酒仙家园竞争力形成报告.docx
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酒仙家园竞争力形成报告
酒仙家园竞争力形成报告
前言
第一部分竞争条件
◇区域价值分析
◇市场环境分析
◇本项目竞争分析
第二部分一般竞争力
◇地段竞争
◇价格竞争
◇产品竞争
第三部分核心竞争力
◇核心竞争力之一
◇核心竞争力之二
◇核心竞争力之三
前言
经过前一阶段对北京市整体市场和区域市场的调查分析，掌握了大量具有实际市场意义的第一手数据。
本次竞争力形成将通过三大部分予以阐述。
第一部分竞争条件分析，
将针对区域价值，市场环境及项目竞争状况予以总结分析，从而为本项目顺利的进入市场，与市场实现良好的对接奠定良好的基础。
第二部分一般竞争力分析，
通过本项目的自身状况，结合市场直接和间接竞争对手做出优劣分析，及可能出现的情况作出前瞻性的措施。
第三部分的核心竞争力
将对本案的定位作出竞争性解释，为产品的规划，执行及推广确定核心概念。
第一部分竞争条件
丽都商圈竞争分析：
丽都商圈是北京最早几个涉外商圈之一，它有两个特征，一是离使馆近，二是离机场近。
这对于外籍人士而言，几乎是必备因素。
该区生活商务功能较为完善，有着国际品质的酒店、外资医院（和睦家医院）、便利超市，店铺、咖啡馆、酒吧琳琅满目、一应俱全，符合外国人的生活习惯和情调。
生活配套、环境优势和交通情况皆优于城里的几个涉外商圈。
丽都商圈从一个酒店发展起来，但是缺少写字楼的支持，从而限制了公司的发展，这是它不能跟CBD或燕莎商圈抗衡的主要原因。
因丽都具备了一定的招商引资能力，逐渐形成了一个产业链，松下、西门子就是这个产业链的支柱，商圈的生命线就在于它和机场的关系，以及和燕莎、CBD的三角关系中，这也是此区域具备的未来价值之一，具有相当大的潜力。
与CBD相比，丽都商圈的商务性不是很强。
丽都商圈可以看作是燕莎商圈的延伸区域，具有稳定的涉外人群，有相应的教育、生活配套。
距离机场较近，使丽都商圈具备了另一个不可替代的硬件优势，丽都假日饭店是北京东部早期少数几个涉外场所之一。
因为这里紧邻首都机场，所以这里的客源以国外旅游者和外企人士为主。
机场效应对丽都商圈的形成起到了至关重要的作用，逐渐地在丽都假日饭店周边形成了以外宾和时尚青年为消费主体的酒吧、咖啡厅、舞厅等休闲娱乐场所。
随着改革开放的深入，丽都商圈依仗着空港的优势和涉外环境，吸引了更多外资企业的入驻。
经过近１０年的发展，丽都商圈渐渐成熟。
“松下电子”是迄今为止，在人们印象中最早进入国内的外资企业，如今爱立信、西门子等国际著名电子产品加工和出口基地都驻扎在此。
而过去的十几年里，丽都商圈一直缺少类似的强力支撑，这种产业支柱的缺失，使丽都商圈一度沉寂。
迄今为止，丽都商圈的范围还在不断的扩大，房地产项目的位置也在不断扩大，丽都商圈有几大优势，北面通过高速公路可直达机场，是高速公路的第一站，西面是望京小区，南面穿过四环进入燕莎商圈，直接距离1.5公里到2公里；丽都的西面，随着将台公园的开发和周边地域的开发，以及整个坝河的治理，都将成为这一区域升值的动力。
丽都商圈的兴衰经历了三个阶段，第一个阶段是京润的规划，一度达到三千美金/M2，市场给予了积极的认同。
第二阶段进入了平静期，包括海润的前期，后来的星城国际等。
第三阶段进入发展期，定位比较低，6000多元/M2，现房销售良好，和乔丽晶现房卖到了3000美金/M2。
在这个区域从起价6000元/M2元至3000美金/M2的产品同时存在，由此可见市场对这个地块本身的认同度存在极大的差异，从另一个方面也反映出部分发展商对此区域缺乏信心。
集中在丽都商圈的电子骨干企业多达110家，国家级电子科技所4家，三资企业29家，爱立信、诺基亚、雀巢、ABB菲利浦、西门子等跨国集团纷纷在这里设立了分部。
目前酒仙桥中关村电子城进驻了众多世界知名厂商，世界500强中有三、四十家，如雀巢、ABB、美式卡尔.等。
