抚顺县基准地价使用说明.docx

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抚顺县基准地价使用说明

抚顺县基准地价使用说明

抚顺县土地级别基准地价

出让金租金标准适用有关问题的说明

一、关于土地级别的确认

在确定宗地的土地级别时以土地级别图为准,同一宗地不能跨2个或2个以上级别。

二、关于商业、住宅、工业三类以外其他用途土地级别、地价标准的适用

按照《城镇土地分等定级规程》的要求,此次土地定级采用综合定级,其他类型用地按照《土地利用现状分类》(GB/T21010-2007)相关用途使用级别及地价标准参见附表。

用途

适用级别

备注

商服用地(05)

商业

工矿仓储用地(06)

工业

住宅用地(07)

住宅

公共管理与公共服务用地(08)

住宅

机关团体、科研设计、文体设施用地教育、医疗卫生

工业

其他类

特殊

用地

(09)

军事设施用地(091)

根据具体用途确定使用住宅或工业用地地价水平

使领馆用地(092)

住宅

监狱场所用地(093)

工业

宗教用地(094)

住宅

殡葬用地(095)

住宅

交通运输用地(10)

工业

水域及水利设施用地(11)

工业

三、关于基准地价内涵及设定条件

基准地价是指在某一时点上,城镇各土地级别或均质区域内,在设定容积率水平下和设定土地开发程度下的各种用途(商业、住宅、工业)等法定最高出让年限完整的土地使用权平均价格。

1、基准日设定:

基准地价的基准日为2010年1月1日。

2、土地使用年期设定:

基准地价的使用年期为各类用地出让使用权的法定最高年限,即商业用地为40年,住宅用地为70年,工业用地为50年。

3、土地开发程度设定:

根据抚顺县实际土地利用状况和城市规划对各类用地要求及不同的土地开发状况,设定土地开发程度标准为:

商业用地设定为“六通一平”即宗地红线外通路、通电、通讯、通上水、通排水、通暖,宗地红线内场地平整;

住宅用地设定为“六通一平”即宗地红线外通路、通电、通讯、通上水、通排水、通暖,宗地红线内场地平整;

工业用地设定为“五通一平”即宗地红线外通路、通电、通讯、通上水、通排水,宗地红线内场地平整。

宗地内部土地开发状况为已在使用的开发完好的熟地状态。

4、容积率设定:

商业用地容积率为1.2;

住宅用地容积率为1.2;

工业用地容积率为1.0。

5、土地还原利率设定:

设定为7%。

四、基准地价级别表

十二个乡镇土地定级表

土地级别

区域

一级

二级

三级

石文镇

石文村

苏子村

瓦房村

毛公村

景家村

石文镇其余各村

后安镇

后安村

同安村

南章党村

前安村

后安镇其余各村

章党镇

上章党汉村

上章党鲜村

丘家街村

大柳村

李其村

营盘村

章党镇其余各村

哈达镇

阿及村

下哈达村

哈达镇其余各村

拉古乡

拉古村

鸽子村

刘山村

西六家子村

柳条村

赵家村

拉古乡其余各村

救兵乡

救兵村

马郡村

石门村

小东村

康西村

救兵乡其余各村

海浪乡

下海浪村

邹家东沟村

海浪乡其余各村

上马乡

西古家村

温道村

上马乡其余各村

汤图乡

汤图村

汤图乡其余各村

马圈子乡

马圈子村

马圈子乡其余各村

兰山乡

金家村

新农村

五味村

兰山村

兰山乡其余各村

峡河乡

峡河村

峡河乡其余各村

五、抚顺县基准地价表

土地用途

土地级别

基准地价

土地取得费(元/平方米)

土地开发费(元/平方米)

土地纯收益(元/平方米)

土地年租金

(元/平方米)

商业

1

418

203

90

125

9

2

261

123

60

78

5.5

3

204

113

30

61

4

住宅

1

264

95

90

79

5.5

2

201

81

60

60

4

3

163

84

30

49

3

工业

1

203

72

70

61

4

2

161

63

50

48

3

3

130

61

30

39

2

注:

出让金按地价一定比例确定,即商业、住宅、工业用地按30%确定。

六、出让用地增加容积率补交土地出让金楼面地价标准表

单位:

元/平方米

级别

用途楼面地价

一级

二级

三级

商业

348

218

170

住宅

220

168

136

说明:

商业、住宅用地补交土地出让金标准根据商业、住宅用地该级别的基准地价和平均容积率计算。

工业用地不改变用途,经规划部门批准增加容积率的,暂不加收土地出让金。

地质条件

1

0.5

0

-0.5

-1

区域划分

8

4

0

-4

-8

0

住宅用地修正系数指标说明表

因素名称

一般

较劣

基础设施设施、公共设施水平及保障率(%)

100

95-100

90-95

85-90

<85

距商业中心距离

300以内

300-500

500-800

800-1000

1000以上

距农贸市场或超市距离

距农贸市场或超市<100米

距农贸市场或超市100-200米

距农贸市场或超市200-400米

距农贸市场或超市400-600米

距农贸市场或超市>600米

临路状况

距主干道<50米

距主干道50~-150米或临次干道

距主干道150-~250米或距次干道<100米

距主干道250-~250米或距次干道100-~200米

距主干道>250米或距次干道>200米

距公用设施距离

距文体、医疗设施<200米

距文体、医疗设施200-~400米

距文体、医疗设施400-~600米

距医疗、文体设施600~-800米

距文体、医疗设施>800米

距学校距离

距中小学<200米

距中小学校200~-400米

距中小学校400~-800米

距中小学800-米~1000米

距中小学>1000米

距小客站距离

距小客站<100米

距小客站100~-200米

距小客站200~-400米

距小客站400-~500米

距小客站>500米

环境质量

无污染

基本无污染

略有污染

有较多污染

污染严重

地质条件

地势平坦、地基承载力佳

地势平坦、地基承载力较好

地势较平坦、地基承载力一般

地势较平坦,地基承载力较差

地势不平坦,地基承载力差

朝向

正南北向

三分之二偏南

三分之一偏南

偏东西向

正东西向

形状

不影响土地利用

略有影响

有一定影响

影响较重

严重影响利用

区域划分

较优

一般

较劣

住宅用地修正系数表

因素名称

一般

较劣

基础设施设施、公共设施水平及保障率(%)

