房建建筑成本共15页文档.docx
《房建建筑成本共15页文档.docx》由会员分享，可在线阅读，更多相关《房建建筑成本共15页文档.docx（21页珍藏版）》请在冰豆网上搜索。
房建建筑成本共15页文档
房地产建筑成本
1、教师范读的是阅读教学中不可缺少的部分，我常采用范读，让幼儿学习、模仿。
如领读，我读一句，让幼儿读一句，边读边记；第二通读，我大声读，我大声读，幼儿小声读，边学边仿；第三赏读，我借用录好配朗读磁带，一边放录音，一边幼儿反复倾听，在反复倾听中体验、品味。
桩基工程（如有）：
70~100元/平方米；
“师”之概念，大体是从先秦时期的“师长、师傅、先生”而来。
其中“师傅”更早则意指春秋时国君的老师。
《说文解字》中有注曰：
“师教人以道者之称也”。
“师”之含义，现在泛指从事教育工作或是传授知识技术也或是某方面有特长值得学习者。
“老师”的原意并非由“老”而形容“师”。
“老”在旧语义中也是一种尊称，隐喻年长且学识渊博者。
“老”“师”连用最初见于《史记》，有“荀卿最为老师”之说法。
慢慢“老师”之说也不再有年龄的限制，老少皆可适用。
只是司马迁笔下的“老师”当然不是今日意义上的“教师”，其只是“老”和“师”的复合构词，所表达的含义多指对知识渊博者的一种尊称，虽能从其身上学以“道”，但其不一定是知识的传播者。
今天看来，“教师”的必要条件不光是拥有知识，更重于传播知识。
2、钢筋：
40~75KG/平方米（多层含量较低、高层含量较高），合160~300元/平方米；
一般说来，“教师”概念之形成经历了十分漫长的历史。
杨士勋（唐初学者，四门博士）《春秋谷梁传疏》曰：
“师者教人以不及，故谓师为师资也”。
这儿的“师资”，其实就是先秦而后历代对教师的别称之一。
《韩非子》也有云：
“今有不才之子……师长教之弗为变”其“师长”当然也指教师。
这儿的“师资”和“师长”可称为“教师”概念的雏形，但仍说不上是名副其实的“教师”，因为“教师”必须要有明确的传授知识的对象和本身明确的职责。
3、砼：
0.3~0.5立方/平方米（多层含量较低、高层含量较高），合100~165元/平方米；
4、砌体工程：
60~120元/平方米（多层含量较高、高层含量较低）；
5、抹灰工程：
25~40元/平方米；
6、外墙工程（包括保温）：
50~100元/平方米（以一般涂料为标准，如为石材或幕墙，则可能高达300~1000元/平方米；
7、室内水电安装工程（含消防）：
60~120元/平方米（按小区档次，多层略低一些）；
8、屋面工程：
15~30元/平方米（多层含量较高、高层含量较低）；
9、门窗工程（不含进户门）：
每平方米建筑面积门窗面积约为0.25~0.5平方米（与设计及是否高档很大关系,高档的比例较大）,造价90~300元/平方米，一般为90~150元/平方米，如采用高档铝合金门窗，则可能达到300元/平方米；
10、土方、进户门、烟道及公共部位装饰工程：
30~150元/平方米（与小区档次高低关系很大，档次越高，造价越高）；
11、地下室（如有）：
增加造价40~100元/平方米（多层含量较高、高层含量较低）；
12、电梯工程（如有）：
40~200元/平方米，与电梯的档次、电梯设置的多少及楼层的多少有很大关系，一般工程约为100元/平方米；
13、人工费：
130~200元/平方米；
14、室外配套工程：
30~300元/平方米，一般约为70~100元/平方米；
2、15、模板、支撑、脚手架工程（成本）：
70~150元/平方米；
16、塔吊、人货电梯、升降机等各型施工机械等（约为总造价的5~8%：
约60~90元/平方米；
17、临时设施（生活区、办公区、仓库、道路、现场其它临时设施（水、电、排污、形象、生产厂棚与其它生产用房）：
30~50元/平方米；
18、检测、试验、手续、交通、交际等费用：
10~30元/平方米；
19、承包商管理费、资料、劳保、利润等各种费用（约为10%）：
以上各项之和*10%=90~180元/平方米；