丽都商圈南侧，第三使馆区已经成形，西侧的第四使馆区即将建设，位于两大使馆区围合之中，丽都商圈的潜力不言自明。
丽都商圈周边的配套资源：
交通条件：
目前这里的主要交通线路共有１３条——
酒仙桥路、酒仙桥北路、酒仙桥南路、机
场辅路、将台路、红霞路、彩虹路等纵横
交错。
１０余条公交线路在该区内通过。
首都国际机场更是中国惟一拥有两条跑道的４Ｅ级国际机场。
生活条件：
丽都假日饭店与海逸饭店均为四星级，区域周边还有外资和睦家医院、星巴克咖啡馆、万客隆超市、高尔夫球场等。
教育设施：
北京国际学校、北京德国人学校、北京日本人学校、中科院研究生院、北京经管干部学院、北京青年政治学院等环绕在丽都商圈周边。
一流的科研与教育水平正是丽都商圈有别于ＣＢＤ、奥运村以及东直门商圈的显著之处。
丽都商圈发展的特点：
丽都商圈凭借酒仙桥科技园区以及周边国际化的生活配套、便利的交通成为众多房地产项目聚集之地。
首都国际机场是内地最为繁忙的机场，丽都商圈坐落在去机场的必经之路上。
酒仙桥电子城位于这一区域的东北部，是以发展电子信息和生产高科技产品为主的多功能的综合性科技园区，确定为市规划中的重点区域之一。
丽都商圈的崛起除了有电子产业作为基础外，还拥有四通八达的道路网络，酒仙桥北路、酒仙路、将台路、机场辅路、彩虹路、酒仙桥南路，驱车15分钟便可到机场，约20分钟便可以到亚运村。
另外大型的购物中心、涉外酒店以及完善的旅游娱乐设施也为该区域聚拢了大量的人气。
CBD、奥运村、中关村等后起之秀势头强劲，对置业人群构成了强势的吸引，从而冲淡了丽都商圈的固有影响力。
ＣＢＤ凭借着入世的利好势头红透了北京城，同时，奥运村与中关村也分别有体育与高科技的概念支撑，辐射力越来越强。
相比之下，丽都商圈反倒黯淡了许多。
亚运村的楼盘供应量已达７００至８００万平方米，随着奥运题材的临近，还将不断有新盘推出，因而市场竞争将空前激烈，投资回报率也必将被摊薄，而投资风险也会相应加大。
ＣＢＤ的情况同样如此，未来居住类物业的市场供应量将大大超过３００万平方米，目前已有不下２０家楼盘卷入ＣＢＤ大战之中。
然而，机场高速路沿线外销楼盘的物业供应，经过前几年的供应高峰之后，一直保持平缓甚至断档。
供应量还不到CBD和中关村的十分之一，正是因为该区域外销供应量控制有序，才使得这一区域投资前景十分广阔，使得海润国际、风景线等外销物业具有了较高的回报投资潜力。
丽都商圈一直缺少大盘与靓盘的拉动。
近年来，现代城、阳光100火爆ＣＢＤ，一度成为明星楼盘；中关村核心区的华清嘉园也紧接着上演了新版地产神话；亚运村区域更有欧陆经典、风林绿洲、华亭嘉园等靓盘频频催热这一板块。
丽都商圈恰恰缺少类似的大盘与靓盘。
风景线建筑面积仅6.6万平方米，宏源公寓约４万平方米，和乔丽晶只是一栋板楼，星城·国际也不过15万平方米。
纵观丽都商圈的房地产项目，几乎都在15万平方米以下，更没有40万平方米以上的大盘。
中关村、亚运村、ＣＢＤ相比，丽都商圈的项目尽管缺乏“明星楼盘”，但品质自有过人之处。
星城国际作为丽都商圈一个大型高档综合外销物业，其投资价值被有识之士普遍看好。
其首创的高尔夫空中花园设计，以及集国际公寓、甲级写字楼、电子商务港、空中花园于一体的城中城设计，都非常符合外籍人士、留学归国人士的生活起居习惯。
星城国际自3月中旬开始内部认购，第一期推出40套国际标准精装修的公寓短短20天即被抢购一空。
由两栋２６层的共管式公寓组成，配备了１万平方米的空中花园，国内罕见。
屋顶泳池、空中高尔夫球练习场、网球场、名流射箭场、空中主题园林与餐厅等配套设施一应俱备。
该项目还建造了地下三层智能化车库，车户比为1.5∶1。
此外，星城·国际还另辟出近４万平方米作为国际电子商务展厅，与国际接轨。
开发商还将与国际租务公司合作，成立租赁部，提供完善的管家式服务，令投资型业主坐享其成。
和乔丽晶公寓在京城首倡英式管家服务，尽管价格高达18000元／平方米以上，但仍遭抢购，目前已经清盘。
