秦岭融资报告最新版.docx
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秦岭融资报告最新版
一、开发单位及相关背景介绍
中庄秦岭逍遥谷是一期广货庄项目的开发单位西安中庄置业有限公司，该公司是中庄集团的核心控股公司，是中庄商会的核心创始发起单位，公司法人担任商会会长，是“中庄”品牌联盟的核心单位。
开发主体——西安中庄置业有限公司简介
西安中庄置业有限公司是中国首家专业的生态旅居庄街投资管理运营商，公司凭借领先于国内外的现代生态旅居庄街开发、设计、经营、管理理念，全力打造集旅游观光休闲商贸居住为一体的生态旅居庄街社区，公司既注重整合山水资源、旅游资源和文化资源以提高庄街产品的开发品质，更注重生态环保，使自然、人和庄街和谐共融。
从而塑造出具有高度生态环保型、创新型、稀缺型、升值型的庄街产品品牌，帮助庄街业主从生态旅居庄街的经营中获取清闲休养和财富倍增的双重体验，跻身当代最具幸福成长指数和财富聚集指数的群体。
中庄集团简介
中庄集团由西安中庄置业有限公司发起组建，全资子公司包括陕西中庄文化投资管理有限公司、宁陕文化旅游投资有限公司。
中庄集团是中国首家田庄生活运营商，以“倡导田园庄街生活，缔造电商旅居产业”为目标，旗下公司业务涉及庄街景区、山水产业项目集群以及电商网的投资、规划、开发、建设、管理及运营。
中庄商会简介
中庄商会全称为长安中庄商会，是中国首家旨在推动大秦岭文化旅游生态产业的商会，是根据国务院1998年9月25日颁布的《社会团体登记管理条例》，由西安中庄置业有限公司联合百家企业和个人共同发起，于2013年12月28日申请成立，于2014年8月27日批准注册登记的具有法人资格的社会团体。
中庄商会的宗旨是为了服务于大秦岭文化旅游生态产业的繁荣，广泛联系热心旅游文化生态产业的各界人士，探索与交流生态、环保、绿色、健康的大秦岭生活方式。
中庄商会将借助核心企业成员——中庄集团的大型电商网技术平台以及产业项目运营优势，组织各类社会活动，为会员提供全方位的新兴产业及生活方式的信息与交流机会。
二、项目介绍
中庄秦岭逍遥谷——大秦岭首个生态旅居庄街景区
●安康市市级重点招商引资项目
●秦岭腹地最具升值前景的综合性开发项目
●谷系开发模式的创新型项目
1、项目背景
近年来，宁陕着重打造秦岭山地度假风景旅游区、旬河漂流风景旅游区、平河梁自然生态风景旅游区、城隍庙历史文化风景旅游区、十里长峡自然山水风景区、天华山国家森林公园六大旅游区。
2、项目区位
项目地块距省会西安市中心78公里，距西安市长安区界仅7.5公里，210国道和102国道在这里交汇。
位于西安、商洛、安康和长安、户县、柞水、宁陕三市四县的交汇处，控扼湖北与陕西，联通长安与巴蜀，是秦岭南麓的战略咽喉要道。
3、项目整体规划
中庄秦岭逍遥谷项目规划将建设4个片区，规划总占地约200亩，沿广货街镇沙沟村旬河段两岸约10公里长范围内呈山谷系列集群式布局，总投资4.889亿元，总建筑面积约18万m2。
其中项目一期用地约60亩，总投资2.8亿元，建筑面积4万m2。
中庄秦岭逍遥谷已被宁陕县政府、安康市政府列为重点招商引资项目。
4、一期广货庄项目情况
该庄街景区是集旅游观光、休闲商贸、居住为一体的田庄式主题旅居街区，中庄秦岭逍遥项目一期第一批次广货庄项目，占地约20亩，建筑面积约1.3万m2，计划投资1.2亿元，开发单位为西安中庄置业有限公司，已于2013年10月开工，计划2015年11月全面建成投入运营。
目前项目已取得建设用地规划许可证、土地证、建设工程规划许可证、建筑工程施工许可证。
庄街商铺引进逍遥客栈、国医堂、国厨馆、国乐坊、国艺社、太极馆、国学馆、汉剧社、紫阳富硒茶叶店、安康传统手工酿酒店等，为广大秦岭游客提供优质便捷的住宿、餐饮、会议、购物、医疗、文化休闲服务，预计招商商户500户以上。
中庄秦岭逍遥谷一期广货庄项目规划效果图
4-1中庄秦岭逍遥谷一期广货庄项目8大价值体系链
