老年住宅课题研究报告.docx
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老年住宅课题研究报告
老年住宅课题研究报告（可行性报告）
第一部分:
市场概述
１、什么是老年住宅
1.1老年住宅的定义
1.2如何建设老年住宅？
２、老年住宅的分类
2.1进制按照老年人的生理、心理健康状态分类
2.2按照老年人对服务要求的不同分类
2.3按照产品形式的不同来分类
3、成熟市场老年住宅的特征
3.1世界人口的老龄化
3.2老年住宅的演进过程
4、反映老年住宅市场的指标和维度
4.1宏观政策
4.2支持条件
4.3老年住宅的可行性参考指标
5、老年住宅市场的准入条件
６、国外老年住宅市场的状况
6.1亚洲国家的老年住宅
6.2欧美国家的老年住宅
小结：
第二部分：
国内老年住宅市场研究
1、国内老年住宅市场的现状分析
1.1我国老年人口的发展状况
1.2国内老年住宅的现状
1.2.1国内老年建筑的现状
1.2.2国内老年人的居住模式
1.3目前国内老人住宅的销售情况
1.4目前国内老年设施的形式
2、老年住宅市场环境分析
2.1环境
2.1.1融资机构
2.1.2规划设计资源
2.1.3社区服务资源
2.2政策环境
2.3老年住宅开发的障碍、难点以及应对策略分析
2.3.1障碍：
2.3.2应对策略分析：
3、国内老年住宅经营模式分析
3.1政府、慈善机构合作经营管理
3.1.1纯福利性质的养老院
3.1.2混合型养老院
3.2专业公司经营管理
3.2.1老年公寓
3.2.2辅助生活机构
3.3住宅建设与管理相分离的经营模式
4、国内老年住宅的物业管理方式
4.1老年住宅物业管理的基本操作模式
4.2老年住宅物业管理的收入结构
小结：
第三部分：
国内老年住宅消费市场研究
1、国内老年住宅消费市场研究
1.1国内城市老年人口比例、住宅现状及收入分析
1.1.1国内城市老年人口比例
1.1.2国内城市老年人住宅现状分析
1.1.3国内老年人口收入分析
专论：
广州市消费者委员会最近针对老年人投资消费问题进行调查的分析报告
1.2老年住宅目标客户群的消费特征及应对策略
2、老年住宅消费者诉求
2.1中国传统文化对老年住宅消费者的影响
2.2老年住宅的产品设计
2.2.1老年住宅产品的建筑形态分类
2.2.2产品设计依据
专论：
住宅设计的关注点
2.2.3老年住宅产品的设计原则
2.2.4老年社区的设计要求
专论：
老年住宅室内装修设计要点
2.2.5《老年人建筑设计规范》简介及内容（见附件）
2.3老年住宅的物业管理
2.4国内老年住宅需求的动因和影响因素
2.4.1内在需求
2.4.2外在需求
专论：
老年人希望居住的环境
第四部分老年住宅市场发展前景分析
1、市场发展趋势
２、产品发展趋势
3、消费发展趋势
附件一
《老年人建筑设计规范》简介
老年人建筑设计规范
1总则
2术语
3基地环境设计
4建筑设计
5建筑设备与室内设施
第一部分:
市场概述
人口老龄化是世界上许多国家正在面临或即将面临的一个突出的社会问题。
我国是世界上人口最多的国家，由于社会、经济、文化科学事业的发展，计划生育工作的推进，人口出生率和死亡率不断下降，老年人在总人口中的数量和比例不断增加。
根据联合国将“60岁以上的人口占总人口比例达到10%，或65岁以上人口占总人口的比重达到7%”作为判断一个国家是否进入老龄社会的标准来看，我国将在2003年正式迈入老龄化社会。
当前，我国所面临的老龄化问题势必使传统的养老观念、养老模式发生深刻的改变，老年人对经济供养、医疗保健、生活照料和精神文明等方面需求的日益增长，将直接导致养老设施的“有效需求”远远超过“有效供给”。
如何满足市场上的“有效需求”，如何为企业开创新的利润获取模式，是我们进行“老年住宅”这个课题研究的最终目的。
