房屋及其设备小修服务标准.docx
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房屋及其设备小修服务标准
《房屋及其设备小修服务标准》
京房地修字【1998】第799号
一、总?
则?
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(一)为了规范房屋及其设备的小修内容、质量标准及服务时限,制定本标准。
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(二)本标准适用于本市普通住宅房屋及其设备小修服务工程。
其它房屋的小修可参照本标准。
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(三)本标准包括楼房土建及设备小修标准、平房土建及设备小修标准、电梯供水供电天线小修服务标准、住宅锅炉供暖和维修标准、服务规范五部分组成。
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本标准所规定小修内容是指在某一项目中修缮服务的范围;质量标准是指修缮工作完成后应符合规定的标准;时限要求是指从接受报修之时起开始处理所用的最长时间。
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(四)本标准由市房屋土地管理局负责解释。
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二、楼房土建及设备小修标准?
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时限要求:
急迫性小修项目包括:
楼房厕浴间排污管道堵塞;室内给水系统小修、换管;烟道堵塞等。
自接到报修之时起2小时到达现场。
除急迫性小修之外的零修项目为维护性小修;自接到报修之日起,三日之内处理或与住户预约修复日期。
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(一)工程项目:
内地面、散水?
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小修内容:
普通水泥楼面和地面起砂空鼓、影响使用,楼面或地面的块料面层松动的、散水严重破损影响其功能的,应修补:
木楼板损坏、松动、残缺的,应修复,如磨损过薄影响安全的,可局部拆换。
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质量标准:
普通水泥楼面地面及散维修后应平整、光滑、接槎平顺;木质楼地面维修后应牢固、平整、拼缝严密。
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(二)工程项目:
室内墙面及顶棚?
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小修内容:
内墙及踢脚线抹灰空鼓、剥落的应修补;顶棚抹灰空鼓、剥落的应修补。
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质量标准:
修缮后的内墙面及灰顶棚应恢复原有使用功能,抹面应接槎平整、不开裂、不空鼓、不起泡、不翘边,面层与基层结合牢固。
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(三)工程项目:
检修门窗?
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小修内容:
钢木门窗框松动、门窗扇开关不灵活、脱榫、?
糟朽、开焊、小五金缺损的应进行修补。
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质量标准:
修后的钢木门窗应开关灵活不松动,框与墙体结合牢固,五金齐全。
玻璃装钉牢固,腻子饱满,窗纱绷紧,不露纱头。
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(四)工程项目:
烟道、垃圾道等?
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小修内容:
烟道裂缝、破损、堵塞现象:
垃圾道堵塞:
垃圾道、出垃圾门及出屋面排气孔损坏的应修复。
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质量标准:
修缮后烟道及垃圾道应畅通,垃圾斗、出垃圾门零件齐全,排气孔不向垃圾道内漏水。
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(五)工程项目:
清扫屋面、采光井、雨落管等?
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小修内容:
每年应将屋面、雨水口及采光井积存的杂物清扫干净:
雨落管局部残缺、破损应更换。
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质量标准:
屋面采光井应清扫干净,雨落管修缮后应补齐五金配件。
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(六)工程项目:
屋面补漏?
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小修内容:
屋面局部滴漏以至影响使用的属于屋面局部补漏范围。
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质量标准:
屋面局部补漏后应达到不再滴漏。
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(七)工程项目:
外檐装修?
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小修内容:
外檐抹灰及块料面层局部严重空鼓有脱落危险的,应排除险情。
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质量标准:
排除险情后的外檐装修,应不存在危险隐患。
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(八)工程项目:
阳台、雨罩等结构构件?
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小修内容:
阳台、雨罩、梁等结构构件保护层开裂的,应封堵裂缝,防止钢筋锈蚀:
保护层剥落的,应补抹。
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质量标准:
经维修后的结构构件应不再有裂缝及露筋现象。
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(九)工程项目:
室内给水系统小修、局部换管?
