房地产调控政策路线图完整版至.docx

房地产调控政策路线图完整版至.docx

《房地产调控政策路线图完整版至.docx》由会员分享，可在线阅读，更多相关《房地产调控政策路线图完整版至.docx（34页珍藏版）》请在冰豆网上搜索。

房地产调控政策路线图完整版至

2003-2010房地产调控政策（完整版）至12月

从2003年121号文件拉响宏观调控警报，到2010年新国十条出台，七年来宏观调控走过了从单一的“抑制供给”转变为“增加供给和减少需求”，从围绕商品房调控向商品房与保障房分而治之的路线图。

楼市传媒特总结如下，附带中原房地产市场研究机构评论。

2003年

2003年4月

121号文件拉响宏观调控警报

中国人民银行下发《关于进一步加强房地产信贷业务管理的通知》。

规定对购买高档商品房、别墅或第二套以上（含第二套）商品房的借款人，适当提高首付款比例，不再执行优惠住房利率规定。

此份文件是中国第一轮房地产牛市启动之后，中央政府第一次采取抑制房地产过热的措施，表明中央政府对房地产的态度由支持转为警惕。

2003年8月

国务院明确将房地产业作为国民经济的支柱产业

国务院发布《关于促进房地产市场持续健康发展的通知》（18号文件），将房地产业定位为拉动国家经济发展的支柱产业之一，明确提出要保持房地产业的持续健康发展，要求充分认识房地产市场持续健康发展的重要意义，要根据城镇住房制度改革进程、居民住房状况和收入水平的变化完善住房供应政策，调整住房供应结构，增加普通商品住房供应，加强对土地市场的宏观调控，对于高档、大户型商品住房以及高档写字楼、商业性用房积压较多的地区，要控制此类项目的建设用地供应量，或暂停审批此类项目。

中原点评

2003年的宏观调控重点是规范房地产市场，防止房地产泡沫，重点政策文件包括“121号文”和“18号文”，18号文将房地产业定位为拉动国家经济发展的支柱产业之一，明确提出要保持房地产业的持续健康发展。

从调控的市场影响来看，2003年，全国商品房销售面积持续保持快速增长，带动了商品房销售价格保持稳中趋升的态势。

1至11月，全国商品房平均销售价格为2456元/平方米，同比增长4.80%。

土地市场方面，由于2003年土地使用权全面施行招投标、挂牌、拍卖方式取得，致使土地价格上涨幅度较大。

从2003年121号文件拉响宏观调控警报，到2010年新国十条出台，七年来宏观调控走过了从单一的“抑制供给”转变为“增加供给和减少需求”，从围绕商品房调控向商品房与保障房分而治之的路线图。

2004年

2004年3月

8·31大限提高拿地“门槛”调控开始

继2003年7月国务院发文严格控制土地供给之后，国土资源部、监察部又联合发文，严令各地须在当年8月31前将协议出让土地中的“遗留问题”处理完毕，否则国土部门有权收回土地，是为“8·31大限”。

