工程科技温江城镇土地定级与估价技术报告.docx
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工程科技温江城镇土地定级与估价技术报告
成都市温江区城区基准地价更新
技术报告
成都大成不动产评估有限责任公司
二○○五年三月
表3温江区商服中心位置表
商服中心编号
商服中心名称
商服中心位置
面积（m2）
商服中心范围
1
区中心
区中心
92590.30
西大街、北街、大南街、东大街两侧
2
南方生资市场
城南大道侧
23863.30
城南大道以南南方生资市场
3
东门旧货市场
太平街侧
3753.20
太平街侧
4
柳城夜市
云溪路
6184.04
云溪路（占道）
5
商业街
商业街
2123
商业街两侧
6
红泰装饰材料城
成大公路侧
26666.4
成大公路侧红泰市场
7
公平镇商服中心
公平镇
97502
成大公路公平镇建成区段两侧
8
天府镇商服中心
天府镇
23647
柏树街两侧
9
花博会规划商服中心
温江新
城规划区
光华大道两侧（公金路至城南大道段）
10
繁华时代人民商场商服中心
文化路侧
文化路侧繁华时代
表14温江区城区道路级别表
级别
道路名称
一级
蓉台大道、中心大道、柳台大道、城南大道、光华大道、成大公路
二级
蓉台二路、二支道、十线路、九线路、八线路、七线路、杨柳路、公金公路、永兴路、南江路、柳林路、航天路、向阳路、文化路、来凤路、鱼凫路、黄金大道、城南过境路
三级
柏树街、天府街、永康路、白马庙街、万春东路、万春路、温踏路、庆丰街、麻市街、温泉路、西大街、大南街、文庙街、小南街、东大街、文武路、南巷子、团结巷、千喜路、红桥街、和平街、支路1至支路62
四级
成温邛高速公路
表15温江区各类型道路的作用指数
道路类型
主干道
次干道
支路
快速路
作用指数（
）
1.00
0.80
0.60
0.30
一、确定供水、供电及供气设施区域差异的评定指标
我们根据收集到的资料，进行分析整理，确定将温江区城区基础设施划分3个区域，区域1:
建成区；区域2：
城市新建区；区域3：
城市规划区。
将整理的结果数字化在工作底图上，基础设施完善度的所有因子在测算时，当做面状因子对待。
1、温江区供水条件较好，根据调查，温江区有自来水公司2个，日供水能力13万吨，提供温江城镇居民及企事业单位生产生活用水。
2、温江区现有35KV变电站4座，110KV变电站2座；有各级输电线路51条，其中110KV输电线路4条，35KV线路6条，10KV线路41条；共有小水电站10个，总装机容量8170KW；日供电量为206KWH，用电条件良好。
3、温江天然气主管道长92.3公里，日供气能力达22万立方米，供气条件较好。
以下是温江区基础设施区域水平系数和保障率调查结果表29。
表29-1温江区供水设施指标相对值表
区域
区域1
区域2
区域3
指标相对值
1.0
0.7
0.6
表29-2温江区供电设施指标相对值表
区域
区域1
区域2
区域3
指标相对值
1.0
0.9
0.6
表29-3温江区供气设施指标相对值表
区域
区域1
区域2
区域3
指标相对值
1.0
0.4
0
第三节城镇土地级别确定与土地级别总图的编制
一、土地级边界的确定和土地级别总图的编绘
经过级差收益测算，对初步划分的土地级别进行验证后，我们即对温江区土地级别的边界进行了确定。
确定的原则是：
①土地级之间应渐变过渡，相邻单元之间土地级差不宜过大；②尽量考虑自然地块及权属单位的完整性；③边界尽量采用具有地域突变特征的自然界线及人文界线。
根据这一原则，我们依据初步划分的土地级界线，逐一在工作底图上进行了边界的确定，主要利用的是线状地物（街道、河流、山丘）。
