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第二部分地价影响因素分析

一、一般因素

影响地价的一般因素主要是指社会、经济、政策和自然因素等诸多方面的综合，它包含了城市经济发展水平、产业政策、人口与城市发展、土地利用规划、地理位置等,通过土地供求两方面的不同作用，从而影响城市总体地价水平的变化。

1、城市资源状况

（1）地理位置

重庆位于北纬28°10＇-32°13＇，东经105°17＇-110°11＇之间，地处较为发达的东部地区和资源丰富的西部地区的结合部，东邻湖北、湖南，南靠贵州，西接四川，北连陕西，幅员面积8.24万平方公里，南北长450公里，东西宽470公里，是长江上游最大的经济中心、西南工商业重镇和水陆交通枢纽。

重庆是我国著名的“山城”，地势由南北向长江河谷逐级降低，西北部和中部以丘陵、低山为主，东南部靠大巴山和武陵山两座大山脉；长江和嘉陵江把主城区分割开，交通受到限制，给房地产的开发带来一定影响，房地产建造成本比其它大城市高。

（2）气候、水文

重庆属中亚热带湿润季风气候区，具有夏热冬暖，光热同季，无霜期长，雨量充沛，湿润多阴等特点。

区域内水资源丰富，有长江、嘉陵江、乌江、涪江、綦江、大宁河等，水资源丰富。

（3）土地资源状况

重庆市土地总面积8.24万平方公里，折合12359.9万亩，结合《重庆市土地利用总体规划》，其中农用地616.34万公顷，折合9245.1万亩，占土地总面积的74.85%，人均耕地0.084公顷；建设用地52.86万公顷，折合792.98万亩，占土地面积的6.42%，建设用地主要以外延拓展为主，用地规模增长较快；未利用地154.19万公顷，折合2312.89万亩，占土地总面积的18.73%，可开垦为耕地的后备资源较为匮乏，且分布相对集中，其中可开垦为耕地的3.29万公顷（折合49.36万亩），占未利用土地的2.1%。

在可开恳为耕地利用地中，有1.61万公顷（折合24.22万亩）集中分布在开发难度较大的黔江开发区

（4）城市区划、人口状况

重庆市下辖38个行政区县（自治县），有19个区、19个县（自治县），以主城区为依托，构成了大、中、小城市有机结合的组团式、网络化的现代城市群。

依据《重庆市2010年第六次全国人口普查主要数据公报》：

重庆拥有人口2884.62万人，而常住人口已达到2919万人，城镇人口达到了1605.96万人，城镇化水平为55%，高于全国城镇化47%。

再加上有钱人将购房作为一种投资，使市场需求量不断上升，拉动了房价的上涨。

重庆人口密度略大于全国平均水平，目前城镇化率距2020年70%的目标差距还较大，说明重庆土地资源负重较大，耕地资源和人口矛盾较为突出，保护耕地资源，大力促进农村剩余劳动力转移，积极推进“农转非”工作，对重庆来说意义重大，从而会加大对城市建设用地的需求。

综上所述，重庆作为承接东部发达地区和西部资源丰富地区的直辖市，地理位置优越，土地资源、江景资源丰富，近年来更是发挥着对外窗口和经济辐射作用，推动西南地区和长江上游地区的发展，已成为中国西部最具投资潜力的特大城市。

