寿光巴龙地块前期调研报告.docx

1、寿光巴龙地块前期调研报告寿光市巴龙地块前期调研报告市场拓展部 潍坊分公司二 七 年 一月寿光巴龙地块前期调研报告第一章 总论 .11.1项目名称.11.2报告编制单位.11.3地块位置及配套.11.3.1规划范围.11.3.2自然现状.21.3.3周边配套.21.3.4市政配套.21.4综合评价及建议.2第二章 寿光市概况 .32.1地理区位.32.2经济概况.42.3人口概况.52.4发展规划.5第三章 房地产市场调研与项目定位.73.1市场研究.73.1.1寿光市房地产市场状况.73.1.2项目所在区域房地产市场分析.103.2项目的市场定位及价格预测.143.2.1项目市场定位.143.

2、2.2项目的目标客户定位.143.2.3项目价格预测.14第四章 项目 SWOT 分析.15第五章 土地报价及投资收益分析.1551 假设项目为纯多层.1552 假设项目为纯别墅.16第一章 总论1.1 项目名称寿光市巴龙地块前期调研报告。1.2 报告编制单位海信房地产市场拓展部、潍坊分公司。1.3 地块位置及配套1.3.1 规划范围本宗地位于寿光市东环路以西，建桥路以东，公安局、检查院、法院、广电大厦办公楼北侧，地块北侧为农地（蔬菜大棚）。1寿光巴龙地块前期调研报告以下规划指标为寿光规划展所展示指标，具体数据可能会存在偏差。总规划用地246079平 方 米（369 亩净用地）规划总建筑面积3

3、00000 平方米总户数2135户出让年限70 年容 积 率1.21绿 地 率3521.3.2 自然现状宗地北端为空地，南端为几栋在建多层住宅（目前进度地上一层到两层），中间部分为一中学（不包含在 369 亩土地中），横跨地块有一高压线。1.3.3 周边配套交通：本地块南侧 1 公里内圣城街上有 2 路汽车（从洛城经汽车站、佳乐家超市到马店）。不过目前寿光市的主要交通工具为电动自行车、自行车、少量私家车，公交车的利用率不是非常高。教育：本地块两公里内有重点高中：现代中学，大专院校：潍坊科技职业学院，私立贵族学校：世纪学校（幼儿园到初中）。医疗：地块西侧两公里之内有寿光市立医院，地块北侧两公里内

4、有寿光眼科医院。购物：地块西南侧两公里内有全福元超市。其它：本地块西侧 1 公里左右处为山东寿光巨能金玉米开发有限公司(有强烈的异味)。1.3.4 市政配套据巴龙公司人员反映，市政供水、暖、电、气、通信等各种配套管线应该不会有很大问题。1.4 综合评价及建议本地块位于新的行政中心、文化教育中心，随着市委、市府等单位的搬迁，其前景看好（本地块当时以 43.3 万/亩，净地 369 亩成交）。但寿光市单位集资建房、定向开发现象严重，目前市委、市府、法院、检查院等政府机关及教育机构、效益比较好的企事2寿光巴龙地块前期调研报告业单位等都已经完成集资建房或定向开发，而且其开发的项目就户型及位置等因素来看

5、在寿光都属于比较高档的楼盘，这些人短期内买房的可能性比较小，这就使我公司的目标客户群大大流失。通过测算得出，如果纯建设多层住宅则在地价 47 万/亩（地价包含了各种行政性事业收费）的情况下可实现我公司 15的投资利润率。如果纯建设别墅项目则在地价 42万/亩（地价包含了各种行政性事业收费）的情况才可实现我公司 15的投资利润率。但寿光目前普通住宅市场的消化速度比较慢，旺季才能达到 20 套/月，平均月销售十套左右。369 亩的大盘市场消化周期会比较漫长，而且存在本地块紧邻一大型化工厂（该厂有强烈异味且短期内搬迁的可能性不大）。通过对市场的分析，我们认为如果整体接盘风险比较大，建议放弃本项目。第

