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昆明地价和地价等级

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昆明市新一轮基准地价更新成果从9月1日起开始执行

　2008年9月18日　来源:

昆明市国土资源局

基准地价是一定区域，一定范围，按不同用途的各级别土地在法定使用年限内的平均价格，制定基准地价定期更新制度是政府进行地价调控、宏观管理，把握城市地价新的动态分布规律和变化趋势，科学决策的重要手段。

城市土地基准地价作为土地市场运行的重要信息和价值判断标准，在现实的土地经济活动中处于核心地位，对于调节土地市场，调控城市土地高效集约化利用，优化土地资源配置等方面起着重要的作用。

按照《中华人民共和国土地管理法》、《中华人民共和国城市房地产管理法》、《国务院关于深化改革严格土地管理的决定》（国发〔2004〕28号）和国土资源部关于全国城市基准地价更新与平衡工作的要求，市国土资源局会同有关部门对2002年发布的基准地价进行了调整更新。

经市政府常务会议审议通过，现向社会公开发布。

主城规划区土地级别与地价更新成果

一、昆明市主城规划区基准地价表

单位：

元/平方米

二、主城区商业路线价区段平均地价表（确定41

条商业路线价区段）

三、划拨土地使用权基准价格表

昆明市主城规划区基准地价使用说明

一、基准地价内涵

此次发布的基准地价，是在昆明市主城规划区范围内，设定基准日为2008年1月1日，分别评估确定的相应用途法定最高年期土地使用权级别平均价格。

不同用途各级别基准地价的具体条件如下：

（一）商业用地按法定最高土地使用权年限40年，在“六通一平”（宗地红线外通路、通电、供水、排水、通讯、通气及宗地红线内场地平整）、最末一级“三通一平”（宗地红线外通路、通电、通水及宗地红线内场地平整）条件下，平均容积率为2.5的完整土地使用权平均价格，其它条件为宗地地价修正系数表中的“一般”条件；

（二）住宅用地按法定最高土地使用权年限70年，在“六通一平”（宗地红线外通路、通电、供水、排水、通讯、通气及宗地红线内场地平整）、最末一级“三通一平”（宗地红线外通路、通电、通水及宗地红线内场地平整）条件下，二环内平均容积率为2、二环外平均容积率为1.6的完整土地使用权平均价格，其它条件为宗地地价修正系数表中的“一般”条件；

（三）工业用地按法定最高土地使用权年限50年，在“六通一平”（宗地红线外通路、通电、供水、排水、通讯、通气及宗地红线内场地平整）、最末一级“三通一平”（宗地红线外通路、通电、通水及宗地红线内场地平整）条件下，平均容积率为0.6的完整土地使用权平均价格，其它条件为宗地地价修正系数表中的“一般”条件。

（四）公共建筑用地按法定最高土地使用权年限50年，在“六通一平”（宗地红线外通路、通电、供水、排水、通讯、通气及宗地红线内场地平整）、最末一级“三通一平”（宗地红线外通路、通电、通水及宗地红线内场地平整）条件下，平均容积率为1.0的完整土地使用权平均价格，其它条件为宗地地价修正系数表中的“一般”条件。

二、注意事项

1．各类用地各级别范围，描述不明确之处以级别图为准；

2．基准地价、路线价、划拨土地使用权基准价的运用应符合国家的规定。

昆明市主城规划区基准地价级别范围

一、商业用地

一级：

五一路－威远街－文庙直街－华山西路－华山南路－正义路－威远街－青年路－人民中路－青年路－金碧路－沿河路－五一路。

二级：

文化巷－天君殿巷－文林街－青云街－华山西路－梅园巷－螺峰街－华山东路－人民中路－青年路－北京路－东风东路－尚义巷－尚义街－北京路－拓东路－春城路－永平路－南坝路以西－环城路以北－双龙桥－塘双路－金碧路以南－靖国路－顺城巷－东风西路－翠湖南路－钱局街－文化巷。

三级：

西昌路－一二一大街－圆通北路－鼓楼路－北京路－环城东路－白塔路以东－人民巷－东风东路－白塔路以东小巷－拓东路－岔街－环城南路－吴井路－小巷－春城路－二环南路－海埂路－西昌路。

四级：

春晖小区－西园路－茭菱路－建设路－教场中路－小巷－教益路－学府路－龙泉路－丽江路－张官营小巷－马家营小巷－王旗营小区－新迎北区－新兴路－联盟路－文艺路－新迎路－人民东路－大树营小巷－东风东路－环城东路－东郊东路－省建新村－民航路－农资公司－二环南路－宝海公园以西路－福达路－南坝路－南坝村小巷－谭家营－马家营－二环南路－小巷－益康路－环城西路－安康路－档案大厦－小巷－西园路－大观路－环城西路－人民西路－春晖小区。