2、社会经济发展状况

2011年，全面实施“民生十条”和“共富十二条”，全市经济发展又好又快，实现了“十二五”良好开局。

2012年全市生产总值前3个季度为8518亿元，同比增长21.62%（去年前3个季度7003.73亿元）预计全年全市生产总值达到1.1万亿元。

地方财政收入前3个季度达到2179.37亿元，同比增长6.7%。

固定资产投资前3个季度达到8264.33亿元，增长23.2%。

商品零售前11个月达到3594.4亿元，同比增长15.9%。

工业总产值前11个月达到11996.54亿元，增长18%。

全年城镇居民家庭人均可支配收入前3个季度达到17733元，同比增长13%。

1-9月，全市实现社会消费品零售总额2889.00亿元，比上年同期增长15.7%，扣除价格因素影响，实际增长13.5%。

2012年1—3季度，重庆开放型经济高位运行，进出口总额突破400亿美元，同时出口额进入全国前10位；外商直接投资持续高速增长。

据统计，全市实现进出口403.61亿美元，同比增长1.2倍；实际利用外商直接投资60.19亿美元，同比增长42.0%。

全市经济发展速度加快，也促使土地价格上涨。

3.交通条件

重庆是长江上游重要的交通枢纽，水、陆、空运并向发展，现已实现了江海联运,全面完成“8小时重庆”通达工程及“半小时主城”畅通工程。

在路运方面：

2012年主城城市道路里程将突破3800公里，建成区网密度将达6.3公里/平方公里以上，打通周期性堵点10个；高速公路已形成“二环八射”， 正在规划“三环十射三连线”；铁路已有渝怀铁路、达万铁路、遂渝铁路，2012年将全面推进一、二、三、六号线“四线七段”共123公里建设；一号线沙坪坝至大学城段，三号线二塘至鱼洞段、六号线上新街至礼嘉段、六号线礼嘉至悦来会展中心段，共68公里建成通车。

另外达万铁路电气化、渝怀二线、渝黔铁路、兰渝铁路、成渝复线的开工建设，也将使得未来重庆交通的进一步优化。

在空运方面：

江北国际机场扩建、万州五桥机场等，将重庆打造成为西南地区国际航空货运枢纽。

 在水运方面：

借助长江这天然水道，实现江海联运，高阳货运码头、青草背专业滚装码头、寸滩集装箱码头等一批重大交通工程建成投入使用。

综上所述，重庆市交通条件不断改善，必将带动整体经济的发展，从而激活土地市场，促进地价上涨。

4、房地产市场状况

（1）土地市场状况

根据重庆市土地和矿业权交易中心提供资料：

2011全年重庆主城供应395块地（含有工矿仓储用地等），供应土地面积约2564.89万平方米，成交土地300宗，较去年增加40宗，增幅

%，成交土地面积1939.2万平方米，同比去年增长14.59%，成交金额622.9亿元，较去年增加55.6亿元，增幅9.8%，土地平均成交地价222万元/亩，折合楼面单价1831元/平方米。

其中住宅及商业金融用地成交面积约794.3万平方米，同比2010年下降300.2万方，总成交金额519.2亿元，同比2010年下降10.6亿元，成交地价454万元/亩，折合平均成交楼面单价2824元/平方米，同比2010年增加624元/平方米。

随着东部沿海地区产业向中西部地区转移步伐加快，同时“渝新欧”、“渝深欧”、“渝沪美”等形成的国际贸易大通道改善了重庆工业发展的物流环境，工业用地需求大量增长，特别是两江新区、西永综合保税区成立，吸引了大量工业、物流企业进入，工业及仓储用地成交量及成交价格均有增长。

同时重庆土地流转率在2011年也达到较高比率，累计交易地票8.9万亩，并完善了区县、乡镇和行政村土地流转三级服务体系，农村土地交易所通过地票交易，开辟了城市反哺农村的新途径，对土地市场产生积极影响。

（2）房地产市场状况

2012年全市房地产开发投资前11个月达到了2203.0429亿元，同比增长24.1%，。

商品房施工面积前11个月达到21442.1887万平方米，增长8.6%，竣工面积3195.032万平方米，同比增长30.1%，前11个月商品房销售面积3815.896万平方米，增长3.5%。

前11个月销售额达到1949.94亿元，同比增长10.6%。

2011年重庆公租房开工建设量达到1425万平方米、约21.92万套，居全国之最，2012年我市计划公租房地上建设规模1320万平方米、23.74万套。

主城区计划开工1280万平方米、23.04万套，分布在沙坪坝区大学城、渝北区空港新城、北碚区歇马、大渡口区跳蹬等13个片区；远郊区县40万平方米、0.7万套，分布在万州、合川等15个区县。

5、产业政策

2009年初，金融机构的信贷量迅速扩大，由于货币投放增速过高，以及减税、降低首付比例等资金成本的下降为投资、投机者提供了机会,自2009年3月以来，房地产交易量及成交价格全面上升，投机性购房再度活跃，造成部分城市出现了房价、地价大幅上涨的现象，对此，国务院、重庆市人民政府相继出台了一系列措施对房地产业进行调控。

