广州市二手房交易网签系统操作指引中介卷.docx

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广州市二手房交易网签系统操作指引中介卷

广州市存量房网上交易

系统操作手册

（中介机构卷）

广州市房屋交易监管中心

二〇一〇年十二月

第一章引言

1编写目的

本手册主要是向中介机构介绍系统主要功能、业务办理流程、规则以及各功能模块的操作方法。

文中的“存量房”指我们平时所说的“二手房”。

2系统简介

系统名称：

广州市存量房网上交易系统

系统组成：

网上交易管理主系统、网上预签约系统、自助签约服务终端系统以及信息发布平台四部分内容。

【网上交易管理主系统】主要包括以下功能：

⏹签订房地产中介服务合同及网上放盘

⏹签订存量房买卖合同

⏹存量房交易资金托管监控

⏹存量房转移登记手续办理进度跟踪

⏹存量房交易监管

3使用对象

⏹全市各房地产中介机构

⏹市国土房管局（市房屋交易监管中心、房地产交易登记部门）

⏹全市开通存量房交易资金监管业务的各商业银行

⏹其他管理部门

4系统运行环境

4.1软件环境要求

系统使用流行的B/S架构模式，即用户使用IE浏览器的方式进行系统访问与使用，无需安装客户端软件。

通过InternetExplorer6.0以上版本的浏览器登录，无需安装任何客户端软件。

4.2硬件环境要求

⏹客户端部分（建议最低配置）

ØCPU主频：

1.8GHz

Ø内存容量：

1024MB

Ø浏览器：

IE浏览器

Ø输入输出设备：

显示器、打印机、键盘、鼠标

Ø局域网：

10/100M网络

Ø互联网：

企业商用级ADSL2Mbps

第二章系统业务规则介绍

1存量房网上交易业务概述

存量房交易通常有两种方式，一是通过房地产中介促成交易；二是买卖双方自行成交。

系统为存量房交易提供了如下几种网上办理方式（图2-1）：

图2-1：

存量房网上交易业务总体流程

⏹房地产中介促成交易，由卖方委托房地产中介在网上签订房地产中介服务合同、进行网上放盘。

中介机构促成买卖双方达成交易后，三方在网上签订《存量房买卖合同》。

⏹买卖双方自行成交，系统提供的网上交易方式有以下三种：

1通过“阳光家缘”或房地产中介协会网站登陆网上预签约系统，在网上预签《存量房买卖合同》，然后到签约服务点确认合同；

2到配置在市、区房地产交易登记办理大厅的自助交易服务终端预签《存量房买卖合同》，然后到签约服务点确认正式合同；

3由签约服务点的工作人员协助签订《存量房买卖合同》。

2房地产中介促成的交易办理流程

【房源验证】放盘人需向中介公司提供产权登记字号、产权证号码和产权人姓名等进行房源信息匹配校验，校验通过后录入房源的放盘相关信息（如：

房屋地址、面积、放盘价格等）。

【网上放盘】房源校验成功并录入房源放盘信息后，由中介公司在系统上录入经与卖方共同约定的《房地产中介服务合同》相关条款，确认并打印合同和放盘资料后由双方签名。

为避免操作失误，中介公司可先打印合同草稿交予卖方核对，核对无误后再确认打印正式合同。

《房地产中介服务合同》确认打印后，系统会自动将房源的放盘信息公示在“阳光家缘”网站和房地产中介协会网站。

【交易签约】经中介公司促成交易后，由中介公司在系统上录入与买卖双方共同约定的《存量房买卖合同》相关条款，确认并打印合同后由三方当事人签名。

为避免操作失误，中介公司可先打印合同草稿交予买卖双方核对，核对无误后再确认并打印正式的合同。

【资金托管】签订《存量房买卖合同》时，买卖双方可根据需要选择是否通过资金托管的方式交割交易资金。

如需办理的应在《存量房买卖合同》中选择“资金托管”和办理的银行，签订《存量房买卖合同》后前往银行办理交易资金托管手续。

【转移登记手续】买卖双方持网上打印的《存量房买卖合同》，身份证明、房地产权证等相关材料前往房屋所在地的房地产交易登记部门，办理转移登记手续。

第三章系统操作指南

1使用前准备工作

⏹确保计算机可以访问互联网。

⏹办理电子KEY并与本系统绑定（见附件）。

⏹将系统的网址设置为可信任站点，同时屏蔽“弹出窗口阻止程序”。

操作方法：

①打开IE浏览器，选择【工具】->【Internet选项】（图3-1-1）：

图3-1-1

②选择【安全】->【受信任的站点】，点击【站点】，在对话框中录入存量房交易系统网址（http:

