XXX集团设计限额标准定稿.docx

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XXX集团设计限额标准定稿

XXXX集团有限公司

设计限额标准

制度编号：

XXXX-JGB0102-2020

编制部门：

建设管理部

参编部门：

招采成本部

编制日期：

相关部门：

1.编制目的

2.适用范围

3.名词解释

4.限额内容

1.编制目的

本标准旨在进一步规范住宅设计限额指标的运用及管理。

基于设计阶段的动态经济分析和控制，推进公司设计管理作业的标准化，设置合理的设计管控要素，挖掘成本控制的重点，杜绝项目功能与项目投资不成比例的问题，符合公司成本管理标准化；并为统一设计限额指标、成本控制目标的编制及审核、过程成本管理工作的开展及结果评定工作，提供参照依据。

2.适用范围及节点

本标准适用于XXXX集团所属天津地区各项目的住宅产品，不含小镇、别墅及商业类项目。

住宅产品是指居住地块地上建筑面积的商业类业态占比小于10%的项目。

本设计限额原则上不得突破，若限制程度与项目定位部分冲突，项目公司应在产品定位会上提出执行指标，明确原因和理由，报请集团审核后方可执行。

3.名词解释

3.1体型系数：

体形系数=建筑物外表面积m2÷外表面积所包围的体积m3。

即单位体积所分摊的外表散热面积，外表面积包括与外界接触的内侧为节能空间的墙体、门窗、屋面。

相同面积建筑，坡屋面散热面积大于平屋面，节能材料用量相应也多。

一般来说，体型系数大，对节能不利；能耗越高，成本越高。

气候区划分按《建筑气侯区划标准》（GB5017893）执行

3.2结构限额：

指在安全、适用的前提下，建筑特定部位的钢筋含量、混凝土含量指标，是建设项目成本优化的关键所在。

3.3窗地比：

窗地比指标（只计算住宅部分）=地上建筑单体住宅部分的洞口门窗面积（非玻璃门窗除外）㎡÷地上建筑单体住宅部分的建筑面积㎡（分子分母不包含住宅下裙楼的门窗及其规划建筑面积）。

直接反映建设项目的门窗成本。

3.4外立面率：

外立面率指标（只计算住宅部分）=地上建筑单体住宅部分的外墙（扣除门窗洞囗）展开面积㎡÷地上建筑单体住宅部分的建筑面积㎡。

（分子分母不包含住宅下裙楼的外墙面积及其规划建筑面积）

直接反映建设项目的外立面装饰成本。

3.5布墙率：

在建筑面积上，剪力墙占了多少面积，为“标准层剪力墙投影面积”与“本层结构面积”的比例。

间接控制钢筋混凝土含量指标的一个手段。

是一个间接衡量，直接量化的剪力墙布置多少的指标。

剪力墙造价比砌体墙造价要高。

包含部分：

大面外墙部分，墙面节点部分（窗上，窗下墙，凸窗侧面及上下挑板，阳台表面，空调飘板，结构梁，分户墙。

不含部分：

外墙深入户内部分。

3.6地下室层高：

指地下室结构板之间的高差；一般来说，地下成本与售价倒挂，严控指标是成本控制的必然动作。

3.7地下单车位面积：

地下单车位面积=【所有地下室面积-（住宅地下赠送功能区域+规划要求非机动车区域面

积+特殊设备房面积）】÷配建地下车位个数。

3.8景观限额设计：

指景观设计中每平米的造价控制，是景观成本投入的重要衡量指标。

3.9精装限额设计：

指精装设计中套内每平米的造价控制，是精装成本投入的重要衡量指标。

3.10示范区面积限额：

指通过合理的动线控制好示范区面积，从而控制建设及成本。

4.限额内容

4.1体型系数：

天津项目（寒冷地区）居住建筑体形系数限额表：

层数

体型系数

≤3层

≤0.52

4-8层

≤0.33

9-13层

≤0.30

≥14层

≤0.26

4.2结构限额：

住宅结构设计应在满足建筑使用要求、结构安全及耐久性要求前提下，按照经济性最优的原则进行结构设计，由于钢筋及混凝土指标是相互关联的，因此将两个指标作为一个整体考虑，以下各项指标均根据天津的设防烈度、基本风压及建筑高度等条件确定。