（1）房地产政策

2010年以来，针对部分城市房价过快上涨、投资投机购房过度活跃等问题，中央分别于2010年1月出台《国务院办公厅关于促进房地产市场平稳健康发展的通知》（国十一条）、4月出台《国务院关于坚决遏制部分城市房价过快上涨的通知》（国十条）、9月出台《巩固楼市调控成果措施》（国五条）对房地产市场进行宏观调控，为贯彻落实《国务院办公厅关于促进房地产市场平稳健康发展的通知》，依法加强监管，切实落实房地产土地管理的各项规定，增加保障性为重点的住房建设用地有效供应，提高土地供应和开发利用效率，促进地产市场健康平稳有序运行，2010年3月国土资源部相应出台《关于加强房地产用地供应和监管有关问题的通知》，增强土地政策参与房地产市场宏观调控的针对性和灵活性。

重庆市人民政府于2010年11月16日发布文件《重庆市人民政府关于进一步规范土地出让管理工作的通知》（渝府发[2010]113号），要求进一步强化对土地出让后增加建筑面积补交土地综合价款的管理，并提出自2011年起，由国土部门在上年年末组织评估机构或地价监测机构对当年每一个土地级别对应综合楼面地价进行评估并对外公布。

2012年房地产市场调控政策环境变化趋势初步明朗，决策层、开发商与消费者形成基本共识——宏观政策环境依然严厉，差异性贷款利率的政策或难改变，调控方向仍将保持既有目标。

2013年，房地产市场政策环境将在较长的一段时期内维持现状，既保证刚性需求的合理释放和有效满足，又严厉遏制投资、特别是投机性市场需求。

市场供需将在保证刚性需求的总量上达到均衡，全市房地产开发企业信心正在恢复，企业资金状况逐步缓解，开发投资增速仍有望保持20%左右的水平，市场销售状况仍将持续平稳。

（2）金融政策

为响应落实国家相关产业政策，2010年1月至2011年7月，不到两年的时间，央行11次上调存款准备金率，存款准备金率由原来的15.5%增加至21.5%（大型金融机构为21.5%，中小型金融机构为18%）。

从2011年7月至2012年底，银行两次下调存款准备金率，由21.5%下调至20.5%。

如此频繁的调升节奏为历年来首次。

同期，人民币的存贷款利率也经过五次上调，一年期贷款利率由2010年以前的5.31%上调至6.5%。

差别化信贷政策继续升级，“国八条”规定，二套房首付比例不低于60%，贷款利率不低于基准利率的1.1倍，三套以上住房暂停发放贷款，首付款比率以及利率提高，直接增加了购房成本，在一定程度上控制了房地产市场需求。

（3）财政政策

2011年1月财政部发布《关于调整个人住房转让营业税政策的通知》，将购买不足5年（含5年）的普通住房对外销售由按差额征收营业税改为按全额征收，进一步打击炒房行为。

2011年重庆开始实施房产税改革试点，《重庆市个人住房房产税征收管理实施细则》的发布，标志房产税改革实施操作阶段，主要内容如下：

①对在重庆市主城九区内，个人拥有独栋商品住宅和新购高档住房（高档住房是指建筑面积交易单价达到上两年主城九区新建商品住房成交建筑面积均价2倍（含2倍）以上的住房）征收房产税，其中建筑面积交易单价在上两年主城九区新建商品住房成交建筑面积均价3倍以下的住房，税率为0.5%；3倍（含3倍）至4倍的，税率为1%；4倍（含4倍）以上的税率为1.2%。

②对在重庆市同时无户籍、无企业、无工作的个人新购第二套（含第二套）以上的普通住房征收房产税，税率为0.5%。

2011年重庆市地方税务局发布《重庆市地方税务局关于调整土地增值税预征率有关问题的通告》，从土地增值税方面对房地产市场进行调控，主要内容如下：

①普通标准住宅预征率为2%。

②非普通标准住宅、非住宅（商业用房、车库等）预征率为3.5%。

③独栋商品住宅预征率为5%。

由上述内容可知，国家从增加有效供给，加强房地产用地监管，严打恶意囤积土地、操纵房地产市场的行为，紧缩房地产信贷以及税收等方面实施房地产市场的调控，以达到规范房地产市场、抑制投资投机需求，促使房价合理回归，使房价与居民的支付能力相适应，提高居民住房购买能力，估价对象为商住用地，上述政策对其土地价值影响较大。

