城市花园小区一期工程开发项目可行性实施报告.docx
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城市花园小区一期工程开发项目可行性实施报告
城市花园小区一期工程开发项目
可行性研究报告
说明
一、本报告是根据XX汇城置业有限公司的委托，对其拟开发建设的，位于XX市北京路中段的XX城市花园一期工程项目（以下简称本项目），在充分理解开发商的意图，全面详细的市场调查的基础上，通过对开发环境的研究，区位条件和开发前景的分析，建设成本和经济效益的估算、评价以及对可能出现的风险的分析描述，其目的在于为开发商进行下列活动时提供参考依据：
1、进行投资决策；
2、控制成本费用，合理安排调动资金；
3、为由金融机构融入建设资金提供参考；
4、制定风险控制方案。
二、本报告由XX联合房地产估价事务所有限公司进行编制。
评估人员：
国家注册房地产估价师、国家注册房地产经纪人：
国家注册房地产估价师、国家注册造价师：
国家注册房地产经纪人、房地产估价员：
评估日期：
2004年3月29日—2004年4月12日
三、本报告的编制依据了国家、省和XX市的有关法律、法规、规章和规定，以及
1、XX市2000年至2010年远景规划方案；
2、XX市统计年鉴（2001、2002、2003年版）；
3、XX市年国民经济和社会发展统计公报（2003年度）；
4、XX市房地产管理局《十房指数》（2003年度）；
5、XX汇城置业有限公司提供的项目资料；
6、评估人员市场调查情况；
四、本报告仅限于委托方为本项目已说明用途的使用，未经评估机构和评估人员同意，不得在公开刊物上全部或部分发表。
五、本报告编制过程中，有关项目数据参考委托方规划设想及提供的资料。
部分预测来源于报告编制人员根据对XX市房地产市场的调查与了解，所作的基本假设。
XX联合房地产估价事务所有限公司
二00四年四月十二日
第一部分项目概况
第一章项目基本情况
一、项目名称
XXXX城市花园一期工程
二、开发建设单位
XX汇城置业有限公司
三、项目区域状况
1、地理位置
XXXX城市花园一期工程位于XX市新建成的北京路立交桥南侧。
东临北京路，北依柳林路，西北两侧为山林。
2、周边环境
该项目周边自然环境较好，空气清新。
由于北京路开通时间不长，故周边生活环境目前较差，市政相关配套还不到位。
但随着我市城区东移战略的逐步实施，市政府及相关建设企业将加大对北京路沿线的投入，建成后的XX城市花园所处区域将成为功能齐全，配套到位，环境优美的城市新亮点。
3、交通状况
目前，北京路全程公交车较少。
但新建的北京路对人民路交通拥挤的状况有较大的分流作用，来往车辆随着北京路沿线基础设施的逐步完善日渐增多。
4、道路配置
项目所在地的两条城市主干道柳林路及北京路，作为XX市重点基础设施项目，经过近两年的建设，已初具规模。
柳林路经过改造，目前已成为我市直达东部郊区，连接汉十高速公路入口的最为便捷的道路；北京路作为XX市新建的城市主干道，道路平整、宽阔，并与人民路平行，与柳林路相交。
项目北侧的北京路立交桥，为三层立体式，是XX市目前耗资及规模最大，等级最高的立交桥，将同柳林路、北京路一道构成XX市城区较为便捷、通畅的交通路网。
第二章项目建设规模和容
XXXX城市花园一期总用地面积150610平方米，总建筑面积237251平方米，建成后可容纳居住户数1265户。
技术经济指标见表1
表1技术经济指标系列一览表
项目
计算单位
数值
用地面积
m2
150610
建筑面积
m2
237251
住户数
户
1265
住宅建筑面积
m2
169572
其中
多层建筑面积
m2
67560
小高层建筑面积
m2
89700
别墅建筑面积
m2
9240
TOWNHOUSE
m2
3072
商业建筑面积
m2
59103
其中
柳林路商业
m2
2040
