整编XX地区温泉SPA度假村开发建设项目可行性商业计划书.docx

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整编XX地区温泉SPA度假村开发建设项目可行性商业计划书

XX地区温泉SPA度假村开发项目可行性商业计划书

第一章项目概述

第一节 项目说明

项目名称：

曲周温泉SPA度假村

项目地点：

曲周县城309国道南侧

开发占地面积：

 67000平方米（100亩），总建筑面积：

25000平方米，总投资7900万元RMB。

承办单位：

河北众诚房地产开发集团有限公司

开发时间：

2004年～2007年

第二节 开发目标

　　曲周温泉度假村开发项目是曲周县国土资源局确定的建设项目之一。

作为开发曲周县旅游产业结构－－温泉旅游，其开发要本着高标准、高起点、高档次的原则。

以承揽各种会议、团体及散客、高级服务项目为三大定位。

目前，国内旅游市场一直存在着南热北冷的局面，尤其是冬季，南北差距更大，究其原因，北方寒冷的冬季缺乏热点的载体，大部分旅游景点因季节因素基本上处于冬眠状态，这种情况严重制约了这一区域旅游业的正常发展。

由于温泉旅游受季节的影响较轻。

而且，冬季的温泉旅游项目对游客更有吸引力。

因此，开发建设温泉旅游项目要本着弥补北方冬季旅游清淡的局面，以该区域增加冬季旅游新热点为基本发展目标。

现在，温泉旅游项目的开发在南方已达到了如火如荼的程度，而在北方还处在起步阶段，具有较大的发展空间。

因此，曲周县这一开发项目要充分利用丰富、优质的地热资源，瞄准河北省南部地区及周边旅游市场，努力开发吸引河南、山东等外省游客，建造一处集健身、疗养、娱乐、训练和文化享受等于一体的大型综合旅游服务设施。

基于这一发展设想，曲周温泉SPA度假村的开发建设要努力达到和实现以下目标：

建立河北乃至北方冬季旅游市场的新热点；

建立中原地区自然健康的会议中心；

　　建立北方温泉文化休闲娱乐场所；

　　建立国内重点温泉疗养康复基地；

第三节 主要设施

　　曲周温泉SPA度假村规划占地面积6.7万平方米。

主要设施由休闲娱乐设施和综合服务设施两大部分组成，具体如下：

一、水上乐园

　　水上乐园是温泉SPA度假村的重要娱乐设施。

在规划和设计上要根据北方四季分明的特点和温泉的自身优势，分别建立适宜四季嬉水的室内外水上娱乐设施，形成度假村能够及引游客的主要服务场所。

　　水上乐园规划占地面积10000平方米，由室内嬉水馆、室外水上娱乐场和游泳馆三部分组成。

整个建筑的风格要注意互相呼应，可视环境景观为主要部分。

整个区域要努力追求自然风格，成为有山、有水和绿树成荫的人造景区。

嬉水娱乐设施要考虑以青少年为消费主体，选择安装和引进国内外先进的设施和形式，使之成为度假村的主要闪光部位。

游泳馆要配套服务设施完善，一年四季皆宜游泳的场所。

二、温泉世界

　　温泉世界是温泉SPA度假村的主要工程，是度假村的主打服务项目，该工程规划建筑面积12000平方米，由温泉浴城、休闲汤都及SPA水疗中心三部分组成。

　　1、温泉浴城：

是温泉世界的基础设施要突破传统的洗浴观念，在传统洗浴设施功能的前提下增加和引进先进的洗浴服务设施和服务项目，提高服务档次和设施水平。

该服务项目的市场定位主要是本地企事业单位及周边居民及短期观光游客。

　　2、休闲汤都：

是温泉世界的精华。

该服务区要注重突出温泉文化，重点吸纳东、西方的温泉泡汤文化，采众家之长，集健身、休闲、文化享受于一体的精品服务项目，一改传统的温泉“洗澡”和“治病”观念，要设计建造各式各样的温泉汤池，重点突出回归自然的形式。

如各个汤池有的取山野意味，有的取园林意识，有的处于花丛环抱，有的处于巨树浓荫，有的为山环绕与水洞相连。

各个汤池有大有小，大者可容纳百十人，小的鸳鸯汤池仅供二人。

休闲汤都主要吸引高消费层次的入境旅游者（以爱好“泡汤”的日本、韩国、台湾的游客为主）和国内的私营企业主、企事业单位高级白领高消费旅游者。

它是温泉度假村的主打品牌。

3、SPA水疗中心：

是度假村的特殊服务设施，也是休闲的主要配套服务设施。

SPA水疗为近来香港、台湾及东南亚地区非常热门的项目，是利用地热温泉及自然植物药物、专门为男、女士进行保健及美容服务的项目。

随着国民收入的增加和生活水平的提高，人们的旅游消费水平也不断地提高，而且，近年来，健身游客量不断增长，这对传统的接待方式又提出了新的要求，尤其是对度假型的健身要求呈不断增长的态势。

