外联管理办法.docx
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外联管理办法
（2020年修订版）
外联管理办法
第一章总则
第一条目的：
为清晰工作界面及流程，提高外联报建工作效率，确保公司项目开发建设的顺利进行，现结合政府现行房地产项目报建流程及规定，特制定本管理办法。
第二章适用范围
第二条本管理办法适用于总办外联职能及业务关联部门。
第三章内容
第一节项目拓展阶段
第三条外联日常跟进国土资源信息，及时反馈公司相关职能，并提供政府衔接、政策咨询等支持。
第四条对公司有初步意向的土地，外联配合收集地块及周边配套相关信息，提供目标地块前期方面的建议。
如经公司论证后有意向参与竞拍的土地，外联负责按照国土局要求办理相关手续，应了解（如能提前）竞拍土地的竞买条件，如是否需要方案。
第五条土地拍卖
土地拍卖前，外联负责向国土局收集土地拍卖文件（含相关配套文件及用地红线图纸），并根据拍卖文件要求提交竞买申请，按规定缴纳足额竞买保证金后，取得拍卖中心统一制作的应价牌。
土地拍卖时，由公司负责人指定人员到场签到参加竞买。
如竞买成功，由公司授权代表当场与出让人签订《成都市拍卖出让国有建设用地使用权成交确认书》。
总办负责在30个工作日内完成公司注册登记手续，外联负责与出让人签订《国有建设用地使用权出让合同》及补充协议，并按《出让合同》和拍卖文件约定的时间、比例缴纳拍卖成交地价款和拍卖服务费。
如竞买失败，负责办理竞买保证金的退款手续。
第二节项目前期阶段
第六条环境影响报告书（表）审批
取得《国有建设用地使用权出让合同》及补充协议后，外联负责委托相关单位开展《环境影响报告书》编制工作，委托合同审查及报告书编制时间约20个工作日。
外联负责将编制完成的《环境影响报告书》提交环保局审批。
申请资料以及协同部门详见附件列表（下同）。
第七条企业投资项目核准
取得《国有土地所有权成交确认书》后30个工作日内，总办负责完成项目公司注册登记全部手续。
财务部负责在项目公司注册登记后20个工作日内完成银行资信手续。
外联负责在此后10个工作日开展项目核准申报工作。
第八条国土手续
土地价款支付后，财务部配合完成相关契税、印花税的缴纳手续并取得完税证明。
之后，外联负责在10个工作日内开展国土所有权地籍调查申请。
第九条房地产开发资质申请
外联根据房地产开发资质申报要求，向人力资源部发送资质申报所需专业技术人员职称要求的清单，人力资源部协同外联在10个工作日内提供相关资料。
第十条规划条件、建设用地规划许可
《国有建设用地使用权出让合同》及补充协议签订后，外联负责在5个工作日内开展《建设用地规划许可证》申请手续。
第十一条建设工程设计方案审查
《国有建设用地使用权出让合同》及补充协议签订后，外联通知设计管理部开展相关工作。
在设计过程中，外联应与政府主管部门进行沟通，并及时向设计管理部等关联部门反馈信息，整合判断做出合规、合理的说明、解释或者沟通协调。
项目建筑方案设计工作完成后，外联负责在取得全套设计方案送审资料后3个工作日向规划局申请方案审查。
第十二条建设工程规划许可
外联在取得符合规划审批深度要求的建施图（含平、立、剖及总图）后2个工作日内向规划局申请办理规划许可证手续。
在图纸审查过程中，设计管理部需协调设计单位配合政府审查，及时修改图纸设计。
外联负责与成都市勘察测绘研究院签订坐标放线及竣工测量委托合同。
第十三条建筑工程设计施工图审查
设计管理部完成项目施工图设计任务后，外联负责联系审图机构对施工图进行技术审查，并与审图机构签订委托审查合同。