4.2.1地上结构限额

建筑高度

地上工程砼含量m³/㎡

地上工程钢筋含量kg/㎡

高层61-80米

（20-25层）

≤0.39

≤51

高层25-60米

（9-19层）

≤0.37

≤48

多层24米及以下

（8层及以下）

≤0.35

≤42

注：

1、地上工程砼含量=地上工程砼总量/地上建筑面积；

2、地上工程钢筋含量=地上工程钢筋总量/地上建筑面积；

3、指标以二类场地土为为基准，每增一类时，混凝土指标可增0.005m³/㎡，钢筋指标可增加3kg/㎡；

4、有结构转换层时，当结构转换比例不超过1/2时，60米以上混凝土指标增加0.03m³/㎡,钢筋指标增加5kg/㎡；60米以下混凝土指标增加0.02m³/㎡，钢筋指标增加3kg/㎡；当结构转换比例超过1/2时，高位转换时数值另议；

5、当首层设置架空层（不计入建筑面积的架空层），高层60米及以下的砼指标和钢筋指标可增加6%，高层60-80米的砼指标和钢筋指标可增加4%；

6、当设置钢筋混凝土结构坡屋顶、闷顶时，24米以下多层砼指标可增加0.02m³/㎡，钢筋指标可增加2kg/㎡；24-60米高层砼指标可增加0.01m³/㎡，钢筋指标可增加1kg/㎡；60米以上高层不增加。

7、地上钢筋含量以3米层高为基准制定，层高每增减0.1米，指标可增减1kg/㎡；

8、干挂石材外立面，钢筋指标可增加2kg/㎡；

9、钢筋含量含二次结构工程钢筋，不含措施筋、钢筋损耗；

4.2.2地下结构限额

地下层数及位置

地下工程砼含量m³/㎡

人防

非人防

塔楼--1F

2.1/1.8

车库--1F

1.15

0.95

塔楼--2F

1.6/1.4

车库--2F

1.05

0.85

注：

1、塔楼地下工程含砼量=塔楼地下室工程砼总量÷塔楼地下室建筑面积（按上部塔楼投影面积）；

2、车库地下人防工程含砼量=人防地下车库工程砼总量÷人防地下车库建筑面积；

3、车库地下非人防工程含砼量=非人防地下车库工程砼总量÷非人防地下车库建筑面积；

4、塔楼指标中数值分别表示：

“塔楼高度60~100米/小于60米”时的砼含量限值；

车库指标中数值分别表示：

“桩基（含桩基+防水板）”的砼含量限额。

5、不含地面找平工程的用砼量。

6、塔楼部分含承台、底板，不含桩基、垫层。

7、覆土按1.5米考虑；覆土增减0.3m，车库地下室混凝土含量增减10%（覆土厚度小于1.0米时，按1.0米考虑）。

8、塔楼地下室平均层高按4.5米考虑，平均层高每增减1米，混凝土含量8度区高度60~100米增减0.2m³/㎡，8度区高度小于60米、7度区和6度区增减0.1m³/㎡。

9、人防区按核六考虑，核五混凝土含量可增加0.2m³/㎡。

10、当地下室整层设夹层（不计入建筑面积）时，按一层地下室查表，塔楼、车库砼指标增加0.15m³/㎡；如果仅局部设置夹层时，按夹层面积占地下室建筑面积的比例折算。

11、塔楼地下室基础如根据当地惯例不需设置结构防水板的，混凝土指标减少0.2m³/㎡。

地下层数及位置

地下工程钢筋含量kg/㎡

人防

非人防

塔楼--1F

200/180

190/160

车库--1F

145

105

塔楼--2F

180/160

165/140

车库--2F

135

95

注：

1、塔楼地下人防工程钢筋含量=人防塔楼地下室工程钢筋总量÷人防塔楼地下室建筑面积；

2、塔楼地下非人防工程钢筋含量=非人防塔楼地下室工程钢筋总量÷非人防塔楼地下室建筑面积；

3、车库地下人防工程钢筋含量=人防车库地下室工程钢筋总量÷人防车库地下室建筑面积；

4、车库地下非人防工程钢筋含量=非人防车库地下室工程钢筋总量÷非人防车库地下室建筑面积；

5、塔楼指标中数值分别表示：

“塔楼高度60~100米/小于60米”时的钢筋含量限值；

车库指标中数值分别表示：

“桩基（含桩基+防水板）”时的钢筋含量限额。

6、塔楼部分含二次结构工程钢筋，不含措施筋、钢筋损耗；含承台、底板，不含桩基。

7、覆土按1.5米考虑；覆土每增减0.3米，车库地下室钢筋含量增减5kg/㎡（覆土厚度小于1.0米时，按1.0米考虑）。

水压同室外场地取值。

8、塔楼地下室平均层高按4.5米考虑，平均层高每增减1米，钢筋含量8度区高度60~100米增减18kg/m2，8度区高度小于60米、7度区和6度区增减12kg/m2。