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小修内容:
楼房户表以内管道锈蚀脱皮的,应清除干净后,做防锈处理,管道锈蚀严重的,应予以更换:
给水系统漏水的,应进行修理,严重的,予以更换,零件残缺的应予以补齐。
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质量标准:
经修缮的给水系统畅通,部件应配齐全,无跑、冒、滴、漏现象,能正常使用。
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(十)工程项目:
卫生设备?
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小修内容:
卫生设备及配件残缺的应配齐,破损的应维修。
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质量标准:
修缮后应做到给排水畅通,各部位零件齐全、灵活、有效,无跑、冒、漏、滴现象,能正常使用。
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(十一)工程项目:
排水管道、化粪池,检查井等。
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小修内容:
楼房排污管道堵塞,排污不畅通的应疏通;化粪池、检查井满溢或积存较多污物影响使用的应疏通或清掏,配件残缺应补齐。
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质量标准:
楼房排污管道经疏通后,应达到排污管道畅通,不滴水;化粪池检查井满溢的清掏应清除全部污物,化粪池检查井局部损坏的应修好,?
达到井体、池体、井圈、井盖、池盖完好。
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三、平房土建及设备小修标准?
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时限要求:
急迫性小修项目包括:
解除木结构安全隐患:
排污管道堵塞:
给水系统小修、换管等。
自接到报修之时起2小时到达现场。
除急迫性小修之外的零修项目为维护性小修:
自接到报修之日起,三日之内处理或与住户预约修复日期。
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(一)工程项目:
木结构抢修加固?
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小修内容:
年度或季节性房屋安全检查中发现的柁、檩、椽等木构件存在安全隐患的,应抢修加固。
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质量标准:
加固后的木结构构件应安全可靠,加固措施合理?
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(二)工程项目:
室内地面、散水?
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小修内容:
地面起砂、空鼓、影响使用,地面的块料面层松动的,散水严重破损影响其功能的应修补:
木地板损坏、松动、残缺的,应修复,如磨损过薄影响安全的,可局部拆换:
砖地面在l平米以内损坏、破碎影响使用的,应起墁。
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质量标准:
地面及散水维修后应平整、光滑、接槎平顺:
木质地面维修后应牢固、平整、拼缝严密:
砖地面维修后应平整、牢固。
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(三)工程项目:
室内墙面及项棚?
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小修内容:
内墙及踢脚线抹灰空鼓、剥落的应修补:
顶棚抹灰空鼓、剥落的,应修补:
纸顶棚有破洞掉土的,应修补。
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质量标准:
修缮后的内墙及灰顶棚应恢复原有功能,抹面应接槎平整、不开裂、不空鼓、不起泡、不翘边,面层与基层结合牢固:
纸顶棚修补整齐。
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(四)工程项目:
检修门窗?
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小修内容:
钢木门窗框松动、门窗扇开关不灵活、脱榫、糟朽、开焊、小五金缺损的应进行修补。
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质量标准:
修后的钢木门窗应开关灵活不松动,框与墙体结合牢固,五金齐全。
玻璃装钉牢固,腻予饱满,窗纱绷紧,不露纱头。
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(五)工程项目:
台明?
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小修内容:
台明松动。
酥散或塌落的应修复。
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质量标准:
台明尽量按原台明建筑标准修补,修缮后的台明平整、清洁,砌体整体性强。
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(六)工程项目:
清扫屋面、天沟、雨落管等?
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小修内容:
每年应将屋面、天沟及雨水口积存的杂物清扫干净:
雨落管局部残缺、破损的应更换。
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质量标准:
屋面天沟应清扫干净,雨落管修缮后应补齐五金配件。
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(七)工程项目:
屋面补漏?
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小修内容:
屋面局部滴漏影响使用的属于屋面局部补漏范围。
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质量标准:
屋面局部补漏后应达到不再滴漏。
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(八)工程项目:
给水系统小修?
