物流园区修建性详细规划的步骤与成果要求.docx
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物流园区修建性详细规划的步骤与成果要求
物流园区修建性详细规划的步骤与成果要求
14．1修建性详细规划概述2
14．1．1修建性详细规划的基本概念2
14．1．2修建性详细规划的作用和目的2
14．2修建性详细规划的内容3
14．2．1修建性详细规划的内容3
14．2．2修建性详细规划的深度7
14．2．3修建性详细规划的编制9
14．3修建性详规实施步骤10
14．4修建性详细规划的成果12
14．4．1规划成果内容12
14．4．2成果深度编制要求14
14．4．3修建性详细规划说明书16
14．4．4修建性详细规划图纸16
14．4．5修建性详细规划各阶段成果校审标准17
参考资料：
19
14．1修建性详细规划概述
14．1．1修建性详细规划的基本概念
1.基本概念
在现行物流园区规划体系中，物流园区修建性详细规划是物流园区规划体系中最具体、最细致的一个层次，是联系物流园区总体规划和施工图设计的重要环节，也是整个物流园区规划体系中对规划深度和具体内容较难把握的一个规划阶段。
概括而言，物流园区规划包括发展规划和园区规划两个部分。
物流园区规划按规划层次分为总体规划、控制性详细规划、修建性详细规划等。
物流园区修建性详细规划以已经制定的物流园区总体规划、分区规划或控制性详规为依据，对当前要建设的地段，进一步深化和细化，制定用以指导各项建筑和工程设施的设计和施工的规划要求。
也就是说，编制修建性详细规划主要任务，是满足上一层次规划的要求，直接对建设项目做出具体的安排和规划设计，并为下一层次建筑、园林和市政工程设计提供依据。
编制修建性详细规划的法理依据是，根据《城市规划编制办法》第二十五条至第二十七条的规定，对于当前要进行建设的地区，应当编制修建性详细规划，用以指导各项建筑和工程设施的设计和施工。
2.编制资料准备
物流园区修建性详细规划可以由有关单位依据控制性详细规划及建设主管部门（城乡规划主管部门）提出的规划条件，委托物流园区规划编制单位编制。
修建性详细规划需收集的基础资料，除控制性详细规划的基础资料外，还应增加：
（1）控制性详细规划对本规划地段的要求；
（2）工程地质、水文地质等资料；
（3）各类建筑工程造价等资料。
14．1．2修建性详细规划的作用和目的
1.修建性详细规划的作用
物流园区的建设是一个复杂的过程，从总体规划到具体的工程建设有一个时间过程。
在这个过程中，修建性详细规划的作用尤为突出。
修建性详细规划作为规划的微观层面，在物流园区的建设规划中发挥着不可替代的作用。
修建性详细规划在物流园区建设规划中起着承上启下的作用，可以有效地将物流园区规划和物流园区建设联系在一起，为物流园区的建设提供一个依据，既落实了规划要求，也实现了建设的设计。
同时，物流园区修建性详细规划以总体规划、分区规划或控制性详细规划为依据，将物流园区建设的各项物质要素在当前拟建设开发的地区进行空间部署。
对项目建设做出规划设计，并为项目建筑、园林和市政配套工程施工图设计提供依据，是开发商对项目理解和项目预想与政府规划行政主管部门、消防主管部门沟通的技术性文件。
经过审查、批准后的修建性详细规划，是规划行政主管部门向开发建设单位核发《建筑工程规划许可证》的依据，是消防行政主管部门下达《消防审核意见书》的依据。
2.修建性详细规划的目的
做修建性详细规划是为了指导下一步建设，下一步对接的就是建筑景观设计、初步设计和施工图设计，然后进入施工。
14．2修建性详细规划的内容
14．2．1修建性详细规划的内容
物流园区修建性详细规划主要为建设项目总平面规划，即包括规划说明书、现状图、总平面规划图、道路系统规划图、绿地系统规划图、用地竖向规划图、工程管线规划及管网综合规划图等文件图纸等。