6、二章 寿光市概况2.1 地理区位寿光市位于山东省北部，渤海莱州湾西南岸。东邻潍坊市寒亭区，西界广饶县，南接青州市和昌乐县，北濒渤海。纵长 60 公里，横宽 48 公里，海岸线长 56 公里，面积2180 平方公里，辖 16 处镇、街道，其中规划城区面积 40 平方公里，建成区面积 25 平方公里，占全省总面积的 1.43。3寿光巴龙地块前期调研报告2.2 经济概况寿光市连续八次跻身全国农村经济综合实力百强县。2005 年度全国百强县寿光排名第 41 位，农业增加值列全国第 19 位。全国县域经济基本竞争力百强县列第 38 位。2005年实现财政总收入 19.8 亿元，其中地方财政收入突破 10

7、 亿元，城市居民人均年收入达 13000 元，各类存款余额 163.1 亿元。2006 年 19 月，完成财政总收入 18.2 亿元，比 2005 年同期增长 32.6%。金融机构各项存款达 187.2 亿元，比年初增加 27.2 亿元。各项贷款余额 140.3 亿元，比年初增加 22.4 亿元。农村居民人均现金收入 7334 元，同比增长 12.7。工业方面：2005 年，全市工业实现销售收入 434.1 亿元，同比增长 57.5%。寿光市基本形成了造纸包装、原料化工、机械制造等 6 大支柱产业，打造了晨鸣机制纸、联盟化肥、仙霞服装等 10 多个知名品牌，有 4 支股票上市。农业方面：寿光是

8、全国无公害蔬菜示范基地县达标单位，仅蔬菜一项，农民人均纯收入 3000 多元。连续成功办了六届蔬菜博览会，被国务院批准为全国五大农业会展之一。其北部地下卤水储量 40 亿立方米，宜盐面积 260 万公亩，原盐年产量 300 万吨，是全国三大重点海盐产区之一；沿海滩涂 45 万亩，主要经济鱼类 20 多种，贝类 10 多种；石油和天然气储量也非常丰富。近几年寿光市经济发展状况良好，综合经济实力一直名列潍坊市最前列，近几年胡锦涛主席将寿光做为先进性教育试点单位，从政治环境及政策等方面为寿光经济的快速发展提供了强有力的支持。近三年潍坊市各区县的 GDP 对比如下：4寿光巴龙地块前期调研报告20032

9、00420052006 前三季度GDP增长率GDPGDPGDP潍城区33.385.9%41.1952.2847.1奎文区28.5224.3%37.0846.3843坊子区30.8715.7%37.1146.0542.9寒亭区3316.5%40.7549.4146.7高新开发区54.58滨海开发区35.37经济开发区10.96青州市101.7716.2%125.64147.79136.3诸城市138.3519.2%176.36207.52197.6寿光市155.517.1%193.01231.19209.8安丘市76.043.8%90.44102.7691.7高密市8817.5%102.0013

10、0.2123.8昌邑市80.1513.0%99.00118.28112临朐县53.056.4%60.5373.0662.7昌乐县46.313.9%60.0272.56632.3 人口概况目前寿光市总人口约 108 万，其中市区非农人口约 25 万。寿光市区 2010 年规划城市人口为 32 万人。2020 年规划城市人口为 42 万人。2.4 发展规划寿光市城市总体规划是北京清华城市规划设计院于 2004 年 11 月编制完成,2005 年 5 月山东省政府批复实施。规划期限为 2003 年至 2020 年，（近期：2003 年2010 年，远期：2011 年-2020 年。）城市职能：全市域

11、政治、经济、文化中心，全市交通枢纽以及农副产品加工为主的绿色环保产业基地，全国重要的农副产品交易中心和造纸产业基地。城市性质：寿光市是以绿色环保产业为主导，具有花城菜都特色的生态园林城市。市域城镇体系规划：寿光市域城镇体系分为三个等级规模。一级：寿光市区，到 2020 年城市人口发展到 42 万。二级：4 个重点镇，分别为稻田、候镇、羊口、台头，每个镇到 2020 年人口控制在 2-5 万人。三级：余下的 10 个一般镇。到 2020 年每个镇人口控制在 1 万人以内。纪台于中心5寿光巴龙地块前期调研报告城市辐射区内，应与市区保持密切的产供销、居住、交通等各方面的联系与协作。寿光市域空间结构以

