房地产估价理论与方法分类模拟题12.docx
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房地产估价理论与方法分类模拟题12
房地产估价理论与方法分类模拟题12
（一）单项选择题
（每题的备选答案中只有一个最符合题意）
1.评估房地产投保火灾险时的保险价值，通常包括______。
A.重置成本+土地使用权价值
B.重置成本+土地使用权价值+重置期间的经济损失
C.有可能遭受火灾损毁的建筑物价值+可能的连带损失
D.建筑安装工程费+建造期间的经济损失
答案：
C
2.某期房预计2年后竣工交付使用，目前与其类似的现房价格为4500元/m2，出租的年末净收益为500元/m2。
假设年折现率为8%，风险补偿估计为现房价格的3%，则该期房目前的价格为______元/m2。
A.3473
B.4365
C.4500
D.4635
答案：
A
[解答]4500元/m2-500元/m2/（1+8%）-500元/m2/（1+8%）2-4500元/m2×3%=3473元/m2。
3.房地产现房价格为4000元，预计从期房达到现房的两年时间内现房出租的租金收入为每年300元/m2（年末收取），出租运营费用为每年50元/m2。
假设折现率为5%，风险补偿为200元/m2，则该房地产的期房价格为______元/m2。
A.3300
B.3324
C.3335
D.3573
答案：
C
[解答]该房地产的期房价格=[4000-（300-50）/（1+5%）-（300-50）/（1+5%）2-200]元/m2=3335元/m2。
4.某期房有一年时间才可以投入使用，与其类似的现房价格为5000元/m2，如果出租估计其年末净收益为600元/m2。
假设年折现率为8%，风险补偿估计为1500元，则该期房目前的价格为______元/m2。
A.3500.00
B.4444.45
C.2955.45
D.2944.45
答案：
D
[解答]期房价格=现房价格-预计从期房达到现房期间现房出租的净收益的折现值-风险补偿=[5000-600/（1+8%）-1500]元/m2=2944.45元/m2。
5.某宗土地的面积为1000m2，其上建筑物的建筑面积为5000m2，建筑物的基底面积为700m2，建筑物层数为8层。
则该宗土地的容积率为______。
A.8.0
B.5.6
C.5.0
D.0.7
答案：
C
[解答]容积率=总建筑面积/建筑用地面积=5000/1000=5.0。
6.某房地产价格分两期支付，首期付款50万元，余款80万元在第8个月末一次付清，当时月利率为1%。
该房地产的实际价格为______万元。
A.87
B.124
C.130
D.134
答案：
B
[解答]实际价格=[50+80/（1+1%）8]万元=123.88万元≈124万元。
7.某宗面积为1000m2的工业用地，容积率为1.5，楼面地价为800元/m2。
现按规划拟改为商业用地，容积率为5.0，楼面地价为850元/m2。
理论上应补地价______。
A.87万元
B.228万元
C.350万元
D.305万元
答案：
D
[解答]（850×5.0-800×1.5）×1000万元=305万元。
8.某宗土地的规划容积率为3，可兴建6000m2的商住楼，经评估总地价为180万元，该宗土地的单价为______元/m2。
A.100
B.300
C.900
D.600
答案：
C
[解答]容积率=总建筑面积/建筑用地面积，建筑用地面积=6000m2/3=2000m2，土地单价=1813万元/2000m2=0.09万元/m2。
9.某抵押房地产的市场价值为600万元，已知法定优先受偿款为50万元，贷款成数为0.7。
则该房地产的抵押贷款额度为______万元。
A.370
B.385
C.420
D.550
答案：
B
[解答]抵押价值=未设立法定优先受偿权下的价值-法定优先受偿款=600万元-50万元=550万元。
抵押贷款额度=抵押价值×贷款成数=550万元×0.7=385万元。
10.同一宗房地产，无租约限制价值、出租人权益价值和承租人权益价值三者之间的关系一般为______。
A.无租约限制价值=承租人权益价值-出租人权益价值
B.无租约限制价值=出租人权益价值-承租人权益价值
C.无租约限制价值=出租人权益价值+承租人权益价值
D.以上均不正确
答案：
C
11.甲土地的楼面地价为2000元/m2，建筑容积率为5；乙土地的楼面地价1500元/m2，建筑容积率为7。
若两块土地的面积等其他条件相同，则其总价相比______。
A.甲=乙
B.甲＞乙
C.甲＜乙
D.难以判断
答案：
C
[解答]土地单价=楼面地价×容积率。
则甲地单价=2000元/m2×5=10000元/m2，乙地单价=1500元/m2×7=10500元/m2。
据此判断甲小于乙。
12.某宗土地上有一幢8层高、各层建筑面积相同的住宅楼，建筑密度为50%。
假设该住宅楼的总价为2000万元，平均单价为5000元/m2，楼面地价为1200元/m2，则该宗土地的总价为______万元。
A.96
B.192
C.240
