红星广场工程部工作手册.docx
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红星广场工程部工作手册
北京文化产业中心
工程部
工作手册
质量体系文件目录
序号
文件编号
文件名称
文件性质
01
THHP-GC-001
工程部组织岗位图
02
THHP-GC-002
工程部职责
03
THHP-GC-003
工程部经理岗位职责
04
THHP-GC-004
工程部副经理岗位职责
05
THHP-GC-005
运行主管岗位职责
06
THHP-GC-006
装修主管岗位职责
07
THHP-GC-007
工程文员岗位职责
08
THHP-GC-008
强电维修工岗位职责
09
THHP-GC-009
弱电维修工岗位职责
10
THHP-GC-010
给排水维修工岗位职责
11
THHP-GC-011
配电室岗位职责责
12
THHP-GC-012
配电室操作规程
13
THHP-GC-013
工作安全管理制度
14
THHP-GC-014
配电室交接班管理制度
15
THHP-GC-015
配电室门禁管理制度
16
THHP-GC-016
技术设备资料管理制度
17
THHP-GC-017
安全防火制度
18
THHP-GC-018
二次装修管理制度
量记录表格目录
序号
表格编号
名称
备注
1
PM-d-001
工程值班日志
2
PM-d-002
公用工具台帐
3
PM-d-003
工程部维修记录
4
PM-d-004
施工现场检查记录
5
PM-d-005
事故报告
6
PM-d-006
用品领用表
7
PM-d-007
工程部钥匙使用登记表
8
PM-d-008
工程部机电设备台帐
9
PM-d-009
工程部计量装置台帐
10
PM-d-010
工程部计量装置封存（启用）登记
11
PM-d-011
维修及预期性维保计划详细记录表
12
PM-d-012
工程部工单统计表
13
PM-d-013
生活水泵房设备保养工作记录表
14
PM-d-014
生活水系统水泵保养工作记录表
15
PM-d-015
消防喷淋水试运转记录
16
PM-d-016
消防水系统保养记录表
17
PM-d-017
排水系统保养工作记录表
18
PM-d-018
工程部变配电室交接班记录
19
PM-d-019
工程部变配电室倒闸操作票
20
PM-d-020
变配电室停电检修计划书
21
PM-d-021
掉闸停电记录
质量记录表格目录
序号
表格编号
名称
备注
22
PM-d-022
变压器停、送电记录
23
PM-d-023
工程部设备保养维修年计划
24
PM-d-024
业主水表档案
25
PM-d-025
巡检纪录表
26
PM-d-026
二次装修巡检表
27
PM-d-027
二装图纸验收纪录
28
PM-d-028
工程部装修完工验收表
质量记录表格目录
序号
表格编号
名称
备注
29
PM-d-029
生活水泵房巡检纪录表
30
PM-d-030
高低压配电运行记录
31
PM-d-031
污水罐、集水坑巡检表
32
PM-d-032
消防水泵房巡查记录表
33
PM-d-033
消防系统巡检表
程序文件
工程部组织岗位图
版本：
A
修改状态：
0
签发人：
第1页共1页
签发日期
编制
程序文件
文件名称
编号：
THHP-GC-002
工程部职责
版本：
A
修改状态：
0
签发人：
第1页共2页
签发日期
编制
1、在物业总经理领导下，具体负责贯彻执行物业的经营方针，制定物业设备管理工作的具体目标和政策。
2、定期编写月、周报告、运行报表等工作，积累有关资料和数据，为管理决策提供依据。
3、负责物业设备的规划和实施、运行和使用、维护和修理、改造和更新。
4、负责物业设备的技术改造，引进工程和更新工程的可行性研究，编制年度计划经报批后实施。
5、加强对设备项目验收、运行、维修的原始记录资料的管理；编制物业设备的保养、大修计划、预防性试验计划并负责组织计划的完成，控制费用，提高修理的经济效果。
6、根据物业设备基本折旧和大修理基金的提取情况，协同财务部门合理计划和安排使用设备购置费用、更新改造费用、大修理费用和备件流动资金等。