6、城镇建设及城市规划

（1）城市规划

根据《重庆市城乡总体规划（2007-2020年）》，重庆市是我国重要的中心城市之一，国家历史文化名城，长江上游地区经济中心，国家重要的现代制造业基地，西南地区综合交通枢纽。

构建“一圈两翼”的区域空间结构，即以主城区为中心的一小时经济圈，以万州为中心的三峡库区核心地带为渝东北翼，以黔江为中心的乌江流域和武陵山区为渝东南翼。

规划至2020年，形成1个特大城市、6个大城市、25个中等城市和小城市、495个左右小城镇的城镇体系。

以形成渝新欧等“一江两翼三洋”国际贸易大通道，建设国家重要的综合交通枢纽为目标。

高速公路区县（自治县）覆盖率达到100%，铁路线网区县（自治县）覆盖率达到95%，实现“四小时周边，八小时出海”。

建成长江上游航运中心。

将江北国际机场建设为大型复合型枢纽机场，积极发展万州五桥机场、黔江舟白机场和巫山神女峰机场。

2012年重庆市已投资1800亿元，强力推进“十大片区”建设，并计划建12个广场，双碑大桥力争今年建成，重点开展“两江四岸”风景改造、“十大片区”建设、公租房建设、广场雕塑建设、文化设施建设、主干道环境综合改造、远郊区县居住小区整治7项工作。

全市新增造林504万亩，森林覆盖率达到39%，主城建成区绿化覆盖率达到41.5%，荣获生态中国城市奖，新增全国文明城区、文明县城6个。

（2）发展目标

根据重庆市城乡总体规划（2007－2020年），估价对象所在的北部片区以北部新区、江北城现代商务区为重点，以寸滩集装箱港口、龙头寺铁路客运中心、航空枢纽等为标志，主要承接旧城区疏解的人口、部分公共服务和交通功能，聚集以高新技术、汽车及轻污染工业为主导的产业，建设良好的城市人居环境，塑造新重庆的城市风貌。

经济发展走在西部前列，加快建成西部地区的重要增长极和长江上游地区的经济中心，发挥国家中心城市在区域经济发展中的带动和辐射作用。

城乡统筹走在西部前列，建成城乡统筹发展的直辖市。

社会和谐走在西部前列，率先实现全面建设小康社会的目标。

人与环境和谐走在西部前列，实现经济、社会、环境协调发展。

7、投资环境及政策

（1）重庆是一座开放的现代化城市，已与180多个国家和地区建立了经贸关系，市政府出台了《重庆市外商投资优惠政策》，对外商来渝投资在税收、外汇管理和信贷、土地和房地产、生产经营、物资进出口等方面制定了具体优惠政策。

（2）重庆是中国最具发展潜力的城市之一，被联合国、世界银行、美国财富杂志等列为中国最具发展潜力的增长型城市，居西部之首。

（3）重庆两江新区于2010年6月18日正式挂牌成立，是我国内陆地区唯一的国家级开发开放新区，也是继上海浦东新区、天津滨海新区后，由国务院直接批复的第三个国家级开发开放新区，拥有内陆唯一的保税港区——两路寸滩保税港区。

（4）金融危机使中国经济增长模式由主要依靠出口拉动转向主要开发内需增长，宏观调控政策由从紧转向“保增长”的扩张型，中央的10大产业振兴计划覆盖重庆几乎全部的支柱产业。

（5）在“314”总体部署下，重庆科学谋划“统筹城乡综合配套改革试验区”、“建设内陆开放高地”，为重庆科学发展提供了政策和体制机制保障，给了重庆发展的先机。

综合上所述，重庆市地理位置优越，投资环境较优，相关优惠政策有利于资本的合理流动和资源的有效配置，吸引资金,为重庆市经济发展以及工业产业带来更好的发展机遇，也为重庆市工业房地产市场的良性运行提供了有力保障。

二、区域因素

影响地价的区域因素主要指影响城镇内部区域之间地价水平的自然条件、交通条件、土地利用、社会经济等。

1、区域条件

长寿区位于重庆市中部，地跨东经106°49'22"-107°27'30"，北纬29°43'-30°12'30"，南北长56.56公里，东西宽57.5公里，总面积1423.34平方公里。