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小修内容:
平房院表以内管道锈蚀脱皮的,应清除干净后,采取防锈措施。
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质量标准:
经修缮的给水系统畅通,部件应配齐全,无跑、冒、滴、漏现象,能正常使用。
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(九)工程项目:
排水管道、检查井等?
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小修内容:
平房院的排污管道堵塞,排污不畅通的,应疏通。
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质量标准:
平房院排污管道疏通后,应达到畅通。
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备注:
本标准适用于现状较好的平房,城近郊区危改片内危破平房的小修工程,以保证房屋住用安全和解决,重影响使用的维修项日为主。
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四、电梯、供水、供电、天线小修服务标准?
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(一)服务标准?
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住宅电梯服务标准?
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1.设服务标志牌、服务公约、司机守则、乘梯须知、意见簿。
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候梯厅须悬挂"电梯运行服务标志牌"。
牌上应标明:
运行时间,维修保养时间,值班室地点,管理单位名称,监督电话。
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2.保证运行时间。
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住宅电梯均实行24小时运行制。
每天6:
00?
-?
24:
00时连续运行不间断,24:
00?
-?
6:
00时有司机值班,住户特殊用梯随叫随到。
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3.保证文明服务。
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司机须做到挂牌上岗,礼貌待客,用语文明,着装整洁。
按时交接班,认真填写运行记录。
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4.维修保养及时。
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坚持每周对电梯进行一次保养。
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5.轿厢清洁。
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轿厢内不得有油污、垃圾,不得张贴与运行服务无关的广告,候梯厅清洁卫生,不许堆放杂物,有足够的照明。
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高压供水运行服务标准?
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l、有防疫部门核发的"供水卫生许可证"(张贴于醒目处)。
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2.保持供水设施周围的环境整洁,每周检查一次。
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3.水箱水池要加盖加锁,并每年清洗消毒一次。
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4.保证供水安全,每年进行一次水质化验。
化验单妥善保管以备随时检查。
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5.供水管理与操作人员应按规定进行健康检查,并取得健康合格证。
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6.保证供水不间断,零修接到报修后按时限要求赶到现场处理,大修时要有"安民告示",并采取临时供水措施。
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7.消防泵每年试泵一次,保证泵能转、水能上。
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供电设施服务标准?
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1.每年进行l-2次巡视维修,发现隐患及时处理并上报。
修后的闸具、线路应完整无损,使用良好。
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2.每年进行一次安全检查(配合下达年修缮任务)。
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3.小修及时按时限要求修复。
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4.监督超负荷用电,保证全体用户用电安全。
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5.妥善处理因零线断线造成烧毁家电事故。
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共用电视天线服务标准?
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1.保证天线系统的收视质量,主观评价图像质量应在三级以上。
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2.天线前端系统设备完整(无丢失损坏),安装牢固,防雷措施可靠,每年检查一次接地电阻。
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3.每年定期检查不少于一次。
维修及时,接到报修最迟在三日内修复。
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(二)维修标准?
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电梯:
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1.?
工程项目:
电梯急修?
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小修内容:
(1)关人,
(2)冲顶、蹲底,(3)关车。
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质量标准:
回复正常运行。
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时限要求:
接到报修后20分钟赶到现场。
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2.?
工程项目:
电梯零修?
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(1)?
工程项目:
电源开关、安全开关?
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小修内容:
①熔断器、熔丝?
②各安全开关?
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质量标准:
接触良好、动作灵活可靠。
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时限要求:
接到报修后20分钟赶到现场。
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(2)?
工程项目:
拽引机?
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时限要求:
每日巡视?
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①?
小修内容:
减速箱?
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质量标准:
油面不高于油位线,油温不高于85℃,外观清洁无油污。
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②?
小修内容:
电动机、发动机组?