1.建设条件分析及综合技术经济论证
根据物流园区规划的功能性质、经过实地调查、收集人口、土地利用、建筑、市政工程现状及建设项目、开发条件等资料的综合分析和技术经济论证，确定修建性详细规划的原则以及指导思想，选定用地定额指标。
2.布置总平面图
布置物流园区修建性详细规划总平面图，作出园区建筑、道路和绿地等的空间布局和景观规划设计。
确定物流园区进行修建性详细规划区域内部的布局结构和道路系统，对建筑、道路、绿地等作出功能布局和环境规划设计，确定仓储、加工区域、停车场、装卸区、住宅、公共设施、交通、园林绿化及市政工程、消防、环卫等设施的建筑空间具体布局及用地界线。
一般地，总平面规划图中应明确下列有关内容。
（1）城市道路坐标、高程、红线宽度及分幅、转弯半径等；
（2）建设用地边界各拐点坐标，用地范围及相邻周边地貌地物；
（3）用地范围内主要道路控制点坐标、道路宽度及出入口的位置；
（4）建筑物功能、编号、坐标及室内高程，各建筑物基底面积、层数及高度（列表）；
（5）建筑间距，建筑物退让（离界或离线）距离；
（6）公共设施配套项目功能，设置的具体位置，用地界线等；
（7）绿地界线，绿地布局；
（8）室外场地各控制点坐标、设计高程；
（9）道路控制红线等各类控制线的具体位置；
（10）各类用地平衡表和技术经济指标统计表（含总用地面积、总建筑面积、地下建筑面积、建筑密度、容积率、绿地率、公共绿地面积、人均公共绿地、地上泊车数量、地下泊车数量、人口规模、总户数、居住建筑面积、居住人口毛密度、居住人口净密度等）。
3.道路交通规划设计
物流园区修建性详细规划的道路交通规划设计，要按照绿色交通优先原则组织完整的道路系统，并按交通性质区分不同功能的道路，分别为主干道、次干道、支路，在设计过程中要充分利用地形，减少工程量，考虑物流园区的整体面貌并要满足敷设各种管线与人防工程相结合的要求。
在以上原则指导下进行的道路交通设计，基本包括以下几个方面：
（1）确定道路的形势与功能
道路系统一般可以归纳为方格棋盘式、环形放射式等几种形式，这些形式是在一定的社会、自然、现状条件以及当地的建设条件下逐步形成的，但一个园区中也可能有几种不同的形式或不同形式的组合。
道路系统可分为主要道路系统和辅助道路系统。
前者是由主干道和交通性的道路所组成，主要解决园区中各部分之间的交通联系和对外交通枢纽之间的联系。
辅助道路系统基本上是生活型的道路系统，主要解决园区中各分区的生产和生活组织。
两种不同性质道路应根据总体布局的要求加以区分，避免两种类型重叠在一条干道上。
（2）道路宽度及横断面的确定
道路宽度的确定应根据园区的规模、性质和道路系统规划的要求，并综合考虑佳通量、日照、通风、管线敷设以及建筑布置等因素，远近结合，统筹安排，适当留有发展余地。
城市道路横断面的基本形式有三种，简称为一块板、两块板和三块板。
一般应根据道路性质、等级，并考虑机动车、非机动车、行人的交通组织以及用地等具体条件，因地制宜确定。
（3）道路系统规划图的要求
道路系统规划图应确定道路等级，道路宽度、控制点坐标、高程、转弯半径，主要道路断面形式，出入口定位坐标、宽度，地上、地下泊车范围和泊车布局、泊车量等。
4.绿地系统规划设计
物流园区绿地系统布局是指园区绿地（包括生产绿地、防护绿地）和道路绿化与水体绿化以及重要的生态景观区域等在规划时统一考虑，合理安排，形成一定的布局形式。
物流园区绿地系统的布局在园区绿地系统规划中占有相当重要的地位。
因为即使一个园区的绿地指标达到要求，但如果其布局不合理，那么它也很难满足园区生态的要求以及工作人员休闲娱乐的要求。
反之，如果一个物流园区的绿地不仅总量适宜，而且布局合理，能与物流园区的总体规划紧密结合，真正形成一个完善的绿地系统，那么这个物流园区的绿地系统将在园区生态的建设和维护以及为园区创造一个良好的人居环境，促进园区的可持续发展等方面起到园区的其他系统无可替代的重要作用。