//210.73.45.80），点击【添加】、【确定】（图3-1-2）：

图3-1-2

③在图3-1-2中点击【隐私】，取消选择“阻止弹出窗口”，点击【确定】（图3-1-3）。

图3-1-3

2系统登陆与退出

1、插入电子key:

在电脑上插入经绑定的电子key。

2、选择系统登录:

①阳光家缘”网站：

。

选择“存量房交易系统”后，直接点击【登录】（图3-2-1）：

图3-2-1

②房地产中介协会网站（），在左边的“存量房网上交易系统”选择系统后，点击【登录】（图3-2-2）：

图3-2-2

3、输入电子key密码：

在上述两个系统入口之一点击【登录】后，弹出下图窗口，输入电子KEY密码：

图3-2-3

4、经纪人登录:

通过电子key登录后，进入图3-2-4所示页面。

输入经纪人的执业证号与密码，完成系统登录，进入图3-3页面。

图3-2-4

5、系统退出：

①直接关闭IE浏览器；②点击系统右上角

，弹出提示框“确定退出？

”，选择【确定】退出并关闭系统，选择【取消】，则不退出；③点击系统右上角

，重新登陆系统（图3-2-5）。

图3-2-5

6、返回首页：

点击系统右上角

，返回系统首页（图3-2-5）。

7、修改密码：

点击系统右上角

，修改系统登录密码（图3-2-5）。

8、查看个人权限：

点击系统右上角

，查看个人操作权限（图3-2-5）。

3系统功能菜单说明

图3-3

菜单名称

说明

【新增房源】

新增房源，录入放盘资料，签订房地产中介服务合同，网上放盘。

【房源管理】

查询房源，变更、撤下房地产中介合同，签订、变更、撤下存量房买卖合同，打印转移登记申请表，预约过户，查询存量房交易进度等

【失效合同查询】

查询失效（经变更、撤下或者委托到期等）合同信息

【行政处理管理】

查询本机构和经纪人的行政处理信息

【用户权限管理】

为本机构的系统用户进行授权管理

【案件移交】

通过这个功能查询到所有合同信息，并根据实际需要对中介服务合同签约经纪人、买卖合同签约经纪人进行变更，变更后合同中的签约经纪人服务机构等个人信息也相应修改

4系统管理及用户授权操作指南

点击图3-3中的【用户权限管理】进入图3-4-1页面。

用户权限管理部分包括机构管理、用户管理、角色管理、权限管理等内容。

中介机构的管理员（由房屋交易监管中心设立并发放给各中介机构）通过用户权限管理对本机构的经纪人进行权限分配。

机构和经纪人的信息从中介诚信系统中读取，不允许新增、修改和删除。

图3-4-1

用户授权的基本顺序：

管理员通过【角色维护】新建角色，然后通过【角色授权】为角色添加该角色具备的系统权限（具备相应的权限才能显示系统的功能菜单），最后通过【用户授权】把建立的角色分配给经纪人，使属于这个角色的经纪人具备角色包含的系统权限。

管理员还可以通过【用户管理】为经纪人设置、修改密码，通过【机构管理】为本机构的所有分支机构进行分组管理。

菜单入口：

首页—用户权限管理

操作步骤：

1、角色维护

点击【角色维护】进入图3-4-2，在左边结构树中选择要维护的机构，右部区域会显示机构的角色信息，点击【新增】新建角色并为角色命名，点击【保存】。

选中“删除”下面的复选框后点击【保存】可删除所选角色。

点击【放弃】取消操作。

图3-4-2

2、角色授权

点击【角色授权】进入图3-4-3，在左边结构树中选择要维护的机构，右部区域会显示该机构已建立的角色信息，在相应的角色点击【角色授权】，弹出“角色授权”窗口，选择权限名称后点击【保存】完成授权。