此举是中央政府从土地供给上抑制房地产过热的又一举措。

2004年10月

央行十年首次宣布上调存贷款利率

中国人民银行决定从2004年10月29日起，上调金融机构存贷款基准利率并放宽人民币贷款利率浮动区间和允许人民币存款利率下浮。

金融机构一年期存款基准利率上调0.27个百分点。

同时，进一步放宽金融机构贷款利率浮动区间。

金融机构（不含城乡信用社）的贷款利率原则上不再

设定上限，贷款利率下浮幅度不变，贷款利率下限仍为基准利率的0.9倍。

对金融竞争环境尚不完善的城乡信用社贷款利率仍实行上限管理，最高上浮系数为贷款基准利率的2.3倍，贷款利率下浮幅度不变。

中原点评

2004年的调控重点是抑制投资过热和房地产投机行为，实行稳健的货币政策控制信贷规模，紧缩银根抑制部分行业过热问题。

设定“8·31”土地大限，4月份实行的半年不批新增土地政策，使得土地购置和开发面积增幅在二、三季度有了明显回落。

但是从市场影响来看，调控效果并不明显。

2004年，房地产市场仍然保持快速增长态势，开发规模与销售价格双双高速增长。

上海、北京等热点城市出现开发投资泡沫，房价增长迅速。

全国商品房销售额始终保持30%以上的增长率。

尤其是中部地区商品房供需两旺，房地产开发投资快速增长的同时，销售额增幅一直在60%左右。

2005年

2005年3月

房贷优惠政策取消调控涉及消费层面

央行决定调整商业银行自营性个人住房贷款政策。

宣布取消住房贷款优惠利率；对房地产价格上涨过快的城市或地区，个人住房贷款最低首付款比例由20%提高到30%。

央行此举表明，中央政府对房地产的政策调控力度进一步加大。

2005年3月

房地产税改革深入

财政部副部长肖捷在出席“中国发展高层论坛”时表示，中国目前在房地产保有和交易环节税费偏轻，问题严重，今后一段时期将重点推进房地产税改革。

2005年3月

国八条出台调控上升到政治高度（老国八条）

国务院出台八点意见稳定房价。

一是高度重视稳定住房价格；二是将稳定房价提高到政治高度，建立政府负责制；三是大力调整住房供应结构，增加普通商品房和经济住房土地供应；四是严格控制被动性住房需求，主要是控制拆迁数量；五是正确引导居民合理消费需求；六是全面监测房地产市场运行；七是积极贯彻调控住房供求的各项政策措施；八是认真组织对稳定住房价格工作的督促检查。

2005年5月

七部委意见发布（新国八条）

国务院办公厅发出通知，转发建设部等七部委《关于做好稳定住房价格工作的意见》，要求各地区、各部门要把解决房地产投资规模过大、价格上涨幅度过快等问题，作为加强宏观调控的一项重要任务。

2005年9月　

银监会212号文件收紧房产信托

2005年9月底，由银监会制定的房地产信托管理文件（即“212号文”）开始下发至各地银监局。

该文件全称《加强信托投资公司部分业务风险提示的通知》，《通知》对房地产信托发行门槛进行了严格限制。

2005年10月

国税总局重申二手房交纳个税

2005年10月11日，国家税务总局发布了《关于实施房地产税收一体化管理若干具体问题的通知》（国税发[2005]156号），文件正式明确了个人买卖二手房必须交纳个人税。

