办公区物业管理服务方案.docx

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办公区物业管理服务方案

办公区物业管理服务方案

房子建筑物及设备、设备维涵保养服务

一、维涵保养范围

1、房子建筑共用设备的保护、保养、管理和运转服务。

包含：

共用的上下管道、落水管、电线、供电线路、公共照明、消防设备、安防设备等。

2、物业规划红线内的共用设备的维修、保养和管理。

包含：

庭院道路、围墙、室外上下管道、化粪池、水渠、池、井、绿化、灵活车库等。

3、

4、物业规划红线内的配套隶属服务设备的保护和管理。

公共设备按期清理。

如：

化粪池（物业管理地区内全部化粪池{含窖井、管道}均由物管企业负责巡逻、清掏，花费含在合同总金额中）、水渠的清掏、蓄水池冲洗消毒（物业管理地区内全部蓄水池冲洗消毒均由物管企业负责冲洗消毒，花费含在合同总金额中）等，保证正常、安全使用。

5、

6、

二、设备设备维涵保养工作计划

1、配电设备

员工食堂厨房设备的平时维修。

会议音控设备的平时维修。

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从保证安全及正常运转考虑，敦促维保企业（甲方邀请外包单位）每一年进行一次配电站高压设备的检测工作，配电站平时安全运转工作由值班运转电

工进行，每个配电站起码安排3人365天7*24小时不中断轮班值守（数据中心配电站起码安排6人轮班值守，每班保证2人值守），按配电站值班制度、交接班制度、设备巡检制度、维修制度等管理制度填写值班日记（包含交接班、

设备平时巡检、维修记录等），做好配电系统的平时监护工作。

同时，做好设备按期洁净、保养计划并实行，保证设备正常运转，对设备运转安全隐患应实时检测、发现、清除，若需大中修，应实时报告业主方。

2、消防系统

消防系统是业主大厦的安全保障重要手段之一，一定做到十拿九稳，依据消防法例，该系统将由甲方邀请拥有必定资质和能力的消防专业企业肩负该系统的维保工作。

物管企业对维保单位履行监察权利，负责敦促消防维保企业每个月一次对设备主机系统、消防报警系统等进行检测，在平时状况下对出现的消防系统故障供给24小时上门服务。

物管企业应付物业管理服务地区内的消防报警系统、消防栓系统、灭火器械等消防设备设备进行平时巡逻，发现问题实时向甲方提出版面维修申请及清单，并经甲方赞同后实时进行维修恢复，资料花费由甲方肩负。

3、中央空调系统

（1）分行大楼和数据中心商务中央空调系统由甲方邀请拥有必定资质和能力的空调专业企业肩负相应系统的外包维保工作，乙方敦促维保单位依据外包维保合同进行维保。

（2）分行办公大楼商务中央空调系统之外的其余中央空调系统，由乙方进行平时管理和维保，每日平时工作按该中央空调系统正常运转一定和必需的工

作程序执行。

该中央空调系统开机运转时期，一定保证机房有1人值守，同时

保证有2名维修人员，3人均应持证上岗。

4.电梯

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属国家强检设备，由甲方拜托具备合格资质的电梯专业企业进行维保，物管企业对维保单位履行监察权利，负责敦促维保单位按合同和电梯安全主管部门要求进行维保（包含每个月两第二天常维保工作，每年的年检工作）：