D.480
答案：
D
[解答]该住宅楼的建筑面积=20000000/5000m2=4000m2；当建筑物的各层建筑面积相等时，总建筑面积=土地总面积×建筑密度×建筑层数，求得土地总面积等于1000m2；容积率=建筑密度×建筑层数=50%×8=4，土地单价=楼面地价×容积率=1200元/m2×4=4800元/m2。
则土地总价=4800元/m2×1000m2=4800000元=480万元。
13.现行会计准则要求企业在对会计要素进行计量时，一般应采用______。
A.公允价值
B.重置成本
C.账面价值
D.历史成本
答案：
D
14.某幢可出租房地产尚有1年时间才可投入使用，与之类似的现房价格为5000元/m2，现房出租的年末净收益为500元/m2。
若按折现率10%和风险补偿值100元/m2，计算该期房目前的价格应为______。
A.4400元/m2
B.4409元/m2
C.4445元/m2
D.4455元/m2
答案：
C
[解答]期房价值=现房价格-预计从期房达到现房期间现房出租的净收益的折现值-风险补偿=5000元/m2-500元/m2/（1+10%）-100元/m2=4445.45元/m2。
15.一套建筑面积为100m2，单价为2000元/m2的住宅，首期付款5万元，余款在未来10年内以抵押款方式按月等额支付，贷款年利率为5.31%，则该套住宅的______。
A.实际单价为2000元/m2，实际总价为30.16万元
B.实际单价为1950元/m2，实际总价为20万元
C.实际单价为2000元/m2，实际总价为20万元
D.实际单价为2200元/m2，实际总价为30.16万元
答案：
C
（二）多项选择题
（每题的备选答案中有两个或两个以上符合题意）
1.下列非市场价值中，一般情况下所评估的价值低于市场价值的有______。
A.快速变现价值
B.谨慎价值
C.现状价值
D.残余价值
E.投资价值
答案：
ABCD
2.关于名义价格和实际价格，下列说法中正确的是______。
A.在计算房地产增值时，应采用扣除价格因素后的实际价格
B.在买房送装修、汽车、物业服务费，未减去其费用的价格为实际价格
C.在房地产买卖中，买卖双方各自缴纳自己应缴纳的交易税费下的价格为实际价格
D.在不同的付款方式下，在成交日期讲明，但不是在成交日期一次性付清的价格为名义价格
E.在成交日期一次性付清的价格或者将不是在成交日期一次性付清的价格折现到成交日期的价格为实际价格
答案：
ACDE
3.在通常情况下，采用______方式出让的地价最高。
A.招标
B.协议
C.挂牌
D.拍卖
E.抵债
答案：
CD
4.房地产价格的形成条件为______。
A.有用性
B.有效性
C.稀缺性
D.需求
E.有效需求
答案：
ACE
5.下列关于成交价格、市场价格、理论价格和评估价值说法正确的是______。
A.成交价格是一个已经完成的事实，是个别价格
B.一般来说，成交价格围绕着市场价格而上下波动，市场价格又围绕着理论价格而上下波动
C.市场价格是某种房地产在市场上的平均水平价格
D.理论价格是在真实需求与真实供给相等的条件下形成的价格
E.评估价值接近市场价格或理论价格
答案：
ABCD
[解答]当交易情况为正常时，成交价格接近市场价格；当市场处于正常状况时，市场价格接近理论价格；当估价是科学准确的，评估价值接近市场价格或理论价格。
6.房地产价格的特征主要包括______。
A.房地产价格与区位关系密切
B.房地产价格实质上是房地产区位价格
C.房地产价格同时有买卖价格和租赁价格
D.房地产价格形成的时间通常较长
E.房地产价格容易受交易者的个别情况影响
答案：
ACDE
7.市场价值的形成条件包括______。
A.适当的营销
B.被迫出售
C.审慎
D.懂行
E.公平交易
答案：
ACDE
8.决定房地产需求量的因素有______。
A.该种房地产的价格水平
B.消费者的收入水平
C.消费者的偏好
D.相关物品的价格水平
E.房地产商对未来的预期
答案：
ABCD
9.下列情形中会导致房地产当前需求增加的有______。
A.消费者的收入增加
B.作为替代品的房地产的价格上升
C.作为互补品的房地产的价格上升
D.消费者预期其未来的收入增加
E.消费者预期末来的房地产价格上升
答案：
ABDE
10.决定房地产供给量的因素有______。
A.该种房地产的价格水平
B.该种房地产的开发成本
C.该种房地产的开发技术水平
D.房地产开发商对未来的预期
E.相关物品的价格水平
答案：
ABCD
11.当一种房地产自身的价格保持不变，而与它相关的物品的价格发生变化时，该种房地产的需求也会发生变化。
与某种房地产相关的物品是指该种房地产的______。
A.具有相同用途的房地产
B.替代品
C.互补品
D.处于同一区域的房地产
E.具有相同规划条件的房地产
答案：
BC
12.下列存在替代关系的有______。
A.经济适用房与普通商品住宅之间
B.经济适用房与高档别墅之间
C.宾馆与写字楼之间
D.普通住宅与商业用房之间
E.普通住宅与娱乐房地产之间
答案：
AC
13.下列是互补品的有______。
