标准酒店式公寓项目可行性研究报告完美精编.docx
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标准酒店式公寓项目可行性研究报告完美精编
标准酒店式公寓项目可行性研究报告
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第一章地块资源分析
第一节项目规划技术指标
根据xx市规划局建设项目规划设计要点，地块规划技术指标为:
●用地面积：
25080.3㎡；其中市政配套用地面积2003.1㎡，实际出让面积：
23077.2㎡;
●物业类型：
住宅、办公、酒店式公寓；
●容积率：
<4；建筑密度：
<30%；
●建筑高度：
规划建筑退盐仓桥广场60米范围内可以规划高度<100米的酒店式公寓或办公用房，其余范围内可规划高度不超过33米的小高层住宅或多层住宅；
●绿地率：
>30%。
第二节地块位置
地块位于中山北路与大桥南路交汇处。
大桥南路向北直贯长江大桥，是江南与江北交通的一条重要途径；中山北路横贯半个xx城，承担着xx区和xx区等几个城中行政区之间往来的重要任务。
未来地铁五号线从地块穿过并计划设有出入站口。
第三节地块现状及周边环境
一、地块现状
地块东至规划东妙峰庵道路，西至盐仓桥广场。
目前东侧是多栋居民住宅楼，都是多层结构，项目建成后将有新规划的东妙峰路与之隔开。
地块现状为毛地，红线内现有许多老式建筑，多数是平房，待拆迁面积近30000平米。
二、周边环境
地块位置是xx区与xx区交界处，既是xx区的后院也是xx区的门户。
因此地块即包含着人文xx的文化气息又兼蓄着“新xx”的成长空间。
公交线路：
16W、21W、31W、32W、100W、34W、Y4、816W、盐葛线、盐浦线、盐轮线、盐工线等
商务服务：
双门楼宾馆、丁山香格里拉、锦江之星、xx饭店、虹桥饭店等
零售服务：
家乐福超市、苏果社区店、华诚超市等
金融：
xx市商业银行、农业银行、工商银行、建设银行、邮政局等
医疗：
南医二附院、市第三医院、海军医院、xx中医院等
教育科研：
xx财经大学、xx政治学院、铁路运输学校、xx旅游学校、xx三十九中、财大附小、市八中、南自、724所等
自然人文：
阅江楼风景区、静海寺、天妃宫、挹江门等
第四节项目发展目标
项目地处xx区边界，与xx区一路之隔，项目开发将兼顾xx和xx两行政区域。
项目区域内房地产市场供应趋少，更是缺少多种物业并存的标志性楼盘，本项目作为融合四种业态为一体的楼盘，将填补区域内的市场空白。
本项目将是我司在xx开发的第二个物业，也是在xx开发的第一个综合性的物业。
成功运作项目是追求开发利润的前提，从而也可进一步提升我司在xx市场中的品牌与形象。
以我司的专业能力与建筑品质，本项目势必成为领导区域房地产市场发展的标志性楼盘。
第二章xx房地产市场现状分析
第一节xx房地产市场宏观分析
【现状综述】
●2005年受宏观调控影响，xx房地产市场投资涨幅首次滑落；
●进入2006年初，房地产市场投资出现反弹；
●随着新一轮宏观调控实施，xx房地产市场涨幅再次出现下滑趋势；
●整体xx房地产市场保持着稳定增长的趋势。
【综述分析】
近年来xx房地产市场得到长足发展，虽然经历几轮宏观政策调控，出现几番波动，但整体来看xx房地产市场基本保持健康、稳定的发展趋势：
房地产投资平均增长率21.8％，商品房销售价格每年平均涨幅为8.1％，房地产供销比由2003年的0.89：
1调整到2005年的1.1－1.3：
1的空间合理范围内。
第二节xx房地产各物业市场分析
一、xx酒店式公寓整体市场分析
【市场综述】
●项目供应主要分布于新街口—山西路—中央路区域内。
●近几年，xx市酒店式公寓市场呈现供需两旺的热销态势。
●市场销售状况良好的项目全年销售量约1.5-2万㎡，300-400套。
●当前xx市场酒店式公寓成交面积主要集中在45-50㎡。
●当前全市平层精装修酒店式公寓成交均价为7841元/㎡。
●平层毛坯酒店式公寓成交均价为6950元/㎡。
【市场分析】
酒店式公寓即酒店服务式公寓，是综合了星级酒店和高档公寓的一种衍生产品。
酒店式公寓因其特殊的住宅服务性质和地段要求，绝大多数项目都坐落于城市中心区或者成熟的商业区周边。
1、市场供应状况
（1）酒店式公寓项目供应数量众多，区域分布较集中