边界确定以后，我们利用计算机软件系统，将工作底图、土地级边界图重叠在一起，形成了“温江区土地级别总图”，并用绘图机输出。
二、土地级别分布范围
现将温江区城区各土地级别的主要分布范围列表53如下：
表53-1温江区城区土地级别分布范围表
级别
级别范围
级别内的主要街道
Ⅰ级
东至：
行署路、小南街
西至：
云溪路
南至：
金强广场
北至：
来凤路
东大街、西大街、北街、大南街、文庙街、温泉路（内侧）、小南街（内侧）、文武路（内侧）、行署路（内侧）、迎晖路（内侧）
Ⅱ级
东至：
江安河
西至：
成大公路
南至：
南熏大道
北至：
白马庙市场
云溪路、温泉路（外侧）、庆丰街、麻石街、柳台干道、向阳路、金强步行街、南巷子、小南街（外侧）、隆建街、文武路（外侧）、文化路、团结巷、公园路、万春路南段（外侧）、东巷子、社学巷、万春路、万春东路、鱼凫路、白马庙街、来凤路、迎晖路（外侧）、体育北路、龙云巷、千喜路
Ⅲ级
东至：
共和村一组
西至：
新兴节能厂
南至：
永兴路
北至：
区人防办
温踏公路、温双公路、麻市街、两河路东段、航天路、光华大道、温周公路、公金公路、龙公路、和宁街、南熏大道（外侧）、柳台大道
Ⅳ级
东至：
燃灯寺
西至：
隔离大道
南至：
公金路
北至：
成温邛高速公路
另有公平镇、天府街道办事处建成区区域
海峡大道、五洞桥路、老成大公路、柳林路、南江路、杨柳路、永兴路、成温邛高速公路（“战备渠—金马河”段）、太平街、正阳街、红桥街、马坝河街、成大公路、柏树街、和平街、天府街、海峡大道（“中心大道－海峡新城”段）内侧、八线路（“隔离大道－过境公路”段）内侧、中心大道
Ⅴ级
Ⅳ级以外，规划区以内
成温邛高速公路（“战备渠—五牛训练基地”段）、永康路、黄金大道、老成温邛公路、蓉台大道、隔离大道、七线路、九线路、十线路、宏大路、海峡大道（“隔离大道－中心大道”段）外侧、八线路（“隔离大道－中心大道”段）外侧
表53-2温江区土地级别面积构成表
级别
面积（平方米）
比例（％）
Ⅰ
293473.02
0.66%
Ⅱ
3598291.96
8.10%
Ⅲ
11464239.82
25.81%
Ⅳ
13620964.69
30.66%
Ⅴ
15448472.96
34.77%
合计
44425442.46
100.00%
图8温江区土地级别面积构成图
第九章样点地价调查与整理
第一节样点地价资料的调查
一、确定调查内容
根据成都市温江区基准地价评估的要求和当地土地市场状况，确定主要调查收集以下资料：
（一）地租、地价资料
1、房屋出租资料；
2、房屋买卖资料；
3、商品房出售资料；
4、土地征用补偿、安置补偿及地上附着物补偿标准；
5、房屋拆迁补偿标准、房屋造价标准、房屋经营及交易管理费用标准；
6、有关税费征收标准；
7、土地开发费用标准、资本的利息、利润。
（二）影响地价的因素资料
1、一般因素资料
包括人口、行政区划、城镇发展过程、地理位置与自然条件、社会经济状况、土地利用规划、社会及国民经济规划、城镇总体规划等。
2、区域因素资料
包括商服繁华程度、交通条件、公共及基础设施水平、区域环境条件、土地适用限制和自然条件等。
3、个别因素条件
包括与宗地直接有关的自然条件、市政设施、宗地形状、进深、宽度、使用限制和宗地临街条件等。
（三）其他有关资料
1、历史地价资料；
2、有关经济指数及建筑材料价格；
3、土地开发与经营的政策法规、条例、规定；
4、有关土地房屋的税收种类、税率等；
5、城镇规划等有关资料
二、编制调查表格
由于大多数资料都需要通过填写相应调查表格进行收集，因此，在开始资料调查前，根据成都市温江区基准地价评估调查内容，编制了相应的调查表格，主要的有：