和乔丽晶是京城第一个现房开盘的高档项目，
宏源大厦及宏源公寓位于极具发展潜力的高科技园区---电子城及外商集中的朝阳区，紧邻CBD，在燕莎、丽都商圈之内，与北京最大的综合开发区，规划为30万人口的"望京新区"隔路相望，可谓踏入国门的第一个高尚外销社区，宏源大厦亦被称为"国门第一厦"。
精装现房，新加坡式物业管理，优越的地理位置使其成为家居和投资的首选项目。
丽都商圈的楼盘价格相对于其他商圈无明显差距，但投资回报率却高于其他商圈。
丽都商圈的租金水平比燕莎商圈略低。
目前热租的有和乔丽晶，以及中价位的宏源公寓，已是现房的风景线，而新华远的海润国际公寓正在热卖中。
以2-3居为例，燕莎商圈的租金水平目前在2000-2500美元，对于欧美人士而言，一般选择在国贸商圈上班，去燕莎商圈居住。
碧湖居、京达花园、清镜明湖等为近年的热租项目，而新楼盘嘉和丽园的租金回报也表现上佳。
如宏源公寓眼下的现房均价为６800元，风景线的准现房均价仅6800元。
这一价格水平明显低于其他热点板块的同品质物业。
而丽都商圈的物业租价却不低，据调查资料显示，钻石公寓二居租金为每月1.1万元，宏源公寓二居租金每月为1.2万元，星城·国际二居租金每月为1.4万元，和乔丽晶二居租金每月为1.9万元。
投资回报率超过10％。
结论：
1.丽都商圈经过了最初的繁荣，平静，正处于有待复兴的阶段，随着CBD，中关村，燕莎商圈等新兴热点区域的出现，冲淡了丽都往日的辉煌。
2.此区域拥有相对较为便捷的交通环境，四通八达。
3.区域内商业设施较为完善。
4.区域内商务功能相对较为齐备。
5.地处CBD，机场，燕莎构成的金三角区域，地理位置优越。
6.具备一流的科研与教育水平。
7.环境优良，聚集众多高档项目，形成成熟的高档住宅区域。
酒仙桥区域竞争分析：
酒仙桥区域原为苏式住宅区、花园式厂房、低密度住宅区，但作为居住区其部分居住功能已经老化。
酒仙桥区域的地域特征明显，以坝河分为南北两部分。
两部分无论从基础设施、经济现状还是生活条件上相比都有很大差异；北边是外资企业云集的都市化的现代经济综合体，具有外向型，南边则是原居民的聚集地，城市化进程严重滞后，属内向型，是待开发的处女地，但具有强大的外向性开发潜力。
该区域是改革开放后最早的外企驻扎区，经过多年的发展，有众多的外商聚集，如雀巢、ABB、西门子等国际著名企业，经济题材丰富。
同时，酒仙桥电子城科技园已经被批准为国家重要的电子信息产业基地和电子产品集散中心，成为中关村科技园区的五个科技园之一。
据有关方面规划，电子城科技园的重要经济指标将以每年40％的速度递增，到2010年，园区工业销售收入将达到1300亿元，技、工、贸总收入将超过1800亿元。
但该区域的居住条件及配套设施相对丽都及东四环较差，认知度较低，最为明显的就是一街之隔的丽都商圈大部分为高档物业，如：
和乔丽晶、海润国际公寓、星城国际等，均价都在8000元/M2以上，四环内也为7000元/M2以上，而本区域的几个项目的均价都在6500元/M2左右，价格差距使其具有了价格反弹的可能性，使其形成了一个“锅底效应”。
酒仙桥与丽都商圈毗邻，丽都发展速度相对较快，酒仙桥区域相对滞后，居民收入低，但具有良好的发展前景，目前区域内项目的开发量较少，仅有的几个项目也属中高档化、走价格战的路线，如亮马水晶、亮马新世家等，为我们留下了其他切入市场的方式。
本区域已被确定为科技园区，与中关村科技园区等相似，具有可发展的持续性。
本区域的道路改造将使该区域物业具有极大的升值潜力。
同时，该区域毗邻首都机场，紧挨四环，区内交通顺畅，交通优势比较明显。
它处于燕莎商圈的边缘地带，规划中的轻轨从这一区域经过，总体上看，位置优越，交通便捷，发展前景十分乐观。
随着政府投入巨资进行城市基础设施建设，此区域投资环境和居住环境也将会得到根本改善，区域内市政规划初具规模，将台乡电子城小区的建设及各项市政工程的建设正在进行中。