9、人防区按核六考虑，常六减20kg/㎡，核五增加30kg/㎡。

10、当地下室整层设夹层（不计入建筑面积）时，按一层地下室查表，塔楼、车库钢筋指标增加18kg/m2；如果仅局部设置夹层时，指标增加量按夹层面积占地下室建筑面积的比例折算。

11、塔楼地下室基础如根据当地惯例不需设置结构防水板的，钢筋指标减少30Kg/㎡。

12、因技术原因，塔楼嵌固部位须位于基础顶面的，塔楼地下室钢筋指标可提高20Kg/㎡。

4.2.3备注

1、塔楼地上和车库地下室建筑面积计算规则执行国家标准《建筑工程建筑面积计算规范》（GB/T50353-2013）。

当塔楼地上部分“可拓展建筑面积”（计算方法按规范要求，该面积须为封闭空间）占报规面积的比值超过3%且不大于15%时，可将拓展面积计入指标面积；不超过3%时，指标不调整。

塔楼地下室面积指：

地上塔楼外轮廓在地下的投影面积（不是计容面积）。

2、塔楼地下室指标所涉构件指塔楼投影范围内所有构件，可不计入纯地下室外墙和纯人防墙，塔楼所属竖向构件对应基础构件如超过投影范围，均应计入。

3、如查本表及备注后指标无法满足塔楼地下室限额时，可按“地下室面积加权限额”复核，如能满足亦可。

地下室加权限额=（塔楼地下室限额*塔楼地下室面积+地下车库限额*地下车库面积）/（塔楼地下室面积+地下车库面积）。

4、塔楼高度与楼层数不统一时，以塔楼结构高度为准。

5、本表格适用于多高层住宅项目,包含高层和洋房，不适用于别墅类（独栋、双拼、叠拼），表中钢筋砼含量不适用于抗震超限项目。

6、同一项目同一地块，本表技术归并条件相同时，各统计指标部位可取各楼座的平均值。

7、因如下等特殊情况，经初步估算，拟突破本表限额指标的，可结合具体情况“一事一议”研究确定。

项目公司应在项目启动会或方案设计阶段完成前，报集团成本中心和建设管理部相应对接人，经联合评议并达成一致后，将最终限额指标和调整说明备案。

a、结构抗震超限（须专项审查）或超规（如塔楼高宽比显著大于规范限值）的；b、拓展面积占报规面积比例超过15%的；c、省市颁布有特殊行政性技术规定、遇有地质灾害或复杂业态的；d、工业化项目应用装配式剪力墙占竖向构件面积超过15%的；