外联提前3个工作日向设计管理部发送施工图行政审查资料清单，设计管理部负责在接到外联清单要求后5个工作日内准备好全部送审图纸资料，并配合外联完成图纸送审工作。
在图纸审查过程中，设计管理部需协调设计单位配合政府审查，及时修改图纸设计。
第十四条建筑工程施工许可证
施工单位确定后，成本管理部负责在15个工作日内向外联提供施工合同、监理合同、中标通知书等相关资料，且在《施工图设计文件审查批准书》取得后，外联负责在5个工作日内开展施工许可证申办工作。
项目管理部负责协调施工单位配合外联开展施工许可证办理工作，督促施工单位完成现场开工条件检查及整改。
财务部根据外联要求及时缴纳报建费，并在取得施工合同审查备案表后15个工作日内提供民工担保书并按要求支付民工工资款。
原则上建筑工程施工许可证从从取得《施工图设计文件审查批准书》后50天内办理完成。
第三节项目施工阶段
第十五条临时排水、取水许可证
外联负责在施工取水前30个工作日内向政府申办施工取水手续。
项目管理部负责协调总包单位配合完成政府现场核查工作。
第十六条电、自来水申办
外联负责在规划许可证取得后5个工作日内开展施工用水、用电申报工作。
在临电投运前，外联负责缴纳临电保证金。
第十七条预售许可证
外联负责在项目预售前20个工作日内开展办理预售许可证工作，确保项目开盘前10个工作日内取得《预售许可证》。
外联负责委托房产面积测绘单位开展面积预测并签订委托合同。
财务部负责在外联办理预售手续前5个工作日内提供预售资金监管协议、货款银行同意预售函件，并按预测面积委托合同支付相关费用。
市场营销部负责提供预售方案信息，确保预售现场各项公示手续到位，符合政府预售监管要求。
对销售过程可能出现的价格调整报批报备、分单元推出销售单位等情况，外联需负责协调。
第四节项目竣工验收阶段
第十八条日常跟进与竣工验收相关的政策信息，及时反馈公司相关职能，并提供政策咨询、政府衔接等支持；
第十九条超出规划总平图批准擅自建设的建筑体均会影响竣工验收、实测审查及产权办理。
凡涉及到建筑面积变化的设计变更和对消防设计有重大影响的变更均需经外联确认是否报政府或消防部门审查备案。
竣工实测期间，设计管理部需配合外联部负责对实测竣工图进行修改。
第二十条竣工验收及备案
外联负责组织开展项目竣工验收工作。
项目管理部负责协调总包及分包单位配合外联完成政府现场检查及整改要求。
第五节项目竣工后阶段
第二十一条房屋初始登记
外联负责在取得竣工验收备案表后30个工作日内开展房屋初始登记工作。
财务部负责在接到房管局交费审核单后10个工作日内全额支付维修基金及办证登记费，并提供项目完税证明等报建所需资料。
第二十条自有物业分户产权
外联负责在取得大产权证5个工作日内启动自有物业分户产权证办理工作。
第二十一条国土竣工换证
外联负责在取得房屋初始登记表20个工作日内委托开展国土竣工地籍调查。
财务部负责在接到政府地藉调查收费单后5个工作日内支付费用并协调贷款银行出具同意办理竣工换证函件。
第二十二条申退散水基金
取得竣工验收备案表后，成本管理部按照外联通知要求，在20个工作日内提供所需资料。
外联负责在之后的10个工作日内办理散水基金的退费手续。
第二十三条申退墙改基金
取得竣工验收备案表后，成本管理部、财务部按照外联通知要求，分别提供项目决算书（成本管理部）、发票复印件（财务部）等相关资料。
外联在之后的10个工作日内办理墙改基金的退费手续。
第二十四条申退报建费
取得规划验收合格手续后5个工作日内，外联启动办理报建费申退手续。
第二十五条申退临电保证金
在临电正式投运后，在供电局规定时间内提交延期申请报告，并在临电结束后，办理临电保证金的申退手续。
第二十六条项目后评估