随着各大开发商进军这一区域，如首创阳光、国美集
团等大盘项目的进入，使酒仙桥区域进入大盘时代，
形成龙头竞争，这一局势的直接后果是使本区域内的
供应量急剧增加，目前该板块已规划的供应量已达
200万平米，未来两年内将会达到300万平米。
激烈
竞争的同时，会炒热这一沉寂多年的地域，机会与竞
争并存于此。
附：
酒仙桥区域项目一览表：
项目名称
均价（元）
总价（万元）
银枫家园
5400
51-115
亮马新世家
5800
43-139
东润风景
6500
70-139
亮马水晶
6650
28-73
宏源公寓
6800
57-88
风景线（二期）
6800
43-103
星城国际
8600
101-159
海润国际
9000
64-219
和乔丽晶公寓
2200美金
300-479
结论：
1.酒仙桥区域整体环境较差，城市进程相对滞后，区域认知度不高。
2除东润枫景外，其它诸项目销售状况均不理想，
如亮马水晶、亮马新世家、东风家园等。
3潜在供应量大，太平洋城项目50万平米，将台乡项目100万平米，本区域进入大盘规划、龙头竞争时代，竞争将会异常激烈。
4潜在供应量部分涵盖高端市场（太平洋城）
与低端市场（将台乡项目），留下中端市场空白。
5周边客户购买力不够理想，将台乡项目主要锁定这一部分人群。
6．无论是交通环境，居住环境，景观环境，还是投资环境都具有巨大的升值潜力。
市场环境分析：
纵观北京房地产市场的发展过程可以清晰的看见其过程由概念阶段产品阶段后产品阶段，从概念市场到以金地为代表的产品市场再到以苹果为代表的后产品市场，其对应的是市场发生的变化：
由感性市场到功能性（理性）市场至复合型市场的转变，这一趋势带来的结果就是城市日益国际化、社区逐渐复合化。
城市的国际化表现在她的现代化进程的加快，社区的复合化推动置业人群的年轻化，人群的单一化造成房地产项目的专一化——只给某一类人盖房子。
目前市场的主流产品逐渐以改善型小户型为主，纯小户型因本身产品的缺陷逐渐被市场所淘汰，代表是“荣丰2008”，普通意义上的小户型已步入最后的辉煌，代表是“炫特区”。
广大置业者经过对市场的理性分析，以改善型为主要置业需求将逐渐壮大起来，从广义的角度看，自住型客户每一次的买房置业都可看作是改善型购房，这种购买方式在低密度郊区住宅和顶级住宅中表现尤为突出。
几乎所有的这些项目的开发商都把目标客户牢牢地锁定在这类改善型客户身上，事实也没让他们失望。
万科的项目中，７０％的客户是改善型置业，亚运新新家园几乎是１００％，金地格林小镇是６０％～７０％，金地国际花园是
５０％。
改善型住宅的关键词是“改善”和“住”，是实用性与舒适性相结合。
房屋不以面积大小来划分档次，而更多体现以区域、规划、户型、环境、配套、物业等方面综合的社区品质提高，大宅子不一定能提高生活质量，豪宅不一定有幸福感。
同样的户型可以用更小的面积来实现，同样的面积可以实现更多的功能，集约性户型深受改善型客户的喜爱就是最好的例证，产品传递给客户应有的尺度感、色彩感、气氛等每个细节。
万科星园的“近人”绿地，既能观赏同时兼具功能性。
社区集中绿地大多是中型面积，更多遍布的是分级绿地，宅前后组团、邻里绿地通过园艺技术形成新型街坊关系。
在物业方面，万科提倡的是物业服务，从态度上区别于传统的物业管理，有效提高住宅的附加值。
市场上类似万科城市花园的社区显然不多。
同样在金地格林小镇，开发商为每户都建造了三面玻璃的阳光室和一步阳台，便于住户亲近自然。
而在金地国际花园，４５度偏角的设计保证了每户的采光和通风，全落地的大玻璃窗，集社区一万平方米的中心花园和都市景观为一体，创造了良好的自然和人文景观。
梯级消费模式表明，买房置业的客户有清晰的等级划分。
通常买房人可分为四个需求阶层：
第一，基本需求。
这些客户对价格（单价和总价）敏感，主要关心房子是否买得起。
第二，关注房屋物理属性。
如建筑功能、平面面积、布局、通风、采光等方面。
客户有基本购买力。
