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园公房地产书大学毕设论文
第一章总论
1.1项目名称、建设地点
1.1.1项目名称
穆棱市文化公园棚户区改造建设项目。
1.1.2拟建地点
穆棱市八面通镇团结路北侧和工农大街东侧。
1.2项目建设单位、法定地址、法定代表人
项目建设单位为穆棱市中联房地产开发有限公司，法定地址在穆棱市八面通镇长征路122号，法定代表人为公司董事长赫明辉。
1.3项目位置和建设规模
1.3.1项目位置
穆棱市文化公园房地产建设项目位于穆棱市城区繁华地段，是穆棱市城区人流、物流集散地之一。
项目位置西、南二面分别靠穆棱市城区八面通镇的主干道工农大街、团结路，北靠文化广场商业区步行街，东邻华富风电公司和市广电局住宅小区，项目位置比较好。
1.3.2建设规模
本项目建设规模为占地面积108709.2m2，房地产开发占地面积45186.96m2，房屋建筑面积143343.16m2。
公园占地面积63522.24m2，公园游人容量1050人。
1.4项目建设的必要性
一是城市化进程的需要。
我国目前正处在城市化进程高速发展的时期。
相关数据显示,2007年我国城市化率为44.9%,年均增幅约为1%,2010年城市化率将达到47%，预计2020年会达到60%。
城市化的快速推进必然带来新增城市人口首次置业需求。
按照我国13亿的人口总量和年均1%的城市化率增速计算，保守估计每年将有超过1300万人成为城市新增人口，对房地产有着刚性需求。
穆棱市是一个文化小城，城市为园林性质城市，八面通镇是穆棱市政府驻地，全市的政治、经济、文化、交通和信息中心。
穆棱市城区规划区总面积190km2，建成区面积为10.83km2，随着近几年来，穆棱市城市基础设施建设的逐步完善，吸引了许多外地人来穆棱市投资经商，使城区人口大量增加，市城区人口达到11万人，其中：
农业人口3万人，非农业人口8万人。
通过穆棱市文化公园房地产建设项目的建设，将为穆棱市城区增加3栋商服门市房楼，商服门市房建筑面积达12620.18m2，扩大了穆棱市城区商服面积，为穆棱市的商品消费市场，增添了新的主力军和商服就业人口，加快了穆棱市城市化的步伐。
二是收入增长的需要。
随着经济的快速发展,居民可支配收入也呈现出逐年增长的趋势。
国家统计局的数据显示,2009年全国农村和城镇居民的人均可支配收入分别为4761元和15781元,分别实际上涨8.0%和8.4%。
2009年穆棱市城镇居民人均可支配收入和农民人均纯收入达到10827元和6710元，分别增长17.3%和22%。
社会消费品零售总额实现24.6亿元，增长21.5%。
根据马斯洛的“需求层次理论”,人们收入水平的不断提高,使其对消费的要求也随之发生变化。
人们对消费结构、质量、交通、舒适程度等方面提出了更高的需求。
因此,收入因素带动改善性消费需求。
通过穆棱市文化公园房地产建设项目的建设，为穆棱市城区增加33栋高层住宅楼房，增加的住宅楼房建筑面积达130222.98m2，建成交付使用后，居住在棚户区里的910户居民住进新居，满足了他们对改善居住条件消费的需求。
三是城市拆迁改造的需要。
随着工业化和城镇化的快速发展，各大中城市对旧城改造和房屋拆迁的力度不断加大。
据相关数据显示，全国每年的拆迁计划约为1.3亿m2，实际拆迁面积约为1亿m2。
按照国家关于拆迁安置“拆一、建一、还一”的原则,城市拆迁改造带来的被动性住房需求,也是目前房地产市场需求旺盛不可忽视的原因之一。
穆棱市城市棚户区共11个区片拆迁占地面积34.6万m2，要用3年的时间完成棚户区房屋拆迁和对旧城区改造的工作。
穆棱市文化公园改造棚户区改造项目的建设，将拆迁121户的房屋面积12784平方米，其中：