目前xx在售酒店式公寓共有17个，未来潜在项目约11个，潜在供应体量超过10万㎡。
xx酒店式公寓的主要集中分布于主城区和河西新城。
xx酒店式公寓分布图示
（2）酒店式公寓市场供应量充足
2005年至2006年上半年xx酒店式公寓总体供应面积约25.4万㎡，约占xx住宅供应量2.5%左右，总体供应套数接近5000套。
2005-2006年上半年xx市酒店式公寓供应量（部分）
项目
供应面积（平米）
总户数
项目
供应面积（平米）
总户数
城开国际
24255
539
万达紫金明珠
12200
305
菁英汇
12815
233
居易时代
19800
360
长发中心
25200
420
上锋国际
9800
196
御水湾
6050
110
紫鑫中华广场
9880
190
西城风尚
8800
160
嘉业国际城
24750
450
辰龙广场
17784
312
新锐国际公寓
40250
805
阳光金锋
24836
429
德盈双城
18000
360
2、市场销售情况良好
2005年xx酒店式公寓全年总销售面积为13.7万平米，总销售套数超过2600套，约占商品房总销售量的1.7%，全年销售金额11.15亿元。
另外，从2005年部分酒店式公寓成交详细数据来看，销售较好的酒店式公寓项目一年的成交面积在1.5-2万平米左右，即单个项目每年销售的套数在300-400套左右。
2005年部分酒店式公寓销售情况统计
项目
总供应套数
总销售套数
总销售面积（平米）
销售比例
菁英汇
233
206
11330
88.4%
长发中心
420
285
17100
67.86%
御水湾
110
110
6050
100%
居易时代
360
48
2640
13.33%
上峰国际
196
157
6280
80.10%
紫鑫中华广场
190
163
8476
100%
新锐国际公寓
805
427
22700
53.04%
德盈双城
360
310
15500
86.11%
辰龙广场
312
311
17727
99.68%
3、45-50平米左右的户型成为市场成交的主力
通过酒店式公寓销售面积对比，可以发现目前xx酒店式成交面积主要集中在45-55平米之间。
一方面这与整体市场供应以此面积范围为主有关，另一方面，过小的面积不能满足生活需求，而过大的面积造成总价偏高。
4、xx市酒店式平层公寓平均售价7544元/平米
当前xx市酒店式公寓市场平均售价在8212元/㎡左右，其中平层酒店式公寓销售均价为7544元/㎡，挑高酒店式公寓销售均价为9816元/㎡。
xx酒店式公寓整体均价情况：
户型结构
装修标准
平均售价（元/平米）
总体均价（元/平米）
平层
精装
7841
7544
毛坯
6950
挑高
精装
11500
9816
毛坯
9395
xx市部分酒店式公寓项目售价一览
项目
产品
装修情况
销售价格
（元/平米）
项目
产品
装修情况
销售价格
（元/平米）
城开国际
平层
精装修
12000
新锐国际公寓
平层
精装修
7000
菁英汇
平层
精装修
8200
挑高
毛坯
5280
长发中心
挑高
毛坯
12200
德盈双城
挑高
毛坯
6800
御水湾
平层
毛坯
7300
西城风尚
平层
精装修
8500
万达紫金明珠
平层
毛坯
5200
挑高
精装修
11500
居易时代
平层
精装修
6700
辰龙广场
平层
精装修
6500
上峰国际
平层
毛坯
8300
阳光金锋
平层
精装修
7600
紫鑫中华广场
平层
精装修
7350
龙台大厦
挑高
毛坯
12000
嘉业国际城
平层
精装修
5880
二、xx住宅市场整体分析
【市场综述】
●近年来受宏观调控影响，住宅开发投资下降，新开工和上市面积均有所下降。
●住宅仍是房地产市场的开发重点，xx商品房开发投资总额中住宅的比例仍在上升。
●在住宅销售方面仍然保持平稳增长，市场需求旺盛。
●近几年来宏观调控虽不断实施，xx住宅销售均价依然保持稳定持续上涨。
【综述分析】
1、商品住宅开发投资减速
（1）2005年商品住宅开发投资出现负增长
2001-2005年，全市住宅开发投资持续保持高速增长，但2005年受宏观调控的影响，各家开发商对市场的判断持谨慎态度，当年的住宅开发投资出现负增长，同比下降了2.4％。
（2）2005年商品住宅新开工面积下降
近5年来xx市住宅累计新开工面积2992.46万㎡，累计增长112.0%，年平均增长16.2%；住宅累计竣工房屋面积2162.82万㎡，累计增长96.1%，年平均增长14.4%。