7、制定物业设备管理维修的各项规章制度技术规程和技术标准，实行定额管理和经理核算，完成物业总经理下达的各项技术、经济指标。
8、根据实际需要，确保各种设备的正常开启和关闭，记录详实完整的运行数据；恰当地安排值班，其中，变配电室需要24小时值班。
9、有计划、有组织地开展设备的更新和改造，提高物业设备的先进性和低能耗、高效率、防污染等性能，保持设备的现代化水平。
10、组织处理紧急事件（突然发生的停电、停水、漏水、污水外溢等影响大的设备故障）。
接到应急报告，当班人员应尽快赶到现场，采取应急措施，恢复设备的正常运行。
程序文件
文件名称
编号：
THHP-GC-002
工程部职责
版本：
A
修改状态：
0
签发人：
第2页共2页
签发日期
编制
11、推动开展全员参加设备管理活动，督促日常维护和保养，组织部门间的评比竞赛活动和定期的设备检查工作，促进全体员工关心和参与设备管理。
12、以“经济、舒适、安全、高效”为指导方针，负责保障经营所必须的水、电、冷气和热能供应，做好能源分配和费用核算的基础工作，积极推广节能措施，提高节能成效。
13、负责设备安全管理，组织物业设备的事故分析和处理；制定安全防火、事故防范措施并督促落实执行。
14、收集和编制设备有关技术资料和维修图纸，做好设备的技术档案工作。
15、负责组织物业各种设备的备件订制、订货和供应。
16、经常总结和推广物业设备管理的经验做法以及维修新技术应用，提高维修技术水平。
17、负责组织设备管理和技术人员的培训学习，通过技术讲座，知识问答等各种形式，积极开展营业部门人员的设备管理基础知识培训，不断提高全员的设备管理意识和水平。
程序文件
文件名称
编号：
THHP-GC-003
工程部经理岗位职责
版本：
A
修改状态：
0
签发人：
第1页共1页
签发日期
编制
1、职务：
工程部经理
2、直属上级：
总物业经理
3、直属下级：
工程部副经理
4、主要职责：
1）负责工程部的综合管理工作，协调好内、外部关系，处理部门的各项工作。
2）编制本部门的年度预算及工作计划，并监督实施。
3）组织人员进行项目接管交验工作及工程遗留问题的处理。
4）负责本部门的培训管理工作。
提出对本部门员工的聘任、提升与解聘意见。
5）负责组织建立完善本项目工程专业的相关规定，并负责组织贯彻执行、监督检查、持续改进。
6）负责组织本项目工程技术资料、档案图纸、相关标识的收集、整理、建档、管理、完善工作。
7）负责对承包商的评价结果进行确认。
8）负责部门所有文件的审定。
9）负责本部门质量/环境/职业健康安全指标的实施及实施过程的检查和控制。
10）负责本部门工作质量的检查与考评工作，对出现的问题分析原因制订措施并进行实施和验证。
11）完成上级交办的其他工作。
程序文件
文件名称
编号：
THHP-GC-004
工程部（副）经理岗位职责
版本：
A
修改状态：
0
签发人：
第1页共1页
签发日期
编制
1、职务：
工程部副经理
2、直属上级：
工程部经理
3、直属下级：
各级主管
4、主要职责：
1）负责二次装修的管理工作。
2）负责园区内维修和保养的安排和协调工作，完成公司领导交办的其他工作。
3）协助工程部经理完成检验和试验设备的工作安排。
4）协助工程部经理完成物业交接验收工程设备、建筑设施的工作。
5）协助工程部经理完成设备设施年检,保存相关年检证书,安排相关年检合格证的
更换工作。
6）掌握所有设备的运行情况,检查日常维修管理工作，协调解决在维修工作中
各部门、各专业的工作关系督促员工高效率地完成维修工作。
7）负责监督检查设备运行的情况及重要设备运行故障处理，及时向工程部经理汇报
处理情况。
8）协助工程部经理制定园区管辖范围内所有设备设施的年度保养计划。
9）负责各类能源消耗的数据统计工作及节能降耗方案的制定与实施。
10）组织对员工的培训，特别是专业技术知识的培训。
11）对于关键设备的维修应亲自过问，检修时应亲临现场。
12）对承包商日常工作进行监督检查。
发现问题及时监督外委方进行整改，并报工
程部经理。
13）完成公司领导临时分派的任务，并及时汇报。
14）经理未当班时，代理行使经理职责，检查下层岗位纪律和工作态度，发现不
良现象立即纠正。
程序文件
文件名称
编号：