五级：

海源中路－昆畹公路－昆瑞路－虹山南路－虹山东路－巷路－二环北路－颐华路－北京路以西400米－江东花园－昆曲公路－二环东路－云山小区－白龙路－二环东路－安石路－关通路－关上东路－小巷－关景路－关上南路－日新东路－十里长街－田家地－滇池路以东300米－郑家河以北－滇池路以西300米－船房小学－马家堆－小巷－彰家楼－定级边界－二环西路以南－二环西路－兴苑路－西山一中以东小巷－海源中路。

六级：

科海路－科泰路－二环西路－社会福利院－林业机械厂－有色金属总公司－定级边界－龙泉路－沟渠－盘龙江－北仓中村－昆曲路－江东花城－定级边界－春城机械厂－归十路－市供电局配修厂南铁路－贵昆公路－昆洛路－广福路外300米－海子村－双村－海埂村－定级边界－彰家楼－定级边界－铁路－黑林铺直街－科海路。

七级：

定级边界内扣除以上各级别所含区域。

二、住宅用地

一级：

东风西路－文林街－文化巷－天君殿巷－文林街－翠湖北路－北门街－圆通街－平政街－华山东路－华山南路－华山西路－人民中路－东风西路；

人民中路—文庙直街—南屏街西口—护国路—庆云街—端仕街—人民中路。

二级：

环城西路－昆明市体育场－西昌路－一二一大街－圆通北路－盘龙江路－北河埂往东－北京路以东300米－人民东路－白塔路以东300米－金唐巷－尚义街－和平北路－和平南路－环城南路－书林街－石桥铺－西寺巷－复兴村－永乐路往北至省总工会－沿河路以西－威远街－如安西路－新闻路－西昌路－昆医附属医院－环城西路。

三级：

红菱路－昆瑞路－安全新村－昆明理工大学－民族学院－小菜园立交桥－环城北路－盘江西路－巷路－北京路－环城东路－民航路－市农资公司－长村－福德立交桥－铁路－南坝路－二环南路－海埂路－西昌路以西100米－安康路以北200米－环城西路以西100米－聋哑学校－昆明医学院－翠羽路－人民西路以南100米－西园路以西100米－人民西路以北100米－红菱路。

四级：

虹山北路以西100米－学府路－巷路－龙泉路－二环北路－二环东路－石虎关立交桥－二环南路以南300米－福达路－福德路－福昌路－马洒营小区－马家营巷路－二环南路－近华浦路－麻园－昆瑞路以西100米－收容所－虹山北路以西100米。

五级：

昌源中路－昆瑞路－金鼎北路－巷路－教场西路－省公安专科－二环北路－龙泉路以西－云南师范大学－北京路以西300米－省直属机关宿舍区以北路－江东花园－昆曲公路－巷路－穿金路－园博路－白龙路以东100米－白龙寺－迎溪村－二环东路以东300米－昆明监狱－制药厂－二环东路以东400米－市机电厂－安石路－昆玉路－关上村－关上东路－关景路南巷路－云南航空公司－春城路－日新东路－兴科路－春晓花园－大营村－福源小区－南苑小区－庄稼塘－广福路－船房以西－定级边界－湖滨公路北口－滇池路以西－船房小学－边防疗养院－庚家花园－定级边界－明家地－碧鸡路－二环西路－春苑小区往西－梁源路－人民西路－昌源中路。

六级：

龙院村以东铁路－大桥村以南巷路－科海路－海源北路－小屯立交桥－二环北路－与羊仙坡路口往东北－财经学校－龙泉路－蓝龙潭－盘龙江－省生物制药厂－穿金路－定级边界－西南林学院－昆芬美香料厂以西－种鸡场－归十路－铁路－贵昆公路－昆洛路－广福路以南300米－盘龙江－定级边界－积善北路南延长线至铁路－兴苑路－昆畹公路－黑林铺直街－科海路－龙院村以东铁路。

七级：

定级边界内扣除以上各级别所含区域。

三、工业用地

一级：

一区：

龙院村东铁路－海屯路－二环西路－兴苑路－昆畹路－龙院村东铁路。

二区：

昆洛路－昌宏路－昆玉公路－巷路以西300米－经邮路－昌宏路－贵昆公路－铁路－昆船大道以西巷路－贵昆公路－铁路－小羊甫－昆洛公路。

二级：

一区：

西定级边界－北定级边界－财经学校以西－二环北路与教兴路路口－二环北路－二环西路－二环南路－金星立交桥－北辰小区－精神病医院－园博路－白龙路－岔路口－昆明监狱－十里铺仓库－小羊方旺村－铁路－果林水库－昆玉公路－昆洛公路－关雨路－日新立交桥－狗头村－海兴路－陆家营－杨家地－铝合金厂以南－云南植物药厂以南－西定级边界。