１、什么是老年住宅
1.1老年住宅的定义
《老年人建筑设计规范》中是这样定义：
老年人居住建筑是指老年人长期生活的包括经济供养、生活照料和精神慰藉三个基本内容的居住场所，包括老年住宅、老年公寓、干休所、老人院（养老院）和托老所，也包括普通住宅中供老年人居住或是使用的部分。
这个定义的内容是为了和老年人公共建筑相区分，老年人的公共建筑是指除了老年居住建筑以外，为了解决老有所医、老有所学、老有所乐、老有所为的要求而设立的建筑，它是以老年人为主要服务对象的建筑，主要分为以下几种类型：
A、老年医疗保健方面建筑：
老年病医院、老年康复中心、保健站、老年门诊所等。
B、老年教育方面建筑：
老年大学、图书阅览室、书画协会等。
C、老年文娱方面建筑：
老年活动中心、俱乐部、老年之家等。
D、其它老年服务建筑：
老年餐厅、日间服务站等。
老年人居住建筑和老年人公共建筑共同组成老年建筑，在本课题中我们研究的“老年住宅”特指老年人的居住建筑。
因为老年住宅与普通住宅之间的差异性，如消费群的专一性――它是“针对老年人提供的住宅产品”，产品设计的特殊性――住宅楼、医疗看护、交通线路、配套设施等方面符合老人的生理特点，社区活动的广泛性――在娱乐、学习、交往、情感等方面照顾老人的心理需要，所以，它又被称为“银色住宅”、“乐龄住宅”、“关怀住宅”。
1.2如何建设老年住宅？
不同的老年住宅有其各自的设计原则和使用功能，但从本质上来说，它都要具备三个基本要素：
A、住宅设计必须要照顾到老年人特殊的身体状况；
B、无论是单独的住宅还是大型的社区都必须配备丰富精神文化的设施；
C、老年住宅必须具备满足不同阶段老年人需求而改变空间形式的特性，这种可改造的空间能够适当调整住宅的空间和功能，日本提出的“百年住宅”和“长寿住宅”，就是通过改造住宅空间来适应人生不同阶段居住需求；
２、老年住宅的分类
2.1进制按照老年人的生理、心理健康状态分类
1986年国际慈善机构（HTA）根据老年人的生理和心理的健康状况将老年住宅分为七种类型：
A类：
富有活力，生活完全自理的退休人士和退休前老人居住的健康住宅。
B类：
生活基本自理，需要少许监护和帮助的健康老人住宅。
C类：
提供全天监护和最低限度的服务和设施的健康老人住宅。
D类：
专为体力虚弱而智力健全，但不需要护理和监护的老人住宅。
E类：
专为体力尚且健全而智力衰退并需要个人生活照料和监护的老人住宅。
F类：
专为体力和智力都衰退并需要个人监护和护理的住宅。
G类：
专为体力和智力衰退并患有疾病、受伤等的老人入住的注册医疗机构。
2.2按照老年人对服务要求的不同分类
A、提供给具备独立生活能力的老人居住的健康住宅
这种类型的住宅是提供给生活能够自理的老人（Self－helpingAgedPeople）居住的，所谓“自理老人”是指生活行为完全自理，希望保持自己独立的生活习惯，很少或基本不需要其它帮助的老年人。
如果老年人能够独立生活，但想要居住更安全一些，喜欢同其他老人住在一起，就可以选择独立生活的方式。
这种方式的代表环境是两种：
老年公寓和老年聚集住宅。
B、辅助生活区或居民照料区
这种类型的住宅是提供给“介助老人”（Device－helpingAgedPeople）居住的，所谓“介助老人”是指生活行为要依赖扶手、拐杖、轮椅和升降设施等帮助的老年人。
辅助生活的其它名字是：
居民照料，寄宿和照料，寄宿之家，辅助照料，个人关照，老年之家，受保护照料等。
如果老人日常生活活动诸如洗澡、穿衣、吃饭等需要帮助，需要提醒服药，需要24小时保安服务，可能有困难自己行走，有特殊医疗要求，有失禁问题，有时健忘或困惑（老年痴呆症），辅助生活区是合适的选择。
C、护理院
这种类型的住宅是提供给“介护老人”（UnderNursingAgedPeoPle）居住的，所谓“介护老人”是指大部分或全部生活行为依赖他人护理的老年人。