在项目竣工交付后，针对在建过程中产生的问题，出现的风险以及应对的方法进行总结归纳，对特殊环节、关键环节以及高风险环节提出重点防控的办法，以推广至新项目开展。
第六节其他日常工作
第二十五条日常资源维护
1、建立并维护外部资源信息库，每半年整理并上报直接上级备案；
2、外联对报建流程实施动态管理，根据政策变化不定期补充、完善现有制度与流程，在变化中管控报批报建风险；
3、外联对可能存在风险的工作项编制节点监控预警表，并对配合部门的前置工作进行预验收，对配合部门的预验收结果纳入当季考核；
4、借用资料报送、业务沟通、专业咨询、会务交流等多种机会建立并维护和各级外围主管部门相关人员的融洽关系，顺畅沟通，保证工作的正常开展。
第二十六条政策信息收集汇总
外联在平时工作中，需及时收集政府相关部门发布的关联信息，包含设计审查及报建办理规范、制度、程序的信息文件，并在第一时间向公司相关部门进行通报、预警、互动，提供支持。
第二十七条配合市场营销部和关联公司完成各类品牌推广和企划、公关活动所需报批报建手续及与相关部门的沟通协调工作。
第二十八条协同租务部办理写字楼租户租赁合同登记备案手续。
第二十九条配合商业及物业办理装修备案等政府职能部门手续。
第四章附则
第三十条本管理办法自二○二○年一月十九日起执行，此前颁布的其他文件与本管理办法不一致的，一律以本管理办法规定为准。
二○二○年一月十九日
附件1：
工作流程图
附件2：
工作流程列表
序号
内容
申请资料
办理时限
（资料齐全）
配合部门
1
环境影响报告书（表）
1）《建设项目环境保护申报表》
2）规划选址意见
3）建设项目环境影响报告书（表）登记表
10个工作日
财务部
2
企业投资项目核准
1）投资项目申请报告
2）环境影响评价批复
3）营业执照、组织机构代码证、外商批准证书
4）经审计的最新企业财务报表
5）开户银行出具的资金信用证明
6）公司董事会决议
7）银行出具的融资意向书
8）项目规划意见
9）项目用地意见
30个工作日
财务部
3
国有土地使用权证
1）《土地登记申请书》、土地登记法人代表身份证明书、土地登记委托书及委托人和代理人的身份证复印件
2）土地权属证明文件（包括土地征收、征用、土地划拨批准文件、土地出让合同或出让合同变更协议等文件）
3）建设用地规划许可证、选址意见书或定点通知书、规划红线图、规划设计条件通知书或总平面图
4）建设项目批准或备案文件
5）地籍调查表、界址点成果表、宗地图
6）招标、拍卖、挂牌成交确认书
7）土地出让金缴纳情况审核表
8）契税完税凭证或缓交、免交契税材料
9）用地单位《营业执照》、机构代码证
30个工作日
财务部
4
国有土地使用权抵押
1）抵押人和抵押权人《土地登记申请书》
2）土地登记身份证明、土地登记委托书及身份证复印件
3）抵押人《土地地价确认函》
4）土地抵押合同、借（贷）款合同
5）抵押权人《中华人民共和国金融许可证》、营业执照
6）抵押人营业执照副本
20个工作日
财务部
5
房地产开发资质申请
1）申请资质报告
2）房地产开发企业资质申请表
3）企业营业执照
4）验资报告
5）土地证明文件
6）立项批复
7）专业技术人员职称证书及劳动合同
8）企业章程
30个工作日
人力资源部
财务部
6
规划条件、建设用地规划许可
1）规划条件、《建设用地规划许可证》申请表
2）测绘单位出具的用地界址测绘成果
3）土地权属文件
4）用地红线图（1：
500或1：
1000）
15个工作日
财务部
7
建设工程设计方案审查
1）建设工程设计方案送审单1份
2）建设工程设计方案总平图（1：
500或1：
1000）5份
3）建设工程设计（含平、立、剖面图）2套