THHP-GC-005
运行主管岗位职责
版本：
A
修改状态：
0
签发人：
第1页共2页
签发日期
编制
1、职务：
工程主管
2、直属上级：
工程部副经理
3、直属下级：
工程员工
4、主要职责：
强电
1）严格履行《工程部主管共同岗位职责》。
2）熟悉项目变电、照明、电力及能源管理方面的功能和设施，以及布线安装情况。
能正确使用各种图纸、资料，能合理运用工程图纸、资料管理系统。
做好设备资料的收集、整理，交工程部内勤归档，并熟悉各有关技术规范。
3）按时对设备进行巡检及维护保养，负责制定强电专业周、月、季度、年检修及保养计划，并对检修质量把关。
4）负责制定本专业应急（突发停电）情况处理预案，并组织本专业人员操练学习，在发生紧急情况时，能有序地处理。
5）制定班组人员工作排班，合理及时调配人员。
6）加强配电设备检查保养，确保供电安全。
7）每月底统计、分析项目月用电量上报工程部，防止用电计量盲点产生
弱电
1）严格履行《工程部主管共同岗位职责》。
2）在工程部经理领导下负责公司内的消防系统、中控室自控、网络系统等弱电系统的技术管理工作，并保证弱电系统始终处于完好的运行状态。
3）负责检查各类设备的维修保养，制止违章操作和使用。
4）负责巡检本专业所辖各类设备设施，保证设备运行完好率，确保本专业设备正常运行。
5）按照根据有关规定，配合安保部定期对消防系统进行联动实验及检测工作，确保消防系统安全可靠运行。
程序文件
文件名称
编号：
THHP-GC-005
运行主管岗位职责
版本：
A
修改状态：
0
签发人：
第2页共2页
签发日期
编制
给排水
1）严格履行《工程部主管共同岗位职责》。
2）在工程部经理领导下负责公司内的各给排水系统等设施的技术管理工作。
3）协助工程部经理指导、督促、检查本专业技术人员的业务工作。
检查每日的交接班及巡检情况。
4）负责巡检排污、雨水、消防用水的运行使用情况，制止违章操作和使用。
5）熟悉公司的排水系统。
按期组织设备的检修工作，提高设备运行完好率。
6）遵守环保法律法规，执行国家/地方环保要求，确保污水排放不超标。
7）在防汛期间：
要确保防汛设备设施的完好及畅通，做好防汛应急预案的落实，并派专人定期对防汛设备设施进行检查，使所有防汛设备设施始终处于完好的工作状态。
程序文件
文件名称
编号：
THHP-GC-006
装修主管岗位职责
版本：
A
修改状态：
0
签发人：
第1页共1页
签发日期
编制
1、职务：
装修主管
2、直属上级：
工程部副经理
3、直属下级：
驻场人员
4、主要职责：
1）准确掌握所管辖红星广场通惠园、菩提园、运河园三大园区范围，每个园区各个标地施工装修、正常经营的状态。
2）执行工程部经理的工作指令，并将执行结果及时向领导反馈。
3）坚持“安全第一”，制定所管辖范围内装修施工的设计、进度、现场秩序、施工设备、施工人员等内容，并督促下属贯穿于施工工作的始终。
4）对新装修项目要求报施工方案，经工程部批准后，负责按所报方案管理施工，完工后并向领导汇报。
5）负责制定切实可行的节能措施，提出实施办法，做好能源统计工作。
6）负责定期检查各类设备的运行状况，发现故障和隐患及时带领员工处理、抢修。
7）负责检查工具的保管使用情况，确保正常操作所需要的工具。
8）每年年底对所有设备设施进行一次全面性的评估，有针对性地制定出次年的设备设施预防性维修保养计划、设备设施巡检计划以及大、中修计划上报工程部，并负责具体实施工作。
9）负责编制设备档案，核对是否坚持日常记录和及时更新项目。
10）负责制定培训计划，并组织实施与考核。
11）负责督促下属员工的执行公司管理制度。
12）负责质量/环境/职业健康安全指标的实施及实施过程的检查和控制。
13）负责与外来协作单位的技术问题和协调工作，了解各类市场信息、新技术、新工艺等情况，供上级参考。
程序文件
文件名称
编号：
THHP-GC-007
工程部文员岗位职责
版本：
A
修改状态：
0
签发人：
第1页共1页
签发日期
编制
1、职务：
工程文员
2、直属上级：
工程经理
3、主要职责：
1）按照部门经理指令和工作要求做好接听电话及记录留言，收发邮件。
2）负责工程部内/外部的文件、资料、通知的传阅和回收。