点击【关闭】关闭弹出窗口。

图3-4-3

3、用户授权

点击【用户授权】进入图3-4-4，在左边结构树中选择要维护的机构，右部区域会显示机构的用户信息，点击【所属角色】，系统弹出“设置/查看用户所属角色”窗口，将角色从“未属角色”移至“已属角色”，【保存】完成用户授权，【关闭】弹出窗口。

反之，将角色从“已属角色”移至“未属角色”可删除该用户拥有的角色权限。

图3-4-4

4、用户管理

点击【用户管理】进入图3-4-5，在左边结构树中选择需要维护的中介机构，右边区域显示机构名下的用户列表，可以直接修改用户密码并【保存】。

点击【放弃】取消操作。

图3-4-5

5、机构管理

点击【机构管理】进入图3-4-6，在左边结构树中选择要维护的中介机构，右部区域会显示机构的所有分支机构，可以修改分支机构“所属区域”，为分支机构分组并【保存】。

点击【放弃】取消操作。

图3-4-6

5网上放盘操作指南

5.1房源信息查询

菜单入口：

首页—房源管理

功能说明：

查找出通过本用户放盘（详见5.2新增房源、签订中介服务合同）、签约或本用户可共享查看的房源信息。

操作步骤：

在图3-3页面中点击【房源管理】进入图3-5-1，在“房源查询”区域中录入查询条件，点击【开始查询】，查询出符合条件的房源记录，点击房源列表中的“盘源编号”，进入该房源的业务页面。

点击【导出EXCEL】可将搜索出的批量数据导出，点击【简表清空】可以清空搜索出的数据列表再重新查询。

点击【简表设置】弹出简表设置页面（图3-5-2），将列名从“可选择的列”添加到“已选择的列”，点击【保存】完成房源列表数据项显示的设置。

反之，如果需要删除某列，将列名从“已选择的列”添加到“可选择的列”即可。

图3-5-1

图3-5-2

【房源列表】的“当前环节”（图3-5-1）内容说明表

环节名称

操作说明

【中介合同签约】

新增房源、签订中介合同、网上放盘，详见5.2新增房源、签订中介服务合同

【中介合同变更】

申请变更中介合同，详见5.3中介服务合同的变更与撤下

【中介合同撤下】

申请撤下中介合同，详见5.3中介服务合同的变更与撤下

【中介合同变更审批】

审核中介合同变更申请，详见5.3中介服务合同的变更与撤下

【中介合同撤下审批】

审核中介合同撤下申请，详见5.3中介服务合同的变更与撤下

【买卖合同签约】

签订买卖合同，详见5.4存量房买卖合同管理

【买卖合同变更】

申请变更买卖合同，详见5.4存量房买卖合同管理

【买卖合同撤下】

申请撤下买卖合同，详见5.4存量房买卖合同管理

【买卖合同变更审批】

审核买卖合同变更申请，详见5.4存量房买卖合同管理

【买卖合同撤下审批】

审核买卖合同撤下申请，详见5.4存量房买卖合同管理

【资金托管】

在买卖合同中约定“资金托管”的，进入本环节，此时应该到银行办理资金托管手续

【产权登记】

签订买卖合同后，进入本环节，可到交易登记部门办理转移登记手续。

5.2新增房源、签订中介服务合同

菜单入口：

首页—新增房源

功能说明：

填写放盘资料、签订中介服务合同，完成网上放盘。

处理结果：

网上公示房源信息，下一步可“签订存量房买卖合同”或者“变更、撤下中介服务合同，取消放盘”。

操作步骤：

1、房源匹配

在图3-3页面中点击【新增房源】，进入图3-5-2-1，在“房产证信息”区域录入登记字号、房产证号、权属人姓名和校验码，点击【新增申请】，系统会在“信息提示”部分显示信息提示，如果提示“新增申请成功”，则可继续操作。

此时请注意查看“信息提示”的内容，到档案部门查册核实；如果提示“录入的数据与档案系统数据不相符!