（一）房屋出租租金调查表；
（二）房屋买卖价格调查表；
（三）商品房出售价格调查表；
（四）新征建设用地区域调查表。
三、培训调查人员
调查人员的调查技能掌握与运用，是保证评估调查资料质量的关键，因此，在大范围调查前，对参加成都市温江区基准地价评估资料调查人员进行了专业培训，使其掌握资料调查与土地估价的思路与方法，切实理解调查表格每一项内容的含义和填写方法，同时结合实地调查，确保其掌握调查方法和对表中各项内容标准理解的一致性。
四、划分调查区域
为便于调查工作的开展和调查人员之间工作衔接，在资料调查前，根据成都市温江区土地市场状况、城镇街道分布状况，土地用途、交通状况等因素划分调查区域。
五、确定调查方法
根据成都市温江区基准地价评估要求和当地实际情况，确定采取普遍调查、重点调查、抽样调查、典型调查等各种形式，运用表格调查、走访座谈、实地调查等多种调查方法进行资料的调查收集，并将各调查区域落实到具体调查人员，实行包干负责。
六、调查收集资料
调查人员对分工负责的调查区域，按照调查内容，采用确定的调查方法，进行资料的调查收集。
调查中，将调查资料及时填入相应的调查表格，并由填表人签名。
分街道绘制调查样点分布草图和按样点实地位置在基准地价评估工作底图上进行标注。
七、审核调查资料
对调查资料进行逐表审核，将缺主要项目、填报数据不符合要求和数据明显偏离正常情况样本剔除。
第二节调查资料的整理
一、样点地价资料的整理
将所收集的地价样点按土地用途、土地使用权转移方式等进行归类，并建立电子文档。
（一）按土地使用权转移方式分类统计，如下表54。
表54成都市温江区基准地价评估资料调查汇总表
土地使用权转移方式
样点数（个）
房屋出租
4853
房屋买卖
22
商品房开发
26
企业改制样点资料
11
土地交易样点资料
36
统征、零征
18
合计
4966
（二）按用途分类统计，详见下表55：
表55成都市温江区调查样点分类统计表
商服
住宅
工业
合计
样点数（个）
所占百分比
样点数（个）
所占百分比
样点数（个）
所占百分比
样点数（个）
所占百分比
成都市温江区
4562
92%
346
7%
58
1%
4966
100%
二、各种评估参数的收集整理
成都市温江区基准地价评估参数包括房屋重置价、房屋耐用年限、房屋残值率、各种房屋交易税费以及有关政策法规资料等。
（一）建筑物相关指标
1、房屋重置价、残值率、耐用年限
房屋重置价是指根据目前的人工、材料价格及正常管理水平，并利用目前的材料、标准与设计，重新建造与原房屋完全相同或具有同等效用房屋所需的价格。
根据调查、测算，同时结合成都市温江区相关部门提供的资料，确定成都市温江区各类结构房屋重置价、残值率、耐用年限，详见下表56：
表56成都市温江区房屋重置价、残值率、耐用年限表
参数类别
房屋结构
重置价（元/平方米）
残值率（%）
耐用年限（年）
砖混结构
500-545
2
50
框架结构
660-735
0
60
半框架结构（底框）
580-625
1
50
备注：
在本次基准地价测算中，其重置价取均值进行计算。
2、房屋现值
结合成都市温江区的实际情况，有部分房屋修建较早，我们采用下述公式计算房屋现值：
房屋现值=房屋重置价×成新度
确定在不同成新度下的各类结构房屋现值，见表57。
表57房屋现值表单位：
元/平方米
成新度
结构
一成
二成
三成
四成
五成
六成
七成
八成
九成
砖混结构
52.25
104.5
156.75
209
261.25
313.5
365.75
418
470.25
框架结构
69.75
139.5
209.25
279
348.75
418.5
488.25
558
627.75