同时，绿地系统规划图应确定绿地功能、范围、用地面积，选择树种，进行绿地景观和设施设计等。
5.工程管线规划设计
（1）规划设计内容
物流园区的工程管线综合规划的主要内容，包括确定工程管线在地下敷设时的排列顺序和工程管线间的最小水平净距、最小垂直净距；确定工程管线在地下敷设时的最小覆土深度；确定工程管线在架空敷设时管线及杆线的平面位置及周围建（构）筑物、道路、相邻工程管线间的最小水平净距和最小垂直净距。
工程管线综合规划应重视近期建设规划，并应考虑远景发展的需要；应结合自身发展合理布置，充分利用地上、地下空间；应与道路交通、居住区、环境、给水工程、排水工程、热力工程、电力工程、燃气工程、电信工程、防洪工程、人防工程等专业规划相协调。
（2）管线的敷设的原则：
应结合道路网规划，在不妨碍工程管线正常运行、检修和合理占用土地的情况下，使线路短捷；平原地区应避开土质松软地区、地震断裂带、沉陷区以及地下水位较高的不利地带；起伏较大的山区，应结合城市地形的特点合理布置工程管线位置，并应避开滑坡危险地带和洪峰口；应与现状及规划的地下通道、人防工程等地下隐蔽性工程协调配合；应减少管线在道路叉口处交叉。
当工程管线竖向位置发生矛盾时，宜按下列规定处理：
压力管线让重力自流管线；可弯曲管线让不易弯曲管线；分支管线让主干管线；小管径管线让大管径管线。
（3）工程管线的敷设方法
工程管线的敷设一般为地下敷设和架空敷设两种，一般宜为地下敷设。
以城市工程管线为参考,物流园区工程管线的敷设方法可以总结为以下几种。
直埋敷设。
严寒或寒冷地区给水、排水、燃气等工程管线应根据土壤冰冻深度确定管线覆土深度；热力、电信、电力电缆等工程管线以及严寒或寒冷地区以外的地区的工程管线应根据土壤性质和地面承受荷载的大小确定管线的覆土深度。
工程管线的最小覆土深度应符合表1的规定。
表14-1工程管线的最小覆土深度（m）
序号
1
2
3
4
5
6
7
管线名称
电力管线
电信管线
热力管线
燃气管线
给水管线
雨水排水
管线
污水排水
管线
直埋
管沟
直埋
管沟
直埋
管沟
最小覆土深度（m）
人行道下
0.50
0.40
0.70
0.40
0.50
0.20
0.60
0.60
0.60
0.60
车行道下
0.70
0.50
0.80
0.70
0.70
0.20
0.80
0.70
0.70
0.70
注:
10kv以上直埋电力电缆管线的覆土深度不应小于1.0m。
工程管线在道路下面的规划位置，应布置在人行道或非机动车道下面。
电信电缆、给水输水、燃气输气、污雨水排水等工程管线可布置在非机动车道或机动车道下面。
在道路下面的规划位置宜相对固定。
从道路红线向道路中心线方向平行布置的次序，应根据工程管线的性质、埋设深度等确定。
分支线少、埋设深、检修周期短和可燃、易燃和损坏时对建筑物基础安全有影响的工程管线应远离建筑物。
布置次序宜为：
电力电缆、电信电缆、燃气配气、给水配水、热力干线、燃气输气、给水输水、雨水排水、污水排水。
在庭院内建筑线向外方向平行布置的次序，应根据工程管线的性质和埋设深度确定，其布置次序宜为:
电力、电信、污水排水、燃气、给水、热力。
当燃气管线可在建筑物两侧中任一侧引入均满足要求时，燃气管线应布置在管线较少的一侧。
沿城市道路规划的工程管线应与道路中心线平行，其主干线应靠近分支管线多的一侧，工程管线不易从道路一侧转到另一侧。
道路红线宽度超过30m的城市干道宜两侧布置给水配水管线和燃气配气管线；道路红线宽度超过50m的城市干道应在道路两侧布置排水管线。
各种工程管线不应在垂直方向上重叠直埋敷设。
沿铁路、公路敷设的工程管线应与铁路、公路线路平行。
当工程管线与铁路、公路交叉时宜采用垂直交叉方式布置；受条件限制，可倾斜交叉布置，其最小交叉交易大于30度。