3）帮助经理整理、打印各类报告、文件资料及技术资料等。
4）编制部门工作会议纪要。
5）提醒经理按时参加计划中的各种会议。
6）负责技术档案的整理存档。
7）管理工程图纸及二装工程资料。
8）对本部门资料借阅人要采取登记入册原则，对其它部门借阅人要经部门经理同意方能借阅。
9）每月负责收集各种计划和填报有关报表，经部门经理签字后上报总办。
10）汇总各主管提出的备件采购单，经部门经理批准后上报公司审批。
程序文件
文件名称
编号：
THHP-GC-008
强电维修工岗位职责
版本：
A
修改状态：
0
签发人：
第1页共1页
签发日期
编制
1、直接上级：
运行主管
2、直接下级：
无
3、相关联络：
工程部各专业
4、主要职责：
1）遵守公司各项规章制度，明确本专业相关工作内容及工作规范；
2）负责变配电系统的运行保养及维修管理工作，确保所有设备正常运转，按计划对
设备进行组织实施保养工作，并填写相关设备维保表格，以便存档。
3）负责本专业设备的技术维修，保障系统正常运行，为客户提供良好的服务。
4）掌握本专业管辖的系统、工作区域、设备设施。
5）接到维修通知单，按时并确保质量地完成“工程维修工作单”的工作，并填写维修工作单，以便存档
6）执行工程部工作排班，认真执行交接班制度，接班人员班前应充分休息，严禁饮
酒，填写相关值班、运行、交接班、巡视记录单。
7）对工作中出现的问题主动、积极解决，及时请示汇报。
8）当设备系统出现故障时，要及时参与抢修，在最短的时间内恢复其使用功能。
9）要求值班人员每天详尽记录系统设备在运行过程中的工作状态。
10）管理使用好本专业的工具及仪表，使之经常处于良好及准确状态。
11）严格执行岗位责任制及安全责任制，确保人身和设备安全。
坚守岗位，定期巡
查系统设备，并准确记录各种运行数据，填好运行表格上报。
12）发生事故时，值班人员应保持冷静，按照操作规程排除故障，事故未排除时不
交班，应上下两班协力排除故障，完成后协助领班完成事故报告，交主管审阅。
程序文件
文件名称
编号：
THHP-GC-009
弱电维修工岗位职责
版本：
A
修改状态：
0
签发人：
第1页共1页
签发日期
编制
1、直接上级：
运行主管
2、直接下级：
无
3、主要职责：
1）负责监控、消防等弱电系统的维修保养，配合业主对公司电话及网络系统进行
各种设备调试、保养及使用，确保其正常运行。
检查各弱电系统的运行状况，
发现异常立即处理。
2）执行工程部工作排班，认真执行交接班制度，接班人员班前应充分休息，严禁
上班饮酒，做好值班、运行、维修、交接班、巡视记录；
3）按设备系统维修保养计划，每月对弱电设备进行定期保养。
4）熟悉和掌握所有设备的性能，当设备系统出现故障时，及时进行维修，同时报告
领班，以最短的时间恢复其正常运行。
5）贯彻执行岗位责任制和设备维修保养制度，严格执行安全操作规程及员工守则，
保证弱电机房和竖井的干净整洁。
6）做好技术档案的建立、管理和设备维修、检查、保养的记录，使系统更加完善。
7）按要求开闭设备，严禁私自调整设备的运行控制参数、状态、运行方式、设定值
及线路走向。
8）接到维修通知单应尽快到位检修，使故障设备恢复正常，维修完毕后做好记录上
报专业领班，并尽快回到值班地点。
9）要求值班人员每天详尽记录系统设备在运行过程中的工作状态。
10）管理使用好本专业的工具及仪表，使之经常处于良好及准确状态。
11）严格执行岗位责任制及安全责任制，确保人身和设备安全。
坚守岗位，定期巡
查楼内系统设备，并准确记录各种运行数据，填好运行表格上报。
程序文件
文件名称
编号：
THHP-GC-010
给排水维修工岗位职责
版本：
A
修改状态：
0
签发人：
第1页共1页
签发日期
编制
1、直接上级：
运行主管
2、直接下级：
无
3、主要职责
1）遵守公司各项规章制度，明确本专业相关工作内容及工作规范；熟知本专业管辖
的系统、工作区域、设备设施，具备上岗资格。
2）严格执行消防安全条例，保证做到安全生产，认真做好责任区域卫生，文明生产，
文明施工。
3）执行工程部工作排班，严禁上班饮酒，每天做好运行、维修记录。
4）巡视执行维修任务应向上级领导申明去向，随身携带通讯工具，保持联络通畅。