第三，关注内外环境，社区的绿化景观、外部延伸的大区域环境，重视居室空间的处理和环境对人的心理感情的影响。
第四，关注人文。
客户关注的是房屋的价值取向、精神文化氛围，关心与何人为伍。
小户型产品虽为目前市场主流，但因酒仙桥周边（含将台乡、国美家园、首创阳光、太平洋城等未来的开发商）供应量约为250万平米，若涵盖东四环周边则约为600-800万平米的供应量，故小户型势必经历主流→热卖→成熟→平淡的过程，其时间约为一年半的周期。
为区隔小户型的市场，应避开类似于现在市场上流行的经济适用房小型化的规划。
而更应适当的给予项目新的亮点，引入复合型竞争，包括五星级的酒店式公寓，地标性的建筑，超炫的会所规划，高性价比的定位、完备的商业配套、高价值的景观园林等复合型竞争手段。
客户应定位在中高阶层且诉求范围也应扩大到整个东区，故规划以“高文化水平客层”、“高质量、高性价比规划”、“低总价”、“舒适的面积小豪宅”、以突出市场亮点，并精、准限定客层，在广告诉求与销售策略上可以相互辉映，共创销售长虹。
小户型市场的概述：
2002年的京城地产市场中，小户型可谓风光无限，尽管受到了来自这样或那样的议论，但其良好的销售业绩却是有力的证明。
在地产进入产品细分时代的大环境下，小户型2003年将继续大行其道，市场总推量将达到1000万平方米。
市场上有一种对小户型不正确的认识，以为小户型就是指一居室，或者是15—20平方米的户型，其实不仅仅是这些。
从当前市场在销小户型项目看，既有人们理解的一居室，又有二居、三居甚至是四居，只是他们有一个共同的特点，相对于过去同类户型的面积相对较小。
以往的二居和三居大都在100—150平方米，甚至是120—170平方米，而当前的小户型中，二居与三居的设计大都在70—100平方米上下，其居住的经济性与舒适度并没有降低。
还有一点，就是不同的区位，小户型大小有不同的“标准”，比如在CBD，一居做到了80平方米，二居做到了100平方米，相对于过去CBD传统的户型设计，这样的户型面积要小得很多，但仍然会大于其他区域的同类户型。
小户型是市场细分的结果，在房地产市场竞争越来越激烈的情况下，产品细分成为一种必然。
不管是因为低总价，还是酒店化的物业管理，或是精装修的要求，但小户型的热销有一点却是人们不可忽视的，就是需求市场的主体已经发生了转变，供给市场已经从为“有钱人”服务转向了普通工薪阶层，毕竟在当前的社会经济下，制造富人的速度已经放慢。
过去我们谈论小户型认为是低总价的市场，是为收入一般的人准备的。
从当前小户型的走势看，已经不完全是这样了，它已经从满足一般人的需求转向了所有人。
其一：
比如CBD、金融街等区位的小户型，大都在100平方米左右，其售价大都在12000元／平方米上下，120万元的总价让人很难说是工薪阶层的消费品，而就是这样的面积与总价仍然是所在区位的小户型，它满足了这个区位的需求。
其二：
消费的理性提高逐步改变过去人们盲目求大的心态，毕竟一生只置业一次的想法已经不再现实。
其三：
家庭人口的变化推进小户型需求。
三口之家已经取代了三代同堂、四口、五口之家。
即便是三代同堂，人们也已经有了“二＋三”的组合解决方案，即在同一单元同时购置二居与三居，以合理的分开父母与自己的居住场所。
从这个意义上讲，大户型就失去了传统的意义。
其四：
社会生活方式发生了变化，出现了大量的子女单独居住和两人世界的情况，他们愿意离开父母自己生活，他们结婚但不要孩子。
所以，他们需求高品质舒适型的紧凑户型。
小户型住宅的需求状况和特点
对小户型住宅的需求在我国的一些大城市出现了热销的现象。
在北京，小户型住宅销售情况普遍不错，销售速度也较快。
京昌路边的“沙滩人家”，半年之内基本销售完。
位于望京地区的“都市心海岸”在内部认购期间一居室即被认购了100多套。
这种现象引起了人们的关注和思考。
需要指出的是对小户型住宅的需求各个城市是有差别的，不是所有城市都像京城楼市的小户型那样热销。