文件明确，在办理二手房过户时，要做到各税统管，不能只负责征收契税，其他税种如营业税、城建税、教育费附加、个人所得税、土地增值税、印花税也要同时进行征收。

中原点评

2005年初，以上海为首的长三角地区，房地产投机盛行，房价飞涨。

2005年3月开始，从中央到地方政府连续出台的一系列政策，从抑制短期炒作、引导购房需求、改善供应结构三方面对房地产市场进行了宏观调控。

此次受宏观调控影响最为明显的是长三角地区，一手二手住宅市场销售面积和价格均出现明显回落。

其中，上海住宅均价下跌的幅度最大。

整个市场出现逆转，买方市场逐渐强势，楼盘降价呈蔓延之势。

与此相反，珠三角地区、环渤海湾地区及中西部地区的市场经过短暂的观望及调整期后，于第三季度开始恢复并反弹。

其中的一线城市如北京、深圳、广州，受此次宏观调控的影响程度较小。

受政策的影响，自第三季度后，四大城市二手住宅的销售面积和销售价格均出现了大幅度的下降。

销售面积方面，北京、广州、深圳分别环比第二季度下降了18%、30%、35%。

销售价格方面，北京、上海、广州、深圳等一线城市都有不同程度的下跌，其中上海下跌的幅度最大。

据中原领先指数显示，上海自2005年5月价格持续下跌，9月的指数已经回落到2004年年底的水平。

2006年

2006年4月

房贷利率再次上调调控卷土重来

4月27日央行全面上调各档次贷款利率0.27个百分点，其中，5年期以上的银行房贷基准利率由6.12%上调至6.39%。

这是央行在加息后短短一年多时间里再次上调利率，此次加息主要是为了抑制投资需求，进一步稳定房地产价格。

2006年4月

房贷利率再次上调调控卷土重来

4月27日央行全面上调各档次贷款利率0.27个百分点，其中，5年期以上的银行房贷基准利率由6.12%上调至6.39%。

这是央行在加息后短短一年多时间里再次上调利率，此次加息主要是为了抑制投资需求，进一步稳定房地产价格。

2006年5月

国六条出台

5月24日国务院总理温家宝主持召开国务院常务会议。

会上提出了促进房地产业健康发展的六项措施，新一轮调控大幕开启。

2006年5月

国务院出台限制套型90/70政策

5月29日国务院办公厅出台《关于调整住房供应结构稳定住房价格的意见》（国办发[2006]37号），人称九部委“十五条”，对“国六条”进一步细化，而且在套型面积、小户型所占比率、新房首付款等方面作出了量化规定，提出90平方米、双70％的标准。

2006年5月

国税总局出台二手房营业税政策

5月31日国税总局下发《关于加强住房营业税征收管理有关问题的通知》（国税发74号文件），对“国六条”中二手房营业税新政策的具体执行问题予以明确。

要求各级地方税务部门要严格执行调整后的个人住房营业税税收政策。

2006年6月1日后，个人将购买不足5年的住房对外销售全额征收营业税。

个人将购买超过5年（含5年）的普通住房对外销售，应持有关材料向地方税务部门申请办理免征营业税的手续。

2006年7月

未取得预售许可证不得发布预售广告

7月6日出台的166号文件《关于进一步整顿规范房地产交易秩序的通知》，要求房地产开发企业取得预售许可证后，应当在10日内开始销售商品房。

同时加强房地产广告发布管理，未取得商品房预售许可证的房地产项目，不得发布商品房预售广告。

2006年7月

建设部出台171号“外资限炒令”

7月11日建设部联合其他五部委下发171号文件《关于规范房地产市场外资准入和管理的意见》，被业内称为“外资限炒令”，加强了对外商投资企业房地产开发经营、境外机构和个人购房的管理。

2006年7月

108号文强制征收二手房转让个人所得税

7月26日国税总局发布《关于住房转让所得征收个人所得税有关问题的通知》，宣布从8月1日起，各地税局将在全国范围内统一强制性征收二手房转让个人所得税。

2006年8月

土地新政出台

8月1日国土资源局制定的《招标拍卖挂牌出让国有土地使用权规范》和《协议出让国有土地使用权规范》正式施行，《规范》对招标拍卖挂牌或协议出让国有土地使用权的范围作了细化，进一步明确六类情形必须纳入招标拍卖挂牌出让国有土地范围。

2006年8月

央行调整金融机构人民币存贷款基准利率

中国人民银行决定，自2006年8月19日起上调金融机构人民币存贷款基准利率。

金融机构一年期存款基准利率上调0.27个百分点，一年期贷款基准利率上调0.27个百分点；其他各档次存贷款基准利率也相应调整，长期利率上调幅度大于短期利率上调幅度。

2006年8月

建设部出台廉租房管理实施办法

8月30日建设部《城镇廉租房工作规范化管理实施办法》出台，提出加强城镇廉租住房制度建设，规范城镇廉租住房管理。

2006年9月

房地产市场整顿

《国务院办公厅转发建设部等部门关于调整住房供应结构稳定住房价格意见的通知》（国办发[2006]37号）和《建设部国家发展改革委员会国家工商行政管理总局关于进一步整顿规范房地产交易秩序的通知》（建住房[2006]166号）要求，就房地产交易秩序专项整治活动制定工作方案。