拆迁商服门市房面积3880平方米，拆迁住宅房屋面积7973平方米，拆迁无照房屋面积931平方米，项目建成后，拆迁商服门市房搬进本项目新建的3880平方米商服门市房进行商服经营，121住户搬进穆棱中联花园住上宽敞明亮住宅楼房，人们的商服经营、居住条件，切实得到改善，加快了穆棱市棚户区房屋拆迁和对旧城区改造工作的步伐。
四是全面建设小康社会的需要。
全面建设小康社会作为新世纪前二十年的奋斗目标，标志着我国经济和社会发展进入新阶段。
全面建设小康社会，不再是单纯提高经济水平，涉及政治、经济、生态环境、人居环境、卫生、社会保障、人民生活等诸多方面，已成为全面建设小康、构建社会主义和谐社会的一项重要内容。
通过穆棱市文化公园房地产建设项目的建设，将为穆棱市城区增加占地面积63522.24m2的文化公园，也将填补穆棱市城区无综合性城市公园的空白，也满足了穆棱市人民对文化、娱乐、消闲生活的需求，以推动全市经济社会又好又快发展，建设美丽富裕的穆棱。
因此，该项目的建设是十分必要的。
1.5项目建设单位基本情况
穆棱市中联房地产开发有限公司，注册地址在穆棱市八面通镇长征路122号，注册资金3000万元，经营范围为房地产开发。
该公司专职兼职人员20人，大专以上学历的专业技术人员占95％以上，都是长期从事房地产开发的、有丰富经验的专业技术人员。
1.6主要建设内容
1.项目组成。
房地产开发和公园建设。
2.房地产开发主要建设内容。
新建房屋建筑面积为143343.16m2，其中:
3栋商服门市房楼建筑面积12620.18m2，33栋高层住宅楼房建筑面积130222.98m2，物业管理用房建筑面积200m2，水泵房建筑面积300m2及其它公用配套工程设施。
配套进行供电照明、弱电、给排水、供热、道路、停车场、消防、绿化等房地产开发公用工程的建设。
3.公园主要建设内容。
公园分为7个功能分区，即：
公园出入口区、文化娱乐区、观赏游览区、体育运动区、儿童活动区、老年健身安静休息区和园务管理区。
主要建设内容按这7个功能分区进行建设。
主要建设内容具体如下：
（1）公园出入口区，占地面积840m2，建扇形花岗岩石板面广场200m2，宽20m框架琉璃瓦公园大门2个，道路花园带和绿地（乔、灌、草、花、木结合）600m2；
（2）文化娱乐区，占地面积8245m2，建台高12cm半径25m的圆形露天歌舞台2000m2，观赏场地1000m2，道路花园带和绿地（乔、灌、草、花、木结合）5245m2；
（3）观赏游览区，占地面积5775m2，建展现穆棱灿烂的历史文化的琉璃瓦屋架宽3m，长200m檐高3m的文化长廊架600m2，琉璃瓦屋架圆形半径3m檐高3m凉厅3个，在绿地间穿插雕建雕塑小品7个，道路花园带和绿地（乔、灌、草、花、木结合）4995m2；
（4）体育运动区，占地面积7020m2，建体育运动设施60套，各类球运动场地和绿地（草坪大乔木盆栽花木）6520m2；
（5）儿童活动区，占地面积8396m2，建秋千4个，攀爬5个，滑梯6个，迷宫1个，旱冰场500m2，蹦床60m2，木栅、树篱、短墙800m，道路花园带和绿地（乔、灌、草、花、木结合）5896m2；
（6）老年健身安静休息区，占地面积23346m2，建砖石混椭圆形和8字形池人工水池各1个9100m2、人工水池中假山2个、砖混棋牌室300m2、长80m宽50m砼地面健身锻炼场地4000m2、道路花园带和绿地（乔、灌、草、花、木结合）9946m2；
（7）园务管理区，占地面积7120.24m2，建园务管理用房550m2、自行车停靠处100m2、园区室外公厕2个184m2、垃圾中转站210m2、园区步行路1300m、园区河卵石小路100m、果皮箱40个、条凳和美靠200个，高低杆灯照明灯具40盏、停车场750m2，道路花园带和绿地（乔、灌、草、花、木结合）2011.24m2。
1.7项目总投资和资金来源
1.7.1项目总投资
本项目总投资（固定资产投资）为22673万元，其中：
房地产投资21354万元，公园投资1319万元。