河底敷设的工程管线应选择在稳定河段，埋设深度应按不妨碍河道的整治和管线安全的原则确定。
当在河道下面敷设工程管线时应符合下列规定：
在一至五级航道下面敷设，应在航道底设计高程2m以下；在其他河道下面敷设，应在河底设计高程1m以下；当在灌溉渠道下面敷设，应在渠底设计高程0.5m以下。
当工程管线交叉敷设时，自地表面向下的排列顺序宜为：
电力管线、热力管线、燃气管线、给水管线、雨水排水管线、污水排水管线。
工程管线在交叉点的高程应根据排水管线的高程确定。
架空敷设。
物流园区规划区内沿围墙、河堤、建（构）筑物墙壁等不影响园区景观地段架空敷设的工程管线应与工程管线通过地段的城市详细规划相结合。
沿园区道路架空敷设的工程管线，其位置应根据规划道路的横断面确定，并应保障交通畅通、居民的安全以及工程管线的正常运行。
架空线线杆宜设置在人行道上距路缘石不大于1m的位置；有分车带的道路，架空线线杆宜布置在分车带内。
电力架空杆线与电信架空杆线宜分别架设在道路两侧，且与同类地下电缆位于同侧。
同一性质的工程管线宜合杆架设。
架空热力管线不应与架空输电线、电气化铁路的馈电线交叉敷设。
当必须交叉时，应采取保护措施。
工程管线跨越河流时，宜采用管道桥或利用交通桥梁进行架设，并应符合下列规定:
可燃、易燃工程管线不宜利用交通桥梁跨越河流；工程管线利用桥梁跨越河流时，其规划设计应与桥梁设计相结合；架空管线与建（构）筑物等的最小水平净距应符合表2的规定；架空管线交叉时的最小垂直净距应符合表3的规定。
表14-2架空管线之间及其与建（构）筑物之间的最小水平净距（m）
名称
建筑物（凸出部分）
道路（路缘石）
铁路（轨道中心）
热力管线
电力
10KV边导线
2.0
0.5
杆高加3.0
2.0
35KV边导线
3.0
0.5
杆高加3.0
4.0
110KV边导线
4.0
0.5
杆高加3.0
4.0
电信杆线
2.0
0.5
4/3杆高
1.5
热力管线
1.0
1.5
3.0
-
表14-3架空管线之间及其与建（构）筑物之间交叉时的最小垂直净距（m）
名称
建筑物（顶端）
道路（地面）
铁路（轨顶）
电信线
热力管线
电力线有防雷装置
电力线无防雷装置
电力管线
10KV及以下
3.0
7.0
7.5
2.0
4.0
2.0
35-110KV
4.0
7.0
7.5
3.0
5.0
3.0
电信线
1.5
4.5
7.0
0.6
0.6
1.0
热力管线
0.6
4.5
6.0
1.0
1.0
0.25
注:
横跨道路或与无轨电车馈电线平行的架空电力线距地面应大于9m。
综合管沟敷设。
当遇下列情况之一时，工程管线宜采用综合管沟集中敷设：
不宜开挖路面的路段；广场或主要道路的交叉处；需同时敷设两种以上工程管线及多回路电缆的道路；道路与铁路或河流的交叉处；道路宽度难以满足直埋敷设多种管线的路段。
另外，还有一些综合管沟敷设的要求和做法。
例如，综合管沟内相互无干扰的工程管线可设置在管沟的同一个小室；相互有干扰的工程管线应分别设在管沟的不同小室。
综合管沟内敷设电信电缆管线、低压配电电缆管线、给水管线、热力管线、污雨水排水管线。
电信电缆管线与高压输电电缆管线必须分开设置；给水管线与排水管线可在综合管沟一侧布置、排水管线应布置在综合管沟的底部。
工程管线干线综合管沟的敷设，应设置在机动车道下面，其覆土深度应根据道路施工、行车荷载和综合管沟的结构强度以及当地的冰冻深度等因素综合确定；敷设工程管线支线的综合管沟，应设置在人行道或非机动车道下，其埋设深度应根据综合管沟的结构强度以及当地的冰冻深度等因素综合确定。
（4）工程管线规划及管网综合规划图要求
物流园区工程管线规划及管网综合规划图包括给水、排水、电力、电信、有线电视、燃气各专业管线和管网综合规划等。
其规划内容包括负荷预测、外部管线现状、地坪标高、排水管道标高、各类管线走向、管线位置、主要管线管径，并需取得相关主管部门的初步意见。
