整理上海市城市地下空间建设用地审批和房地产登记试行规定.docx

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整理上海市城市地下空间建设用地审批和房地产登记试行规定

上海市城市地下空间建设用地审批和房地产登记试行规定

　　第一条（目的和依据）

　　为了加强对城市地下空间建设用地审批和房地产登记的管理，促进地下空间合理开发利用，根据《中华人民共和国城市规划法》、《中华人民共和国土地管理法》、《中华人民共和国城市房地产管理法》、《城市地下空间开发利用管理规定》、《上海市房地产登记条例》等规定，制定本规定。

　　第二条（适用范围）

　　本规定适用于本市国有土地范围内地下空间开发建设的用地审批和房地产登记，但因管线铺设、桩基工程等情形利用地下空间的除外。

　　本办法所称的地下空间开发建设，包括下列情形：

（一）由同一主体结合地面建筑一并开发建设的地下工程（以下简称“结建地下工程”）；

（二）独立开发建设的地下工程（以下简称“单建地下工程”）。

　　第三条（供地方式）

　　地下空间开发建设的用地可以采用出让等有偿使用方式，也可以采用划拨方式。

具体建设项目的供地方式，参照适用国家和本市土地管理的一般规定。

　　单建地下工程项目属于经营性用途的，出让土地使用权时可以采用协议方式；有条件的，也可以采用项目招标、拍卖、挂牌的方式。

　　第四条（用地审批）

　　结建地下工程随地面建筑一并办理用地审批手续。

　　单建地下工程的建设单位按照基本建设程序取得项目批准文件和建设用地规划许可证后，应当向土地管理部门申请建设用地批准文件。

建设单位取得建设工程规划许可证后，应当到土地管理部门办理划拨土地决定书，或者签订土地使用权出让合同。

　　第五条（建设工程规划审批）

　　规划管理部门在核发建设工程规划许可证时，应当明确地下建（构）筑物水平投影最大占地范围、起止深度和建筑面积。

　　第六条（出让金的规定）

　　经营性项目的地下土地使用权出让金，按照分层利用、区别用途的原则，参照地上土地使用权出让金的标准收取。

具体标准，由市发展改革委、市房地资源局另行制定，报市政府批准后执行。

　　本办法实施前开发建设的地下建（构）筑物属于经营性用途的，转让时由受让人向土地管理部门补办土地使用权出让手续。

　　第七条（土地使用权范围）

　　建设单位应当在经批准的建设用地范围内依法实施建设；竣工后，该地下建（构）筑物的外围实际所及的地下空间范围为其地下土地使用权范围。

　　第八条（房地产登记）

　　地下建（构）筑物的土地使用权、房屋所有权、房地产他项权利等的房地产权利登记，应当按照本市房地产登记方面的法规、规章和技术规范处理。

　　房地产登记机构在办理地下建（构）筑物的土地使用权初始登记时，应当按照建设工程规划许可证明确的地下建（构）筑物的水平投影最大占地范围和起止深度进行记载，并注明“地下建（构）筑物的土地使用权范围为该地下建（构）筑物建成后外围实际所及的地下空间范围”。

　　对本办法实施前经批准建造的地下建（构）筑物，在申请房地产登记时，应当提交《上海市房地产登记条例》第二十二条、第二十三条和第二十五条规定的文件，但地下部分的建设用地批准文件除外。

其中，房地产登记申请人与相关批准文件记载的主体不一致的，还应当提交房地产权属来源证明；登记机构受理登记申请后，应当向有关部门核查，并将有关情况在本市主要报纸或者其他媒体上公告。