一般在经济发达的、人才流动比较大的大都市对小户型的需求量较大，而内地城市，或人才流动比较小的中小城市，当前对小户型的需求则相对比较小。
虽然建筑面积最小可至20多平方米，大则不过80到100平方米。
面积小并不等于档次低，小户型房屋设计合理，功能齐全，在不影响居住的前提下，还具备会客、洗浴、做饭等功能。
其地理位置一般是在市中心，以及稍远但交通便捷的地方；小区的配套设施也比较齐全。
小户型住宅的供给是满足需求的表现：
从目前市场反映看，在房地产市场中对小户型住宅的需求是比较大而急迫的。
房地产市场上一直存在着一批特定类型的小户型住宅需求者，这些需求者大致可以分为投资型和自住型：
1、投资型需求者。
由于北京商务流动人口众多，那些比邻商务区域的小户型具有一定的投资价值，况且小户型可以用相对较低的投入，获得相对较高的投资回报，因而往往被投资者所青睐，如恋日国际、富顿中心。
2、自住型需求者。
具体包括：
刚刚就业的或从外地调入的年轻人，乃至本地单身的白领。
他们或者还没有经济实力去购买大住宅，或者在组建家庭之前没有必要购置大户型住宅，或者本身不喜欢二手的中小户型住宅，因为它虽然比较便宜，但房屋结构及小区的配套设施都令人不尽满意。
中低收入阶层：
他们没有能力承担大户型很高的房价，也许一生就只能购买这种比较舒适、经济的能满足居住生活各方面要求的小户型，这个人群是小户型的最大需求者。
异地置业者：
他们由于工作的关系暂时居住在异乡，作为权宜之计，选择购买小户型，将来可以出租或出售，还可以获得一定的回报。
外地父母与儿女团聚用：
当前，独生子女一代已陆续参加工作乃至组建家庭，将来会有更多的年轻夫妻需要赡养四位老人，因而也会选择购买小户型给父母居住，这种趋势在今后会更为明显。
作为人口流动性较大的城市，北京市场对小户型的需求是很急迫的，这与此前房地产市场小户型供给长期不足有关，如果开发商们能尽早重视小户型的开发，则会极大地缓和小户型供给不足的状况。
从长期来看，不仅在北京，我国大城市中小户型的需求占房地产总需求的比重都将会进一步提高。
需求决定供给，房地产开发商应该适应市场的这一变化趋势，按照市场对小户型的需求进行开发建设，由此带给需求者和开发商将是双赢的结果。
房地产开发商开发小户型时应注意的问题：
A、地理位置的选择方面。
由于小户型在近期的购买者多是年轻的创业者，多在市区内工作，因而小户型的位置必须在市中心或交通便捷的地铁轻轨沿线，以方便他们上下班与出行。
本案即已经很好地具备了开发小户型项目的全部条件。
B、在房屋的结构设计方面。
为避免小户型将来因面积小而遭到淘汰的厄运，在建造和设计时应采用先进的技术，如大跨度预应力技术，就是户与户之间没有承重墙，厨卫管线进行适当处理，同一楼层的空间可以随意组合，既可以是小户型，也可以变成大户型，甚至是1000平方米以上的超级户型，户与户之间可以像积木一样自由的组合。
小户型的出现是市场发展的必然
小户型项目可谓遍布北京的东南西北：
东北部的都市心海岸；东部早期的华腾园三期；南部的似海怡家、珠江骏景；西部的今典家园、自由度；西北部有位于学清路小区的非常宿舍，80％的户型面积在48～68平方米之间；北部有位于北沙滩的沙滩人家，户型面积全部在90平方米以下。
小户型项目主要集中在三四环周边，单价大多在每平方米6000元以上，最高者甚至超过12000元。
京城楼市的小户型从年初火到了年末。
马年的房地产市场，大有“房不在贵，做小则灵”之势。
不仅在售的小户型受人追捧，还有更多小户型在不断地喷薄欲出，时近年末，又出现了苹果、富力城等小户型项目，大致算来，小户型的供应量有100万平方米之多。
东部及CBD区域小户型项目个案及数据分析
本案位于酒仙桥及大山子区域，属于传统的“丽都商圈”之范畴，针对本案“小户型”的市场定位分析，虽在“丽都商圈“小户
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