6.竖向规划设计
物流园区竖向规划设计，是开发建设地区（或地段），为满足道路交通、地面排水、建筑布置和城市景观等方面的综合要求，对自然地形进行利用、改造，确定坡度、控制高程和平衡土石方等而进行的规划设计。
园区用地坚向规划应满足下列要求。
即各项工程建设场地及工程管线敷设的高程要求；城市道路、交通运输、广场的技术要求；用地地面排水及城市防洪、排涝的要求。
用地竖向规划图应确定以下几个方面的内容。
即地形地貌的利用，进行土方平衡，确定各控制点的坐标、高程和地面排水方向、坡度、高程等。
7.估算工程量、拆迁量和总造价，分析投资效益
根据规划设计指标对园区的建筑面积、绿化面积、硬质铺地等进行量化，根据不同地区价格进行工程量造价估算，同时对园区内需要拆迁的面积进行估算，根据国家的相关补偿标准进行拆迁量估算，得出工程的总体造价。
进而根据园区分期开发及功能布局，分析投资回报率，对资金投资效益进行测算。
14．2．2修建性详细规划的深度
1.修建性详细规划与上位规划
物流园区修建性详细规划的上位规划，主要是指该园区的总体规划或控制性详细规划。
物流园区总体规划是为了更好地保护、开发、利用和经营管理物流园区，使其发挥多种功能和作用而进行的各项物流要素的统筹部署。
控制性详细规划通过一些量化的指标体系，对物流园区的土地使用、景观系统、设施配套、行为活动等进行定量、微观的控制。
修建性详细规划则是针对物流园区内当前要建设的地块，进行总平面布局和空间形态组织。
在整个规划体系中，不同的规划阶段有不同的中心任务。
上位规划是编制下位规划的重要依据之一，下位规划是对上位规划的延伸、细化和具体落实。
总体规划阶段需要解决的一些问题，对物流园区的发展和建设来说，是必须予以解答的，如分析物流资源特征，界定物流园区用地范围，研究物流园区客源市场，确定物流园区的性质和主题形象，确定物流园区内部功能分区，物流园区对外交通布局，景观系统和绿地系统总体布局，物流园区服务设施和附属设施规划，近期建设规划等内容。
控制性详细规划的一些内容也同样是不能回避的，如物流园区内各类不同性质用地的界线，各类用地中适合建设、不适合建设或者有条件地允许建设的建筑类型等。
在上述问题没有得到解答以前，物流园区的修建性详细规划编制工作便无法顺利进行。
比如在总体规划阶段，物流园区功能分区和建筑景观系统、服务设施和附属设施规划，确定了物流园区内应包含几个建筑群，以及各个建筑群之间在功能、规模和空间等各方面的关系。
在这个阶段，可以将每个建筑群作为一个点元素来看待，而不必将其展开。
经过研究论证和多次修改，确定了这些建筑群的科学合理性之后，再继续编制控制性详细规划和修建性详细规划，确定分地块土地开发利用强度控制指标，再将这些点展开成面，进一步确定每个建筑群内部各个建筑单体之间的功能划分、交通联系、空间关系、建筑风格及建筑体量、色彩等各种关系。
如果对总体规划的统筹部署没有经过充分的研究论证，就编制了修建性详细规划，可能会造成对物流园区某些特定地段空间安排与物流园区整体部署不协调，而且在进行评审时，有可能因为整个物流园区建筑群设置不够合理而否定了修建性详细规划的成果。
因此，上位规划的内容对于修建性详细规划编制工作的顺利进行有着重大的影响。
为了配合物流园区建设需要和满足市场需求，有时在没有编制物流园区总体规划和控制性详细规划的情况下，规划编制单位直接承担修建性详细规划的编制任务。
此时应特别注意处理好修建性详细规划与上位规划的关系，向委托方说明编制总体规划的重要性，将规划编制工作划分为两个阶段。
第一阶段先就总体规划的一些重要内容进行研究，主要包括应在总体规划阶段完成的，对物流园区发展和建设较为重要的内容，以及对修建性详细规划有重大影响的内容，并就初步研究成果和下一步编制修建性详细规划的工作安排，与规划项目委托方、物流园区所在地政府相关部门、有关专家和群众代表进行充分沟通。