公告六个月期满无异议的，应当核准当事人的登记申请。

　　第九条（房地产权证注记）

　　房地产登记机构应当在地下建（构）筑物的房地产权证中注明“地下空间”；属于民防工程的，还应当注明“民防工程”，并记载其平时用途。

　　第十条（房地产测绘）

　　地下空间的房地产测绘规范，参照适用《城镇地籍测量规范》、《上海市地籍测量规范》和《房产测量规范》等有关规定。

　　第十一条（应用解释）

　　本规定的具体应用问题，由市房地资源局解释。

　　第十二条（生效日期）

　　本规定自2006年9月1日起施行。

关于贯彻《上海市城市地下空间建设用地审批和房地产登记试行规定》的实施意见

（一）

沪房地资权[2006]564号

各区县房地局，市、区县房地产测绘管理办公室，各房屋土地调查机构:

为贯彻《上海市城市地下空间建设用地审批和房地产登记试行规定》（沪府发（2006）20号），加强城市地下空间权籍管理，现就地下空间权属调查提出如下实施意见：

一、地下建设用地勘测定界

地下建设用地勘测定界是指根据规划、土地管理部门的批准文件，对单建地下工程实地界定项目用地范围、测定界址点位置、计算用地面积。

地下建设用地勘测定界包括单建地下工程的地面出入口、通风口等建设用地的勘测定界。

凡2006年9月1日后批准立项的单建地下工程，建设单位在取得地下建设工程规划许可证后，应当向市或区县房地产测绘管理办公室（以下统称测管办）申请地下建设用地勘测定界，并提交下列文件：

1、项目登记表（原件）；

2、身份证明（复印件）；

3、规划批文及选址图（原件）；

4、建设用地批准文件（原件）；

5、建设工程规划许可证及项目表（原件）；

6、有关土地权属调查的其他资料（原件）。

测管办和房屋土地调查机构（以下简称调查机构）按照《上海市房屋土地权属调查工作程序》（试行）（以下简称《工作程序》）的有关规定实施地下建设用地勘测定界。

地下建设用地的界址点以水平坐标和起止高程表示。

2006年9月1日前批准立项的单建地下工程，建设单位不须再补办地下建设用地勘测定界手续，其地下建设用地使用权范围界定可通过地下空间地籍测量完成。

结建地下工程仍按现行规定办理建设用地勘测定界。

二、地下空间地籍测量

地下空间地籍测量是指对经政府审批部门批准的单建地下工程开发建设所形成的地形地物进行测量，计算宗地面积，绘制地籍图。

地下空间地籍测量分地下建筑物和地面附属设施两部分，参照适用《城镇地籍测量规程》和《上海市房地产地籍测量规范》。

地下建筑物竣工验收合格后，房地产权利人向测管办申请地下空间地籍测量，并提交下列文件：

1、项目登记表（原件）；

2、身份证明（复印件）；

3、建设用地批准文件（原件）；

4、建设工程规划许可证及项目表（原件）；

5、勘测定界报告（原件）；

6、竣工验收证明：

建设工程竣工验收备案表或建设工程质量核验证明书（复印件）；

7、测管办认为需要提供的其他有关资料（原件）。

2006年9月1日前批准立项的单建地下工程，建设单位申请地下空间地籍测量时，按上款提交文件，但地下建设用地批准文件和勘测定界报告除外；地下工程属民防工程的，提交的竣工验收证明应为民防部门出具的民防建设工程竣工验收备案表或民防建设工程质量核验证明书。

测管办和调查机构按照《工作程序》的有关规定实施地下空间地籍测量。

地下建设用地使用权范围以地下建（构）筑物外墙（不包括采光井、防潮层及保护墙）外围实际所及的地下空间范围确定。

结建地下工程仍按现行规定办理地籍测量。

三、地下建筑物建筑面积测绘

地下建筑物竣工验收合格后，房地产权利人可委托调查机构实施建筑面积测绘。

地下建筑物建筑面积测绘的项目委托、成果备案按照《工作程序》的有关规定执行。

地下建筑物的建筑面积计算方法和分摊原则依据《上海市房屋建筑面积计算及共有建筑面积分摊规则》（沪房地权（2003）108号）的规定实施。

地下建筑物的外墙厚度可利用竣工验收资料或物探方法进行确定。

按照《建设工程规划许可证》附图，在对地下建筑物内兼作社会公共通道及为整个地下空间服务的通风、配电、消防等公用设施进行建筑面积测绘时，调查机构须将这些部位建筑面积单列，不计入共有建筑面积。