请核实输入信息是否正确，如有异议，请到档案部门查册核实”则不能继续放盘。

图3-5-2-1

2、录入放盘资料

新增申请成功后进入图3-5-2-2，录入放盘资料，【保存】本次录入的放盘资料，点击【退出】放弃操作，系统将不保存房源信息。

首次点击【保存】则能生成盘源编号。

放盘成功后，放盘资料信息将在网上对外公示，供市民查找。

图3-5-2-2

3、选择盘源共享单位

放盘资料录入完毕后，点击图3-5-2-2右上角的【设置共享单位】，弹出选择窗口（图3-5-2-3），在“地铺名称包含字串”中录入经【机构管理】分组设置的组名（详见第三章第4点系统管理及用户授权操作指南），【确定】后系统筛选出该组包含的地铺，然后在筛选结果中进行选择，【保存】完成共享单位的设置，也可不筛选直接选择后保存。

保存后，系统在页面上显示共享单位数量。

图3-5-2-3

4、签订中介服务合同

在图3-5-2-2页面点击“房地产中介服务合同”，进入签订中介合同页面（图3-5-2-4），点击【编辑中介合同及放盘资料】开始编辑合同。

图3-5-2-4

根据系统页面指引，录入合同条款后，【保存】当前录入的合同信息；点击【退出】放弃操作。

点击退出后，可再次点击【编辑中介合同】重新编辑合同。

合同条款录入完毕后，可点击【打印草稿合同】可打印合同草稿检查信息录入情况，点击【确认并打印正式的中介合同】，系统弹出提示“确认打印正式合同？

”，点击【确定】确认打印中介服务合同的签订和网上放盘（图3-5-2-5）。

详细打印操作见“6、打印中介服务合同”。

图3-5-2-5

5、修改房屋放盘资料

在“待新增房源查询”区域（图3-5-2-6）录入查询条件，点击【房源查询】查询已录入保存部分信息但未确认中介服务合同的房源信息，然后在右部区域点击“盘源编号”进入修改放盘资料页面（图3-5-2-7）。

点击【编辑中介合同及放盘资料】修改房屋放盘资料。

图3-5-2-6

图3-5-2-7

确认正式中介服务合同并网上放盘后，需要修改放盘资料的，通过【房源管理】查询房源数据（详见5.1房源信息查询），选择需要修改的房源进入房源信息页面，点击“放盘资料”页面（图3-5-2-8），修改放盘资料，点击【修改并保存放盘资料】保存修改的信息，点击【打印放盘资料】打印新的放盘资料，点击【查看修改记录】查看修改记录。

图3-5-2-8

6、打印中介服务合同

“打印草稿合同”（图3-5-2-9），点击【预览合同】进入打印预览页面，可预览打印效果；点击【打印合同】进行合同打印；点击【返回房源信息页面】则返回到房源信息页面。

图3-5-2-9

“打印正式的合同”（图3-5-2-10），点击【打印放盘资料】进行放盘资料打印。

图3-5-2-10

7、查看处理记录操作

点击【处理记录】，查看房屋网上交易各环节的处理情况（图3-5-2-11）。

图3-5-2-11

5.3中介服务合同的变更与撤下

菜单入口：

首页—房源管理

功能说明：

变更、撤下中介服务合同

操作步骤：

1、中介合同变更流程

1）变更申请人员通过【房源管理】查询到房源数据，选择需要修改的房源进入图3-5-3-1页面，点击【中介合同变更申请】进入图3-5-3-2页面，点击【编辑中介合同及放盘资料】开始编辑中介服务合同，点击【退出】返回上一操作页面。