20、上交国家各种税费（总造价3.3~3.5%）:
33~70元/平方米，高档的可能高达100元/平方米。
以上没有算精装修，一般造价约为1000~2000元/平方米，高档小区可达3500元以上。
以上没有包括部分国有企业开发造成的腐败成本。
精装修造价一般为500~1500元/平方米，这要看档次高低，也有300元/平方米简装修，更有3000~10000元/平方米超高档装修（拎包入住）。
21、设计费（含前期设计概念期间费用）：
15~100元/平方米；
22、监理费：
3~30元/平方米；
23、广告、策划、销售代理费：
一般30~200元/平方米，高者可达500元/平方米以上；
24、土地费：
一般二线城市市区（老郊区地带）为70~100万/亩，容积率一般为1.0~2.0，故折算房价为：
525~1500元/平方米，市区中心地带一般为200万元/亩，折算房价为：
1500~3000元/平方米，核心区域可达300万元/亩以上，单方土地造价更高；一线城市甚至有高达20000元/平方米以上的土地单方造价；三线城市、县城等土地单方造价较低，一般为100~500元/平方米，也有高达2000元/平方米以上的情况；
25、土地税费与前期费，一般为土地费的15%左右，二线城市一般为100~500元/平方米，各地标准都不一样。
结论：
基本建设费是固定的，即使是不收土地款的动迁房，以国家最低标准承建，造价也难以少于1000元/平方米。
实际上，多层普通商品房，建安成本大约在1200元/平方米左右，小高层与高层普通商品房，建安成本大约在1500~1800元/平方米左右，档次越高，造价越高。
能让利的主要是：
小区的档次、向政府交纳的土地费及地方政府部分的税费、广告策划销售环节的费用、装修费用等。
另外，开发商的开发品质也有一定关系，如果一味压价，品质是要差一些；
民营开发商比国营/政府开发商的成本确实也低一些，这主要有两方面的原因，一是大多数民营企业主要以效益为主导，成本一般控制得好一些，二是民营企业腐败成本相对要低一些。
不论何种原因，同品质的小区成本上下也不会超过100~200元/平方米。
能让利的主要是：
小区的档次、向政府交纳的土地费及地方政府部分的税费、广告策划销售环节的费用、装修费用等。
另外，开发商的开发品质也有一定关系，如果一味压价，品质是要差一些；
民营开发商比国营/政府开发商的成本确实也低一些，这主要有两方面的原因，一是大多数民营企业主要以效益为主导，成本一般控制得好一些，二是民营企业腐败成本相对要低一些。
不论何种原因，同品质的小区成本上下也不会超过100~200元/平方米。
4
一、
项目基本情况
鸡西利民居住区工程项目位于黑龙江省黑龙江省鸡西市鸡冠区
兴国西路，鸡西利民居住区一期工程为
A03
A05
A07
A09
地块内
住宅、商业、网点及配套建筑等，总建筑面积约
30
万平米；结构类
型：
框架、框剪、剪力墙；层数：
高层、小高层、多层。
建设单位为
鸡西恒祥房地产开发有限公司，
监理单位为鸡西银建工程建设监理有
限公司
工期：
2019
年
09
月
25
日
---------2019
年
06
月
30
日
造价暂定：
480
000
000.00
（大写：
肆亿捌仟万元整）
二、合同主要条款
（一）
、计价依据
（1）
人工费
人工费工日单价按
2019
年黑龙江定额
53
元
工日的计算
同时按
照《关于发布二
O
一
O
年建筑安装等工程结算指导意见的通知》
黑
建造价［
2019
12
号
调增人工费价差。
调增装饰工程
22
元
工日、
其他工程
12
元
工日。
施工期内黑龙江省造价相关文件对定额人工费做出调整的，
按文
件规定调整人工费。
（2）
通用措施费
通用措施费按下表系数计取：
单位：
工程项目
建筑
装饰
通
用
市政
园
林
5
费用项目
设
备
安装
绿化
夜间施工费
不计取
二次搬运费
不计取
已完工程及设备保护费
0.14
0.18
0.21
0.11
0.11
工程定位、复测、点交、清理费