如遇紧迫状况维保单位在30分钟之内抵达现场解决，对电梯关人的状况由

物管企业专业维保人员按程序在最短时间内解决（物管企业应保证24小时有电梯专人在岗，对电梯关人的状况应保证在最短时间内出席施救）。

每次维保工作完成都需有物管企业工程管理人员署名认罚。

5.发电机

每年进行一次全面检测工作，平时维保工作每15天一次，对其进行运转测试保证其发电机一直处于优秀状态，平时对发电机、电瓶及仪表进行检测，并填写运转日记。

6.通信及弱电系统

由物管企业对业主大厦通信系统进行平时保护，每个月对设备进行一次检测，每半年对通信用蓄电池进行检测，每年对通信楼地进行一次测试。

7.给排水系统、公共配套设备及照明

由物管企业作为平时巡检内容安排平时巡检。

8.建筑防雷楼地系统

是保证高层金融大厦内部特别是计算机系统正常运转的重要手段，物管企业应按要求每年进行一次楼地测试（检测费由业主方肩负）。

xx保护及安全护卫服务一、安全捍卫工作目标

1、人流控制：

按管理要求，做好大厦工作人员进出、外来做事人员进出管理工作，保证大厦正常办公次序。

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2、物流控制：

对进出大厦的大件物件实行：

申报、核查和登记制度等有效手段控制物流，物质的搬出、装饰单位的进入一定提早申报。

捍卫人员有责任和义务对物质和人员的进出进行礼貌盘问，全部的物质流动推行登记执行手续。

3、车流控制：

对车流组织合理，停放有序。

4、对要点地区、要点部位每2小时巡逻1次：

配有安全监控设备的，实行24小时监控。

5、对火灾、治安、公共卫生等突发事件有应急方案，事发时实时报告业主

办公室和相关部门，并辅助采纳相应举措。

依据消防标准化管理内容（两小时/日/周/月/年的不一样要求）进行检查，包含：

消防设备、设备能否完满，消防器械（灭火器、应急照明灯、分散指示灯等）能否处于优秀状态，消防分散通道能否畅达等等，并做好检查记录和检查报告。

6、接到工作人员报警，立刻向值班室报告，并实时抵达现场进行办理，同时和值班室联系。

碰到紧迫、突发性重要事情，要实时向主管部门请示报告。

7、若发生案件，应依据方案方案步骤进行报案并辅助破案。

三、安全捍卫工作各岗位职责

1、xx服务

着重仪容仪表，做到：

精神相貌好，友好与庄严并存，服务与警卫共举；迎宾与指引；劝止戒备，执勤时不做与服务没关的事。

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负责车辆进出，庭院和进出口管理，24小时治安防备工作。

负责办公楼工作人员门卡进出管理；外来人员会客登记准入管理，24小时价守。

2、巡逻工作

白日巡逻与夜间巡逻相联合，准时巡逻和不准时巡逻相联合，穿制服巡逻和便服巡逻相联合。

负责外头庭院管理，无乱停放、打斗打斗等现象发生。

负责办公区大厦外24小时巡逻防备工作。

3、职责工作

灵活车库：

负责领导车辆的指挥、停放，24小时治安防备工作；负责工作人员进出管理、物流进出管理，上班提早1小时，下班推延1小时价守。

4、消防管理工作

消防管理是物业管理服务地区安保工作一项十分重要的内容，不只

要注意消防设备的保护、按期检查测试（依据消防法律法例武汉市消防主管部门的管理要求），保证使其处于优秀的工作状态，物管企业还应拟订专人负责，组织义务消防队随时待命。

同时对物业管理地区员工增强防火教育，严格执行消防标准化管理制度，包含：

动用明火制度、室内装饰安全审查制度、消防安全巡逻/检查制度以及其余消防安全制度等。

5、灵活车场服务

为保证办公大厦各行车通道车辆停放环境的优秀次序。

我们将展开以下服务项目：

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①办公大厦的进出口设置24小时岗位，对进出车辆进行监控。