东北靠垫江县，东南接涪陵区，西南邻渝北区、巴南区，西北连四川省邻水县。

主城区滨临长江北岸，是重庆市以天然气化工产业为主的区域性中等工业城市。

长寿区辖4个街道、14个镇，全区设223个村、24个社区，2009年全区户籍总户数33.45万户，总人口90.10万人，其中非农业人口22.67万人，农业人口67.43万人。

长寿区地质构造属压应构造形迹，以北北东向梳状褶皱形为主，区域地质构造大致分为三部分，一是华蓥山隆褶皱带，二是长垫梁坳褶皱带，三是南部复合构造。

长江北岸地势顺大巴山支脉由东北向西南呈阶梯下降，东侧黄草山（亦名东山），中偏西侧明月山（亦名西山），西部边缘铜锣山将全境切割为“三山夹两槽”地形，东西二山之间沿长垫公路两侧地势平缓，渡舟、双龙为较大平坝；长江南岸范围窄小，南端五堡山耸峙，岗峦起伏，沿江是丘陵台地。

黄金水道长江流经凤城南部，流长20.9公里，支流龙溪河、大洪河、御临河等河和桃花溪、大石溪、沙溪等13溪纵横全区，境东西分别是长寿湖、大洪湖，长寿湖为西南最大人工湖泊。

全区境内山区约占18%，深丘35%，浅丘42%，江湖水面5%；海拔高度多在300米以上，大堡至复元长江水面海拔154米。

长寿区属中亚热带湿润季风气候区，具有四季分明、气候温和、冬暖春早、热量丰富、降水充沛、初夏多雨、盛夏炎热常伏旱、秋多连绵阴雨、无霜期长、温差大、多雾少日照的特点，绝大部分热带作物均可以生长。

有开采价值的矿藏已探明20余种，区内天燃气储量达3200亿立方米，煤炭4598万吨，优质白云岩10亿吨，特优级石灰石20亿吨，厚层岩盐数十亿吨，沙金、硫铁矿、黄铁矿、铝土矿、钾矿、石膏等储量颇丰；江河水能蕴藏量18万千瓦。

2、交通条件

长寿区位于重庆腹心地带，交通四通八达，基础设施完善，是重庆主城到三峡库区和渝东地区的必经之地，是重庆通往上海、成都和福州的交通枢纽。

渝（重庆）宜（宜昌）、渝（重庆）涪（涪陵）高速公路纵贯全境，在境内设有晏家、桃花、但渡、合兴、云台五座互通式立交桥。

境内有通车公路干线6条，支线40条，总长572公里。

国道319、318线横贯区内。

全区基本形成了以高速公路、国道319线、长寿长江公路大桥为主干骨架，覆盖到村的公路交通网。

同时，长寿至重庆江北机场、梁平机场的高速公路里程分别为50、100公里；渝（重庆）怀（湖南怀化）铁路穿境而过，在境内设有客、货及编组站；长江黄金水道长寿段长20.9公里。