0.18
0.14
0.14
0.14
0.11
生产工具用具使用费
0.14
0.14
0.14
0.14
0.14
雨季施工费
0.14
0.11
0.11
0.14
0.11
冬季施工费
冬施系数不计取，
若发生冬施，
按发包
人、监理人批准的冬施方案给予签证
检验试验费
2.67
2.00
2.00
2.00
1.14
（3）
企业管理费
企业管理费的计取不超过下表系数：
单位：
工
程
项
目
费用项目
建筑
装饰
通
用
设
备
安装
市政
园
林
绿化
企业管理费
16
11
16
14
8
（4）
利润
利润的计取不超过下表系数：
单位：
工程项目
建筑
装饰
通
用
市政
园
林
6
费用项目
设
备
安装
绿化
利润
18
11
（二）
、付款条件
付款方式：
单体建筑完成地上二层顶板混凝土浇筑，
发包人支付
该单体首次工程进度款，
承包人报送该单体工程进度款拔付申请并附
形象进度工程量清单，
发包人在
7
日内审核完成，
按应拔付工程进度
款的
80%
支付。
拨付过首次工程进度款的单体工程，
以后进度款按月支付，
每月
25
日承包人报送工程进度款拔付申请并附形象进度工程量清单，发
包人在
7
日内审核完成，按应拔付工程进度款的
80%
支付。
单体工程竣工验收合格、办完工程及档案向建设单位移交手续
后，发包人支付该单体工程款至
85%
；承包人提出竣工结算申请，提
交结算书和相关结算资料，
并配合发包人开始竣工结算，
发包人的竣
工结算审查在
60
日内完成。
结算审查完成后
20
日内，工程款支付至结算确定的该单体工程
工程款的
97%
，其余
3%
工程款转为质量保证金。
三、本次成本分析节点
本次成本分析的时间节点：
截止到
2019
年
09
月
25
日。
本次成本分析的形象进度：
见“
A07
地块预算收入含量统计表”
四、项目效益及成本费用情况
（一）收入、成本费用的确认原则
1
、收入以业主批复金额为准，成本以现场实际发生的所有费用
12
结余
100%
，原因为：
4
砌块预算收入用量为
2893.38m
³，实际用量为
3342.55m
³，量
超
449.17m
³，量超
15.52%
，原因为：
5
）其他材料
1
挤塑板预算收入用量为
199.78m
³，实际用量为
169m
³，结余
30.78m
³，结余
15.4%
。
原因为：
2
风帽预算收入用量为
24
个，实际用量为
24
个，结余
0
3
因劳务施工屋面瓦工程验收不合格，
无法向业主报送屋面挂瓦
工程，水泥瓦暂不分析。
4
其他材料收入用量包含在人工成本分析中统计，
材料收入量为
0
，实际其他材料成本
820608
元，亏损
820608
元，亏损率
100%
，原
因为：
3
）机械费分析
为了与现场机械实际成本所包含的内容相对应，
机械部分的责任
成本只包括扩大劳务分包合同中约定的由我方提供的机械
（塔吊、
施
工电梯）及预算收入定额中包含的卷扬机（实际现场没有）
，其他机
械预算成本已包含在人工费收入当中。
现场实际土方机械包含在另行租赁中，预算收入无法区分此部
分，此部分列入总收入中。
机械费预算收入为
1863724.87
元，实际成本为
1938654
元，亏
损
74929.13
元，亏损率
4.02%
。
原因为：
4
）专业分包对照分析
各项专业分包预算收入为
2370334.36
元，实际成本为
2108823
13
元，盈利
261511.36
元，盈利率
11.03%
1
保温工程预算收入为
1277221.51
元，实际成本为
1148188
盈利
129033.51
元，利润率
10.1%
。
原因为：
2
防水工程预算收入为
265112.85
元，实际成本为
279810
元，
亏损
14697.15
元，亏损率
5.54%
。
原因为：
3
降水工程预算收入为
828000
元，
实际成本为
680825
元，
盈利
147175
元，利润率
17.77%
。
原因为：