就曲周温泉SPA度假村周边及整个邯郸的旅游景区来看，目前尚未具备有特色和竞争力的健身旅游项目。

随着邯郸市及周遍地区工农业的蓬勃发展，人们工作的劳累是需要放松、锻炼、休闲、保健项目的，可以推想，健身型的接待设施极具市场开发前景，而且，由于开发建设中的温泉SPA度假村内本身就有吸引游客的、水上乐园、温泉SPA水疗中心等观光、娱乐和其它服务设施。

因此，开发建设温泉SPA度假健身项目在市场方面不会有太大的困难，甚至一定能成为该区度假消费的热点。

曲周温泉温度高，含有多种对身体有益的矿物质。

因此，要有充分发挥温泉这种固有功效的基础上，针对治病和健身的需要，配合纯中草药及中医针炙、按摩、推拿、拔罐等治疗形式及文化娱乐健身设施达到“有病治病，无病健身”的目的，使之成为国内有名的温泉康复所。

三、游泳馆、球类馆

游乐市场时兴的台球、沙球、保龄球等，达到休闲娱乐的要求。

四、度假村酒店

　　度假村酒店是位于温泉度假村内的餐饮住宿服务设施。

酒店设计要合理，服务设施要配套、完善，而且，园村式的布局与规划、设计中的温泉度假村容易协调、统一。

该酒店位于度假村的北区或东区，建筑面积15000平方米，投资2000万元。

有160间高、中档套房和标准房，具有供300人同时就餐住宿的会议能力。

服务设施按三星级的标准配套、完善，而且还具备了与整个度假村各种服务设施和要求相配套的最佳基本条件，是理想的规划方案。

度假村酒店可以与其他单位合作或就让他们单独运做。

第四节　项目用地

温泉SPA度假村位于曲周县城309国道南侧，属曲周县最有发展前景的黄金地段，整个项目用地100亩，可由项目承办单位自行调整解决。

第五节　配套情况

　　温泉SPA度假村的配套主要有电、水两大项。

　　一、电：

全村需要用电100万度，由本曲周供电公司通过电网供应，来源充足。

　　二、水：

生产用水分冷水和热水两部分。

根据各设施年用水量估算，年用水60万立方米，其中冷水40万立方米，热水20万立方米。

冷水热水均由自备生产井供应。

现有的温泉生产井年出水量120万立方米。

整个生产所需的冷、热水完全可以保证需要。

第六节　环保情况

　　温泉SPA度假村建设项目是以健身疗养、休闲娱乐为主体的综合服务项目，不同于工业生产项目的开发，不会产生废气、废渣，无粉尘、无噪音。

其温泉综合服务区和酒店产生的洗浴废水和生活污水经过处理，完全能够达到排放标准。

因而，整个项目完全符合环保要求。

　　一、水上乐园。

主要服务项目为嬉水和水上运动项目，池水只需消毒和经常更换，不会形成污染源，可自然排放和二次利用。

如垂钓养鱼用水等。

　　二、酒店及其它餐饮服务区用油、气作燃料，属环保型燃料。

　　三、温泉世界和酒店及餐饮服务区产生的洗浴废水和生活污水通过循环处理，然后经过排污管道进入地下进行自然过滤，可达到排放要求。

第七节　项目投资

　　一、资金总额：

曲周温泉SPA度假村集食宿、健身、理疗、娱乐、度假为一体的综合服务项目，工程量大，需要大量的资金。

据估算，整个项目总建筑面积25000平方米，总投资5900万元人民币。

　　二、资金来源：

由河北众诚房地产开发集团有限公司投资解决。

第八节　开发步骤

　　温泉SPA度假村由于内设服务项目多，工程量大，开发建设需要较长的时间，因此，应坚持一边开发，一边经营，一边完善的原则，逐步完成各项服务设施的建设。

建设将分三个阶段进行。

　　一、完成基础设施和中心设施的开发建设。

温泉SPA度假村的水上乐园、温泉世界和SPA水疗中心等休闲娱乐设施是整个项目的基础和主体。

就整个工程的建设顺序来看，应首先将资金投入到温泉世界的开发建设上，其次是SPA水疗中心的建设，根据资金和招商情况进行实际性的运作。

因此，应将开发单位的自筹金首先投入到温泉世界的开发建设上，计划该工程到2004年底或2005年初交付使用。