4

2

0

-2

-4

距商业中心距离

4

2

0

-2

-4

距农贸市场或超市距离

5

2.5

0

-2.5

-5

临路状况

3

1.5

0

-1.5

-3

距公用设施距离

3

1.5

0

-1.5

-3

距学校距离

3

1.5

0

-1.5

-3

距小客站距离

3

1.5

0

-1.5

-3

环境质量

2

1

0

-1

-2

地质条件

1

0.5

0

-0.5

-1

朝向

2

1

0

-1

-2

形状

2

1

0

-1

-2

区域划分

8

4

-4

-8

合计

0

-

工业用地修正系数指标说明表

优劣程度

影响因素

较优

一般

较劣

基础设施水平及保障率(%)

100

100-95

95-90

90-85

〈85

县级以上公路

100米以内

100-200米以内

200-500米以内

500-1000米以内

1000米以上

临道状况

与国、省级公路通达

与县级公路通达

与乡级通达

与乡级公路通达有限制

与乡级公路通达严重限制

距火车站

3公里以内

3-5公里

5-10公里

10-15公里

15公里以上

面积

适合利用与发展

适合发展

适合利用

影响利用

不适合利用

形状

规则形状利于企业布局

较规则形状对企业布局比较有利

不规则形状对企业布局无影响

不规则形状对企业布局有影响

形状差对企业布局有严重影响

地形

平整

基本平整

有一定坡度不影响利用

有一定坡度影响利用

坡度较大影响利用

地质

无地质灾害承载力强

承载力较强适合利用

一般

承载力较差

地质情况劣

环境状况

环境优

环境较优

一般

环境较差

土地规划利用状况

较优

一般

较劣

与企业相关配套集聚度

较优

一般

较劣

区域划分

较优

一般

较劣

 

工业用地修正系数表

优劣程度

影响因素

较优

一般

较劣

基础设施水平及保障率(%)

5

2.5

0

-2.5

-5

距县级以上公路

7

3.5

0

-3.5

-7

临道状况

5

2.5

0

-2.5

-5

距火车站

3

1.5

0

-1.5

-3

面积

2

1

0

-1

-2

形状

1

0.5

0

-0.5

-1

地形

1

0.5

0

-0.5

-1

地质

2

1

0

-1

-2

环境状况

1

0.5

0

-0.5

-1

土地规划利用状况

2

1

0

-1

-2

与企业相关配套集聚度

3

1.5

0

-1.5

-3

区域划分

8

4

0

-4

-8

 

八、商住用地容积率修正系数表

商住用地容积率修正系数表

容积率范围

<0.5

0.6

0.7

0.8

0.9

1

修正系

0.86

0.88

0.90

0.92

0.94

0.96

容积率范围

1.1

1.2

1.3

1.4

1.5

1.6

修正系数

0.98

1

1.02

1.04

1.06

1.08

容积率范围

1.7

1.8

1.9

2

2.1

2.2

修正系数

1.1

1.12

1.14

1.16

1.18

1.2

容积率范围

2.3

2.4

2.5

2.6

2.7

2.8

修正系数

1.22

1.24

1.26

1.27

1.28

1.29

容积率范围

2.9

3

3.1

3.2

3.3

3.4

修正系数

1.30

1.31

1.32

1.33

1.34

1.35

九、年期修正系数

年期修正系数表

年期修正系数

年期修正系数

年期修正系数

年期修正系数

1

0.0654

14

0.6122

27

0.8391

40

0.9332

2

0.1266

15

0.6376

28

0.8496

41

0.9376

3

0.1837

16

0.6613

29

0.8594

42

0.9417

4

0.2371

17

0.6834

30

0.8686

43

0.9455

5

0.2870

18

0.7041

31

0.8772

44

0.9491

6

0.3337

19

0.7235

32

0.8853

45

0.9524

7

0.3773

20

0.7416

33

0.8928

46

0.9555

8

0.4180

21

0.7585

34

0.8998

47

0.9584

9

0.4561

22

0.7743

35

0.9063

48

0.9611

10

0.4917

23

0.7891

36

0.9125

49

0.9637

11

0.5249

24

0.8029

37

0.9182

50

0.9661

12

0.5560

25

0.8158

38

0.9235

13

0.5850

26

0.8278

39

0.9285

十、需要特殊说明的事项

1、抚顺县各乡镇的土地级别为乡镇政府所在地的建成区的国有建设用地,其他用地参照实行。

2、各乡镇的三级工业用地的地价不得低于120元。

3、按国土资发[2006]307号文件第三条规定,对少数地区确需使用土地利用总体规划确定的城市建设用地范围外的土地,且土地前期开发由土地使用者处行完成的工业项目用地(独立工矿区),在确定土地价格时可按不低于所在地土地(级)等别相对应最低地价标准的70%执行。

4、基准地价为该用途级别土地的平均价格,为政府宏观调控地价的主要依据。

在具体确定宗地价格时,应根据宗地的实际情况,进行区域和个别因素修正。

 

抚顺市恒信土地评估有限责任公司

二0一0年五月二十日

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