房地产估价理论与方法分类模拟题12.docx

1、房地产估价理论与方法分类模拟题12房地产估价理论与方法分类模拟题12(一)单项选择题(每题的备选答案中只有一个最符合题意)1. 评估房地产投保火灾险时的保险价值，通常包括_。A.重置成本+土地使用权价值B.重置成本+土地使用权价值+重置期间的经济损失C.有可能遭受火灾损毁的建筑物价值+可能的连带损失D.建筑安装工程费+建造期间的经济损失答案：C2. 某期房预计2年后竣工交付使用，目前与其类似的现房价格为4500元/m2，出租的年末净收益为500元/m2。假设年折现率为8%，风险补偿估计为现房价格的3%，则该期房目前的价格为_元/m2。A.3473B.4365C.4500D.4635答案：A解答

2、 4500元/m2-500元/m2/(1+8%)-500元/m2/(1+8%)2-4500元/m23%=3473元/m2。3. 房地产现房价格为4000元，预计从期房达到现房的两年时间内现房出租的租金收入为每年300元/m2(年末收取)，出租运营费用为每年50元/m2。假设折现率为5%，风险补偿为200元/m2，则该房地产的期房价格为_元/m2。A.3300B.3324C.3335D.3573答案：C解答 该房地产的期房价格=4000-(300-50)/(1+5%)-(300-50)/(1+5%)2-200元/m2=3335元/m2。4. 某期房有一年时间才可以投入使用，与其类似的现房价格为5

3、000元/m2，如果出租估计其年末净收益为600元/m2。假设年折现率为8%，风险补偿估计为1500元，则该期房目前的价格为_元/m2。A.3500.00B.4444.45C.2955.45D.2944.45答案：D解答 期房价格=现房价格-预计从期房达到现房期间现房出租的净收益的折现值-风险补偿=5000-600/(1+8%)-1500元/m2=2944.45元/m2。5. 某宗土地的面积为1000m2，其上建筑物的建筑面积为5000m2，建筑物的基底面积为700m2，建筑物层数为8层。则该宗土地的容积率为_。A.8.0B.5.6C.5.0D.0.7答案：C解答 容积率=总建筑面积/建筑用地

4、面积=5000/1000=5.0。6. 某房地产价格分两期支付，首期付款50万元，余款80万元在第8个月末一次付清，当时月利率为1%。该房地产的实际价格为_万元。A.87B.124C.130D.134答案：B解答 实际价格=50+80/(1+1%)8万元=123.88万元124万元。7. 某宗面积为1000m2的工业用地，容积率为1.5，楼面地价为800元/m2。现按规划拟改为商业用地，容积率为5.0，楼面地价为850元/m2。理论上应补地价_。A.87万元B.228万元C.350万元D.305万元答案：D解答 (8505.0-8001.5)1000万元=305万元。8. 某宗土地的规划容积率

5、为3，可兴建6000m2的商住楼，经评估总地价为180万元，该宗土地的单价为_元/m2。A.100B.300C.900D.600答案：C解答 容积率=总建筑面积/建筑用地面积，建筑用地面积=6000m2/3=2000m2，土地单价=1813万元/2000m2=0.09万元/m2。9. 某抵押房地产的市场价值为600万元，已知法定优先受偿款为50万元，贷款成数为0.7。则该房地产的抵押贷款额度为_万元。A.370B.385C.420D.550答案：B解答 抵押价值=未设立法定优先受偿权下的价值-法定优先受偿款=600万元-50万元=550万元。 抵押贷款额度=抵押价值贷款成数=550万元0.7=

6、385万元。 10. 同一宗房地产，无租约限制价值、出租人权益价值和承租人权益价值三者之间的关系一般为_。A.无租约限制价值=承租人权益价值-出租人权益价值B.无租约限制价值=出租人权益价值-承租人权益价值C.无租约限制价值=出租人权益价值+承租人权益价值D.以上均不正确答案：C11. 甲土地的楼面地价为2000元/m2，建筑容积率为5；乙土地的楼面地价1500元/m2，建筑容积率为7。若两块土地的面积等其他条件相同，则其总价相比_。A.甲=乙B.甲乙C.甲乙D.难以判断答案：C解答 土地单价=楼面地价容积率。则甲地单价=2000元/m25=10000元/m2，乙地单价=1500元/m27=1

7、0500元/m2。据此判断甲小于乙。12. 某宗土地上有一幢8层高、各层建筑面积相同的住宅楼，建筑密度为50%。假设该住宅楼的总价为2000万元，平均单价为5000元/m2，楼面地价为1200元/m2，则该宗土地的总价为_万元。A.96B.192C.240D.480答案：D解答 该住宅楼的建筑面积=20000000/5000m2=4000m2；当建筑物的各层建筑面积相等时，总建筑面积=土地总面积建筑密度建筑层数，求得土地总面积等于1000m2；容积率=建筑密度建筑层数=50%8=4，土地单价=楼面地价容积率=1200元/m24=4800元/m2。则土地总价=4800元/m21000m2=480