半框架结构（底框）
60.25
120.5
180.75
241
301.25
361.5
421.75
482
542.25
针对近年修建的各种结构的房屋，由于修建年代近，房屋的使用状况的良好，我们采用下述公式计算房屋现值：
房屋现值=房屋重置价×[1-（已使用年限/经济耐用年限）]
3、房屋年折旧额
房屋年折旧费是房屋在使用过程中因损耗而在租金中补偿的那部分价值。
此次基准地价评估中的房屋折旧费采用平均年限折旧法计算，即用房屋折旧总额，除以单一的经济年限数，求得每年的折旧额。
房屋重置价×（1－残值率）
年折旧费＝——————————————
经济折旧年限
根据《城镇土地估价规程》的相关规定，当土地使用年期低于建筑物耐用年期时，采用土地使用年期作为建筑物的折旧年限；当土地使用年期高于建筑物耐用年期时，采用建筑物耐用年期作为建筑物的折旧年限。
由此原则，将房屋重置价、残值率、经济耐用年限代入上式计算，得到成都市温江区各类房屋年折旧费见下表58。
表58成都市温江区各类建筑物年折旧表
房屋结构
商业各类房屋年折旧费
（元/平方米）
住宅各类房屋年折旧费
（元/平方米）
砖混结构
12.80
10.24
框架结构
17.09
11.39
半框架结构（底框）
14.76
11.81
4、房屋维修费
维修费指为保证房屋正常使用每年需支付的维缮费。
计算方法一般有造价比例法、定期轮修法、经验估计法等。
在本次成都市温江区基准地价评估中我们按房屋重置价1.5%∽2％的比例计算得到成都市温江区房屋出租经营维修费，即：
年维修费＝房屋重置价×1.5%∽2%（本次评估取2％）。
依据上式计算得到成都市温江区房屋年维修费见表59。
表59成都市温江区各类房屋年维修费用表
房屋结构
年维修费（元/平方米）
砖混结构
10.45
框架结构
13.95
半框架结构（底框）
12.05
5、房屋年保险费
房屋年保险费是指房产所有人为使自己的房产避免意外损失而向保险公司支付的费用。
本次评估采用房屋年保险费按房屋重置价乘以保险费率计算，其保险费率为1.5‰∽2‰，即：
年保险费＝房屋重置价×1.5‰∽2‰（本次评估取2‰）。
依据上式计算得到成都市温江区房屋年保险费见表60。
表60成都市温江区各类房屋年保险费用表
房屋结构
年保险费（元/平方米）
砖混结构
1.05
框架结构
1.40
半框架结构（底框）
1.21
（二）房屋交易税费标准
1、成都市温江区房产管理局税费缴纳一览表
表61成都市温江区房产管理局税费缴纳一览表
序号
收费项目
计算单位
收费标准
收费范围（对象）
文件依据
一
产权登记费
套
80元
住房
川价费（2002）238号
120元
党、政、军、机关;社会公益和福利单位
160元
工厂、医院、学校等用房
240元
商业用房（含写字楼）
二
房地产转让手续费
川价费（2004）171号
1
住宅
平方米
3元
由转让方承担
2
非住宅
成交价或市场指导价
1％
买卖双方个承担一半
三
房地产转让税
成都市温江区房产管理局实际执行情况
1
营业税
成交价或市场指导价
5.5%
由转让方承担
2
契税
（1）
住宅
成交价或市场指导价
1.5%
买方承担
（2）
非住宅
成交价或市场指导价
3%
买方承担
3
印花税
成交价或市场指导价
1‰
买卖双方个承担一半
2、成都市温江区规划区一站式收取部分行政事业性收费标准
表62温江区城乡建设局建设项目报建规费表
序号
收费项目
规定收费标准
收费依据
一
城市基础设施配套费
85元/平方米
《成都市建设项目部分行政事业性收费一站式收取管理暂行办法》（成府发[2002]10号），《关于城市基础设施配套费有关事项的通知》（温价函[2003]164号）、《关于我区城市基础设施配套费有关事项的补充通知》（温价函[2003]93号）