护理院是为康复期病人以及慢性和长期患病的人们提供24小时护理照料的设施，它提供常规的医药监督和康复治疗，不同的护理院各有专长。
如果老人需要24小时护理照料，没有轮椅、助行器或其他人的帮助不能行走，不能自己完成日常生活活动，到了老年痴呆晚期阶段，需要治疗和恢复设施，患有长期或慢性病，选择护理院居住是合适的。
护理院的其它名称有：
专业护理设施，康复之家，护理设施，长期照料设施。
D、连续照料退休社区
如果老人身体健康，现在可以独立生活，希望在今后生活的每一个阶段都得到照料，即生活服务有保障，可以选择连续照料退休社区居住。
一般个人付给社区一次性费用和月租费来支付生活开销。
连续照料退休社区是发展的概念，社区为老人提供住房、活动、服务、医疗照料。
不同的是，它提供老年不同阶段的连续照料，从独立生活到必要时的辅助生活和护理院。
E、活跃老年社区：
活跃老年社区是一个年龄限制的社区，专门为那些喜欢参加身体和社会活动的老年人建立的。
这些社区吸引约55岁的年轻老人以及希望住家在一个有很多娱乐活动场所的环境。
通常这种社区由一些卖给老人的独立房子、联排公寓或别墅构成。
社区活动有高尔夫、钓鱼、网球、游泳、划船、教育课程、艺术、手工、演出等。
相应的社区面积较大，建有俱乐部、湖泊、游泳池、图书馆、高尔夫球场、散步和自行车路径、网球场、饭馆、礼堂等。
2.3按照产品形式的不同来分类
A、公立养老院，社会福利性质的老人院、托老所；
B、以出租为主要经营手段的养老院，有一定的盈利能力；
C、以社区养老方式为主的老年住宅或是老年社区；
3、成熟市场老年住宅的特征
对老年建筑的规划与设计，是摆在规划师和建筑师面前新的现实任务。
过去，由于我国对人口年龄结构变化给城市、环境带来的影响缺乏认识，缺乏客观的、长远的、战略性的指导思想，不能把城市建设、环境作为一个综合的整体来看待。
因此，这些大量的对中青年人、健全人正常合理的环境和设施，对老年人的居住与活动却带来不便和不利。
如何创造适宜老人的居住与活动环境，提高老人的生活质量是一系列新的课题。
欧美的一些发达国家和日本等，比我国步入老年社会早20～40年，他们在这方面已积累了丰富的实践经验，值得我们学习、研究和借鉴。
3.1世界人口的老龄化
据世界卫生组织发布的一份最新报告，在世界各国中，60岁以上老年人在总人口中所占比例以意大利为最高，达23%，其次为希腊的22.8%和日本的22%，再次是德国的21.8%和瑞典的21.7%。
不过该组织预测，尽管以老人在全国总人口中所占比例为标准统计出的几个“老人大国”都是发达国家，但目前全世界的老年人有一半以上的老人生活在发展中国家。
根据联合国提供的最新统计数字，2002年全世界60岁以上的老人为6.29亿，占世界人口总数的10%。
到2050年，老人人数将猛增到19.64亿人，占世界总人口的21%，平均每年增长9000万。
其中，世界经济发达地区的老人总数将由目前的2.36亿人增加到3.95亿人，占该地区总人口的比例将由目前的20%增加到33%，经济欠发达地区将由目前的3.93亿人猛增到15.69亿人，占总人口的比例将由目前的8%增加到19%，届时人口老龄化问题最严重的3个国家是西班牙、意大利和日本。
表一
世界60岁以上人口占总人口的比率增长情况
年份
1950
1960
1970
1980
1990
2000
2010
全世界
8.1
8.1
8.4
8.6
9.2
9.8
10.7
发达地区
11.6
12.6
14.5
15.5
17.6
19.2
21.2
发展中国家
6.4
6.1
6.1
6.3
6.9
7.6
8.5
中国
7.2
7.2
6.8
7.4
8.6
9.9
11.7
资料来源：
中国老龄科学研究中心
3.2老年住宅的演进过程
从总体上说，发达国家的老年住宅经历三个发展阶段：
无障碍老龄住宅、混合的演变式住宅、适应老龄社会的通用住宅。