A.经济适用房与普通商品住宅之间
B.城市郊区的住宅与高速公路的收费
C.宾馆与写字楼之间
D.住宅与其配套的商业房地产之间
E.住宅与其配套的娱乐房地产之间
答案：
BDE
14.同一房地产对于不同投资者之所以会有不同的投资价值，是因为______不同。
A.开发成本
B.经营费用
C.纳税状况
D.对未来的信心
E.评估方法
答案：
ABCD
15.账面价值是指一项资产的原始价值减去已计提折旧后的余额，它又可称为______。
A.历史成本
B.账面净值
C.折余价值
D.实际价值
E.原始购置成本
答案：
BC
16.在实际交易中，只有当买者所愿意支付的最高价格______卖者所愿意接受的最低价格时，交易才可能成功。
A.高于
B.低于
C.等于
D.不等于
E.无法确定
答案：
AC
17.正常成交价格的形成条件包括______。
A.买者和卖者都具有完全的信息
B.卖方具有必要的专业知识
C.买方具有特殊的兴趣
D.自私且理性的经济行为
E.交易对象本身具备市场性
答案：
ADE
18.在商品房交易中，常见的最低价格有______。
A.商品房销售中的起价
B.拍卖活动中的保留价或起拍价
C.拍卖中减价拍卖方式由拍卖师首先喊出的起拍价
D.招标活动中，开发建设方案最为合理的中标价
E.采用收益法确定的参考价格
答案：
AB
19.按照土地使用权出让方式的不同，可将土地使用权出让的成交价格分为______。
A.征收成交价
B.招标成交价
C.拍卖成交价
D.挂牌成交价
E.协议成交价
答案：
BCDE
20.______是《城市房地产管理法》规定应当定期确定并公布的几种价格。
A.评估价值
B.谨慎价值
C.基准地价
D.标定地价
E.房屋重置价格
答案：
CDE
21.下列属于评估价值的是______。
A.成交价格
B.基准地价
C.标定地价
D.重置价格
E.理论价格
答案：
BCD
22.成本租金的构成中有______因素。
A.折旧费
B.维修费
C.管理费
D.保险费
E.投资利息
答案：
ABCE
[解答]成本租金由折旧费、维修费、管理费、房产税、投资利息等因素构成。
23.在为房地产投保火灾险服务估价中，理论上评估的应是______。
A.建筑物重置成本
B.建筑物残余价值
C.建筑安装工程造价
D.土地使用权重新取得成本
E.重建期间的经济损失
答案：
AE
24.______是按照政府对房地产价格的管制或干预程度来划分的价格。
A.市场调节价
B.市场价值
C.政府指导价
D.政府定价
E.评估价值
答案：
ACD
25.某宗房地产是采用抵押贷款方式购买的，购买总价为50万元，首付款为房价的30%，余款在未来10年内以抵押贷款方式按月等额支付。
假设银行贷款年利率为5.58%，则下列说法中正确的有______。
A.该房地产的实际价格等于名义价格
B.该房地产的名义价格为50万元
C.该房地产的实际价格高于50万元
D.该房地产的实际价格为50万元
E.该房地产不存在名义价格
答案：
ABD
26.法律法规规定优先于本次抵押贷款受偿的款额，包括______等。
A.已抵押担保的债权数额
B.改变土地用途应补交的出让金
C.拍卖费用
D.诉讼费用
E.增加容积率应补交的出让金
答案：
ABE
[解答]已抵押担保的债权数额、拖欠的建设工程价款和其他法定优先受偿款（如划拨的建设用地使用权、增加容积率、改变土地用途应补交的出让金等费用），但不包括诉讼费用、估价费用、拍卖费用、营业税及附加等拍卖、变卖的费用和税金。
27.有一开发公司拟参加某块国有土地使用权竞拍，现委托房地产估价人员对该公司的最高竞买价进行评估，所得出的评估价值是______。
A.交换价值
B.非市场价值
C.投资价值
D.理论价格
E.标定地价
答案：
ABC
28.甲、乙两块土地，其区位及实物状况都基本一样。
甲地块土地单价为506元/m2，容积率为1.5，土地使用年限为50年。
乙地块土地单价为820元/m2，容积率为2.4，土地使用年限为70年。
在用楼面地价来判断甲、乙两地块的投资价值时，若土地报酬率为8%，则下列表述中正确的有______。
A.乙地块比甲地块贵
B.甲地块的70年使用权楼面地价低于341.67元/m2
C.甲地块与乙地块的楼面地价相等
D.甲地块比乙地块贵
E.乙地块的70年使用权楼面价高于340元/m2
答案：
BDE
[解答]甲土地楼面地价=土地单价/容积率=506元/m2/1.5=337.33元/m2，V∞=V50×1/K50=337.33元/m2×（1+8%）50/[（1+8%）50-1]=344.68元/m2，V∞=V70×1/K70=337.33元/m2×（1+8%）70/[（1+8%）70-1]=338.88元/m2；乙土地楼面地价=820元/m2/2.4=341.67元/m2，V∞=V70×1/K70=341.67元/m2×（1+8%）70/[（1+8%）70-1]=343.24元/m2，344.68元/m2大于343.24元/m2，因此甲地块比乙地块贵。
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