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质量标准:
运行时火花符合要求,温升不高于铭牌规定,外观清洁无油污。
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③?
小修内容:
制动器?
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质量标准:
间隙均匀,符合要求,制动灵活可靠。
?
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(3)?
工程项目:
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控制柜?
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小修内容:
柜内原件?
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质量标准:
齐全,动作灵活可靠,显示正常?
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时限要求:
每日巡视
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(4)?
工程项目:
选层系统?
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时限要求:
每日巡视
①小修内容:
机械选层器?
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质量标准:
滑动部位动作准确?
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②小修内容:
电气选层器?
?
质量标准:
动作准确?
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(5)?
工程项目:
层、轿门系统?
?
时限要求:
每日巡视?
?
①?
小修内容:
层、轿门?
?
质量标准:
运行平稳、无撞击、动作可靠?
?
②?
小修内容:
开关门机?
?
质量标准:
运行平稳、无撞击、动作可靠?
?
③?
小修内容:
各层门锁?
?
质量标准:
门锁接触良好、动作可靠?
?
④?
小修内容:
安全触板?
?
质量标准:
灵活可靠?
?
(6)工程项目:
显示系统?
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小修内容:
轿内及层楼显示呼梯按钮?
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质量标准:
显示正常无好无损?
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时限要求:
每日巡视?
?
(7)工程项目:
井道系统?
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时限要求:
每日巡视?
1?
小修内容:
导轨?
?
质量标准:
润滑正常?
②?
小修内容:
绳头组合?
?
质量标准:
无异常?
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③?
小修内容:
限速器?
?
质量标准:
动作可靠?
?
④?
小修内容:
安全钳?
?
质量标准:
动作可靠?
?
(8)工程项目:
运行环境?
?
小修内容:
机房、井道轿顶、底坑?
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质量标准:
干净整洁无油污?
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时限要求:
每周保养?
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二次供水设备?
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1.工程项目:
生活水泵(包括备用泵)?
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(1)?
小修内容:
巡视检查?
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质量标准:
运转正常、无杂音轴承?
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时限要求:
每日一次?
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(2)?
小修内容:
水泵轴承温度?
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质量标准:
温度不超过75℃?
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时限要求:
每天测试一次?
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(3)?
小修内容:
水泵轴头滴漏?
?
质量标准:
环境温度不高于35℃?
?
时限要求:
每日一次?
(4)?
小修内容:
泵体加油?
?
质量标准:
轴头漏水符合要求润滑良好?
?
时限要求:
随时检查?
?
(5)?
小修内容:
水泵出水口压力?
?
质量标准:
压力表指示应在正常范围内?
?
时限要求:
每日一次?
?
2.工程项目:
消防泵?
(1)小修内容:
巡视检查?
?
(2)质量标准:
灵活转动?
?
(3)时限要求:
每月攀车一次?
(4)?
(2)?
小修内容:
试运行?
?
质量标准:
最高端出水压力不小于10m、无漏水、无杂音?
?
时限要求:
每年四月、九月试泵两次?
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3.?
工程项目:
电机?
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(1)?
小修内容:
巡视检查?
?
质量标准:
运转正常、无杂音?
?
时限要求:
每日一次?
?
(2)?
小修内容:
接地保护?
?
质量标准:
牢固可靠?
?
时限要求:
每日一次?
?
(3)?
小修内容:
运行环境?
?
质量标准:
散热良好?
?
时限要求:
每日一次?
?
4.工程项目:
阀门?
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(1)?
小修内容:
检查?
?
质量标准:
无渗漏、无锈蚀,无异常撞击声?
?
时限要求:
每日一次?
?
(2)?
小修内容:
阀门?
?
质量标准:
无跑、昌、滴、漏,润滑良好开闭灵活?
?
时限要求:
发现问题及时解决?
?
(3)?
小修内容:
逆止阀?
?
质量标准:
性能可靠?
?
时限要求:
发现问题及时解决?