地下建筑物的单元、建筑分类和房屋用途按照《建设工程规划许可证》项目表及附图批准的内容，并依据《关于调整本市房屋建筑类型分类的通知》（沪房地资市[2003]141号）进行认定。

（5）为保障评价对象建成或实施后能安全运行，应从评价对象的总图布置、功能分布、工艺流程、设施、设备、装置等方面提出安全技术对策措施；从评价对象的组织机构设置、人员管理、物料管理、应急救援管理等方面提出安全管理对策措施；从保证评价对象安全运行的需要提出其他安全对策措施。

对策措施的建议应有针对性、技术可行性和经济合理性，可分为应采纳和宜采纳两种类型。

四、地下空间的地籍表示

（三）环境标准和环境影响评价技术导则

（一）宗地号

三、规划环境影响评价结建地下工程，其地籍表示沿用地上的表示方式，不再单独编立宗地号。

单建地下工程，必须单独编立宗地号，其宗地号按照以下规则执行：

1、地下空间宗地号由16位编码组成，其中2位行政区县代码、3位街道代码、4位街坊代码、4位宗地号、3位地下层代码。

（三）环境价值的定义2、行政区、街道、街坊按地下空间的地面出入口所处宗地进行编码，有多个地面出入口的以主要地面出入口或地下空间的投影面积最大的地面宗地为准。

[答疑编号502334050101]3、宗地号以街坊为单位，从“1”开始进行续编；地下层代码按规划部门批准的地下空间最低点高程设定，以数字9+高程绝对值表示。

另外，故障树分析（FTA）和日本劳动省六阶段安全评价方法可用于定性、定量评价。

（二）地籍图

（7）列出安全对策措施建议的依据、原则、内容。

结建地下工程，仍采用现行的地籍图表示。

单建地下工程，其地籍图分地上部分和地下部分分别表示。

目前，获得人们的偏好、支付意愿或接受赔偿的意愿的途径主要有以下三类：

①从直接受到影响的物品的相关市场信息中获得；②从其他事物中所蕴含的有关信息间接获得；③通过直接调查个人的支付意愿或接受赔偿的意愿获得。

1、地上部分的地籍图按现行规则执行，并叠加地下空间的宗地界线。

（2）评价方法的适当性；2、地下部分的地籍图可采用标准分幅图或不依比例尺自由分幅图，以垂直投影方式将地下空间的权属界线、宗地号、建筑物等要素投影到水平面上，并叠加地面宗地界线、道路名称等要素。

地下空间的地籍图图式参照适用《上海市地籍图图式》，地下空间的宗地界线为兰线，宗地界线和地下建筑物的外围轮廓线以虚线表示。

（三）宗地图

（1）内涵资产定价法结建地下工程，其宗地图沿用地面宗地图表示。

单建地下工程，其宗地图采用不依比例尺自由分幅图，分别由地面和地下建筑物两部分宗地图组成。

宗地图图式参照适用《上海市地籍图图式》。

地下建筑物状况的宗地图由地下空间的宗地、界线、宗地号、建筑物等要素组成。

地下空间的宗地界线为兰线，宗地界线和地下建筑物的外围轮廓线以虚线表示。

地面建筑物的宗地图仍按地面宗地图标准制作。

（四）楼盘表维护

地下空间的楼盘表维护参照地面标准执行。

地表中宗地子号字段填写地下层代码，并增加地下起始高程、地下终止高程两个字段，按《建设工程规划许可证》批准的地下空间深度填写；幢表中地下深度字段填写地下主体建筑物最低点的高程。

五、本意见自发文之日起实施。

上海市房屋土地资源管理局

二○○六年十一月十四日