本项目总投资（固定资产投资）为22673万元，投资构成为：
1.工程费用投资19940万元（建安工程费），其中：
房地产各建构筑物土建工程18055万元；房地产公用配套和其它工程1067万元，公园各建构筑物工程818万元。
2.其它费用1340万元，其中：
征土地费用414万元，场地平整费用287万元，勘察设计费用100万元，招标费20万元，施工监理费40万元，建设单位管理费479万元。
3.预备费1064万元，其中：
基本预备费638万元，涨价预备费426万元。
4.建设期银行贷款利息329万元。
1.7.2资金来源
项目总投资为22673万元，资金来源如下：
1.企业自筹资金14540万元，占项目总投资的70%。
2.银行贷款6780万元，占项目总投资的30%。
1.8项目实施进度
项目计划建设期二年（2010年7月～2012年7月）。
1.9项目经济效益
项目年平均销售收入9124万元，年平均税金及附加500万元，年平均利润总额2524万元，投资利润率（年平均）11.1%，投资回收期（税后，含建设期2年）3.58年，财务内部收益率19.5%，银行贷款偿还期2年（自本项目竣工交付使用运营期算起）。
1.10编制的依据和内容
1.10.1编制的依据
1.《城市居住区规划设计规范》
2.《城市居住区公共服务设施设置规定》
3.《住宅设计规范》
4.《住宅建筑设计标准》
5.《高层民用建筑设计防火规范》
6.《公园设计规范》CJJ48—92
7.《城市房屋拆迁管理条例》
8.《关于开展旧住宅区整治改造的指导意见》（建住房〔2007〕109号）
9.国家的有关标准及规范
10.《穆棱市国民经济和社会发展第十一个五年规划纲要》和《穆棱市城市总体规划》（2001～2020）及《穆棱市城市棚户区改造规划》（2010～2012）
11.建设单位提供的有关资料和项目控制性详细规划图及可行性报告编制搜集的其他资料
1.10.2编制的内容
对项目建设的必要性、市场需求、建设规模及功能标准进行分析；对项目选址选择及建设条件进行分析；对建设方案可行性进行分析；提出环境保护和消防安全措施的建议；提出项目实施进度安排的建议；对项目的投资估算和资金筹措及投产后的经济效益进行分析和评价。
1.11项目结论
该项目符合国家产业政策，符合城市发展规划，所确定的建设规模适宜、建设方案合理，项目建成后，房地产开发有一定的市场需求量，具有与市场需求相适应的特点，扩大了穆棱市城区商服场所面积和改善了居住环境，填补穆棱市城区无综合性城市公园的空白，满足了人们对商服消费、居住消费和文化娱乐生活消费的需求，推动了全市经济社会又好又快发展。
该项目的各项财务指标较好，投资效益高，项目并有较强的抗风险能力。
项目的建设有利于社会，具有良好的经济与社会效益。
1.12主要技术经济指标
主要技术经济指标见下表:
序号
名称
单位
指标
1
建设规模
1.1
占地面积
m2
108709.2
1.1.1
房地产开发（商服门市房和住宅楼）占地面积
m2
45186.96
1.1.2
公园占地面积
m2
63522.24
1.2
公园游人容量
人
1050
2
房屋建筑面积
m2
145062.16
2.1
房地产开发建筑面积
m2
143343.16
2.1.1
商服门市房建筑面积
m2
12620.18
1.2.2
住宅楼建筑面积
m2
142843.16
1.2.3
物业管理用房建筑面积
m2
500
2.2
公园建筑面积
m2
1719
3
建筑容积率
%
133.44
3.1
房地产开发建筑容积率
%
317.22
3.2
公园容积率
%
2.71
4
绿化面积
m2
46076.53
4.1
房地产开发绿化面积
m2
10863.29
4.2
公园绿化面积
m2
35213.24
5
绿化率
%
42.39
5.1
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