老龄住宅演变图：
（1）无障碍老龄住宅
随着生活水平的提高和健康状况的改善，人的寿命大大延长，许多老人，包括生活不能自理的老人存活下来。
可以肯定地说，每一个家庭或早或晚都会有老人。
每个国家都希望为老百姓提供合适的住房。
如何为老年人提供住房？
过去的想法是，为他们专门设计和建造所谓“无障碍老龄住宅”（图1a）。
这种住宅是在对老人的视力，体力和巧力等功能下降情况调查的基础上，针对找出的不方便的地方，在设计时加以考虑。
通常一个住宅小区只建1－2栋，栋内有专门为老人服务的系统。
许多国家实践多年，最后证明，这种想法很难行得通。
因为：
第一，无障碍老龄住房造价昂贵，收入低于平均水平的老年人根本无法问津，政府由于资金限制也不可能完全满足他们的要求；第二，这种做法把老年人同社会、经济和文化的主流无形地隔开，老年人成天见到的都是体力不支或病魔缠身的老人，生活失去了朝气和活力。
（2）混合的演变式住宅
专门为老年人设计和建造住房的想法很难实现，于是就想，可否在一栋一般住宅里，拿出几个单元来做老龄住宅，同时在住栋内设有专门为老人服务的设施，并可向附近的老龄住宅提供服务（图1b）。
这个方案的缺点是，人到老了要搬家，而且不能同子孙在一起生活。
如果子孙也在同一栋楼里，则比住在单独的老龄住宅里有更多的优越性。
（3）适应老龄社会的通用住宅
大多数人都不喜欢在自己的一生中频繁搬家，都希望在自己从年青时代就拥有的家里度过晚年，再加上老龄人口的日益增多，相当一部分住宅必须考虑老龄人的生活需求。
所以，住宅设计要适应变化，要尽可能满足人的一生的需要。
于是，一种从生到死都可以享用的“通用住宅”遂应运而生。
所谓通用住宅（图1c），就是在设计和建造时，就把老年人的需要考虑进去，让老年人能自己照顾自己，但并不需要在一开始就把这些考虑全部做上去，而是逐步地来实现。
所有这些考虑的实现当然要增加投资，但据日本估计，全部考虑这些要求，所增费用不会超过房屋造价的10%。
如在开始时只考虑基本要求，则所增费用不会超过房屋造价的1%。
日本1986年公布了“长寿社会对策大纲”。
随后，从住宅，建筑和城市三个方面开展工作。
因为建筑和城市是针对各种人的，所以20年前就已经考虑，住宅是针对具体人的，所以考虑较晚。
“长寿社会对应住宅设计指针”的草案于1992年3月颁布，正式文本则于1995年6月施行。
住宅如果按这个指针设计，贷款时可享受优惠，公营住宅还可获得补助金。
这种能适应人的一生各个阶段的住宅最能适应老龄社会。
4、反映老年住宅市场的指标和维度
借鉴对象：
日本
4.1宏观政策
解决老年人的住房问题，对每个国家稳定国民民心，参与经济建设都具有重大的意义。
日本在发展老年住宅的过程中，通过政府的资金支持和政策支持等方面的配合，制定并执行有效的住房政策，保证每个家庭包括低收入家庭都能获得住房得机会，使国民得居住生活能充分体现与日本的经济实力相吻合的优质住宅和良好的住宅环境。
这些与目前中国的情况比较相似，其最值得借鉴的有几个方面：
（1）立法规范
日本颁布了《住宅建设规划法》、《公营住宅法》、《地方住宿共给公社法》等，明确了中央政府和地方政府在住宅供应方面的责任。
法律规定地方政府要经常注意管辖地区的住宅状况。
为解决低收入者住房问题建设公营住宅，国家在必要时，必须从财政上、金融上及技术上给予援助。
中央成立住宅都市整备公团，通过财政融资拨款，民间融资，以综合开发的形式，成片改造旧城区和开发新区，推进城市建设与住宅建设一体化。
（2）财政、金融支持
日本运用财政和金融手段，创造了独特的住宅金融公库模式，向普通居民提供长期低息的住宅资金，为解决日本国民的住房问题，特别是对稳定金融市场的利率和资金，发挥了巨大作用，金融公库与住宅公团、公营住宅被称为日本住宅经济的三大支柱。