5
）其他直接费分析
其他直接费预算收入包括业主确认的安全文明施工费和水电费，
实际成本包括水电费、临时设施摊销、检测费、低值易耗品摊销、安
全奖励基金、
CI
形象费用、零星人工费、零星直接人工、零星机械
使
用
费和
其
他列项
预算
收
入
为
2271909.17
元
，实
际
成本
为
2257618.17
元，盈利
14291
元，利润率
0.63%
6
）间接费分析
间接费预算收入包括业主确认的规费和管理费，
实际成本中包括
办公费、差旅费、业务招待费、职工工资、劳动保护费、基本养老保
险、上交管理费、折旧费、职工福利、职工教育经费、工会经费、职
工医疗保险费、资金使用费（利息支出）
、住房公积金、车辆使用费、
水费
（一次性印花税）
物业费
（含房租、
水电、
排污费等）
宣传费、
其他列项。
间接费预算收入金额为
2773208.6
元，实际成本为
5990925.65
元，亏损
3217712.59
元，亏损率
116.03%
，原因为：
7
）税金分析
14
业主确认的税金为
1621383.44
元，实际成本为
1726961.9
元，
亏损
105578.46
，亏损率
6.5%
，原因为：
五、项目预计索赔利润分析
截止至
2019
年
05
月
25
日我项目部送于业主现场签证
29
份，
业
主已经审核
28
份签证，审核的降水工程、冬季施工费用签证已经随
进度款批复，发生于工程主体外的签证均未付款，合计约
10
万元未
付款，主要原因为：
目前发生工程索赔一份，
于
2019
年
7
月
18
日上报业主，
未批复，
第二份正在收集资料，着手办理。
六、项目成本控制存在的风险
1
、由于业主内部各部门之间人员频繁调换，新旧人员工作流程
不统一，
业主内部各部门对我项目现场签证内容述写内容、
方式及现
场工程量的确认要求也有所不同，
导致我项目部发生的签证工作开展
比较困难，目前所有签证已报送业主，但是
27
号至
31
号签证及
A07-2019-01
至
A07-2019-03
现在审批停滞。
2
、钢筋是集中采购从外地运至现场，增加了运输费；项目采购
的地材因资金问题，
单价会增加，
这样的情况对于我方与甲方认价不
利。
七、存在的问题与不足：
1
、对材料的采购计划及月度消耗量不能准确掌握，不利于成本
分析与成本控制；
各部门提供的现场消耗材料所用位置不明确，
导致
成本分析无法具体分析出材料亏损的位置及具体原因。
2
、现场签证方面技术人员的提供资料不够及时，导致有些签证
15
内容理解不同，
某些签证无法提供现场有力资料，
对算量及价款的确
认有一定影响。
3
、现场钢筋、砌块、小青砖使用管理不严谨，存在不同型号、
种类的材料的替换使用情况，
导致成本的增加，
给成本分析带来了一
定困难。
4
、现场材料使用情况混乱，所以部分材料节超率较高，不利于
制作当月的成本分析。
5
、现场施工员施工日志记录太粗略，无法作为签证或者结算依
据。
6
、因总承包合同中结算以清单结算为准，而业主没有提供任何
清单，我方也没有进行清单报价；但是合同中约定材料单价可调，人
工费按照黑龙江省当期结算文件执行，
无法确定清单单价，
须上级领
导与业主沟通，确定计量及结算方式。
八、改进措施
针对在项目管理中所出现的这些问题应该进行以下改进
（1）
在制定合同条款的过程中应将计算规则明确到分项，避免出
现条款不清晰或结算时有可能因双方理解不同造成偏差，
从而造成不
必要的损失。
2
）分析市场劳务、材料的价格趋势，做到事前预测，降低风
险。
3
）加强项目部工程技术人员和商务人员的沟通协调，做到现
场施工计划提前，及时，准确，并且做到先算后干，边算边干，确保
各分项及各项签证不存在亏损现象。
16
4
）加强现场管理，及时统计现场材料用量，注明所用部位，
严格控制现场材料的损耗率，杜绝材料替换使用的情况再次发生。
以上为
2019
年
05
月份的成本情况汇总，
若有不当之处，
请领导、
同事批评指正！
升级会员 