4）日照分析综合计算图（1：
500或1：
1000）2份
5）A3幅面效果图2份
6）电子文件1套
9个工作日
设计管理部
8
建设工程规划许可
1）《建设工程规划许可证》申请表1份
2）土地权属文件1份
3）测绘单位出具的坐标放线测绘成果1套
5个工作日
财务部
9
建筑工程设计施工图审查
1、市建委：
1）工程项目设计概要表
2）工程项目基本信息表
3）户型统计表
4）经规划局批准的方案总平面图2份、规划设计条件通知书及公建配套设施相关行业标准
5）经施工图审查机构审查合格的建筑专业总平面、平、立、剖面图1套
6）外立面设计说明及效果图1份
7）全套施工图设计文件件、外立面效果图及地勘报告电子文件1份（光盘刻录）
8）设计概（预）算书
9）环境影响报告书批复
2、市规划局：
1）建施总平面图5份
2）建施平、立、剖面图1套
3、市消防支队：
1）建施总平面图1份
2）水施总平面图1份
3）各专业施工图1套
4）消防设计说明
5）设计单位资质证书
4、市卫生局：
1）建施总平面图1份
2）水施总平面图1份
3）建施图1套
4）通风专业施工图1套
5）生活饮用水二次贮水设施及水泵房平面图1份
5、市人防办：
1）建施平面图1份
2）地下室各专业施工图1套
6、市水务局：
1）水施总平面图1份
7、市气象局：
1）设计说明1份
2）电施防雷设计图1套
8、市广电局：
1）设计说明1份
2）电话有线电视平面图1份
9、市国安局：
1）建筑方案图1份
2）建施总平面图1份
3）建施平面图1套
4）强弱电系统图1套
15个工作日
设计管理部
10
招标备案、合同备案
1）非国家投资项目招标报告
2）建设工程施工合同备案申请表
3）立项批复、招标核准表
4）中标通知书
5）中标人资质证书、安全生产许可证
6）总包、分包合同
7）监理合同
8）注册建造师、总监理工程师岗位证书及总监理工程师任命书
5个工作日
成本管理部
11
质监、安监备案
1）质量监督备案表
2）施工图设计文件审查合格书
3）工程质量检测见证取样送检人员名单及授权书
4）建筑工程安全监督备案登记表
5）施工现场地下管线资料交接材料证明表
6）建设工程施工现场开发安全生产条件自查表
7）中标企业项目负责人《安全生产考核合格证书》
8）中标企业专职安全管理人员《安全生产考核合格证书》
10个工作日
项目管理部
12
核缴报建费
1）建设工程规划许可证
2）房屋建筑设计文件审查批准书
3）立项批复
5个工作日
财务部
13
建筑工程施工许可证
1）建筑工程施工许可申请表
2）外地施工企业入蓉备案登记表
3）安全文明施工措施费支付协议及支付凭证
4）综合社会保险缴费确认函
5）国土证
6）建设工程规划许可证及附图
7）施工组织设计会签表
8）银行出具的到位资金证明文件
9）建设单位、总包单位民工工资担保手续
10）建设项目报建费交费核缴单
11）工程项目基本情况表
12）建设单位、施工总包单位及劳务企业各自的《农民工工资支付专用帐户开立证明》
3个工作日
项目管理部
财务部
14
临时排水、取水许可证
1）《成都市取水许可申请登记表》
2）凿井取水方案
3）安全承诺书（与第三者有利害关系时，第三者的承诺书或其它文件）
4）水资源论证报告审查批复文件（需要水资源论证的项目）
5）临时排水书面申请
6）施工现场排水现场平面图
5个工作日
项目管理部
财务部
15
自来水申办
1）建设工程规划许可证
2）骑缝章建施总平面图
3）水表安装业务登记单
4）市政工程规划申请表
5）施工红线图
30个工作日
设计管理部
财务部
16
用电申请
1）用电申请委托书、用电申请书
