策划方案无锡金科酒店项目开发策划研究报告.docx

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策划方案无锡金科酒店项目开发策划研究报告

无锡金科酒店项目开发策划研究报告

前言

无锡是中国重要经济中心城市、区域性交通枢纽和江苏省重点发展的特大型城市，在长三角地区扮演着重要的经济角色。

随着无锡社会经济水平的持续增长，无锡商务和旅游接待人数的不断增加，接待需求巨大。

目前，无锡市区有五星级酒店2家，均位于太湖之畔，依托太湖风景资源建设和发展，13家四星级酒店中客房规模最大的为369间。

从无锡的现实接待需求来看，单个酒店往往难以满足无锡大型商务会展组团的接待需求，与此同时，无锡各类高星级酒店的开发迅速崛起，新一轮高星级酒店业的发展在拥有前所未有发展机遇的同时也存在巨大的挑战。

“金科酒店”（名称暂定）开发项目位于无锡市崇安区，紧依无锡中心商务区。

为科学合理地实施该项目的开发建设，尽快将其建成主题特色鲜明、功能结构优越、抗风险能力较强、综合效益较高的五星级国际大酒店，成为无锡市重要的地标性项目，特委托江苏中心旅馆管理咨询公司对该项目的开发进行前期策划研究。

本报告特别关注了以下方面：

◆进行扎实调研，把握开发条件与发展情势问题；

◆充分论证研究，把握目标市场与项目定位问题；

◆明确思路方向，解决项目特色与规模定位问题；

◆创新功能设计，解决商业运营与市场卖点问题；

◆进行投资预测，解决战略决策与科学建设问题。

本报告在编制过程中得到了江苏省旅游局、无锡市旅游局、无锡规划展览馆、崇安新城·无锡市广益建设发展有限公司以及金科地产公司有关领导的大力支持与协助。

同时获得了业内资深专家的悉心指导，谨此一并表示衷心的感谢！

第一章策划总论

一、策划范围

本次策划范围为北至广益路，西至江海东路，东、南均被河流环绕，可建设用地总面积约为30948平方米。

二、策划依据

●《旅游饭店的星级标准》

●《酒店饭店星级的划分及评定》

●《酒家酒店分等定级规定》

●《中华人民共和国旅游涉外饭店星级评定的规定》

●《酒店饭店星级评定标准修订材料》

●《中华人民共和国旅游涉外饭店星级评定标准检查》

●《五星级饭店宾客感知服务质量评价系统》

●《绿色饭店标准》

●《无锡年鉴》（2007）

●《无锡市志》第一册—第四册

●《无锡市城市总体规划规划文本》（1995-2010）

●《无锡市城市总体规划图件》（2001-2020）

●《无锡市旅游发展总体规划》（2003-2020）

●《无锡市国民经济和社会发展第十一个五年规划纲要》

●《2007无锡市旅游业年度报告》

●《2007年无锡市星级饭店住宿接待情况》

●《崇安新城控制性详规》

●其它相关资料

三、策划原则

●因地制宜、务实可行原则

对场地进行系统分析，尊重场地的周边关系、景观特性及内在的生态过程，根据土地适宜性和资源状况，合理开发与布局，使土地发挥最大效用。

强调策划的操作可行，根据建设基础、资金状况等确定发展目标，统筹规划、重点突出、分步实施、滚动开发。

●市场导向、经济高效原则

以市场为导向，根据酒店主要市场的需求特点和消费的可引导性分析，确定项目特色与酒店产品功能，并在满足市场需求的同时致力于引导消费和创造新的需求。

项目开发建设充分考虑经济性和的盈利能力，在开发强度、建筑规模、档次、布局、造型、材料等方面认真研究，以寻求最佳方案。

●精品打造、持续发展原则

强化精品意识，重视精品产品的策划和景观环境的提升，使项目开发具有前瞻性，在高标准开发策划的基础上进行高标准实施。

本策划为未来难以预见的发展环境的改变预留一定的应变空间，开发建设充分考虑市场远景及周边环境状况，确保策划区的可持续发展。

四、策划理念

●“和谐共生”的布局设计理念

项目主体布局充分考虑周边的环境关系，贯彻以人为本的思想，强调酒店系统内各主体之间，建筑与建筑之间，建筑与环境景观之间、交通与接待设施等的和谐共生。

此理念尤其要在深化设计时予以贯彻。

●“商业可行”的项目策划理念

以市场为导向、以效益为优先，注重策划产品的盈利能力，强调资金运作的科学性，确保项目具有稳定的收益和可持续发展的潜力，从而获得最佳的产业效益。

●“文化亮景”的文化贯穿理念

将金科集团的企业文化、崇安区的地方文化、吴文化等特色文化题材贯穿到酒店的硬件和软件建设中，但在表现形式上则注重现代理念和工艺技术的运动，增强吸引力、感召力和视觉冲击力。