12、寿光市区为中心；以潍高路、羊青路、昌大路、辛沙路及寿光城区的圣城街、渤海路为城市主要发展轴线，以稻田、候镇、羊口和台头等重点镇为支点，与产业发展和区域生态环境密切结合，形成二纵二横四个主要城镇带；同时结合市域内十纵十横的道路系统，选择城市次要发展轴线，加强各乡镇联系；由北到南带动滨海渔盐生态经济区、寿北牧林农生态经济区、寿中农牧林果生态经济区和寿南粮菜花果城郊型生态经济区的发展，进而构成寿光市城乡一体生态化城市的基本框架。城市化水平 2010 年达到 55%，2020 年达到 65%。城市规模：寿光市区 2010 年规划城市人口为 32 万人（06 年末约 25 万人）， 2020 年规划城市

13、人口为 42 万人。规划城市建设用地：近期 2010 年为 38 平方公里，人均建设用地为 118.81 平方米；远期 2020 年为 50 平方公里，人均建设用地为 118.46 平方米。城市规划区：城市规划区范围划定为现有五个街道办事处的行政管辖区域。远景规划不受此边界限制。城市发展方向：本次规划期限内，城市主要由南北的渤海路与东西的圣城街为主要发展轴线，城市发展方向以现有城区为主体向外围拓展，近期主要向东跨过弥河发展洛城及北洛组团，远期继续发展洛城组团、北洛组团，远景可向城区南部发展。城市规划布局：规划期内城市总体空间结构为组团结构，三个环状及十字轴状的方格网道路，并结合弥河滨河绿带、防

14、护林带、农业生态园等楔形绿地以及自然村落和菜地，形成相对独立、有机联系的“一主两辅”组团结构的空间规划格局：“一主”是指以原有寿光老城为主，在二环路内呈东西向布局的中心城区组团，两辅是指以弥河东岸的洛城为主的洛城组团及以经济技术开发区（巨能特钢）为主的北洛组团。寿光中心城区组团大体可分为四片功能区：由圣城街与渤海路为空间发展轴，而划分为 4 个城市功能区。渤海路以西圣城街以南进行用地调整、房屋改造、产业升级，发展为城市商业、文化中心区，及居住区，主导产业为商业、金融、文教科研、蔬菜大市场及其他各项服务产业等，同时以晨鸣工业区为主，主导产业为造纸、热电等传统优势工业；渤海路以东、圣城街以北以原有

15、高新科技园及潍坊科技职业学院为基础，重点发展高等教育、高科技产业、全市行政办公区(项目所在区域)； 渤海路以西、圣城街以北6寿光巴龙地块前期调研报告以旧城改造为主，主导产业为商业、金融、文教科研；渤海路以东、圣城街以南重点建设新的城市居住区、文体中心和政务中心。洛城组团发展一类工业为主，配套安排居住和公共服务设施。北洛组团北部发展二类工业为主，南部配套安排居住和部分公共服务设施。“两辅”与“一主”之间以大面积生态绿地、防护绿地进行有机分割，并保持通畅便捷交通联系。对城区南部水源地做好规划控制，严格进行保护。第三章 房地产市场调研与项目定位3.1 市场研究3.1.1 寿光市房地产市场状况寿光房地

16、产业从 2002 年开始活跃，自 2002 年以来，寿光房地产市场稳步发展，城市建设取得了较大成就，2006 年 1 月 23 日，寿光市被国家建设部命名为“国家园林城市”。目前房地产业已成为寿光市一大经济支柱。2005 年寿光市共办理开发项目 21 个，开复工面积 78 万平方米，竣工交付面积 36 万平方米。据建设局开发办预测，2006 年将完成房地产投资 10 亿元，开复工面积 80 万平米，竣工交付 60 万平米。房地产市场日趋活跃，外地开发企业先后来此投资兴业，2005 年寿光市从事房地产开发的企业达到 19 家，其中二级资质企业 2 家，三级资质企业 6 家，四级资质企业 6 家，