中原点评

2006年国务院、建设部、国土资源部等多部委于5月出台“国六条”及其15条细则，此后并针对外资准入、土地控制等出台诸多相关政策。

宏观调控下，北京、上海、广州、深圳四大城市表现特征鲜明：

北京房地产在2006年宏观调控下，开发投资力度减弱。

然而商品住宅价格保持较快上升势头，不能“刹车”的住宅价格进一步激化北京住宅供不应求的矛盾。

上海住宅市场在“等待观望”中前行，价格平稳。

广州房地产市场加大了投资力度，房地产建设和竣工速度同步加快，2006年广州的商品住宅价格涨势明显。

由于广交会和亚运经济的拉动效应，广州写字楼和商铺市场交易和投资较为活跃。

深圳房地产投资力度加大，但短期内仍难扭转供不应求的历史矛盾，住宅市场价格飞速上涨。

由于当地经济持续发展，跨国企业和本地企业抓紧市场布局和扩张，深圳写字楼和商铺供需活跃。

政策的影响力也不可小觑，2006年前5个月，珠三角城市的房价仍呈不断上涨态势。

受5月出台的“国六条”影响，珠三角城市自2006年7月相继进入“观望期”，一手住宅销售面积出现不同程度的下降，尤以广州、深圳两地最为明显，降幅达40%。

2007年

2007年1月

建设部规范经纪行业

1月23日，建设部、央行联合发布了《关于加强房地产经纪管理规范交易结算资金账户管理有关问题的通知》，依此，北京市相继出台了资金监管、网上签约、标准买卖三大详尽并相互配合的文件。

对于二手房交易而言，提供了实质性的操作规范，对行业具有划时代的意义。

网上签约也在2007年7月1日正式实施。

2007年3月

《物权法》通过10月1日起执行

3月16日，全国人民代表大会第五次会议表决通过了《中华人民共和国物权法》，物权法作为确认财产、利用财产和保护财产的基本法律，对于法律体系的完善、经济的发展都具有重要的意义。

例如物权法规定：

“住宅建设用地使用权期间届满的，自动续期”，这一条打消了民众对70年使用期满后国家回收土地的顾虑，有利于提高购买不动产的积极性。

物权法对于房产市场具有深远的影响。

除了70年后自动续期外，还有最直观的一点，就是物权法为物业税的开征奠定了基础，物业税所带来的持有成本的增加，都是消费者置业投资所必须面对和重新考虑的，理性的需求无疑对房产市场的平稳发展意义重大。

2007年3月

央行2007年首度加息

中国人民银行决定，自2007年3月18日起上调金融机构人民币存贷款基准利率。

金融机构一年期存款基准利率上调0.27个百分点，由2.52%提高到2.79%；一年期贷款基准利率上调0.27个百分点，由6.12%提高到6.39%。

2007年5月

央行再次加息

中国人民银行公布，5月19日起，上调人民币存贷款基准利率。

金融机构一年期存款基准利率上调0.27个百分点，一年期贷款基准利率上调0.18个百分点，其他各档次存贷款基准利率也相应调整。

从2007年6月5日起，上调存款类金融机构人民币存款准备金率0.5个百分点。

2007年7月

央行第三次加息

7月20日央行在年内第三次加息。

宣布在本次加息中，个人住房公积金贷款利率相应上调0.09个百分点。

同时，上调活期存款利率9个基点，由0.72%上升至0.81%。

这是2002年2月以来首次上调活期存款利率。

在五年来，央行曾多次加息，但是上调对象均为定期存款或贷款利率，此次是五年多来首次上调活期存款利率。

2007年8月

国发〔2007〕24号回归保障

国务院总理温家宝8月1日主持召开国务院常务会议，讨论并原则通过了《国务院关于解决城市低收入家庭住房困难的若干意见》（24号文）。

国务院24号文提出，要加快建设多层次的住房供应体系，加大保障性住房的建设力度，中央房改十年轮回，“重市场轻保障”的住房模式开始转变。

2007年8月

央行年内第四次加息

中国人民银行决定，自2007年8月22日起上调金融机构人民币存贷款基准利率。

金融机构一年期存款基准利率上调0.27个百分点，由3.33%提高到3.60%；一年期贷款基准利率上调0.18个百分点，由6.84%提高到7.02%；其他各档次存贷款基准利率也相应调整。

个人住房公积金贷款利率相应上调0.09个百分点。

2007年9月

央行年内第五次加息

2007年9月15日起，金融机构一年期存款基准利率上调0.27个百分点，由3.60%提高到3.87%；一年期贷款基准利率上调0.27个百分点，由7.02%提高到7.29%。