2）《成都电业局高压客户新装增容用电申请书》
3）《成都电业局客户设备登记表》
4）立项批文
5）营业执照、房地产开发资质、税务登记证、一般纳税人资格证书、组织机构代码、法人身份证复印件、法人证明文件、代理人身份证复印件、法人委托书
6）地块红线图、盖规划骑缝章的项目总平图
7）拍卖文件、配电网函
8）设计委托书、设计单位相关资质证明
9）图纸审核清单及《客户受电工程图纸审核申请单》
10）《供电方案答复单》
11）受电工程图纸（含客户受电工程设计说明书、主要电气设备一览表、高压受电装置一、二次接线图与平面布置图、配电网络布置图等）
12）受电工程中间检查资料
13）施工单位相关资质证明
14）《受电工程图纸审核结果通知单》（合格）
15）《受电工程中间检查申请单》
16）《受电工程竣工报验申请书》
17）工程竣工图及说明
18）电气试验及保护整定调试报告
19）电气工程监理报告和质量监督报告
20）安全用具的实验报告
21）运行管理的有关规定和制度
22）值班人员名单及资格
23）整改通知单、《受电工程竣工验收合格单》
24）《客户受电工程投运大单》
25）高低压供用电合同、IC卡购电协议
26）根据《业务缴费通知单》缴纳相关业务费用：
高可靠性费、临时接入电费、预存电费
27）在电业局指定公司购买负控终端
28）户表全套手续（包括户表批文、点对点登记表、电表校验手续、属地局代维护移交手续等等）
29）外部电缆通道维护协议、外部电缆通道安全协议
设计管理部
项目管理部
财务部
17
燃气安装申请
1）骑缝章建施总平图
2）建施平面图电子文档
3）燃气设备参数说明
4）远程抄表系统施工合同
30个工作日
设计管理部
项目管理部
财务部
18
房屋面积预测报告审查
1）建设工程规划许可证
2）骑缝章建施总平面图
3）通过审查的建施平面图
4）房产项目测绘委托合同
5）测绘报告
20个工作日
设计管理部
市场营销部
财务部
19
预售方案审查
1）开发企业营业执照、资质证书及单位介绍信或法人授权委托书
2）经办人身份证明
3）国有土地使用权证
4）建筑工程施工许可证
5）建设工程规划许可证及盖有骑缝章的规划总平面图
6）派出所地址证明
7）商品房预售房源表
5个工作日
市场营销部
20
预售许可证
1）商品房预售许可申请表
2）营业执照副本、开发资质证书副本
3）介绍信及经办人身份证复印件
4）国有土地使用权证（原件及复印件,如有抵押，需抵押权人出具同意办理预售、初始登记、转移登记以及同意房屋买受人办理抵押登记的证明原件）
5）建筑工程施工许可证
6）建设工程规划许可证及该有骑缝章的规划总平图
7）派出所地址证明
8）高层建筑（10层及10层以上）成都市公安消防支队施工图审查意见表
9）工程施工合同（建委备案的施工合同）及施工进度说明
10）商品房预售资金监管协议
11）预售方案
12）房产面积预测绘成果
13）暂定资质的房地产开发企业，按成办发（2010）85号文的规定应提交担保函及担保单位的营业执照复印件加盖鲜章（担保单位必须有独立的法人资格，有相应的赔偿能力，不能是同样具有暂定资质的开发企业）
14）项目周边配套情况规划信息简图
10个工作日
市场营销部
财务部
21
竣工验收
1、市建委：
1）建筑工程竣工验收申请表
2）建筑工程竣工验收报告
3）公共设施配套项目建设合同
2、市规划局：
1）建设工程规划许可证及附图
2）房屋竣工验收测绘图及建筑工程规划测绘成果报告书
3）房产实测成果报告
4）城建档案竣工资料审核意见书
3、市环保局：
1）建设项目竣工环保验收监测报告（发电机噪声、中央空调噪声）
4、市消防支队：
1）建筑工程消防验收申请表