17、暂定资质企业 5 家。详细分析如下：一住宅市场情况1）东部新城环境好，开发量大，是购买能力强的客户首选之地寿光市房产市场近几年开始活跃并表现出了较快的发展趋势，目前有多家大型项目在建或已经启动，包括东部新城区的美林花园、环翠花园、鸿基花园等住宅小区，位于圣城大街北侧（即该地块南侧）的公安局、检察院、法院、广电大厦等高层办公楼（现主体已封顶）。随着市政机关的准备东迁，东部将作为未来的政治中心和文化中心，其优越的自然环境和教育环境在房产开发中占据主要地位，目前寿光的高品质大盘多集中在这个区域。成为大批的机关人员、教育、医疗机构的高素质、高收入人群入住的生活区。市民对此区域的认可度也较高。但是从现在

18、的开发建设进程来看，生活配套和市政7寿光巴龙地块前期调研报告配套还不完善，预计在 3-5 年的时间内才能形成比较完善的配套。目前在此区域购房的人都具备一定的经济实力，但大多数为单位团购或定向开发，购买时价格较便宜（11001700 元/平方米）。此区域规划的地产项目有高档公寓、别墅、高层住宅、花园洋房等多种形态，户型面积大多在 120 以上。社区品质也较高，环境绿化和物业管理都做的相对较好。2）定向开发、集资建房的现象在寿光较为普遍寿光市福利待遇较好的政府机关单位和规模较大的企事业单位大都采用委托开发和定向开发的模式与开发商联合起来，用较低的价格在小区内团购商品房，剩余的房源对外出售。这个现象

19、在过去的两年内较为严重，而且已经形成一定的规模，目前基本所有的政府机关单位、教育机构都已经完成了集资建房或定向开发。3）新农村建设运动的开展，城市周边新兴建了许多村民自建规模较大的住宅小区寿光的城市化进程相对于其他县市更加快速，市区与农村紧密相连，无明显的分割界限。目前新农村建设正在如火如荼的进行，南部、北部的村建房项目颇多，西部外环线附近村庄也正规划进行大规模的改造，这些住房的建设对商品房市场形成强有力的冲击。4）寿光市近两年来的房地产交易量和交易价格都处在上升的态势根据在房地产交易中心了解的数据，寿光市商品房交易量 05 年为 15 万平方米，06年为 20 万平方米，上涨幅度为 20%左

20、右。商品房交易平均价格也由 05 年的 1900 元/平方米上涨到 2100 元/平方米。成交户型以 120-130 平方米为最畅销的户型，从整个发展格局来看，目前从寿光房地产市场整体上处于一种供求相对平衡的状态，可以预计在 2007 年商品房交易量及交易价格应该会稳中有升。5）畅销户型以 120 平方米以上的大户型为主， 80-110 平米的小户型成为市场稀缺产品由于居住习惯和生活舒适度的要求，在寿光最受欢迎的户型面积为 120 平米三室户型，畅销主力户型面积在 120-160 平方米之间。 120 平米以下的户型供应量较少，根据调查，90 平米小户型开始受到购买力较弱的置业者的青睐，怡园花都的 90 平米小户型推出不久即销售一空，但这是在单位价格相对较低状态下的情景，估计单价上升后小户型房型的消化速度也不会很理想。二、土地市场情况8寿光巴龙地块前期调研报告寿光市自 2002 年以来，按照立项、规划、拆迁、整理、招拍挂公开出让的路子，将国有土地使用权、房地产开发权和建设中的行政性事业收费权捆绑在一起向社会公开“招标、拍卖、挂牌”，省却了开发商在开发建设中办理手续的繁琐，促进了房地产市场健康发展。自 2002 年以来至 2006 年 5 年的时间土地出让面积增长 19