点击【撤消变更申请】，录入处理意见并提交可撤消变更申请。

图3-5-3-1

图3-5-3-2

中介服务合同条款变更后，点击【中介合同提交变更审核】进入图3-5-3-3页面，录入处理意见并【打印中介合同变更申请表】（必须打印），点击【提交】。

图3-5-3-3

2）变更申请提交后，由具备审核权限的审核人员根据实际情况对合同变更申请进行审核。

点击【同意变更中介合同】或【不同意变更中介合同】，录入处理意见（图3-5-3-4）。

点击【打印清单】弹出图3-5-3-5查看清单里的申请表。

图3-5-3-4

图3-5-3-5

3）变更申请审批后，变更申请人员可通过【房源管理】查询房源信息。

如果审批通过，点击【确认并打印正式的中介合同】，重新打印正式合同（图3-5-3-6）。

如果审批未通过，需要点击【撤消变更申请】或再次点击【编辑中介合同及放盘资料】，变更合同后重新提交变更申请（图3-5-3-7）。

图3-5-3-6

图3-5-3-7

2、中介合同撤下流程

1）撤下申请人员通过【房源管理】查询到房源数据，在“房地产中介服务”页面点击【中介合同撤下申请】，录入处理意见并【打印中介合同撤下申请表】（必须打印），点击【提交】（图3-5-3-8）。

图3-5-3-8

2）撤下申请提交后，由具备审核权限的审核人员根据实际情况对合同撤下申请进行审核。

点击【同意撤下中介合同】或【不同意撤下中介合同】并录入处理意见（图3-5-3-9）。

图3-5-3-9

3）撤下申请审批后，申请人员可通过【房源管理】查询到审批信息。

如果申请审批通过，点击【撤下中介合同】按钮，中介服务合同和网上放盘撤下，房源列表中将删除房源信息；如果申请审批未通过，中介服务合同自动恢复到撤下申请前的状态。

5.4存量房买卖合同管理（签订、打印、变更、撤下）

菜单入口：

首页—房源管理

操作步骤：

1、签订存量房买卖合同

点击【房源管理】查找房源信息，“当前环节”为“买卖合同签订”的可签订《存量房买卖合同》。

点击盘源编号进入该房源的业务操作页面（图3-5-4-1），点击【开始签订买卖合同】进入图3-5-4-2。

根据各方当事人的约定结果录入合同条款，点击【保存】完成录入。

点击【退出】放弃保存当次编辑，返回上一操作页面，点击【打印草稿合同】进行草稿合同打印。

点击【确认并打印正式的存量房买卖合同】，进行买卖合同的确认和打印。

图3-5-4-1

图3-5-4-2

2、打印存量房买卖合同

点击【打印草稿合同】时，系统页面跳转到草稿合同打印页面。

点击【确认并打印正式的存量房买卖合同】，系统提示：

“确认打印正式存量房合同？

”，【确定】后系统跳转到合同打印页面（图3-5-4-3），可以【打印转移登记申请书】和【打印价格自行申请表】，或者【返回房源信息界面】。

图3-5-4-3

3、存量房买卖合同变更流程

1）变更申请人员通过【房源管理】查询到房源数据，选择需要修改买卖合同的房源进入图3-5-4-4，点击【买卖合同变更申请】，然后点击【编辑买卖合同】开始编辑合同（图3-5-4-5）。

图3-5-4-4

图3-5-4-5

编辑合同后，【保存】编辑内容，点击【买卖合同提交变更审核】，录入已变更的条款并【打印买卖合同变更申请表】（必须打印），点击【提交】（图3-5-4-6）。

图3-5-4-6

2）变更申请提交后，由具备审核权限的审核人根据实际情况对合同变更申请进行审核。

点击【同意变更买卖合同】或【不同意变更买卖合同】，并录入处理意见（图3-5-4-7）。

图3-5-4-7

3）变更申请审批后，申请人员可通过【房源管理】查询审批信息。

申请审批通过的，点击【确认并打印正式的存量房买卖合同】并打印合同（图3-5-4-8）。

如果变更申请审批未通过，则需要点击【撤消变更申请】或者重新【编辑买卖合同】后再次提交变更申请（图3-5-4-9）。

图3-5-4-8

图3-5-4-9

4、存量房买卖合同撤下流程

1）撤下申请人员通过【房源管理】查询到房源数据，进入需要撤下合同的房源的“存量房买卖合同”页面，点击【买卖合同撤下申请】录入撤下申请意见并【打印存量房买卖合同撤下申请表】（必须打印），点击【提交】（图3-5-4-11）。