精品商业街
m2
16924
中心商业
m2
12211
超市
m2
5300
北京路商业
m2
8808
马街商业
m2
13760
会所建筑面积
m2
850
托幼建筑面积
m2
1780
车库建筑面积
m2
5446
建筑密度
%
30.5
绿化率
%
34.2
容积率
—
1.57
机动车停车位
辆
784
地上停车
辆
159
地下停车（含半地下）
辆
468
（以上指标为委托方提供）
第三章项目主办单位简介
一、项目主办单位
XX汇城置业有限公司于2003年10月8日成立，是由上海城房置业有限公司和香港汇盈（中国）有限公司共同出资组建的中外合资企业，注册资本人民币5000万元，出资比例为双方各50%，公司住所为XX市湾区北路2号金城大厦16楼，其经营围为房地产开发及物业管理。
其拟开发建设的XX城市花园项目，即以“高起点，高品位”定位。
项目建成后，将有利于提高XX市的城市品位，改善居民的居住、购物环境以及树立企业品牌。
二、企业法定代表人
XX汇城置业有限公司法定代表人应崇江，1961年生，经济师。
于1986年至2003年，先后创建了保康日用制品有限公司、保康集团、上海众江房地产有限公司、上海城房置业有限公司及XX汇城置业有限公司，均担任董事长。
在他的精心管理下，九十年代将保康日用品有限公司发展成为中国最大的不锈钢保温制品出口基地，年产值1.5亿元人民币，年创汇1000万美元。
2001年上海众江房地产开发公司投资6亿元人民币，建成总建筑面积21万平方米，集居住、休闲于一体的高档时尚小区——永康市XX城市花园”，并已交付使用。
2003年组建的XX汇城置业有限公司，即以智能化、高品位的居住社区定位，预算总投资9亿元人民币，开发建设66万平方米的XXXX城市花园（本项目为其一期工程）。
第二部分项目投资环境和市场研究
第一章宏观背景
一、城市基本情况
XX市位于省西北部，汉江中上游。
全境南北相距196.5公里，东西相距200公里，辖区总面积23680平方公里，中心城区面积44.9平方公里。
辖区总人口346.4万人，其中城区人口58万人。
XX市是国家重要的汽车生产和科研基地，是以发展旅游、信息等新兴产业为主的鄂豫渝陕川交界地区的综合性中心城市。
XX市旅游资源丰富，有自然景观和人文景观100多处，形成了以武当山风景区为重点的鄂西北重要旅游基地。
此外，东风与日产合资，XX将成为东风公司系列载重车基地；南水北调中线工程启动也将对XX的发展起到积极的推动作用。
二、城市规划
XX市行政区划分为，中心城区主要由湾区与茅箭区组成，全市主要由三纵五横主要城市干道组成，随着国家西部大开发战略的实施，XX市面临着良好的发展机遇，继《1998-2020XX市经济科技社会发展战略纲要》提出建设“汽车城、旅游城、生态城和区域性中心城”的战略目标之后，规划建设“三路两港两站”，即建设至、、的高等级公路，建设XX信息港和航空港，建设XX火车站及武当山火车站。
随着这一规划的实施，XX在国家西部大开发战略中的支点作用将进一步凸现。
第二章XX市城区房地产市场分析
一、房地产市场分析
XX市房地产市场自1994年起步，到2001年步入快遇发展期。
目前城区有开发企业100余家。
1999年以前，年均开发商品房约20万平方米，2000年以后，受房改政策和国家拉动需的影响，开发供应量逐年上升。
2003年，XX城区房地产市场呈现出积极稳定的发展态势，投资与消费同步增长；供应量与需求量基本平衡，且供应略大于需求，市场规模稳步放大，市场结构继续改善；初步形成了增量与存量联动，销售与租赁并举的市场格局。
从投资情况看，全市完成房地产开发投资9.47亿元，比2002年增长51.4%，房屋竣工面积49.29万平方米，商品房销售面积45.12万平方米，与2002年相比，房地产开发的各项指标都保持了较高的增长速度。