?
5.工程项目:
管道?
?
(1)小修内容:
巡视检查?
?
(2)质量标准:
无渗漏、无锈蚀?
?
(3)时限要求:
发现问题及时解决?
?
(4)
(2)?
小修内容:
保温?
?
质量标准:
保温良好、无破损无脱落?
?
时限要求:
每年九月检查保温?
?
6.工程项目:
高、低位水箱?
?
(1)?
小修内容:
检查?
?
质量标准:
无锈蚀、无跑、昌、滴、漏符合生活饮用水卫生标准?
?
时限要求:
每周一次?
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(2)?
小修内容:
水质?
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质量标准:
无锈蚀、无跑、昌、滴、漏符合生活饮用水卫生标准?
?
时限要求:
每年一次?
?
(3)?
小修内容:
液位控制器?
?
质量标准:
灵敏可靠,控制线路规范?
?
时限要求:
随时检查,发现问题及时解决?
?
7.工程项目:
气压罐?
?
(1)?
小修内容:
检查?
?
质量标准:
压力正常,无锈蚀,无跑、冒、滴、漏?
?
时限要求:
发现问题及时解决?
?
(2)?
小修内容:
水位计?
?
质量标准:
水面在规定范围内?
?
时限要求:
发现问题及时解决?
?
8.工程项目:
空气压缩机?
?
小修内容:
检查?
?
质量标准:
压力指示在正常范围内,清洁无油污、不漏气?
?
时限要求:
发现问题及时解决?
?
9.工程项目:
控制系统?
?
(1)?
小修内容:
配电(盘)柜?
?
质量标准:
柜内元器件齐全完好接地、接零良好,指示灯完好?
?
时限要求:
发现问题及时解决?
?
(2)?
小修内容:
液位传感器?
?
质量标准:
控制系统可靠?
?
时限要求:
发现问题及时解决?
?
(3)?
小修内容:
消防信号?
?
质量标准:
动作准确,能随时启动?
?
时限要求:
每年至少与消防泵试运行一次?
?
10.工程项目:
运行环境?
?
(1)?
小修内容:
泵房、水箱问?
?
质量标准:
干净整洁无杂物、无积水,有门、有锁?
?
时限要求:
发现问题及时解决?
?
(2)?
小修内容:
管道、泵体有少量漆膜脱落?
?
质量标准:
无锈蚀、无脱落?
?
时限要求:
及时补刷?
?
供电设施?
?
1.工程项目:
配电没施?
?
小修内容:
(1)配电柜
(2)配电箱(3)配电盘?
?
质量标准:
元器件齐全,显示正常动作可靠,接地良好?
?
时限要求:
出现故障30分钟到达现场处理?
?
2.工程项目:
室内设备?
?
小修内容:
(1)闸具
(2)电源插座(3)开关(4)灯头?
?
质量标准:
正常使用?
?
时限要求:
报修后30分钟到达现场处理
3.工程项目:
配电线路?
?
小修内容:
(1)导线
(2)支持物?
?
质量标准:
绝缘良好完整可靠?
?
时限要求:
出现故障30分钟到达现场处理?
?
共用电视天线?
?
时限要求:
报修后2小时到达现场处理?
?
1.小修内容:
?
前端箱?
?
质量标准:
元器件齐全可靠?
?
2.小修内容:
户内终端盒?
?
质量标准:
使用正常?
?
五、住宅锅炉供暖和维修标准?
?
住宅锅炉供暖标准?
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1.按照市人民政府要求的时间供暖。
供暖期间实际每天24小时连续供暖,保证采暖用户的居室温度不低于16℃,全冬供暖合格率力争达到100%。
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?
2.各项供暖规章制度健全。
公布供暖服务公约值班电话、维修地点;供暖维修要全天24小时有人值班,住户报修处理及时率100%。
?