二区：

霖雨路－茨坝村－龙泉路两侧。

三级：

一区：

云南植物药厂以南至西南定级边界。

二区：

草海以东定级边界－郑家河－广福路－李甲村－林家园－世纪城－昆洛公路－东南定级边界－东定级边界－伍家村－昆曲高速公路－盘龙江－北定级边界－二环北路与教兴路路口。

四级：

一区：

广福路－李甲村－林家园－世纪城－昆洛公路－东南定级边界－南定级边界－海埂村－赵家地以东广福公路。

二区：

盘龙江－岔路－东北定级边界－昆曲高速公路－省畜牧兽医科研所－盘龙江。

五级：

定级边界内扣除以上各级别所含区域一级规划限制区。

四、公共建筑用地

一级：

二级：

三级：

四级：

五级：

定级边界内扣除以上各级别所含区域。

新闻链接

问：

为什么要对基准地价进行更新？

答：

近年来，昆明市城市社会经济发展迅速，基础设施建设和改造力度加大，城市环境、人居环境得到了及大改善，城市面貌焕然一新，各行各业的投资者在建设中无不享受着政府基础设施投资带来的好处。

随着城市基础设施建设的改建完善，不仅使昆明市中心城区的区位优势更加强化，土地价格水平凸显，城市中心区范围内的土地交通地理区位和经济地理区位得到显著提高，对城市土地级别和土地价格的提升也产生了巨大的影响，进一步使土地及房地产市场发生了较大变化。

我市土地级别和基准地价一直沿用2002年公布实施的基准地价，该基准价格，已远远不适应昆明市经济发展的需要，不能体现昆明市土地的资产价值。

只有通过更新调整，才能保证基准地价水平的区域分布合理性，才能满足城市土地管理的需求。

按照国土资源部和省国土资源厅土地管理基准地价定期更新制度的要求，对我市基准地价进行更新已是经济社会发展的迫切需要。

问：

此次基准地价更新实施的范围及土地级别是那些？

答：

此次基准地价更新主要是昆明城市总体规划（1996—2010）设定的昆明市主城规划区范围，约320平方公里，具体涉及五华区、盘龙区、西山区和官渡区。

与2002年昆明市土地定级和基准地价测算项目的范围基本一致。

主要采取商业、住宅、工业和公共建筑用地四种类型的分类定级。

主城规划区商业用地、住宅用地均为7个级别，公共建筑用地5个级别，工业用地4个级别，不包括二环内的规划限制区。

问：

与2002年原土地级别和基准地价比较有什么变化？

答：

与上一轮土地级别相比，商业、住宅和工业用地的级别个数都增加了一个级别，商业和住宅用地由原来的六个级别增加到七个级别，工业用地由原来的三个级别增加到四个级别。

整体上，土地级别划分更加细化。

总的来看，昆明市主城规划区商业和住宅土地级别体现了由二环及二环外向一环内的市中心逐渐提升的发展趋势。

与原基准地价比较来看，商业用地各级别基准地价平均提高了10.69％，住宅用地基准地价各级别平均提高了35.55％，工业用地地价平均提高了7.44%。

其中工业用地由于土地级别个数增加了一个，原来的三级地相当于现在的三、四级地。

因此，四级地地价有所降低，其他级别地价均有一定程度的提高。

各级别测算面积在原基础上也有所调整，相对于一级地调整较大。

问：

基准地价更新是不是可以说就是提高地价？

答：

基准地价更新的主要目的是准确反映城市地价分布规律和地价水平。

基准地价更新既不是简单的提高地价，也不是简单的降低地价，而是让基准地价更能反映城市地价的客观水平及其分布规律，以满足政府调控土地市场的要求，并且为合理确定出让地价、收购地价等提供依据，为政府进一步加强和规范土地管理提供决策依据。

问：

基准地价变化了，是否意味着商品房的价格也会水涨船高呢？

老百姓购房的负担是否因此而更大了呢？

答：

商品房的特点是具有商品性，商品房价格取决于市场需求，由市场定价。

基准地价调整提高了，也就是土地取得成本增加了，不会使商品房的价格也水涨船高。

房地产用地供应是通过公开的市场配置机制来进行的，土地取得成本的增加，并不会对房地产用地公开招拍挂价格带来多少影响，即不会因为建设用地取得成本的变动而影响市场价，最多就是压缩了房地产商的利润空间和政府的收益部分。

此外，房屋价格由土地成本、建安成本、税费和利润四个部分组成，地价的变化会影响到房价，但仅是构成房价的一个因素，所占的比重不大，而真正影响房价的高低的主要是取决于市场供求，如果商品房市场需求大，即使是成本很低，房价该多高还是多高。

所以，基准地价调整提高了，不会增加老百姓的购房负担。