推行发卡进出制，对领导的车辆进出敬礼，验明通行和开门服务。

②车场内派驻经验丰富的守车员指挥，安排车辆的停放，同时监控车辆的安全和阻挡闲杂人员进入。

③在通道内安排巡逻人员巡视，严禁通道堆放杂物和停放车辆，保证通道的畅达。

环境卫生保洁服务

一、保洁服务范围

庭院、道路、地面泊车场等楼宇外公共部位卫生保洁。

大厦内公共地区：

地下车库、楼梯、楼道、大厅、过厅、洗手间、电梯等公共地区卫生打扫保洁。

办公区的公共地区应装备足足数目的保洁人员，保证办公环境整齐。

垃圾：

全部垃圾分类办理并进垃圾房。

二、平时环境卫生服务

进行“高标准、严要求”的现场洁净管理和“高质量、高频度”的现场洁净维

护。

1、外头地区洁净

（1）地面、车场无泥沙、无积水、无显然污垢、无香口胶斑点、无附着物等杂物。

（2）墙面无积灰、污染。

（3）明沟、暗沟、污水井内无杂物，无积沙拥塞。

（4）无卫存亡角，无乱堆乱放。

（5）垃圾箱外壳干净、垃圾箱四周无散落垃圾、无污渍。

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（6）绿化带、花盆内无纸屑、垃圾袋等杂物。

（7）石材表面无积尘、污垢。

（8）垃圾中转站垃圾日产日清，地面无散落垃圾、墙面无污渍。

（9）垃圾依据ISO14001环境管理系统的要求分类搁置、办理。

（10）表记、宣传牌、护栏、灯具等无积尘、无污渍、无乱张贴

2、大厅、电梯口洁净

（1）大厅大理石地面干净、光明、无尘埃、无杂物、无粘附物、无污面、无积水。

（2）大厅墙面无尘埃、无乱xx。

（3）大厅不锈钢柱、栏杆上无积灰、锈斑。

（4）大厅招待台及其余便民设备保持整齐、无积尘。

（5）大厅玻璃门、窗干净、光明、无积尘，灯饰、茶几、沙发无积灰、无

污染。

（6）大厅天面无尘埃、无蜘蛛网。

（7）垃圾桶上烟头寄存量不得超出5个。

垃圾桶内垃圾不可以超出一半。

（8）盆栽种物的花盆外洁净、无积尘，盆内无纸屑、烟优等杂物。

（9）保持空气清爽无异味。

3、楼道、楼梯间、走廊洁净

（1）办公垃圾日产日清

（2）楼层全部公共通道、楼梯、露台无杂物、无尘埃、无污染、无积水、无臭气。

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（3）楼层全部公共墙面、门、窗、玻璃、扶手、消防栓、顶棚等无尘埃、无污染、无蜘蛛网、无乱贴、乱画。

（4）楼层垃圾桶内外无污染。

桶内无积水。

（5）楼层全部公共地点无卫存亡角。

（6）楼层顶棚上灯饰光明、无积尘、无蜘蛛网。

（7）电表箱、宣传栏、开关等处洁净无积尘、无污渍、无破坏。

4、电梯轿厢的洁净

（1）电梯轿厢内、电梯们干净无积尘、无污染、无锈迹、无手印。

（2）保持轿厢内空气清爽无异味。

（3）电梯地毯按期冲洗，地毯干净无杂物、无积尘、无泥沙、无污染、无

积水。

（4）电梯门槽内无杂物、无泥沙填塞。

（5）电梯顶棚无尘埃、无污染。

5、洗手间的洁净

（1）洗手间配洗手液、擦手纸、足量供给。

（2）墙面、墙面瓷砖、门、窗无积尘、无涂画。

（3）地面干净、无积水、无杂物。

（4）大、小便器无污垢、无水锈、无拥塞、设备完满。

（5）玻璃、镜面无积尘、无污渍。

（6）洗手台面、面盆内外无毛发、无污渍、无拥塞。

（7）五金件洁净光明；天花板、灯具无积尘、蜘蛛网。

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（8）垃圾桶内外洁净、无污渍。

（9）设备、设备洁净齐整。

6、会议室洁净

（1）室内干净、无积尘、无渍。

（2）天花板、窗户、四周墙壁无积尘、无蜘蛛网。

（3）地毯准时冲洗。

保证地面干净无污渍、无积尘、无杂物。

（4）门窗光明无污渍，窗帘干净无损坏。

（5）灯罩、空调送、排风口应保持干净。

（6）室内设备、设备保持干净无积尘。

（7）会议茶具洁净、光明，严格消毒。

（8）活动门窗内外干净、无积尘、无裂损。

7、其余公共地区：

门框、窗台、消防栓、指示牌、通风进格兰、垃圾桶、玻璃窗的洁净工作。

无积尘、无涂画、无污渍。

三、专业保洁服务

1、大理石及xx保养

（1）大理石、花岗石地面无尘埃、无迹印。

（2）大理石、xx光洁、光明。

2、地毯冲洗标准

（1）地毯表面无浮尘、无污染。

（2）地毯表面无茶渍、油迹、香口胶等。

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四、行长楼层办公室的三星级保洁服务

严格依据行长办公室保洁操作程序、标准及保洁员工作应注意事项进行室内保洁服务，管理员须知增强对该地区保洁员的操作及素质培训和作用看管。

绿化和园林保养服务

绿化带：

修剪齐整、高矮一致、栽种浓密、无枯枝、无黄叶、无大面积虫斑、地面无杂草和杂物。

树盆：

修剪实时高矮一致，无枯枝黄叶，盆内无杂草和杂物，摆放齐整。

花坛：

修剪齐整，高矮一致，无枯枝黄叶，坛内无杂草和脏杂物，坛内草坪修剪齐整，高度在5cm以下，栽种浓密、无大面积枯死。

花盆：

堆放齐整，造型新奇，有条有理，叶面无黄叶，盆内无杂草和杂物，盆内不一样意有土无苗或死株。

树木：

树上无枯枝、枯叶、造型独到、地面四周无杂草和脏杂物。

室内观叶植物应达到以下质量标准：

1、植株丰满强健，叶面干净光明。

2、无显然病斑、虫口，植株上无显然虫害。

3、盆面无杂物，花缸、花槽底无积水杂物。

4、无枯枝xx。

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5、植物无缺水干旱现象。

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