01古新盛宴——区域价值
02中国院子——造化灵气
03四海盛宴——大师团队
04建筑盛宴——产品价值
05逍遥客栈——纯国际化管家服务
06景观盛宴——生活价值
07成熟盛宴——新型田庄
08服务盛宴——品质价值
14家战略联盟合作单位
4-2中庄秦岭逍遥谷一期广货庄房产
由36栋独立庭院式单元建筑和三横一纵四条街组成的一个现代庄街景区，36栋独栋庄街，面积为150㎡~430㎡不等。
对外销售合计108套，可供销售面积共计13000平方米。
4-32015年工程节点
4-4项目销售计划
2015推盘节奏&销售节点
4-5项目营销策略——九战定江山
第1战亮相亮相的力量
第2战蓄客田园生活力量
第3战开盘开盘的力量
第4战热销热销的力量
第5战商业庄街模式的力量
第6战中庄会公益的力量
第7战旅居国际化管家的服务力量
第8战入伙成熟的力量
第9战电商经济的组合力量
4-6项目销售计划安排
批次
时段
销售面积
（平方米）
销售套数
销售单价
（元/平方米）
阶段销售额
（万元）
开盘
2015年5月
4000平方米
30套
15000元
6000万元
第一批
2015年6月-8月
4000平方米
37套
20000元
8000万元
第二批
2015年9月-12月
5000平方米
41套
24000元
12000万元
合计
总销售额：
2.6亿元
三、项目投资估算与资金筹措
1、项目投资估算
中庄秦岭逍遥谷（一期13000建面）
庄街
野外拓展基
庄街产业区
山农交易平台
秦岭影视基地
固定资产
庄街已经单独立项
1000万
2520万
3000万
2000万
流动资金
550万
530万
2100万
300万
小计
1550万
3050万
5100万
2300万
总投资
12000万元
2、资金筹措
（1）、融资计划
公司项目前期总投入约为4千万，目前尚需开发建设资金6000万。
（2）、资金使用计划
前期已经投入：
4000万
工程建设资金：
4550万
经营费用：
2680万
营销费用：
770万
（3）、资金还款方式
项目一期开发施工手续齐全，预计2015年5月全面主体封顶，9月投入使用，项目销售可以回笼资金2.6亿元，按照商业用房按揭五成首付比例，可以收到1.3亿元，能够保证项目顺利建设及各投资者的投资收益。
四、财务评价
1、评价依据、原则
（1）、分析依据
国家发改委颁发的《建设项目经济评价方法与参数》;
财政部制定的《企业会计制度》《房地产企业会计制度》;
国家和安康市有关税，费征收政策;
主要材料、房地产近期价格。
（2）、分析原则
本着稳妥谨慎的原则，在计算费用时取上限，在计算效益时取下限，以确保项目经济效益计算的可靠性；
遵循动态分析为主、静态分析为辅，定量分析为主、定性分析为辅的原则;
（3）、遵循效益与成本费用计算口径一致的原则。
项目利润估算表单位：
万元
序号
项目
计算标准及方法
1
销售收入
26000
2
固定投入
2000
3
建设成本
5883
4
销售费用
700
5
销售税金
销售额的5.71%计提
1484.6
6
财务费用
年利率为10%
1000
7
土地增值税预缴
按销售收入的2.5%预缴
650
8
土地契税
按土地成本的3%预提
60
9
利润总额
1-⑵-⑶-⑷-⑸-⑹-⑺-（8）
14222.4
10
所得税
（9）×25%
3555.6
11
净利润
（9）-（10）
10666.8
12
税前投资利润率
利润总额/总投资
118.52%
13
税后投资利润率
净利润/总投资
88.89%
14
资本利润率
净利润/实收资本
213%
15
动态回收期
2.39年
说明：
土地增值税按2.5%进行预缴。
财务费用按融资10000万元，10%计算融资成本，在2015年上半年项目全面销售，当年实现销售额2.6亿，完全有能力偿还银行贷款。
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