因2005年住宅开发投资额的下降，当年住宅新开工面积相比2004年下降了22.2％。
国家针对房地产业的调控政策在xx市已取得一定的成效，各类房屋的新开工面积在减少，竣工房屋面积的增幅在明显减缓。
2、xx住宅投资在商品房开发投资总额中的比例仍在上升
2005年住宅作为房地产投资的主体，其地位得到维护。
2001年，xx市住宅投资75.54亿元，占整个房地产投资比重的68.1%；至2005年上升到70.6%，上升了2.5个百分点。
在住宅开发投资涨幅下降的同时，其在房地产总开发投资中的比例却在上升，这说明2005年的房地产开发总投资涨幅也在下降，且降幅超过住宅投资的降幅，因此住宅市场相比而言仍处于健康稳定的发展状态。
3、全市住宅市场供应有所下降，销售逐年上升
2003-2005年xx商品住宅累计上市2297万㎡，累计销售2138万㎡，三年的供销比分别为0.92：
1、1.33：
1、0.99：
1。
2005年受住宅开发投资下降的影响，住宅新开工面积也有所下降，直接导致了当年新上市面积出现了下滑。
从住宅市场的销售情况来看，2006年上半年，全市商品住宅销售38256套，销售面积365.4万㎡，同比增长8.2%；
近三年来，虽然受到宏观调控的影响，但全市商品住宅销售量仍保持上涨态势，说明市场上住宅刚性需求强烈，相对于商业和办公物业，住宅产品更容易规避风险。
4、商品住宅销售价格上升较快
2001—2005年期间，xx市普通住宅价格涨幅最大。
无论是新建商品房，还是存量房的交易，价格涨幅都超过9.0%。
从2001年到2005年，商品住宅销售价格累计上涨44.7%，年平均增长7.7%。
至2006年上半年，全市售均价约4500元/㎡左右，同比增长2.2%。
（全市含江北区域）
三、xx商业地产整体市场分析
【市场综述】
●xx已形成以新街口CBD为核心。
湖南路、中央门等商圈为辅的城市商业格局。
●xx市商业用房开发投资依然逐年增加。
●xx市商业地产市场空置量增加，其中空置面积主要汇集于集中型商业项目中。
●xx整体商业地产价格上升趋势有所减缓。
【综述分析】
1、xx商业格局特征
xx城区各大商业圈随着城市历史的发展，包括政府政策倾斜程度的不同而逐步发展。
目前，在主城区内已形成四大各具特色与不同辐射范围的商业中心。
（1）新街口为核心的第一商圈
以新街口为核心的商业区内，聚集了xx最多的中高档大型购物中心与各种商业服务门店。
新街口的商业密集度与繁华程度，使新街口商圈被誉为中华第一商圈。
（2）山西路/湖南路为核心的第二商圈
山西路、湖南路商圈定位于中档服装、餐饮及休闲娱乐业，湖南路步行街、狮子桥美食街的成功打造，不仅吸引了xx全市的居民，同时还是外来旅游者首选的休闲、购物街区。
（3）以中央门金桥、玉桥市场为代表的中央门商圈
以中央门商圈依托极为便捷的交通条件，自然的形成辐射于城北及江北部分区域的大型商业体。
大型批发市场与定位于中低档的经营门类是中央门商圈的主要经营业态。
（4）夫子庙旅游景区为核心，周边小商品市场、服装销售为代表的夫子庙商圈
夫子庙商圈因为具有浓郁的文化底蕴、秀丽的秦淮河风光，吸引了大批海内外游客。
由旅游而形成的相关产业成为夫子庙商业圈最大的经营特征。
2、xx市商业地产投资热度不减
从2001年至2005年底，xx市房地产开发投资总额达1021.45亿元，其中商业用房开发投资总额为82.6亿元，占房地产投资总额的8.09%。
期间，全市商业用房开发投资额逐年增加，2004年商业用房开发投资额达到22.7亿元，与2003年同期比较增幅高达65.80%。
数据统计显示，每年商业用房投资额占房地产开发投资均在8%左右。
2001-2005年xx市商业地产投资状况
时间
房地产开发
投资额（亿元）
投资增幅
（同期比较）
商业用房开发
投资额（亿元）
投资增幅
（同期比较）
商业用房
投资比例
2001
111
11.70%
9
-18.20%
8.11%
2002
137.63
24.00%
10.94
21.60%
7.95%
2003
183.8
33.60%
13.69
25.10%
7.45%
2004
292.88
59.40%
22.7
65.80%
7.75%
2005
296.14
1.10%
26.27
15.70%
8.87%
总计
1021.45