在基本达成共识的基础上，再开展第二阶段的工作，即全面开始编制修建性详细规划。
2.修建性详细规划与施工图设计
一方面，编制物流园区修建性详细规划要注重可操作性，这是毋庸置疑的。
但是，有人理解为总体规划基本没有什么可操作性，越是到深化的层次如修建性详细规划，可操作性就应该越强。
甚至有委托方将可操作性理解为修建性详细规划可以取代施工图设计，依据修建性详细规划成果就可以直接用来建造一些建筑物和构筑物。
其实，这种理解是片面的。
修建性详细规划可操作性应该贯穿于整个规划体系当中，尽管不同的规划阶段需要解决的重点问题不同，但就其研究的范围来说，都应该具有可操作性。
比如总体规划阶段所研究的物流园区客源市场，确定了物流园区开展宣传促销的重点地域和潜在消费群体，提出了物流园区营销策略和宣传口号，在物流园区经营过程中就具有很强的可操作性。
另外，物流园区内部交通布局、景观系统和绿地系统、服务设施和附属设施、旅游区建设时序等内容，也都具有很强的可操作性。
另一方面，修建性详细规划应该具有很强的可操作性，并不意味着修建性详细规划可以取代施工图设计。
就建筑物来说，总体规划、修建性详细规划和施工图设计三者之间的关系应该是：
总体规划研究物流园区内部各个建筑群之间的关系，修建性详细规划研究一个特定建筑群内部各个建筑单体之间的关系，施工图设计研究每个建筑单体的建造方案。
具体地说，在编制总体规划时，应根据物流园区功能分区和建筑景观系统，以及基础设施、服务设施、附属设施建设需要，确定物流园区内应建造几处建筑群，这些建筑群坐落在什么位置，应该具备哪些具体功能，规模有多大等。
然后根据总体规划所确定的物流园区建设时序，对于当前要建设的地段，编制修建性详细规划。
这个时候研究的重点问题是规划对象内部各个建筑单体之间的关系，包括确定建筑群主轴线和副轴线的设置方案，主体建筑和附属建筑的组成，每个建筑物承担的具体功能，各建筑物之间的空间距离和交通联系，主要建筑物的体量、风格，以及各个建筑物共同构成的建筑景观轮廓线等。
在修建性详细规划阶段，有时也会涉及到建筑单体的一些问题。
如物流园区内需要建造仿古建筑（商业古街）时，应该确定要按照哪个朝代的风格进行设计建造，每个建筑物的面阔和进深分别为几间，应采取哪种屋顶形式和台基形式，因为中国古建筑具有森严的礼制等级，屋顶形式和台基形式直接昭示了建筑物的等级。
为了更直观地表达规划意图，可能需要绘制建筑单体的效果图，甚至平面图、立面图和剖面图。
这些问题不经确定，就无法展开单体施工图设计工作。
但是这些工作还远远没有达到施工图设计的深度。
施工图设计成果是由若干张建筑施工图、结构施工图和水、电施工图等组成的，不是仅靠一张效果图和几张平面图、立面图、剖面图可以表达清楚的。
而且在这一工作阶段，也不应该达到施工图设计深度，因为物流园区建设前期工作的阶段划分有其内在的科学性，每一个阶段的成果形成后，都应该经过一定形式的论证和修改、完善。
即使修建性详细规划做的很好，不需要进行任何修改，规划人员也不应对下一阶段的工作做出过多的刚性规定，以免干扰下一阶段工作的正常进行。
总之，修建性详细规划与施工图设计之间有密切的关系，但不应完全代替施工图设计。
当需要有一定程度的交叉时，最多达到施工图设计前期的方案设计即可。
14．2．3修建性详细规划的编制
1.规划编制的准备工作
（1）熟悉上位规划相关内容
做好一个物流园区地块的修建性详细规划，不仅需要了解上位规划对物流园区地块作出的各种控制性规定和引导性意见，还需要了解园区周边各地块的自然条件、功能定位、建设规模、与园区地块的关系等问题，以及整个物流园区的功能定位、空间序列等。
（2）精确划定规划范围
修建性详细规划是对物流园区内特定地段的空间利用方案进行部署，其研究的空间范围应
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