二、游泳馆、球类馆的建设，作为二期开发阶段。

争取2005年底交付使用。

三、综合服务设施的开发建设阶段。

这一阶段将根据第一阶段决定的项目投资参与者的意见，对基础设施和主体设施做局部计划修改和完善。

同时，开始向投资者招集水上乐园和温泉世界内配套项目的经营权的合作方式。

并重点抓好度假村酒店服务设施的完善、配套、使其达到三星级旅游涉外饭店的标准。

此外，第一阶段的在建工程将继续进行，预计第二阶段到2006年底基本结束。

（也可以与其他单位合作建设酒店，但要进入度假村整体规划中）

三、完成并完善规划设计中各项服务设施的开发建设。

这一阶段为度假村开发建设的攻坚阶段，同时，注重提高完善已建项目的服务功能，将规划要求中的各个项目配置完整，到2007年6月前温泉度假村的整体开发基本结束。

第二章开发条件及意义

第一节　开发背景

　　近年来，我国加快了旅游业的发展步伐，旅游业作为国民经济的又一支柱产业，普遍得到全社会的重视。

今年，国务院对于大力发展我国的旅游业又提出更高的要求。

我国旅游业的基础设施还比较落后，旅游资源开发和保护的总体水平较低，服务质量还有待提高。

要求实施精品战略，努力建设和推出一批在海内外旅游市场上影响大和竞争力强的旅游景区、景点和旅游线路。

曲周县国土资源局也提出了“科学开发利用地热资源，提出温泉旅游项目，加快旅游业开发，推动三产发展”的工作思路，并且为发展旅游业与河北众诚集团制定了相应的措施。

在这种旅游业大发展的良好氛围下，我们审时度势，经过认真分析研究，认为加快温泉旅游项目的开发和建设，既符合全国的发展政策，又具有很好的经济效益和社会效益，完全符合全国旅游业的发展方向。

我国加入WTO在即，世界经济一体化是发展所必须，邯郸地区也是对外开放的窗口，外国友人的来访不断增长。

所以，在广泛深入考察论证的基础上，我们决定做好温泉旅游项目的开发和建设，推出“温泉之旅”这一特色旅游项目。

此项目的开发必将得到省、市、县各级有关部门的大力支持。

第二节　开发优势

　　一、资源优势：

曲周县拥有丰富的地热资源，根据地质勘察探险资料显示，地热分布于曲周县区南部，面积约1.5平方公里，是一处产于变质岩和花岗岩交汇带，受区内最大断裂带－－－平断裂带控制的地热泉。

该地热泉水是由雨水和地表水下沉至地壳深处，再由岩石裂隙循环到地面而形成的。

曲周温泉井深2800米，出井温度为88摄氏度，天然自热，单井出水量达80立方米/小时，整个地热日水量达3000立方米/小时，是邯郸市境内温度最高、出水量最大的热水泉。

温泉富含钙、纳、钾、铁、镁、硫、氮等二十多种矿物质，还含有微量具有医疗价值的放射元素－－镭、氢。

用该温泉洗浴后，对人体的运动、神经、皮肤、消化、心血管、呼吸等系统的疾病均有十分显著的疗效。

曲周温泉集中分布于县南区，地理位置十分优越，大环境建设容易配套，有利于整个项目的开发和建设。

　　二、环境优势：

曲周及其周边拥有丰富的人文资源，处于河北省邯郸地区东部板块的中心。

曲周即将开发建设的邯郸第一个温泉旅游项目面对的是巨大的市场空白，在这一地区没有任何竞争对手，既具有较强的垄断性，又有极大的吸引力，这将为温泉旅游市场带来较大的客源。

曲周南边有河南安阳、东部有山东济宁、西部有邯郸、周边各县等城市和县城，临近的邢台等景点也表现出极大的发展潜力，而且，周边的旅游项目多为观光娱乐型，还没有产生较大的垄断性和竞争力较强的度假型经营项目。

因此，以度假和休闲健身为重点的温泉SPA度假村极有可能成为河北省南部旅游观光线路上的一个有益的补充，成为一个连接东西旅游板块的独具特色的休憩、娱乐、健身及享受的旅游“驿站”。

　　三、交通优势：

曲周县位于邯郸东部，方圆100公里之内全部为服务区域。

即将开通的东西高速公路横穿境内，公共汽车四通八达