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3.全冬因设备故障造成停暖次数要少于3次,且每次停暖不得超得4小时;全冬住户来信、来访、来电话投诉问题的累计次数不得超过住户总数的3%。
聘请社会监督员。
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?
4.安全生产,消灭重大人身设备事故,轻伤事故频率在1.5%以下。
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5.烟气黑度、排烟浓度及噪声控制均要达到环保要求。
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6.专设报修服务台并有报修专座。
?
?
(二)供暖锅炉维修标准?
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停炉检修?
?
时限要求:
九月底前完成?
?
1.工程项目:
热源部分(含热力点)?
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小修内容:
对锅炉热交换器及所有附属设备节门进行全面检修。
?
?
质量标准:
通过检修提高锅炉热变换器及附属设备的完好率,节门开关灵活有效。
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2.工程项目:
管道部分?
?
小修内容:
管道局部糟朽、保温脱落、节门开关不灵活及管沟进水。
?
?
质量标准:
检修后做到管道保温好、节门开关灵活有效,地沟做到不进雨水、下水。
?
?
3.工程项目:
室内部分?
?
小修内容:
室内局部糟朽,散热器损坏节门开关不灵活及暖气局部不热。
?
?
质量标准:
检修后做到管线、散热器完好,节门开关灵活有效、解决好暖气局部不热。
?
?
运行期间:
?
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1.工程项目:
热源、热交换器及附属设备?
?
小修内容:
对锅炉、热交换器及所有的附属设备、节门定期维修保养。
?
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质量标准:
保证锅炉、热交换器及所有的附属设备正常运行,节门开关灵活,杜绝跑、冒、滴、漏。
?
?
时限要求:
九月底前完成。
?
?
2.?
工程项目:
室内设备?
?
小修内容:
室内管线、散热片、节门存在跑、冒、滴、漏现象的应维修。
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?
?
质量标准:
维修后杜绝室内设备跑、冒、滴、漏的现象。
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?
时限要求:
对室内出现大跑水接到用户报修后,半小时之内赶到现场处理,滴漏接到报修后2小时内赶到现场处理。
?
?
3.工程项目:
暖气局部不热?
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小修内容:
室内管线及散热器存在局部不热现象。
?
?
质量标准:
维修后,室内管线及散热器应恢复正常。
?
?
时限要求:
接到用户报修后4小时之内到现场处理。
?
?
六、服务规范?
(一)服务用语:
文明礼让、态度和蔼、语言亲切、表达清楚。
?
?
您好!
请进;请坐;请讲;对不起,请稍等:
让您久等了;请慢走;有事多联系;谢谢;请留步;再见;请您消消气,有话慢慢说;欢迎您监督帮助;打搅了。
?
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(二)服务礼仪:
着装整齐干净、佩戴服务标志、态度热情诚恳、行为文明大方。
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1.服务、作业时仪表保持整洁,穿着干净的工作服,佩戴服务胸卡;不留与身份不符的发型,不戴与服务无关的装饰品;入户服务不得穿拖鞋。
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2.接待办事人员,热情迎送,主动打招呼;专心做好记录,并给予来者以满意或理解的答复。
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3.入户服务先按门铃或轻敲门,征得同意再进门;办完事后礼貌地离去。
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4.服务对象有意见、态度不好时,耐心解释说明,以礼相待,不讲伤感情和不文明语言。
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(三)职业纪律:
遵纪守法、勤政廉、办事公道、高效服务。
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1.自觉执行有关法律法规,依法管理,不得擅自主张、各行其是..?
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2.爱岗敬业、提高办事效率,不得有冷、硬、拖、卡和其它刁难行为。
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3.坚持原则,秉公办事,不得以职务之便谋取私利,不得以任何形式吃、拿、卡、要。
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4.多办实事,为住户排忧解难,不乱收费、不收馈赠,不向住户提无理要求。
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5.施工保障安全,不得损坏住户物品;文明施工不扰民,活完料净脚下清。