在日本，凡是居民建造或购买的住宅在国家规定的标准内，均可向住宅金融公库申请低息贷款，平均利率比商业银行贷款低30%左右。
贴息由财政部门承担。
财政补贴和融资制度是日本建设省指导和管理住宅建设的重要途径，不仅个人能申请，地方政府如住宅建设资金短缺也可向公库或公团申请，而且民营企业也可以通过公库的中长期低息贷款进行各种项目的住宅建设。
对一些特殊性质的住宅如老龄住宅、节能住宅、新结构体系的住宅等，还可以申请特殊的财政补贴或低息贷款。
财政提供的融资资金来源主要有三个方面：
1、邮政储蓄归集的资金；2、各种退休金、保险费；3、政府债券。
（3）税收的支持
日本规定居民购建符合国有政策及技术规范要求的住宅，不仅可申请低息贷款，而且在还贷期内的数额可在个人所得中扣除，个人住宅取得的定期收益免征所得税，日本对住宅交易征收的税种有：
印花税、登记税、不动产取得税、固定资产税、都市规划税等，其中四种税对日本公民购买住宅，都给予了减税优惠。
4.2支持条件
（1）推进住宅产业工业化
日本推行住宅产业工业化的进程：
一是政府调控和指导的力度大，通产省负责住宅产业结构方面的工作，建设省侧重住宅产业技术开发方面的协调，对涉及多部门需要协调和决策的，则先由政府的决策咨询机构提出意见，由通产大臣拍板。
二是突出重点，每个五年计划都确定了一两个住宅产业技术开发研究的重点方向和目标，从高层住宅工业化体系、节能化体系到现在的智能化住宅体系和生态住宅体系，集中优势兵力协同攻关，各个击破，可以在较短的时间内达到目标。
三是财政金融强有力的支持，调动企业开发应用新产品和新技术的积极性，降低风险，增强市场竞争力。
四是始终把住宅标准化，模数化放在优先位置，为企业实现住宅产品规模化、商品化生产和供应创造良好的条件，日本对住宅材料、设备、部品、性能、结构、安全性等方面的标准非常详细和配套。
五是建立优良住宅部品的认证制度；促进技术进步，奖优罚劣。
（2）住宅产品的质量规范
日本的住宅区，在规划设计方面，非常重视居住生态和环境建设，公益设施配套都比较齐全。
在住宅单体设计、平面布局上注重多样化，满足不同住户的需求，在小区管理上突出安全与服务到位。
在住宅生产的各个环节，每个产品、部件都非常完善的质量保证体系。
为了全面提升住宅产品的质量，日本创立了优良住宅部品认定制度，这一制度的核心就是对住宅部品的外观、质量、安全性、耐久性、使用性、易施工安全性、价格及供应条件等，由建设省指定的日本住宅优良部品认定中心进行综合审查。
为了保证认证的公正性、权威性，优良部品认定有一套从产品标准、性能测试、专家评价、机构认定、推广普及、售后服务、保险赔偿等方面的方法和程序。
在筑波还专门投资新建了检测中心，配备了先进的检测仪器和设备。
每个受检产品都要在该中心经过严格测试，如对一个普通的门锁的性能测试，就要由机器人作20万次的模拟开启试验。
住宅的材料，需要在仿真的恶劣气候条件下，经受声、热、光、风雪雨霜长时间的实验。
4.3老年住宅的可行性参考指标
宏观指标：
n国家的医疗技术水平；
n国家关于老年人权利义务的法律法规；
n国家对老年人的医疗保障制度；
n国家对老年人的生活保障制度；
n国家相关的财政、金融、税收政策；
中观指标：
n住宅产业的发展程度；
n科技型住宅的大众化程度；
n各地区对开发老年住宅优惠措施的制定；
n支持老年人购房的金融工具的运用；
微观指标：
n老年人的收入与消费水平；
n老年人的消费偏好和精神追求；
n老年人的生活娱乐方式和时间分配；
n老年人的文化教育水平；
5、老年住宅市场的准入条件
我国的老龄化进程与经济发展不同步，未富先老，所以，解决老龄问题，做好老年社会工作创造良好的物质基础成为全面实施社会主义现代化建设的第三步发展战略，实现老年人“老有所养、老有所医、老有所教、老有所学、老有所为、老有所乐”的目标。
这里，首先提到的是“老有所养”，然而，目前的情况是：
