寿光巴龙地块前期调研报告.docx
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寿光巴龙地块前期调研报告
寿光市巴龙地块
前期调研报告
市场拓展部潍坊分公司
二○○七年一月
寿光巴龙地块前期调研报告
第一章总论.........................................................................................................
1
1.1
项目名称.......................................................................................................................
1
1.2
报告编制单位...............................................................................................................
1
1.3
地块位置及配套...........................................................................................................
1
1.3.1
规划范围.............................................................................................................
1
1.3.2
自然现状.............................................................................................................
2
1.3.3
周边配套.............................................................................................................
2
1.3.4
市政配套.............................................................................................................
2
1.4
综合评价及建议...........................................................................................................
2
第二章寿光市概况.............................................................................................
3
2.1
地理区位.......................................................................................................................
3
2.2
经济概况.......................................................................................................................
4
2.3
人口概况.......................................................................................................................
5
2.4
发展规划.......................................................................................................................
5
第三章房地产市场调研与项目定位.................................................................
7
3.1
市场研究.......................................................................................................................
7
3.1.1
寿光市房地产市场状况....................................................................................
7
3.1.2
项目所在区域房地产市场分析.......................................................................
10
3.2
项目的市场定位及价格预测....................................................................................
14
3.2.1
项目市场定位...................................................................................................
14
3.2.2
项目的目标客户定位.......................................................................................
14
3.2.3
项目价格预测...................................................................................................
14
第四章项目SWOT分析..................................................................................
15
第五章土地报价及投资收益分析...................................................................
15
5．1假设项目为纯多层..................................................................................................
15
5．2假设项目为纯别墅..................................................................................................
16
２
第一章总论
1.1项目名称
寿光市巴龙地块前期调研报告。
1.2报告编制单位
海信房地产市场拓展部、潍坊分公司。
1.3地块位置及配套
1.3.1规划范围
本宗地位于寿光市东环路以西，建桥路以东，公安局、检查院、法院、广电大厦办公楼北侧，地块北侧为农地（蔬菜大棚）。
1
寿光巴龙地块前期调研报告
以下规划指标为寿光规划展所展示指标，具体数据可能会存在偏差。
总规划用地
246079
平方米
（369亩净用地）
规划总建筑面积
300000平方米
总户数
2135
户
出让年限
70年
容积率
1.21
绿地率
35．2％
1.3.2自然现状
宗地北端为空地，南端为几栋在建多层住宅（目前进度地上一层到两层），中间部分为一中学（不包含在369亩土地中），横跨地块有一高压线。
1.3.3周边配套
交通：
本地块南侧1公里内圣城街上有2路汽车（从洛城经汽车站、佳乐家超市到
马店）。
不过目前寿光市的主要交通工具为电动自行车、自行车、少量私家车，公交车
的利用率不是非常高。
教育：
本地块两公里内有重点高中：
现代中学，大专院校：
潍坊科技职业学院，私
立贵族学校：
世纪学校（幼儿园到初中）。
医疗：
地块西侧两公里之内有寿光市立医院，地块北侧两公里内有寿光眼科医院。
购物：
地块西南侧两公里内有全福元超市。
其它：
本地块西侧1公里左右处为山东寿光巨能金玉米开发有限公司（有强烈的异
味）。
1.3.4市政配套
据巴龙公司人员反映，市政供水、暖、电、气、通信等各种配套管线应该不会有很大问题。
1.4综合评价及建议
本地块位于新的行政中心、文化教育中心，随着市委、市府等单位的搬迁，其前景
看好（本地块当时以43.3万/亩，净地369亩成交）。
但寿光市单位集资建房、定向开发
现象严重，目前市委、市府、法院、检查院等政府机关及教育机构、效益比较好的企事
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寿光巴龙地块前期调研报告
业单位等都已经完成集资建房或定向开发，而且其开发的项目就户型及位置等因素来看
在寿光都属于比较高档的楼盘，这些人短期内买房的可能性比较小，这就使我公司的目
标客户群大大流失。
通过测算得出，如果纯建设多层住宅则在地价47万/亩（地价包含了各种行政性事
业收费）的情况下可实现我公司15％的投资利润率。
如果纯建设别墅项目则在地价42
万/亩（地价包含了各种行政性事业收费）的情况才可实现我公司15％的投资利润率。
但寿光目前普通住宅市场的消化速度比较慢，旺季才能达到20套/月，平均月销售
十套左右。
369亩的大盘市场消化周期会比较漫长，而且存在本地块紧邻一大型化工厂
（该厂有强烈异味且短期内搬迁的可能性不大）。
通过对市场的分析，我们认为如果整
体接盘风险比较大，建议放弃本项目。
第二章寿光市概况
2.1地理区位
寿光市位于山东省北部，渤海莱州湾西南岸。
东邻潍坊市寒亭区，西界广饶县，南
接青州市和昌乐县，北濒渤海。
纵长60公里，横宽48公里，海岸线长56公里，面积
2180平方公里，辖16处镇、街道，其中规划城区面积40平方公里，建成区面积25平
方公里，占全省总面积的1.43％。
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寿光巴龙地块前期调研报告
2.2经济概况
寿光市连续八次跻身全国农村经济综合实力百强县。
2005年度全国百强县寿光排名第41位，农业增加值列全国第19位。
全国县域经济基本竞争力百强县列第38位。
2005年实现财政总收入19.8亿元，其中地方财政收入突破10亿元，城市居民人均年收入达13000元，各类存款余额163.1亿元。
2006年1－9月，完成财政总收入18.2亿元，比2005年同期增长32.6%。