5）确保设备、设施安全有效运行，及时发现排除故障，及时调整、校对出现的偏差。
6）认真完成上级领导交办的各项工作，认真完成“工程维修工作单”的工作，保质、
保量、保文明施工，对工作单内容认真填写。
7）节约物料，对工作中出现的疑难问题主动、积极解决，及时请示汇报。
8）管理使用好本专业的工具及仪表，使之经常处于良好及准确状态。
9）严格执行岗位责任制及安全责任制，确保人身和设备安全。
坚守岗位，定期巡查
系统设备，并准确记录各种运行数据，填好运行表格上报。
10）发生事故时，值班人员应保持冷静，按照操作规程及时排除故障，事故未排除
时不交班。
完成后编写事故报告，交领班审阅。
11）接到维修通知单应尽快到位检修恢复正常，维修完毕后做好记录上报主管，并
尽快回到值班地点。
协助主管做好本专业技术档案的建立和管理、维修保养记录
使系统的功能更加完善。
程序文件
文件名称
编号：
THHP-GC-011
配电室岗位职责
版本：
A
修改状态：
0
签发人：
第1页共1页
签发日期
编制
1、直接上级：
运行主管
2、直接下级：
无
3、主要职责：
：
1）按照相关规定，定时巡视设备设施，严格遵守操作程序，保证设备的正常运行。
2）准确记录设备运行数据并认真填写巡视签到表。
发现异常，及时报告；发生事故时，值班人员应保持冷静，及时上报主管领导，并按照操作规程和应急流程，参与排除故障。
3）按照领导的安排，给予应急维修班组支持。
4）严格执行岗位责任制及安全责任制，确保人身和设备安全。
5）严格执行工程部的值班制度、交接班制度，并填写相关表格，存档。
6）严格执行职工守则和物业公司其它规章制度，严禁上班时间做与工作无关的事情。
程序文件
文件名称
编号：
THHP-GC-012
配电室操作规程
版本：
A
修改状态：
0
签发人：
第1页共2页
签发日期
编制
1、高压配电柜操作规程
1.1准备工作
1.1.1主管讲明本次工作内容，由该班员工根据工作内容填写《倒闸操作票》并做扼要记录。
1.2操作方式及要求
1.2.1高压操作时，要带绝缘手套，穿绝缘靴。
1.2.2倒闸操作时，应按要求填写《倒闸操作票》。
1.2.3倒闸操作时，应有两名高压电工在场，一名操作，一名监护。
其中对设备熟悉者作监护，操作人和监护人应先在模拟盘上对所填的操作项目认真核对，执行监护。
1.2.4送电时，应先将手车摇上，后合开关，停电时，顺序相反，拉动手车；操作中应注意防止反送电。
1.2.5防止带电合接地开关，防止接地开关在接地位置送电。
1.2.6防止误入带电间隔。
1.2.7变压器温控器具有超温报警、超高温跳闸功能，当温度达到1000C时，风机可自动开启，1300C时超温报警，1500C时，将因超高温而跳闸（造成所控变压器的断路器动作）。
但为延长变压器使用寿命，调至当变压器温度到达600C时，使风机运行降温，温度降至400C左右时，使风机停止运行。
程序文件
文件名称
编号：
THHP-GC-012
配电室操作规程
版本：
A
修改状态：
0
签发人：
第2页共2页
签发日期
编制
1.3注意事项：
1.3.1停电检修时应先通知物业部、中控室，避免给业主造成不必要的损失。
2、低压配电柜操作规程
2.1准备工作
2.1.1主管讲明本次工作内容，由该班员工根据工作内容填写《倒闸操作票》。
2.2操作方式及要求
2.2.1在对整个低压柜进行维修清扫时，应填写《倒闸操作票》并做记录。
2.2.2在做局部停送电工作时，应在《运行记录表》的操作记录中记录清楚。
2.2.3操作时，要穿绝缘鞋，并由两名高压电工在场，一名操作，一名监护。
其中对设备较熟悉者作监护，操作人和监护人应先在模拟盘上对所填写的操作项目认真核对、执行监护。
2.2.4对低压柜全部进行停送电时，应将联络开关445放在手动位置，并先停电容器，后停其它各分路开关，最后停401、402这2路低压开关；送电时，与此顺序相反。
2.3注意事项
2.3.1局部停电检修时，应确定要停电的范围，避免造成大面积停电。
2.3.2停电检修时，应提前通知物业部向业主打招呼，避免给顾客造成不必要损失。
程序文件
文件名称
编号：
THHP-GC-013
工作安全管理制度
版本：
A
修改状态：
0
签发人：
第1页共
升级会员 