——
82.6
——
8.09%
3、商业地产空置量增加
根据xx房产局数据显示，2002-2004年xx市商业地产上市总量超过了150万㎡。
其中，2004年商业地产上市量84.35万㎡，销售量仅为43.35万㎡，剩余空置量为41万㎡；2005年1-10月，江南八区（除江宁以外的8个区）前10个月新建商业地产的总成交量11万㎡，但是空置面积也达到了5万㎡。
目前包括新街口、夫子庙及珠江路等地段的集中型商业都有一批商铺处于待租或者待售的状态。
较多空置商业带来未来xx商业地产市场更加激烈的竞争。
4、商业地产价格上升速度放缓
目前xx全市商业用房平均价格为9063元/㎡。
2003年起商业用房价格上升势头有所放缓，由2002年涨幅9%下降到2003年5%，同比下降4个百分点。
四、xx办公市场整体分析
【市场综述】
●xx历年办公物业投资均保持小幅提升。
●近阶段，xx办公物业面市体量大幅提升，而市场消化能力仍显不足。
●xx办公物业成交均价保持每年6%左右的增长幅度，当前xx办公市场整体成交价格在8000元左右/㎡，而销售均价在9000元/㎡的中高端产品成为市场成交的主体。
●高端产品市场接受度较低，销售情况不容乐观。
●未来3年内办公物业市场供应充足，市场竞争激烈。
【综述分析】
1、xx历年办公物业投资均保持小幅提升
2003—2006年，xx市办公物业的投资额也在逐年增长，2006年前五个月累计投资额达到8.81亿元，同比增长37.4%。
xx商品房与办公投资额统计表
时间
房地产开发投资（亿元）
投资增幅
（同比）
办公开发
投资（亿元）
投资增幅
（同比）
办公投资
比例
2003
183.8
33.6%
13.69
-16.1%
7.45%
2004
292.88
59.4%
18.60
40.2%
6.35%
2005
296.14
1.1%
18.41
-1%
6.22%
2006
125.68
10.4%
8.81
37.4%
7.01%
总计
898.5
——
59.51
——
6.62%
2、面市体量大幅提升，而市场消化能力仍显不足
根据xx房产局数据显示，2006年一季度xx市办公整体认购21525.7㎡，成交21521.6㎡；二季度认购60635.9㎡，成交78016.5㎡，总计成交9.95万㎡。
去年同期办公物业的销售量为18.25万㎡，相比较2006年xx办公市场的供应量有较大幅度的提高，而销售量却没有随之大幅提高。
2006年上半年办公成交量详表
时间
认购量（平米）
成交量（平米）
成交均价（元/平米）
一月
6098.99
7056.09
9012.4
二月
6818.92
2835.83
8482.6
三月
8607.85
11629.72
6449
四月
24858.26
23449.85
7882
五月
17477.07
32241.42
7790
六月
18300.63
22325.31
8463.7
3、成交价格保持6%左右的增长，9000元/㎡的中高档物业成为市场成交主体
根据xx房产局数据显示，2006年上半年xx办公物业成交均价为7912元/㎡，同比增幅8.4%。
成交区域主要为河西奥体区域和以往剩余尾盘，因此当前成交均价维持在8000元/㎡上下。
同时我们也看，从2003年至2005年xx写字楼市场成交均价持续上扬，整体成交均价保持每年6%左右的增幅。
对比分析2006年上半年典型写字楼的销售均价、销售比例、成交面积，发现售价在9000左右元/㎡的中高档项目销售状况较好；而售价超过10000元/平米的高端项目市场低迷，销售情况一般。
2006年上半年典型项目销售状况汇总
项目名称
供应套数
成交套数
成交均价（元/平米）
成交面积（平米）
成交比例
长发中心
184
28
11095.5
3361.02
14.38%
金建大厦
114
43
8973.35
3379.74
58.75%
利奥大厦
495
202
9098.8
16644.58
45.72%
天星翠琅
185
85
9064.36
6376.72
46.79%
易发信息
76
4
10162
743.48
3.24%
银河大厦
42
4
12051.48
891.05
9.19%
置地广场
290
46
11253
6996.12
14.97%
4、未来3年内xx办公物业市场供应充足，市场竞争激烈