二
工程定额测定费
1.4‰
三
人防工程易地建设费
5元/平方米
四
新型墙体材料专项基金
5元/平方米
3、房屋租赁相关税费表
表63成都市温江区房屋租赁税费表
名称
标准
营业税及附加
年租金的5.5%
房产税
年租金的12%
管理费
年租金的2-5%，取2％
维修费
房屋重置价的1.5-2%（详见前表）
保险费
房屋重置价的0.15-0.2%（详见前表）
折旧费
房屋年折旧费（详见前表）
第三节还原利率的确定
一、还原利率的含义
还原利率是将年纯收益还原（或转换）为价格的比率，是确定价格的一个重要因素。
分为综合还原利率、土地还原利率和建筑物还原利率，其含义分别为：
综合还原利率是将土地及其地上建筑物共同产生的未来收益转化为价格的比率；土地还原利率是将土地产生的未来纯收益转化为价格的比率；建筑物还原利率是将建筑物产生的未来纯收益转化为价格的比率。
还原利率的种类很多，与地价测算直接相关的是土地还原利率和建筑物还原利率。
由于房屋存在折旧，而土地使用具有永续性，故投资房屋的风险比率应该比投资土地风险的比率大，按照高风险高报酬的市场规律，建筑物的还原利率应高于土地的还原利率。
由于大多数样点的房屋为砖混结构，其经济耐用年限为50年，则年平均折旧为2%，即相当于建筑物高于土地的风险比率为2%。
我们设定综合还原利率为r，土地还原利率为R1，则房屋的还原利率为R1+2%。
由于土地使用权的购买可以看成是一种对土地的投资行为。
这笔投资获得的收益，即为该宗地投入使用后的每年所能产生的土地纯收益。
因此，可以说土地收益是土地价格的利率化。
在通常情况下，投资收益率的大小与投资风险成正比。
风险大者收益率高，反之则低。
因此，土地还原率应等同于获得该块土地所能产生的纯收益具有同等风险资本的收益率。
二、求取还原利率的几种观点
还原利率对价格的影响非常敏感，即还原利率稍有变化，在收益不变的情况下，估价结果也会发生很大的变化。
因此，正确确定还原利率直接关系到估价的准确性，必须慎重考虑。
有关还原利率的种种观点有：
（一）马克思对地租资本化中的利息率的一些论述。
关于地租资本化中的利息率，马克思在《资本论》中同时提到5种利息率的可能性：
1、平均利息率；2、资本投在有息证券上的利息率；3、借贷资本的利息率（即贷款利息率）；4、普通利息率；5、资本增值率。
同时，马克思还提到，地租资本化的利息率比长期投资的利息率要低。
（二）中国台湾林英彦提出，收益还原法中的还原率应采用实质利率。
所谓实质利率，是以银行一年期定期存款利率为基础，并用物价指数调整以后，再扣除一成的所得税，得到的比率，这个比率可直接作为土地还原率。
（三）中国台湾柯傅义在其编译的资料中，介绍了西方选择还原率所使用的方法：
1、市场投资品质比较法；2、投资组合法；3、银行家利率选择法；4、重叠法。
（四）日本杉木正幸著的《不动产价格》一书中，总结了以往学说上关于决定还原率的种种主张。
主要有：
1、地方的一般利率说；2、地方的习惯利率说；3、地方的土地利率说；4、普通一般利率说；5、长期投资利率说；6、相当于抵押贷款利率与剩余贷款利率的复合利率说；7、相当于纯粹利息与风险贴补金的复合利率说。
（五）美国雷利·巴洛维教授在《土地资源经济学——不动产经济学》一书中指出，确定还原率主要采用3种方法：
1、加总法；2、“投资分段理论”；3、对比选择法。
另外，他补充提到了第四种方法，即银行家利率选择法。
雷利·巴洛维的加总法与柯傅义的重叠法是一回事，“投资分段理论”与投资组合法是一回事，对比选择法与市场投资品质比较法是一回事，仅是由于用词或翻译的不同。