8、0000元=480万元。13. 现行会计准则要求企业在对会计要素进行计量时，一般应采用_。A.公允价值B.重置成本C.账面价值D.历史成本答案：D14. 某幢可出租房地产尚有1年时间才可投入使用，与之类似的现房价格为5000元/m2，现房出租的年末净收益为500元/m2。若按折现率10%和风险补偿值100元/m2，计算该期房目前的价格应为_。A.4400元/m2B.4409元/m2C.4445元/m2D.4455元/m2答案：C解答 期房价值=现房价格-预计从期房达到现房期间现房出租的净收益的折现值-风险补偿=5000元/m2-500元/m2/(1+10%)-100元/m2=4445.45元/

9、m2。15. 一套建筑面积为100m2，单价为2000元/m2的住宅，首期付款5万元，余款在未来10年内以抵押款方式按月等额支付，贷款年利率为5.31%，则该套住宅的_。A.实际单价为2000元/m2，实际总价为30.16万元B.实际单价为1950元/m2，实际总价为20万元C.实际单价为2000元/m2，实际总价为20万元D.实际单价为2200元/m2，实际总价为30.16万元答案：C(二)多项选择题(每题的备选答案中有两个或两个以上符合题意)1. 下列非市场价值中，一般情况下所评估的价值低于市场价值的有_。A.快速变现价值B.谨慎价值C.现状价值D.残余价值E.投资价值答案：ABCD2.

10、关于名义价格和实际价格，下列说法中正确的是_。A.在计算房地产增值时，应采用扣除价格因素后的实际价格B.在买房送装修、汽车、物业服务费，未减去其费用的价格为实际价格C.在房地产买卖中，买卖双方各自缴纳自己应缴纳的交易税费下的价格为实际价格D.在不同的付款方式下，在成交日期讲明，但不是在成交日期一次性付清的价格为名义价格E.在成交日期一次性付清的价格或者将不是在成交日期一次性付清的价格折现到成交日期的价格为实际价格答案：ACDE3. 在通常情况下，采用_方式出让的地价最高。A.招标B.协议C.挂牌D.拍卖E.抵债答案：CD4. 房地产价格的形成条件为_。A.有用性B.有效性C.稀缺性D.需求E.

11、有效需求答案：ACE5. 下列关于成交价格、市场价格、理论价格和评估价值说法正确的是_。A.成交价格是一个已经完成的事实，是个别价格B.一般来说，成交价格围绕着市场价格而上下波动，市场价格又围绕着理论价格而上下波动C.市场价格是某种房地产在市场上的平均水平价格D.理论价格是在真实需求与真实供给相等的条件下形成的价格E.评估价值接近市场价格或理论价格答案：ABCD解答 当交易情况为正常时，成交价格接近市场价格；当市场处于正常状况时，市场价格接近理论价格；当估价是科学准确的，评估价值接近市场价格或理论价格。6. 房地产价格的特征主要包括_。A.房地产价格与区位关系密切B.房地产价格实质上是房地产区

12、位价格C.房地产价格同时有买卖价格和租赁价格D.房地产价格形成的时间通常较长E.房地产价格容易受交易者的个别情况影响答案：ACDE7. 市场价值的形成条件包括_。A.适当的营销B.被迫出售C.审慎D.懂行E.公平交易答案：ACDE8. 决定房地产需求量的因素有_。A.该种房地产的价格水平B.消费者的收入水平C.消费者的偏好D.相关物品的价格水平E.房地产商对未来的预期答案：ABCD9. 下列情形中会导致房地产当前需求增加的有_。A.消费者的收入增加B.作为替代品的房地产的价格上升C.作为互补品的房地产的价格上升D.消费者预期其未来的收入增加E.消费者预期末来的房地产价格上升答案：ABDE10.

13、 决定房地产供给量的因素有_。A.该种房地产的价格水平B.该种房地产的开发成本C.该种房地产的开发技术水平D.房地产开发商对未来的预期E.相关物品的价格水平答案：ABCD11. 当一种房地产自身的价格保持不变，而与它相关的物品的价格发生变化时，该种房地产的需求也会发生变化。与某种房地产相关的物品是指该种房地产的_。A.具有相同用途的房地产B.替代品C.互补品D.处于同一区域的房地产E.具有相同规划条件的房地产答案：BC12. 下列存在替代关系的有_。A.经济适用房与普通商品住宅之间B.经济适用房与高档别墅之间C.宾馆与写字楼之间D.普通住宅与商业用房之间E.普通住宅与娱乐房地产之间答案：AC1