2007年9月

央行出台新政购买第二套住房首付比例不得低于50%

央行9月27日出台新政，要求商业银行应重点支持借款人购买首套中小户型自住住房的贷款需求，且只能对购买主体结构已封顶住房的个人发放住房贷款。

对已利用贷款购买住房、又申请购买第二套（含）以上住房的，贷款首付款比例不得低于40%，贷款利率不得低于中国人民银行公布的同期同档次基准利率的1.1倍，而且贷款首付款比例和利率水平应随套数增加而大幅度提高，具体提高幅度由商业银行根据贷款风险管理相关原则自主确定，但借款人偿还住房贷款的月支出不得高于其月收入的50%。

中原点评

2007年调控重点是重点解决资金流动性过剩、房地产投资过热、房地产价格上涨过快。

2007年央行连续5次加息、10次提高存款准备金率，采取紧缩的货币政策。

2007年，四大城市一手住宅价格迅速上涨，其中北京、深圳房价涨幅超过40%。

北京住宅供不应求现象相当突出，加上开发商的捂盘和恶意炒作，住宅价格不断上涨。

上海住宅市场自2007年初全面复苏，刚性需求带动房价上升，引发投资需求进入，房价进一步推高。

广州、深圳由于受2005年宏观调控影响较小，大量投资性需求转向两地，加上住宅供应的不足，造成两地楼市房价上升。

但值得注意的是，9月27日的房贷新政致使房价不断上涨态势暂被终结。

8月，深圳率先进入观望期，成交量大幅萎缩；北京、广州、上海相继陷入“有价无市”的僵局，成交量萎缩，房价涨幅放缓。

根据中原二手成交数据，2007年初，北京、上海、广州、深圳二手住宅价格突飞猛进，但是第三季度开始，央行的5次加息、第二套房首付及利率的提高以及物业税试点等一系列政策的实施，使得北京、上海、广州二手住宅价格涨幅趋缓，深圳二手住宅价格甚至出现下滑。

2008年

2008年3月

财政部、国家税务总局下发《关于廉租住房、经济适用住房和住房租赁有关税收政策的通知》

3月3日财政部、国家税务总局发出通知，要求开发商在经济适用住房、商品住房项目中配套建造廉租住房，在商品住房项目中配套建造经济适用住房，如能提供政府部门出具的相关材料，可按廉租住房、经济适用住房建筑面积占总建筑面积的比例免征开发商应缴纳的城镇土地使用税。

2008年3月

住房和城乡建设部下发《关于加强廉租住房质量管理的通知》

3月21日住建设部下发通知，该通知对确保廉租房的质量，对解决城市低收入家庭住房困难等方面作了具体要求。

2008年4月

上调存款类金融机构人民币存款准备金率0.5个百分点

2008年4月16日为继续落实从紧的货币政策要求，加强银行体系流动性管理，引导货币信贷合理增长，中国人民银行决定从2008年4月25日起，上调存款类金融机构人民币存款准备金率0.5个百分点。