●“城韵园林”景观风格理念

以现代城市风貌为环境背景，在现代工艺元素的基础上，将江南古典园林中的小桥流水、亭廊水榭等及元素其它造园艺术在其中加以体现和点缀，打造纷繁城市中的园林化酒店。

●“高效实操”的管理运营理念

充分考虑后期的运营管理，建立一套既有利于开发建设，又有利于酒店管理的科学体制，同时采用适应酒店发展需要的经营机制，能够增强酒店的竞争能力、赢得市场。

第二章项目发展基础条件分析

一、项目区位交通条件分析

●无锡市区位交通

无锡市位于长江三角洲江湖间走廊部分，江苏省东南部。

东邻苏州，距上海128公里；南濒太湖，与浙江省交界；西接常州，去南京183公里；北临长江，与泰州市所辖的靖江市隔江相望。

无锡是华东地区主要的交通枢纽，已形成由铁路、公路、水路、航空配套组成的立体交通网络。

无锡机场开通了至北京、深圳、广州等城市的国内航线，铁路方面经沪宁线和新长线可与全国铁路连网直通，沪宁、沪宜高速公路通达上海市和南京市，京沪高速公路直达北京，宁杭高速公路直通杭州。

312、104国道穿过无锡。

沪宜、锡沙、镇澄、澄张、澄鹿等公路干线通向苏、浙、皖。

●崇安区区位交通

崇安区地处无锡市区中部，是无锡的政治、经济、文化中心，历代县、市政府的所在地，东、北与锡山区接壤，南与无锡国家高新技术产业园区毗邻，西与北塘区相交，距无锡机场仅20公里，沪宁高速、312国道、沪宁铁路等从边缘通过，辖区内有中山路、人民路、学前街、县前街、解放环路等市区主干道，通江大道等城市主要出入口，火车站、汽车站、公交客运中心等重要交通设施，内外交通便捷。

●策划区区位交通

策划区位于崇安区中部，江海东路、广益路、广南路等市区干道从周边穿过，距无锡机场仅14.2公里，区位交通条件十分优越。

二、项目周边环境条件分析

崇安区铁路以东以北、312国道以内的地区是建成时期较早的居住区，存在一定污染的工业企业以及大型市场相混杂的用地，策划区正是位于该片区。

但是，随着广益新区新一轮规划建设的推进，相关污染企业将全部搬迁。

规划区周边主要为灯饰、家居、装潢材料、购物公园等的市场用地和居住用地。

北靠广益路，广益路以北为市场用地、商办混合用地和文体设施用地，分布有广益行政中心、崇安体育中心、广益中心小学、汽配市场等，整体将打造新的集居住、商贸、行政等为一体的新板块，发展空间将有所提升。

此外，项目区西邻江海东路，而江海东路为快速路，来往车辆所产生噪声客观存在。

三、项目投资背景分析

 金科集团是一家以房地产开发为主业，并涉及与主业相关的五星级酒店、基础设施建设、物业管理等领域的大型企业集团，总资产100亿元，净资产70亿，固定员工4000人，具有国家一级房地产开发资质和一级建筑施工资质。