金融机构各项存款达187.2亿元，比年初增加27.2亿元。
各项贷款余额140.3亿元，比年初增加22.4亿元。
农村居民人均现金收入7334元，同比增长12.7％。
工业方面：
2005年，全市工业实现销售收入434.1亿元，同比增长57.5%。
寿光市基本形成了造纸包装、原料化工、机械制造等6大支柱产业，打造了"晨鸣"机制纸、"联盟"化肥、"仙霞"服装等10多个知名品牌，有4支股票上市。
农业方面：
寿光是"全国无公害蔬菜示范基地县"达标单位，仅蔬菜一项，农民人均纯收入3000多元。
连续成功办了六届蔬菜博览会，被国务院批准为全国五大农业会展之一。
其北部地下卤水储量40亿立方米，宜盐面积260万公亩，原盐年产量300万吨，是全国三大重点海盐产区之一；沿海滩涂45万亩，主要经济鱼类20多种，贝类10多种；石油和天然气储量也非常丰富。
近几年寿光市经济发展状况良好，综合经济实力一直名列潍坊市最前列，近几年胡锦涛主席将寿光做为先进性教育试点单位，从政治环境及政策等方面为寿光经济的快速发展提供了强有力的支持。
近三年潍坊市各区县的GDP对比如下：
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寿光巴龙地块前期调研报告
2003
2004
2005
2006前三季度
GDP
增长率
GDP
GDP
GDP
潍城区
33.38
5.9%
41.19
52.28
47.1
奎文区
28.52
24.3%
37.08
46.38
43
坊子区
30.87
15.7%
37.11
46.05
42.9
寒亭区
33
16.5%
40.75
49.41
46.7
高新开发区
54.58
滨海开发区
35.37
经济开发区
10.96
青州市
101.77
16.2%
125.64
147.79
136.3
诸城市
138.35
19.2%
176.36
207.52
197.6
寿光市
155.5
17.1%
193.01
231.19
209.8
安丘市
76.04
3.8%
90.44
102.76
91.7
高密市
88
17.5%
102.00
130.2
123.8
昌邑市
80.15
13.0%
99.00
118.28
112
临朐县
53.05
6.4%
60.53
73.06
62.7
昌乐县
46.3
13.9%
60.02
72.56
63
2.3人口概况
目前寿光市总人口约108万，其中市区非农人口约25万。
寿光市区2010年规划城市人口为32万人。
2020年规划城市人口为42万人。
2.4发展规划
寿光市城市总体规划是北京清华城市规划设计院于2004年11月编制完成,2005年5月山东省政府批复实施。
规划期限为2003年至2020年，（近期：
2003年－2010年，远期：
2011年-2020年。
）
城市职能：
全市域政治、经济、文化中心，全市交通枢纽以及农副产品加工为主的绿色环保产业基地，全国重要的农副产品交易中心和造纸产业基地。
城市性质：
寿光市是以绿色环保产业为主导，具有花城菜都特色的生态园林城市。
市域城镇体系规划：
寿光市域城镇体系分为三个等级规模。
一级：
寿光市区，到2020年城市人口发展到42万。
二级：
4个重点镇，分别为稻田、候镇、羊口、台头，每个镇到2020年人口控制在2-5万人。
三级：
余下的10个一般镇。
到2020年每个镇人口控制在1万人以内。
纪台于中心
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寿光巴龙地块前期调研报告
城市辐射区内，应与市区保持密切的产供销、居住、交通等各方面的联系与协作。
寿光市域空间结构以寿光市区为中心；以潍高路、羊青路、昌大路、辛沙路及寿光城区的圣城街、渤海路为城市主要发展轴线，以稻田、候镇、羊口和台头等重点镇为支点，与产业发展和区域生态环境密切结合，形成二纵二横四个主要城镇带；同时结合市域内十纵十横的道路系统，选择城市次要发展轴线，加强各乡镇联系；由北到南带动滨海渔盐生态经济区、寿北牧林农生态经济区、寿中农牧林果生态经济区和寿南粮菜花果城郊型生态经济区的发展，进而构成寿光市城乡一体生态化城市的基本框架。
城市化水
平2010年达到55%，2020年达到65%。
城市规模：
寿光市区2010年规划城市人口为32万人（06年末约25万人），2020年规划城市人口为42万人。
规划城市建设用地：
近期2010年为38平方公里，人均建设用地为118.81平方米；远期2020年为50平方公里，人均建设用地为118.46平方米。
城市规划区：
城市规划区范围划定为现有五个街道办事处的行政管辖区域。
远景规划不受此边界限制。
城市发展方向：
本次规划期限内，城市主要由南北的渤海路与东西的圣城街为主要发展轴线，城市发展方向以现有城区为主体向外围拓展，近期主要向东跨过弥河发展洛城及北洛组团，远期继续发展洛城组团、北洛组团，远景可向城区南部发展。
城市规划布局：
规划期内城市总体空间结构为组团结构，三个环状及十字轴状的方格网道路，并结合弥河滨河绿带、防护林带、农业生态园等楔形绿地以及自然村落和菜地，形成相对独立、有机联系的“一主两辅”组团结构的空间规划格局：
“一主”是指以原有寿光老城为主，在二环路内呈东西向布局的中心城区组团，两辅是指以弥河东岸的洛城为主的洛城组团及以经济技术开发区（巨能特钢）为主的北洛组团。
寿光中心城区组团大体可分为四片功能区：
由圣城街与渤海路为空间发展轴，而划分为4个城市功能区。