2008年5月

上调存款类金融机构人民币存款准备金率0.5个百分点

从2008年5月20日起，上调存款类金融机构人民币存款准备金率0.5个百分点。

2008年6月

国家多项调控近期开始施行土地阀门再度把紧

具体政策：

商品住宅开发不得超3年、土地管理不作为将受严惩等，自2008年6月1日起执行。

2008年7月

国土部表示小产权房不给宅基地证

7月14日国土资源部出台文件，被小产权房占用而未得到“合法使用”的宅基地不具备登记发证的资格。

2008年8月

商品房销售应明示能源消耗指标

8月11日国务院新规：

房地产开发企业销售商品房，应当向购买人明示所售商品房的能源消耗指标、节能措施和保护要求、保温工程保修期等信息。

2008年8月

三部委联合印发《2008年廉租住房工作计划》

8月14日三部委印发计划提出，2008年底前，所有县城及以上城市都要根据国务院规定，对低保家庭中的住房困难户做到应保尽保，有条件的地区要逐步扩大保障范围。

2008年8月

央行银监会联合发文要求严格建设项目贷款管理

8月25日中国人民银行、银监会联合下发《关于金融促进节约集约用地的通知》，《通知》要求严格建设项目贷款管理。

对列入国家《禁止用地项目目录》的项目，严禁发放贷款。

2008年9月

央行宣布“双率”齐降

受美国金融风暴的影响，央行宣布从9月16日起，下调一年期人民币贷款基准利率0.27个百分点，以及下调存款准备金率0.5%。

2008年10月9日

西方央行联手降息中国打出“降率免税”组合拳

中国人民银行10月8日晚间宣布，从10月9日起下调一年期人民币存贷款基准利率各0.27个百分点，其他期限档次存贷款基准利率作相应调整。

2008年10月

系列新政支持房地产

10月12日中国人民银行决定，自2008年10月27日起，将商业性个人住房贷款利率的下限扩大为贷款基准利率的0.7倍；最低首付款比例调整为20%。

从2008年11月1日起，对个人首次购买90平方米及以下普通住房的，契税税率暂统一下调到1%；对个人销售或购买住房暂免征收印花税；对个人销售住房暂免征收土地增值税。

地方政府可制定鼓励住房消费的收费减免政策。

下调个人住房公积金贷款利率。

中原点评

2008年调控重点是重点解决供不应求的矛盾以及资金流动性过剩的矛盾。

中央实施紧缩的货币政策和稳健的财政政策，持续加息及提高存款准备金率，严格限制外资投资。

房地产行业在行业内在因素和宏观经济外在影响的多重压力之下，快速步入周期低谷。

全国范围内房地产交易低迷，全国住宅销售面积回落至2006年水平，北京、上海、广州、深圳四大城市一手住宅销售面积均跌至2005年以来四年的最低水平。

2008年的土地市场从2007年的沸点迅速降温至冰点。

伴随着住宅市场的“打折”、“降价”，土地市场则到处充斥着“流拍”、“底价成交”以及“退地”的字眼。

大中型跨地域发展商受资金链的束缚失去了往日拿地的热情，本土小型发展商以及外行业企业成为了购地主角，这一切形成了2008年土地市场的特有征状。

2009年

2009年1月

七折利率优惠

四大国有银行宣布：

只要2008年10月27日前执行基准利率0.85倍优惠、无不良信用记录的优质客户，原则上都可以申请七折优惠利率。

2009年2月

落实最严格耕地保护制度和节约用地制度

2月，国土资源部发布《国务院第二次全国土地调查领导小组办公室关于建立第二次全国土地调查工作动态通报制度的通知》。

《通知》明确：

将落实最严格的耕地保护制度和节约用地制度，对违反国家产业政策、供地政策或用地标准，搭车用地、借机圈地、侵害农民权益等问题和政策执行不到位的地区进行重点督察，做好重大典型案件查处曝光。

2009年4月

治理房地产开发领域违规变更规划

4月24日，住房和城乡建设部、监察部治理房地产开发领域违规变更规划、调整容积率问题专项工作电视电话会议在京召开。

住房和城乡建设部、监察部重点对国家机关工作人员在建设用地规划变更、容积率调整中玩忽职守、权钱交易等违纪违法行为进行严厉查处。

对2007年1月1日至2009年3月31日期间完成规划许可的开发项目，逐一进行自查。

对于拒不自查自纠、弄虚作假、掩盖违规违纪问题的，要对部门责任人从严处理。

对于涉嫌犯罪的，要依法移送司法机关追究刑事责任。

2009年5月

《国土资源部关于调整工业用地出让最低价标准实施政策的通知》

5月11日，国土资源部发布《国土资源部关于调整工业用地出让最低价标准实施政策的通知》（国土资发〔2009〕56号）。

针对经济形势和土地市场运行变化情况，为进一步落实党中央、国务院关于扩大内需促进经济平稳较快发展的重大决策，更好地履行部门职责，充分发挥地价政策在宏观调控中的作用，对《全国工业用地出让最低价标准》实施政策进行适当调整。

2009年5月

《国土资源部关于切实落实保障性安居工程用地的通知》

5月13日，国土资源部发布《国土资源部关于切实落实保障性安居工程用地的通知》，要求各级国土资源管理部门从保增长、保民生、保稳定的高度出发，认识保障性安居工程的重要性，重点抓好城市廉租住房和林区、垦区、矿区棚户区改造，以及农村危房改造、游牧民定居建设用地的供应管理工作，确保保障性安居工程的顺利落地；加快编制和修编2010~2011年和今年保障性住房用地供应计划，统筹协调及时调整土地供应结