未来三年城中办公存量与潜在物业体量至少有90万平米（其中不含约100万平米的河西新城），将集中于2009年前大量面市。
根据数据统计，xx主城区未来三年办公供应量约90万平米，其中可统计的新增供应分布为：
新街口地区约有24.8万平米、长江路地区约有18.4万平米、珠江路地区约有10.8万平米、xx至中央路段地区约有17.2万平米。
xx未来写字楼市场供应情况详表
区 域
项目名/地块名
用地性质
总建面积（平米）
办公面积（平米）
开发进度
新街口
国际金融中心
商、办
——
73370
施工中
中银大厦
金
26240
20000
施工中
金轮国际大厦
商、办、住
98250
45720
施工中
区 域
项目名/地块名
用地性质
总建面积（平米）
办公面积（平米）
开发进度
新街口
铁管巷A地块
商、办、金、公
73359
74000
拆迁中
铁管巷C地块
商、办、金、公
40932
拆迁中
淮海路地块
商、办
47000
30000
未拆迁
长江路
邓府巷地块
商、办、住
220000
80000
施工中
凯润金城
商、办、住
200000
80000
施工中
德基广场
商、办、住
130000
50000
施工中
珠江路
龙世商务中心
商、办
6548.4
4400
施工中
华威项目
商、办
——
40000
施工中
同仁大厦
商、办
133326
63338
施工中
高家酒馆地块
商、办、停车
19600
储备中
xx－中央路
紫峰广场
商、办、住
217000
82000
施工中
xx国际广场
商、办、住
420000
83081
施工中
长发·虹桥地块
商业、金融
7524.54
5000
拆迁中
新城市广场
商业、办公
酒店式公寓
90000
11000
施工中
xx房地产各物业市场分析小结：
⏹xx房地产市场依然保持稳定发展态势
⏹住宅市场仍是房地产市场的中坚力量，受外界环境影响相对较小
⏹商业与办公物业供应体量趋大，空置率有逐渐提升的趋势
⏹酒店式公寓呈现供销两旺的局面
第三节项目区域各物业市场分析
一、区域酒店式公寓市场分析
由于本项目区域内没有正式酒店式公寓项目供应，因此我们将区域扩大至xx以北，研究整个鼓北区域内酒店式公寓的市场状况，同时还调查研究了区域内的酒店经营状况：
【市场综述】
●当前区域在售项目较少，而后期潜在项目较多，势必构成竞争威胁。
●9800元左右/㎡的精装项目成为当前区域内唯一有效供应，酒店式公寓主力成交总价在36—45万之间。
●项目周边酒店经营状况良好，本项目酒店式公寓具备市场需求基础。
【综述分析】
1、当前区域在售项目较少，而后期潜在项目较多，势必构成竞争威胁
目前区域内在售的酒店式公寓仅有xx国际广场、龙吟广场2个项目，市场供应约3.8万㎡，共计464套。
区域潜在供应项目数量较多，如中环国际广场，金陵大公馆，运通飞扬城市等，潜在供应项目约6-7个，潜在供应体量约8-10万㎡。
2、9800元左右/㎡的精装项目成为当前区域内唯一有效供应
目前，区域内按不同档次定位的酒店式公寓售价差异明显，国际广场定位为极高端项目，销售价格超过1.8万元/㎡；近期即将开盘的中环国际的精装修酒店式公寓定价1.3万元/㎡。
但唯一成为区域内有效供应的是龙吟广场，其平层精装酒店式公寓销售均价为9800元/㎡，总价集中在36-45万之间。
区域酒店式公寓在售项目销售比例
项目
面市时间
均价
面积划分
当前成交套数
成交比例
国际广场
2005年12月
18000元/㎡
67-270㎡
11套
4.01%
龙吟广场
2005年6月
9800元/㎡
39-48㎡
126套
66.32%
3、项目周边酒店经营状况良好，本项目酒店式公寓具备市场需求基础
项目区域分布有9家酒店，这些酒店以三星级为主。
每日价格折扣后价格集中在200元左右，且各酒店的入住率平均在70%以上，总体而言本区域酒店的经营状况较为良好。
另外，该些酒店中共有约44间的客房被长期租用，包租人群以政府企事业机关与外商为主；包租目的主要用于商务办公和居住需求。
因此本项目酒店式公寓的后期使用，已具备了相应的市场需求群体。
项目区域酒店经营状况调查
洒店名称
房价/天
1年长包价
（元/天）
面积（㎡）
入住率/房量（间）
主要客群
包租客房量
包租
目的
江苏天伦俱乐部
120元
100元（含早）
14-15
<40%
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