目前，金科已在北京、重庆、涪陵、成都、江苏无锡、江阴、湖南长沙、浏阳等城市进行房地产开发，即将进入上海、天津等城市。

肩负“建筑人居梦想”的崇高使命，秉承“做好每个细节”的公司理念，经过10年时间的持续、稳健发展，金科集团已经成长为重庆房地产行业的领跑者，中国地产界的知名品牌。

金科始终把“诚信经营、用心做事”奉为宗旨，曾多次被国家和地方政府评为“重合同、守信用企业”和“诚信开发企业”，被多家权威金融单位授予AAA信用等级。

金科素以产品创新著称，任何一个新项目的推出总能让人耳目一新并受到广泛追捧：

天籁城、天湖美镇成就了金科“花园洋房之父”的美誉；中华坊、东方王榭以继承发扬中国传统建筑精髓为己任，金科又被誉为“民居文化旗手”。

2007年，国家知识产权局正式批准金科的原创中国洋房、空中院馆、X+1夹层住宅三项专利申请。

正是凭卓越的创新表现，金科从第六届中国住交会捧回“中国名企、中国名盘、中国房地产十大新锐人物”大奖，成为西部唯一一家同时获得三项大奖的地产企业；2007年5月，在重庆市政府组织的开发企业50强评选中，金科再次名列第2，这已是金科连续4年进入重庆开发企业50强前2名；2008年3月，金科再次荣膺“中国房地产百强企业”称号，综合实力名列第25位、成长性名列第5位。

根植地产主业，金科的相关多元化战略也取得了阶段性成功：

斥资4亿精心打造了国际五星级豪华大酒店，是国内最具个性和特色的五星级豪华商务酒店之一；携手中国家居连锁业第一品牌红星美凯龙，推出规模达12万平方米的重庆红星美凯龙世博家居广场，获得空前成功。

目前，金科正稳步推进两大发展战略，一是“依托大重庆，扩大中西部，挺进长三角，开拓环渤海，发展中等城市”的全国化战略，二是IPO上市的融资战略。

致力于地产开发专业化道路，胸怀“百年地产，中国榜样”的远大理想，金科将为进入“中国房地产企业前10强、中国综合企业50强”的长期战略目标而不断拼搏进取。

无锡金科房地产开发有限公司是由重庆市金科实业（集团）有限公司与亿龙国际集团有限公司共同出资设立的一家以房地产开发为主业，并涉及与主业相关的五星级酒店、物业管理等领域的中外合作企业，总资产12亿，净资产7.1亿，固定员工81人。

目前在建项目有：

无锡金科·观天下、无锡金科·东方王谢、江阴申港新城项目、江阴敔山湾项目等，土地储备面积约800亩。

四、项目社会经济条件分析

（一）无锡市社会经济条件分析

无锡是中国重要经济中心城市、区域性交通枢纽和江苏省重点发展的特大型城市。

2007年，全市实现地区生产总值3858亿元，其中第一产业增加值55亿元，第二产业增加值2256亿元，第三产业增加值1547亿元，按常住人口计算人均生产总值为65203元，完成财政总收入706.90亿元，全社会固定资产投资1674.22亿元，市区城市居民人均可支配收入20898元，农民人均纯收入10026元。

图2-12002-2007年无锡市经济发展状况

图2-22006年长三角地区城市国民经济主要指标

（资料来源：

2007无锡年鉴）

（二）崇安区社会经济条件分析

2007年，全区完成地区生产总值211.7亿元，社会消费品零售总额205.01亿元，固定资产投资60.11亿元，财政一般预算收入14.12亿元，在岗职工平均工资达45188元。

服务业增加值占地区生产总值的比重已上升到88.33%。

全区按照“左右并举、带动中间”的整体部署和“东特西优中整”的目标定位，推进三大区域协调发展。

铁路以西现代服务业集聚区方面，崇安寺地区改造二期工程全面启动，红豆国际广场开工建设，恒隆商业广场项目启动拆迁，楼宇经济发展质量明显提高。

崇安新城（广益片区）建设方面，基础设施建设进展顺利，广南路南段、上马墩路东段竣工通车，江海东路辅道、广南支路基本建成，龙祥广场建成开放；主题市场规模不断扩大；新型社区建设有力推进，学前东路南侧、广益路北侧集中居住区初步形成，全市首家、建筑面积达4.5万平方米的广益睦邻中心建成开放，广丰睦邻中心交付使用。

中部地区发展规划进一步明晰。

五、项目文脉条件分析

项目开发所处的无锡市，位于杭嘉湖平原西北部，北临长江，南濒太湖，西部有相对高耸的山地，东部为宽阔的平原，这一地理位置和地形特点使得无锡历史文化既有长江三角洲地区所共有的吴文化特点，又有自己的特点。

●水文化

无锡河流湖泊众多，以大运河为骨干，形成纵横交错的河网系统。

密布的水体影响了无锡社会经济文化等各个方面，如人们的衣食住行、城市布局、建筑景观、民俗风情等。

无锡地区对太湖的开发也由来已久。

●园林文化

无锡的园林，最突出的特点就是“真山水”，依山傍水建造园林。

明代末年