渤海路以西圣城街以南进行用地调整、房屋改造、产业升级，发展为城市商业、文化中心区，及居住区，主导产业为商业、金融、文教科研、蔬菜大市场及其他各项服务产业等，同时以晨鸣工业区为主，主导产业为造纸、热电等传统优势工业；
渤海路以东、圣城街以北以原有高新科技园及潍坊科技职业学院为基础，重点发展高等教育、高科技产业、全市行政办公区（项目所在区域）；渤海路以西、圣城街以北
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以旧城改造为主，主导产业为商业、金融、文教科研；
渤海路以东、圣城街以南重点建设新的城市居住区、文体中心和政务中心。
洛城组团发展一类工业为主，配套安排居住和公共服务设施。
北洛组团北部发展二类工业为主，南部配套安排居住和部分公共服务设施。
“两辅”与“一主”之间以大面积生态绿地、防护绿地进行有机分割，并保持通畅便捷交通联系。
对城区南部水源地做好规划控制，严格进行保护。
第三章房地产市场调研与项目定位
3.1市场研究
3.1.1寿光市房地产市场状况
寿光房地产业从2002年开始活跃，自2002年以来，寿光房地产市场稳步发展，城市建设取得了较大成就，2006年1月23日，寿光市被国家建设部命名为“国家园林城市”。
目前房地产业已成为寿光市一大经济支柱。
2005年寿光市共办理开发项目21个，开复工面积78万平方米，竣工交付面积36万平方米。
据建设局开发办预测，2006年将完成房地产投资10亿元，开复工面积80万平米，竣工交付60万平米。
房地产市场日趋活跃，外地开发企业先后来此投资兴业，2005年寿光市从事房地产开发的企业达
到19家，其中二级资质企业2家，三级资质企业6家，四级资质企业6家，暂定资质企业5家。
详细分析如下：
一．住宅市场情况
1）东部新城环境好，开发量大，是购买能力强的客户首选之地
寿光市房产市场近几年开始活跃并表现出了较快的发展趋势，目前有多家大型项目
在建或已经启动，包括东部新城区的美林花园、环翠花园、鸿基花园等住宅小区，位于
圣城大街北侧（即该地块南侧）的公安局、检察院、法院、广电大厦等高层办公楼（现
主体已封顶）。
随着市政机关的准备东迁，东部将作为未来的政治中心和文化中心，其
优越的自然环境和教育环境在房产开发中占据主要地位，目前寿光的高品质大盘多集中
在这个区域。
成为大批的机关人员、教育、医疗机构的高素质、高收入人群入住的生活
区。
市民对此区域的认可度也较高。
但是从现在的开发建设进程来看，生活配套和市政
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寿光巴龙地块前期调研报告
配套还不完善，预计在3-5年的时间内才能形成比较完善的配套。
目前在此区域购房的
人都具备一定的经济实力，但大多数为单位团购或定向开发，购买时价格较便宜（1100
－1700元/平方米）。
此区域规划的地产项目有高档公寓、别墅、高层住宅、花园洋房
等多种形态，户型面积大多在120㎡以上。
社区品质也较高，环境绿化和物业管理都做
的相对较好。
2）定向开发、集资建房的现象在寿光较为普遍
寿光市福利待遇较好的政府机关单位和规模较大的企事业单位大都采用委托开发
和定向开发的模式与开发商联合起来，用较低的价格在小区内团购商品房，剩余的房源
对外出售。
这个现象在过去的两年内较为严重，而且已经形成一定的规模，目前基本所
有的政府机关单位、教育机构都已经完成了集资建房或定向开发。
3）新农村建设运动的开展，城市周边新兴建了许多村民自建规模较大的住宅小区
寿光的城市化进程相对于其他县市更加快速，市区与农村紧密相连，无明显的分割界限。
目前新农村建设正在如火如荼的进行，南部、北部的村建房项目颇多，西部外环线附近村庄也正规划进行大规模的改造，这些住房的建设对商品房市场形成强有力的冲击。
4）寿光市近两年来的房地产交易量和交易价格都处在上升的态势
根据在房地产交易中心了解的数据，寿光市商品房交易量05年为15万平方米，06年为20万平方米，上涨幅度为20%左右。
商品房交易平均价格也由05年的1900元/平方米上涨到2100元/平方米。
成交户型以120-130平方米为最畅销的户型，从整个发展格局来看，目前从寿光房地产市场整体上处于一种供求相对平衡的状态，可以预计在2007年商品房交易量及交易价格应该会稳中有升。
5）畅销户型以120平方米以上的大户型为主，80-110平米的小户型成为市场稀缺产品
由于居住习惯和生活舒适度的要求，在寿光最受欢迎的户型面积为120平米三室户
型，畅销主力户型面积在120-160平方米之间。
120平米以下的户型供应量较少，根
据调查，90平米小户型开始受到购买力较弱的置业者的青睐，怡园花都的90平米小户
型推出不久即销售一空，但这是在单位价格相对较低状态下的情景，估计单价上升后小
户型房型的消化速度也不会很理想。
二、土地市场情况
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寿光巴龙地块前期调研报告
寿光市自2002年以来，按照立项、规划、拆迁、整理、招拍挂公开出让的路子，
将国有土地使用权、房地产开发权和建设中的行政性事业收费权捆绑在一起向社会公开
“招标、拍卖、挂牌”，省却了开发商在开发建设中办理手续的繁琐，促进了房地产市
场健康发展。
自2002年以来至2006年5年的时间土地出让面积增长19
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