图3-5-4-10

2）撤下申请提交后，由具备审核权限的审核人员根据实际情况进行审核。

点击【同意撤下买卖合同】或【不同意撤下买卖合同】，并录入处理意见（图3-5-4-12）。

图3-5-4-11

3）撤下审批后，申请人员可通过【房源管理】查询此房源信息，如果审批通过，买卖双方查询出此房源信息进入合同主界面（如图3-5-4-12），点击【撤下买卖合同】按钮，买卖合同正式撤下；如果审批未通过，存量房买卖合同自动恢复到撤下申请前的状态。

图3-5-4-12

6行政处理管理

菜单入口：

首页—行政处理管理

业务功能说明：

查询本机构及本机构经纪人的被处理情况，被处理期间不能进行签约。

操作步骤：

1、机构处理查询：

点击【行政处理】后选择【机构处理查询】进入图3-6-1，录入查询条件，点击【处理查询】。

图3-6-1

2、经纪人处理查询：

选择【经纪人处理查询】进入图3-6-2，录入查询条件，点击【处理查询】。

图3-6-2

如果经纪人被处理，被处理经纪人登录系统后系统会提示处理说明（图3-6-3）。

图3-6-3

7失效合同查询

菜单入口：

首页—失效合同查询

功能说明：

查询已失效（变更、撤下或者委托到期）的中介合同和买卖合同。

操作步骤：

1、失效服务合同查询

点击【失效合同查询】后选择【失效中介合同查询】，在左边栏目输入查询条件，【查询】符合条件的失效中介合同，点击合同编号查看中介合同信息（图3-7-1）

图3-7-1

2、失效买卖合同查询

选择【失效买卖合同查询】，在左边栏目输入查询条件，【查询】符合条件的失效存量房买卖合同，点击合同编号查看买卖合同信息（图3-7-2）。

图3-7-2

8案件移交

菜单入口：

首页—案件移交

功能说明：

通过这个功能查询到本公司所有盘源信息，并根据实际需要对中介服务合同签约经纪人、买卖合同签约经纪人进行调整，调整后合同中的签约经纪人服务机构等个人信息也相应修改。

操作步骤：

1、案件移交

点击【案件移交】后，在左边栏目输入查询条件，点击【开始查询】，找出符合条件的盘源信息（图3-8-1），点击【移交】，进入移交案件办理操作界面，选择目标经纪人，录入移交意见，点击【提交】完成操作。

（图3-8-2）。

点击【返回】系统返回到主界面。

图3-8-1

图3-8-2

第四章附件

一、数字证书办理手续及用户绑定

步骤1填写《数字证书申请表》

根据表格要求进行填写（最好能在电脑上填写好后打印；也可打印后再手工填写，但要保证字迹清晰易读），然后打印一式二份（包括《广东省电子商务认证有限公司电子认证服务协议》），加盖单位公章。

请正确填写申请表中各项内容，如因信息填写错误而导致的影响和责任由申请单位自行承担。

申请表下载网址：

步骤2准备申请数字证书所需资料

①《数字证书申请表》（含电子认证服务协议，一式二份，加盖公章）

②营业执照（副本）原件，以及复印件（一份，加盖公章）

③组织机构代码证（副本）原件，以及复印件（一份，加盖公章）

④经办人身份证原件及复印件（一份，加盖公章）

…中介机构ID（资质证书）复印件一份，并加盖单位公章；

步骤3提交申请及交费

请到广东省电子商务认证有限公司数字证书受理点（广州市广州大道中938号首层，服务热线：

800－830－1330），提交“步骤2”提及的申请资料及相关证件的原件进行申请核实，并缴纳相关费用。

数字证书受理点在受理申请后会返还一份申请表给经办人。

步骤4领取数字证书

证书申请受理通过的5个工作日后，请经办人凭身份证原件及返还的《数字证书申请表》，领取证书。

①非申请表中的经办人领取数字证书，需公司出具授权书，并加盖公章（内容为授权某人，身份证号码为xxxx领取数字证书）。

被授权人凭身份证原件，返还的《数字证书申请表》及加盖公章的身份证复印件，领取证书。

②请在一个月内领取数字证书。

超过一个月的，受理点将撤销已办理的数字证书。

一切责任