14、3. 下列是互补品的有_。A.经济适用房与普通商品住宅之间B.城市郊区的住宅与高速公路的收费C.宾馆与写字楼之间D.住宅与其配套的商业房地产之间E.住宅与其配套的娱乐房地产之间答案：BDE14. 同一房地产对于不同投资者之所以会有不同的投资价值，是因为_不同。A.开发成本B.经营费用C.纳税状况D.对未来的信心E.评估方法答案：ABCD15. 账面价值是指一项资产的原始价值减去已计提折旧后的余额，它又可称为_。A.历史成本B.账面净值C.折余价值D.实际价值E.原始购置成本答案：BC16. 在实际交易中，只有当买者所愿意支付的最高价格_卖者所愿意接受的最低价格时，交易才可能成功。A.高于B.低

15、于C.等于D.不等于E.无法确定答案：AC17. 正常成交价格的形成条件包括_。A.买者和卖者都具有完全的信息B.卖方具有必要的专业知识C.买方具有特殊的兴趣D.自私且理性的经济行为E.交易对象本身具备市场性答案：ADE18. 在商品房交易中，常见的最低价格有_。A.商品房销售中的起价B.拍卖活动中的保留价或起拍价C.拍卖中减价拍卖方式由拍卖师首先喊出的起拍价D.招标活动中，开发建设方案最为合理的中标价E.采用收益法确定的参考价格答案：AB19. 按照土地使用权出让方式的不同，可将土地使用权出让的成交价格分为_。A.征收成交价B.招标成交价C.拍卖成交价D.挂牌成交价E.协议成交价答案：BCD

16、E20. _是城市房地产管理法规定应当定期确定并公布的几种价格。A.评估价值B.谨慎价值C.基准地价D.标定地价E.房屋重置价格答案：CDE21. 下列属于评估价值的是_。A.成交价格B.基准地价C.标定地价D.重置价格E.理论价格答案：BCD22. 成本租金的构成中有_因素。A.折旧费B.维修费C.管理费D.保险费E.投资利息答案：ABCE解答 成本租金由折旧费、维修费、管理费、房产税、投资利息等因素构成。23. 在为房地产投保火灾险服务估价中，理论上评估的应是_。A.建筑物重置成本B.建筑物残余价值C.建筑安装工程造价D.土地使用权重新取得成本E.重建期间的经济损失答案：AE24. _是按

17、照政府对房地产价格的管制或干预程度来划分的价格。A.市场调节价B.市场价值C.政府指导价D.政府定价E.评估价值答案：ACD25. 某宗房地产是采用抵押贷款方式购买的，购买总价为50万元，首付款为房价的30%，余款在未来10年内以抵押贷款方式按月等额支付。假设银行贷款年利率为5.58%，则下列说法中正确的有_。A.该房地产的实际价格等于名义价格B.该房地产的名义价格为50万元C.该房地产的实际价格高于50万元D.该房地产的实际价格为50万元E.该房地产不存在名义价格答案：ABD26. 法律法规规定优先于本次抵押贷款受偿的款额，包括_等。A.已抵押担保的债权数额B.改变土地用途应补交的出让金C.

18、拍卖费用D.诉讼费用E.增加容积率应补交的出让金答案：ABE解答 已抵押担保的债权数额、拖欠的建设工程价款和其他法定优先受偿款(如划拨的建设用地使用权、增加容积率、改变土地用途应补交的出让金等费用)，但不包括诉讼费用、估价费用、拍卖费用、营业税及附加等拍卖、变卖的费用和税金。27. 有一开发公司拟参加某块国有土地使用权竞拍，现委托房地产估价人员对该公司的最高竞买价进行评估，所得出的评估价值是_。A.交换价值B.非市场价值C.投资价值D.理论价格E.标定地价答案：ABC28. 甲、乙两块土地，其区位及实物状况都基本一样。甲地块土地单价为506元/m2，容积率为1.5，土地使用年限为50年。乙地块

19、土地单价为820元/m2，容积率为2.4，土地使用年限为70年。在用楼面地价来判断甲、乙两地块的投资价值时，若土地报酬率为8%，则下列表述中正确的有_。A.乙地块比甲地块贵B.甲地块的70年使用权楼面地价低于341.67元/m2C.甲地块与乙地块的楼面地价相等D.甲地块比乙地块贵E.乙地块的70年使用权楼面价高于340元/m2答案：BDE解答 甲土地楼面地价=土地单价/容积率=506元/m2/1.5=337.33元/m2，V=V501/K50=337.33元/m2(1+8%)50/(1+8%)50-1=344.68元/m2，V=V701/K70=337.33元/m2(1+8%)70/(1+8%)70-1=338.88元/m2；乙土地楼面地价=820元/m2/2.4=341.67元/m2，V=V701/K70=341.67元/m2(1+8%)70/(1+8%)70-1=343.24元/m2，344.68元/m2大于343.24元/m2，因此甲地块比乙地块贵。