2）自动消防设施维护保养合同
3）经建设单位签字认可的施工单位对隐蔽工程、固定消防灭火系统、自动报警系统、防排烟系统的安装、调试、开通记录及水系统的耐压试验报告
4）内部装修材料见证取样，抽样检验报告及燃烧性能证明材料、阻燃制品的燃烧性能证明
5）市消防监督机构认可检测单位对固定消防灭火系统、自动报警系统、防排烟系统、钢结构防火保护的检测报告（只有室内消火栓系统的建筑不作要求）和电气防火技术检测报告
6）施工单位、建设单位、监理单位三方责任人签名认可，三方单位盖有公章的钢结构防火处理详细施工记录报告
7）竣工图电子文档
8）所有消防设备和产品选用的厂家、类型、数量及产品的检查报告（室内装修工程还应提供装修选用产品的厂家、类型、数量及产品的检查报告）
9）有防火性能要求的建筑构件、建筑材料、室内装修装饰材料符合国家标准或者行业标准的证明文件、厂家合格证
10）施工、工程监理、检查单位的合法身份证明和资质等级证明文件
11）原公安消防监督机构核发的所有的《建筑工程消防设计审核意见书》，以及消防专项论证、会审纪要
12）工程建筑规划许可证、建设施工许可证（复印件）
13）工程竣工验收报告
5、市气象局：
1）防雷装置检测报告
6、市人防办：
1）市人防办审核通过的人防工程施工图（建筑、结构、水、通风、电）
2）人防工程施工图技术交底纪要、设计变更通知、隐蔽工程记录、质量保证和自检材料、分部分项工程质量评定表等质量备案资料
3）建设、设计、施工、监理、防护设备厂等单位出具的该项目人防工程质量评估报告
7、市水务局：
1）涉水事项（包括项目中的取水工程、排水工程、节水工程、河渠整治工程、水土保持工程）竣工图，并附电子文档
2）上述涉水工程如果存在竣工图与设计图不符的情况，需提供由甲方出具关于设计变更的情况说明
3）排水质量验收报告（监理单位出具）
8、市卫生防疫支队：
1）生活饮用水二次供水涉水产品的卫生行政部门许可证批件（水箱、水泵、管材的卫生许可批件复印件）
2）卫生防疫施工图审查意见
9、市林业园林局：
1）市规划局审批的总平面图
2）绿化竣工总平面图（即注有绿地面积表的房屋竣工规划测绘图）
10、市广电局：
1）有线电视系统工程质量检测报告
11、市国安局：
1）建筑及强、弱点竣工图及电子文档
2）国家安全防范系统完成情况说明
15个工作日
项目管理部
设计管理部
成本管理部
22
竣工验收备案
1）工程竣工验收备案表
2）建筑工程并联竣工验收意见书
3）工程质量保修书、住宅质量保证书和住宅使用说明书
4）电梯扶梯工程验收安全检验合格证
5）工程结算书（封面有甲乙双方公章和造价师资质章）
6）质量监督报告
7）房产面积实测报告
8）施工图设计文件审查批准书
9）施工图设计文件审查合格书
10）建筑工程施工许可证
3个工作日
成本管理部
项目管理部
23
房屋初始登记
1）房屋登记申请表
2）申请人有效身份证明及单位介绍信
3）国土证
4）抵押权人同意办理初始登记函件
5）建设工程规划许可证
6）建设工程规划验收合格证
7）建筑工程施工许可证
8）竣工验收备案表
9）消防验收备案表
10）派出所地址证明
11）已归档的房屋测绘报告
12）维修基金缴存证明
13）涉外建设项目安全事项审查意见书
7个工作日
财务部
24
自有物业分户产权登记
1）房屋登记申请表
2）申请人有效身份证明及单位介绍信
3）房屋初始登记证明
5个工作日
25
国土竣工换证
1）申请书
2）法人委托书
3）营业执照及组织机构代码证
4）国土证
5）建设工程规划验收合格证
6）房屋总产权证
7）成勘院房屋竣工图
8）派出所地址证明
9）房屋面积测量报告并附光盘
1
升级会员 