（六）日本及中国台湾有关不动产估价法规中规定了求取还原率的方法。
日本《不动产鉴定评价基准》规定：
还原率应以最具一般性的投资利润率为标准。
中国台湾《地价调查估计规则》规定：
还原率采用通行投资年利率。
（七）其他有关文献也有一些不同主张。
如：
1、银行存款利率；2、产业平均获利率；3、政府统计的经济增长率；4、安全利率加上风险调整值，其中的安全利率一般可以用银行的定期存款利率（在美国为长期债券利率），风险调整值则根据当时影响地价的社会经济环境决定；5、房地产的租价比，即还原率=租金/价格。
三、还原利率的确定方法
根据《城镇土地估价规程》（GB/T18505-2001）5.1.7,还原率的确定有如下三种方法：
（一）土地纯收益与价格比率法：
选择三宗以上近期发生交易的，且在交易类型上相似的交易实例，以交易实例的纯收益与其价格的比率的均值作为土地还原利率。
（二）安全利率加风险调整值法：
即：
还原利率=安全利率+风险调整值。
安全利率可选用同一时期的一年期国债年利率或银行一年期定期存款年利率；风险调整值应根据估价对象所处地区的社会经济发展和土地市场等状况对其影响程度而确定。
（三）投资风险与投资收益率综合排序插入法：
将社会上各种相关类型投资，按它们的收益率与风险大小排序，然后分析判断估价对象所对应的范围，确定其还原利率。
四、本项目还原利率的求取方法
（一）市场租赁比法：
在成都市温江区城区土地定级的基础以上，分别在级别内选取商业铺面出租、住宅出租和商业房屋买卖、住宅房屋买卖样点，其基本要求为：
交易行为于近期发生、房屋结构、房屋层数、交易面积基本一致等，同时考虑样点的分布特点，对所选取的样点通过绘制频率直方图，结合频率的大小分别赋予不同的权重，同时保障交易样点的分布均匀性，从而得到成都市温江区商服出租、住宅出租的加权平均年租金及商服出售、住宅出售的加权平均售价并计算租售比，从而得到商服用房及住宅用房的综合还原利率，具体见下表10。
据调查资料，一般的商服房地产中土地价值约占房地总价的40%-80%，住宅房地产中土地价值约占房地总价的20%-40%，结合成都市温江区的实际情况，商服用房中土地价值取70%，住宅用房中土地价值取30％，按以下公式计算得到不同用途的还原利率，具体见下表64。
商服：
土地还原利率×70%+（土地还原利率+2%）×30%
=商服类房地产综合还原利率
住宅：
土地还原利率×30%+（土地还原利率+2%）×70%
=住宅类房地产综合还原利率
表64温江区城区商业、住宅租售比一览表单位：
元/平方米
商服用房平均年租金水平
商服用房平均售价
商服用房租售比
住宅用房平均年租金水平
住宅用房平均售价
住宅用房
租售比
416
4500
9.24%
56
1066
5.25%
注：
根据理论，商服、住宅租售比即为该区商服、住宅用房综合还原利率。
土地还原利率计算过程：
商业：
r1×70%+（r1+2%）×30%=9.24%
r1=8.64%
住宅：
r1×30%+（r1+2%）×70%=5.25%
r1=3.85%
具体详见下表65：
表65温江区商服、住宅还原利率一览表
商服
住宅
综合还原利率r
土地还原利率r1
综合还原利率r
土地还原利率r1
9.24%
8.64%
5.25%
3.85%
工业用地出租交易形式较少，故不宜采用租售比直接计算土地还原利率。
（二）采用投资收益率计算土地还原利率。
1、商服用地还原利率的计算
通过评估人员对成都市温江区房地产开发经营情况资料的收集与整理，得到房地产企业开发一年期商服项目的平均投资收益率一般在25
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