一方面，国内的养老设施无论是从数量还是从质量、服务上都无法满足老年人；另外一方面，国家无法提供如此巨大的一笔资金来进行养老设施的修建。
所以，当我国进入到真正的老龄社会的时候，社会将会寻找合适的资金来投资养老设施。
当资金与需求之间出现非常大的差异时，为了保证社会的稳定，政府将会大力支持资金投向老年住宅的建设，并根据区域市场对老年住宅产品需求的大小来调整优惠政策的力度。
目前，老年住宅的建设是业界研究的一个课题，虽然国家建设部和民政部已经出台《老年人建筑设计规范》来规范新建或是改建的老年公寓，但还没有一个具体的措施来限制开发商的进入。
６、国外老年住宅市场的状况
欧美各国由于传统个人主义的影响注重发展社会养老设施，特别是美国迅速发展老年社区。
而在东方受到儒家思想影响下的一些已开发或开发中国家，为避免重蹈西方福利国家所经历的沉重财政负担，试图寻求维系传统的家庭伦理观念及尊老爱幼的社会风尚。
因此，为了消除现代社会生活方式的改变、家庭观念的变化和家庭结构小型化的趋势对家庭养老环境的冲击与功能的削弱，亚洲国家对维护和改善家庭养老环境及创造新的居住模式方面作了许多的努力。
6.1亚洲国家的老年住宅
（1）日本的老年住宅
从居住模式上来说，日本为适应家庭核心化倾向，采取老少两代在生活上适度分离，而研发建造了一批供老年人与家人同居的新型住宅。
这种“两代居”形态的亲子家庭住房空间关系大致可分为：
A、同居寄宿型：
同户门、同厨房及起居室，老人居室仅附厕所或简易烹调设备。
B、同居分住型：
同户门，厨房、浴厕及起居室全部分开各自配套。
C、邻居合住型：
分户门，同起居室，浴厕及厨房分用。
D、完全邻居型：
分户门，起居室相通，浴厕及厨房分用。
随着亲子居室和辅助使用空间独立成套程度的提高，两代家庭的独立性也逐步增强，因而上述四种形式其独立性随序增加，如此可适合于不同年龄和健康状况的老年家庭使用。
从居住形式上来说，日本的老年住宅又分为：
A、国家建设地方管理的老年人住宅；
B、押金式老年人住宅；
国家建设地方管理的老年人住宅属于福利型养老机构，由民间房产主建设的专供老年人使用的集合住宅，由政府出资征用后，租给老年人居住并给予房租补贴。
押金式老年人住宅由地方住宅供给公社出资建设，专供60岁以上的老年家庭使用，并以押金方式提供使用权。
日本在老人福利与居住问题之对策上均表现了“先进”的姿态与成果。
一方面是因为人口老化较严重，而且“家庭主义”在西化、都市化的冲击下比其它亚洲地区似乎提早涣散。
日本除了社福设施网络较完善外，其最值得敬佩之处就是日本政府单位如东京都老人总合研究所，以及私人企业如积水社，均对老人居住的住宅设计花了相当的工夫，设想其设备依老人体能变化而弹性改变，以及与子孙家庭合住时，生活历程与住宅室内空间设备的弹性适应。
（2）新加坡的老年住宅
新加坡的住宅数量以建屋发展局所建的组屋最多。
据统计，1990年已有87%的人口住在公共组屋内，而自有率达79.0%，租赁的仅8.6%。
新加坡政府透过建屋局以及众多的组屋，对于鼓励子女与老年父母合住提出了不少办法，其作用、效果不可忽视，简要说明如下：
A、多代家庭组屋办法（Multi-TierFamilyHousingScheme）：
此办法意在优先分配组屋给与父母同住之已婚子女，并给予其它各种优惠，如贷款可达售价的90%、较长的偿还期、订金额度减少、提前三年之优先权等。
B、合选组屋办法（JointSelectionScheme）：
此办法在使已婚子女与父母（或兄弟姐妹）分别申请组屋，但得一起抽签，使两家人可以住在隔壁或是同一栋或在邻近地区，亦可贷款售价之90%。
自1978年开始实施，反应甚佳。
C、与父母邻居补助办法（HousingGrantforFamily-StayingN
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