4.3窗地比：

建筑类型

AB档

CD档

高层住宅

0.24

0.22

洋房住宅

0.25

0.23

大平层

0.26

0.24

4.4外立面率：

建筑类型

AB档

CD档

高层住宅

≤1.3

≤1.2

洋房住宅

≤1.4

≤1.35

4.5布墙率：

布墙率限额控制指标表中，一般指高宽比不大于7,体型系数严寒地区不大于0.28的情况。

住宅高度

7度区（0.15g）

8度区（0.2g）

<60m

5.5%

6.0%

60m≤住宅高度<80m

6.5%

7.0%

80m≤住宅高度<100m

7.0%

7.5%

4.6地下室层高：

计算规则：

层高=地下一层为楼面建筑完成面到顶板结构板面的垂直距离，

地下二层及以下楼层为下层建筑完成面到上层建筑完成面的垂直距离。

结构形式

AB档

CD档

备注

非人防地库

梁板结构

3.7m

3.6m

1.指水、电、风管线齐全的情况。

2.A类产品，净高不得小于2.4米。

3.BCD类产品净高不得小于2.2米。

无梁楼盖

3.5m

3.4m

人防

地库

梁板结构

3.9m

3.8m

无梁楼盖

3.6m

3.5m

说明：

①高端产品配置地下室的层高控制值可增加0.1米。

②厚度因绿化率、冻土层等原因覆土厚度超过1.5米时，层高控制值可增加0.1米。

③采暖地区当地下室内梁下有热力管通过时，层高控制值可增加0.1米。

④本表不适用于机械车库，若地下室局部配置双层机械车位，该处净高宜采用3.6米。

⑤地下室层数原则上控制在1层，地下室顶板平均覆土尽量控制在1.5米以内，若需增加，在项目投资及成本策划评审中专项说明。

⑥人防区按核六考虑，核五可增加0.1m。

4.7地下单车位面积：

地下单车位面积=【所有地下室面积-（住宅地下赠送功能区域+规划要求非机动车区域面

积+特殊设备房面积）】÷配建地下车位个数。

类型

车位平均面积

（㎡/辆）

备注

AB档

指标

合理

区间

29-43

1.普通地下室指有塔楼进入的地下室（含设备房）。

2.纯地下车库指仅有停车区的地下室（不含设备房）。

3.特殊设备房，包括因特殊条件及不同地域而设置的换热站、开闭所、污水站等（不含水池水泵房、变配电房、弱电机房、发电机房）。

CD档

指标

合理

区间

28-38

纯地下车库

25

纯地下车库不区分产品线

说明：

1当地下室没有设备时，选取的指标应减2㎡/辆。

2本表不适合机械车库，若地下室局部配置机械车位，机械车位部分需根据实际情况另行考虑。

3适当增加地面停车位设计，严格控制地下车库建造规模：

在满足规范要求的情况下，CD档项目不得少于10%，AB档及以上项目允许不设置地面停车位，确保人车分流的品质要求；车位较难去化区域，地上车位指标按规范上限取值设计。

4.8大区景观限额设计：

配置标准

A档

B档

C档

D档

推荐软/硬景比例

6：

4左右

7：

3左右

7：

3左右

8:

2左右

核心景观面积控制

25%

20%

20%

20%

造价限额

700元/㎡

450—550元/㎡

350元/㎡—450元/㎡

300-350元/㎡

内容范围

含铺装、构筑物（车库出入口顶棚、自行车出入口顶棚、景观会客厅）、围墙、水景、室外儿童活动场地、雕塑小品、外摆家具、软景、景观水电安装、部分土方、变更预留等部分景观设计内容。

（根据项目特点可以进行档次+-处理）

备注：

1.上表为天津高层及洋房项目交付区配置标准，不包含其余业态景观配置标准。

2.指导价格含轻中度盐碱区域排盐排碱费用，重度区域增加排盐排碱成本为100元/平米。

3.若项目包含海绵城市措施费，则成本增加50元/平米。

4.面积口径为红线内景观面积。

5、软硬景比例为推荐经验数值，实际应用中需结合规划条件进行调整。

4.9精装限额设计：

4.9.1公共空间硬装

公共空间硬装配置标准单位：

元/㎡

XXXX集团公共空间硬装配置标准表

城市

部位

A档

B档

C档

D档

洋房

高层

洋房

高层

洋房

高层

洋房

高层

天津

归家大堂（如有）

≤4500

≤4000

/

/

地下大堂

≤

2500

≤

2500

≤

2000

≤

2000

≤

1200

≤

1200

≤1000

首层大堂（非挑空）

≤

3800

≤

3500

≤

3000

≤

2800

≤

2200

≤

2000

≤1500

首层大堂（挑空）

≤

4200

≤

4000

≤

3500

≤

3300

/

/

/

标准层

电梯厅

≤

2000

≤

1800

≤

1800

≤

1500

≤

1500

≤

1200

≤1000

标准层

走道

—

≤

1500

—

≤

1200

—

≤

1000

≤800

楼梯间

≤

1200

—

≤

1000

—

≤

800

—

≤600

备注：

大堂限额不包含软装费用

洋房开敞式楼梯间不包含楼梯栏杆

4.9.2批量精装

成本限额

项目

分档

A档

B档

C档

D档

洋房

高层

洋房

高层

洋房

高层

洋房

高层

批量精装（如有）

≤

3000

≤

2500

≤

1800

≤

1500

≤

1200

≤

1000

≤

1000

≤

800

备注：

根据项目特点可以进行档次+-处理。

4.10示范区篇：

4.10.1示范区设计原则

1）展示区宜按永久方案实施，减少重复建设工程量。

原则上，示范区总面积原则上不大于10000平方米且占区内景观总面积比例不得超出10％，设计应结合后期管综进行避免拆改。

2）如为临时示范区，面积原则上不超过6000平方米。

3）设计应连同营销、工程等部门一起合理规划销售示范区范围及样板房的设置。

各项目开发时应避免出现销售展示区随着销售的节奏不断扩大、不断增加面积的情况。