正在建设中的长寿港有5个港区公用码头，主港面有18个3000吨级的泊位，年吞吐能力可达1000万吨。

3000吨船舶可终年直达长寿。

长寿城市道路网规划为“七横五纵一环”格局，“七横”是指联系各大组团的东西向干路，“五纵”是指南北向干路，“一环”是指联系南北两岸的城市环路系统。

对外交通主要规划有：

铁路规划建设渝利铁路、渝万城际高速铁路及从渝怀铁路王家坝车站引出的重钢铁路专线；港口规划建设白沙湾旅游客运作业区和朱家坝、莲子碛、江南三个货运作业区。

3、基础设施条件

4、土地利用状况

长寿区土地总面积14.23万公顷，耕地面积5.75万公顷，占土地总面积的40.37%，人均耕地0.06公顷。

园地面积7920.4公顷，占土地总面积的5.56%。

林地面积2.53万公顷，占土地总面积的17.78%。

居民及工矿用地面积1.43万公顷，占土地总面积的10.06%，交通用地面积1986.25公顷，占土地总面积的1.4%。

水域面积1.26万公顷，占土地总面积的8.86%。

未利用土地面积2.27万公顷，占土地总面积的15.93%。

牧草地面积63公顷，占土地总面积的0.04%。

全区集体土地面积12.51万公顷，占土地总面积的87.85%，国有土地面积1.73万公顷，占土地总面积的12.15%。

5、社会经济

国民经济持续健康发展。

初步核算，全年实现地区生产总值317.69亿元，列全市第12位，比上年增长20%，分别比全国、全市平均增速高10.8和3.6个百分点，增速列全市第5位。

分产业看，第一产业实现增加值27.68亿元，增长5.1%；第二产业实现增加值192.90亿元，增长24.6%；第三产业实现增加值97.11亿元，增长15.6%。

按常住人口计算，全区人均地区生产总值为40579元，同比增长36.7%（以下简称增长）。

三次产业结构比由上年的9.4:

54.6:

36调整为2011年的8.7:

60.7:

30.6，第二产业占GDP的比重比上年提高6.1个百分点。

财政收支同步增长。

全年实现地方财政收入55.17亿元，增长33.5%，其中一般预算收入24.21亿元，增长26.8%。

一般预算收入中，增值税、营业税、企业所得税分别增长5.5%26.5%和69%。

全年地方财政支出74.01亿元，增长22.9%，其中一般预算支出为43.87亿元，增长27.5%。

医疗卫生、社会保障和就业、农林水务支出分别增长28.8％、17.3％和70.1％。

一般公共服务支出4.17亿元，增长19.5%。

就业形势较好。

全年新增就业岗位22603个，比上年同期增加1532个，增长7.3%；年末城镇登记失业人数为16063人，比上年减少4193人，下降20.7%；年末城镇登记失业率由上年的2.84％下降为2.51％。

2012年前三季度，全区实现地区生产总值255.1亿元，同比增长10.1%（以下简称增长）。

从行业看，第一、二、三产业分别实现增加值18.7亿元、158.8亿元和77.6亿元，分别增长5.3%、7.9%和16.6%。

从增速看，1季度增长11%,上半年增长10.5%，第三季度增长10.1%，增速呈逐季放缓走势，但依然保持10%以上的增长速度。

一二三产业发展结构进一步优化为11:

49:

40。

现代农业“三园”（现代农业种植园、现代畜牧养殖园和沙田柚种植园）建设有序推进，全区农业呈现稳定发展的趋势；工业“两园三片一廊”（晏家园区、化工园区、江南钢城、街镇工业走廊）建设快速推进，工业生产迅猛发展，工业总产值实现520亿元，比2005年翻两番；中心商圈培育日趋成熟，专业物流基础设施不断完善，旅游事业快速发展，全年全区接待游客达166.7万人次，增长10.5%；旅游总收入达2.54亿元，增长16%。

2011年至2012年，长寿区在建和拟建的市级重大项目有三环高速公路、江南大大通道连接道（高速）、渝万高铁、MDI专用铁路、空军机场、保障性住房及公租房100万、MDI巴斯夫、重钢环保搬迁项目、扩大产能项目、百亿川维改扩建项目、渝利铁路、长寿北站站房和站前广场、渝怀铁路II线、长江二桥等。

按照“十二五”规划要求，长寿区将融入重庆主城发展，主动承担起连接“一圈”与“两翼”，促进经济辐射、要素传递、产业转移、人口集聚、城乡协调的功能，丰富“十一五”时期长寿区“三地一中心”战略定位的内涵，加快将长寿建设成为重庆市一流强区和长江上游现代山水园林大城市，在“十二五”末长寿区地区生产总值突破1000亿元。

6、城市用地规划

长寿区城市建设区规划以组团式布局为主，其用地分为四组团，组团与组团之间以河流、绿化、道路、山体相分隔，工业用地相对集中，居住用地向东北发展，形成多中心、组团式城市。

四个组团的范围、规模、功能如下：

凤城桃花组团是全区的商业、行政中心，规划城市建设区面积为2222公顷，严格控制工业发展门类，严禁发展污染型工业产业类型。

晏家-化工园区组团主要由长寿化工园区、晏家工业园区组成，规划城市建设区面积为3508公顷。

江南组团位于江南街道，主要包括重钢整体搬迁建设用地、拆迁安置用地和码头仓储用地，规划城市建设区面积为692公顷。

八颗工业组团位于八颗镇，严格控制工业发展门类，严禁发展污染型工业产业类型，规划城市建设区面积为77公顷。