从销售情况看，2003年，除多个旧盘继续销售外，涌现出了30余个新盘，平均销售率达到80%以上，开盘半年以上的楼盘基本售罄。
供应量与销售量与以往相比都有较大幅度地增长，市场供求两旺，成交活跃。
精品楼盘与高档住宅的建设规模不断扩大，开发产品结构处于不平衡状态：
自2001年翔龙房地产公司开发的“世纪花园”一期工程投入市场、并创XX房地产销售价格的历史新高以来，2003年我市精品楼盘与高档住宅的建设规模有了进一步的扩大，其中兴丽房地产公司开发的“澳门花园”、春华房地产公司开发的“春华苑小区”、“世纪花园”二期工程、阳光房地产公司开发的“东方广场”等项目兴起了我市中高档住宅的开发建设热潮，中高档住宅所占的市场份额有了进一步提高，也使大部分开发企业开始注重企业品牌和楼盘品牌，提高了我市的房地产开发水平。
详见表2。
表22003年度房地产开发及销售情况比较表
年份
投资额
（亿元）
其中外商
投资
施工面积
（万平方米）
竣工面积
（万平方米）
销售面积
（万平方米）
销售额
（亿元）
2002年度
6.27
0.695
88.08
41.45
28.19
2.78
2003年度
9.47
0.868
149.06
49.29
45.12
5.18
增长比例（%）
51.04
24.89
69.23
19.91
60.06
86.33
近两年，成交价格明显上涨。
根据资料统计，自98年以来XX市房地产市场价格平均以每年100元/m2左右的增幅增长。
至2003年，房屋销售价格在2002年的基础上继续上涨，涨幅平均达到12.69%。
特别是茅箭区仅住宅类平均价格已达1616.75元/平方米。
值得一提的是，由于精屋楼盘和高档住宅聚居该区，尤其是澳门花园、东山苑、世纪花园的推出，使该区的房价一路飚升，最高价格已升至4000元/平方米。
由此说明我市目前的房地产市场正处于蓬勃发展时期，价格在不断攀高。
二、市场因素分析
1、政策层面
（1）2003年6月5日，中国人民银行发布了《关于进一步加强房地产信贷的通知》，对房地产开发贷款、建筑施工流动资金贷款、个人住房贷款和公积金贷款等方面做出了严格的规定。
新政策的出台对防金融风险、促进房地产金融健康发展起到了积极的推动作用。
（2）2003年8月12日，国务院正式向全国下发了《国务院关于促进房地产市场持续健康发展的通知》，首次明确肯定房地产业已经成为国民经济的支柱产业。
省政府和市政府也先后出台了有关文件，房地产业的发展得到了政府部门的高度重视，营造了房地产业更加宽松的发展环境。
2、经济层面：
东风公司与日产合资、汉十高速公路建成通、城市布局结构调整引起的城市发展空间的增大以及经济投资环境的改善等都有利于促进国民经济的发展，也推动了房地产业的发展。
3、社会层面：
经济的发展，居民消费水平的提高，人们的居住消费理念正在由生存型向舒适型方向转变，尤其是住房分配制度改革的深化，从“居者有其屋”至“居者优其屋”，拓展了住房需求量。
需求量的急剧增长成为推动我市房地产业发展的重要动力。
4、其他层面：
一方面是我市房地产经过了十多年的发展，已具备了快速发展的实力，尤其是2003年关于提高企业注册资本金制度的实施，使我市开发企业的注册资金已达到1000万元以上，企业资金实力的增强提高了我市房地产的开发水平；另一方面是外资进入我市房地产开发市场，在弥补开发资金不足的同时也带来了全新的经营理念，更新了房地产开发企业的经营观念，促进了房地产开发水平的提高；第三是消费需求与消费水平的提高也成为推动房地产业向更高层次发展的重要因素。
第三部分项目市场前景分析
第一章项目销售前景分析
有关的统计资料显示，XX市商品住宅的空置率在供应量的10-15%之间，按照国际上通行的空置率20%以下为正常的指标来看，XX市商品住宅供求关系趋于平衡，
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