城镇土地潜力分析数据获取方法.docx

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城镇土地潜力分析数据获取方法

基于城镇土地调查的城镇土地潜力分析数据获取

摘要：

为了掌握土地利用现状，合理利用开发土地，促进区域经济可持续发展，利用3S技术集成进行国土资源规划和管理已成为国土资源部门有效的技术手段，本文结合宁夏泾源县农村土地调查项目，探讨了3S技术集成在土地调查中的应用方法。

关键词：

3S技术集成土地调查应用

Applicationof3SIntegrationTechniqueinLandSurvey

TANGYu-hong,HEYong-jian

（NingxiaInfrastructureGeographicalInformationCenter,Yinchuan750021）

Abstract:

Toacquirecurrentlanduse,rationallyuseoflanddevelopmentandpromoteregionalsustainableeconomicdevelopment,theuseof3Sintegrationtechniqueforintegratedplanningandmanagementoflandresourceshasbecomeaneffectivetechnicalmeanstonationallandresourcesdepartments.CombiningwithrurallandsurveyprojectofJingyuaninNingxia,thispaperdiscussesthemethodsof3Sintegrationtechniqueapplicationsinlandsurvey.

Keywords:

3SIntegrationTechnique;LandSurvey;Application

1引言

土地利用现状是科学的反映土地受自然、经济和社会等多种因素制约而形成的土地利用现实状况。

土地调查（即土地利用现状调查）是为了反映现实土地的利用情况，按照规定的格式、表示方法进行各类土地面积量算、汇总及制图。

调查结果将作为各级部门对土地利用进行综合评价和制定可持续发展战略的科学依据。

土地调查信息系统是将大量的土地利用信息按照所设定的管理目标进行采集、集成，形成科学的、系统的土地利用现状信息管理系统。

通过该系统可以进行土地利用现状分析、土地利用动态变化分析、土地开发利用程度分析以及作为审批土地的依据和制定土地利用可持续发展战略的数据基础。

系统的建立可成为土地管理和土地动态监测的基础平台，是科学管理、合理利用国土资源的重要手段。

近年来，随着计算机技术的发展，空间信息、空间数据逐渐被人们所认识、所利用，，它不仅可为土地管理工作提供及时、可靠的基础信息，而且可以对土地信息进行综合分析、处理，应用前景非常广阔。

2土地潜力分析数据获取途径

GIS则是综合处理与分析多源时空数据的理想平台。

GIS是利用现代计算机图形技术来输入、存贮、编辑、查询、分析、决策和输出空间图形及属性数据的计算机系统，它能够把现实生活中的种种信息有机地与反映地理位置的图形信息结合在一起，可根据查询与分析将信息真实、直观地展示在用户面前，也可将分析决策模型处理结果提交各级管理部门决策时参考。

地籍调查测绘是地籍管理中的一项极其重要的基础性工作，也是地籍管理的中心内容。

通过对每一宗土地的位置、权属、界线、数量和用途等基本情况的调查测绘，可以准确反应土地资产的分布、数量和利用状况，为土地管理部门提供可靠、精确的土地信息。

为此，依据国土资源部《关于开展2007年度城镇土地利用现状与潜力调查试点的通知》（国土资厅发[2007]151号）的要求，开展中卫市市区土地利用现状与潜力调查。

3中卫市城市土地调查

3.1目的和任务

通过本次调查、建立中卫市城市土地利用现状数据库及地籍信息系统，并结合专项调查及相关资料收集、分析、摸清中卫市市区内的土地利用数量、用途、强度及分布状况，分析中卫市市区土地利用状况，研究城市土地开发利用潜力，提出土地利用的方向，达到在市场经济条件下，土地资源的合理配置，也为土地产权管理，规划，税收、市政，统计，环保等项工作提供可靠的数据及图件资料。

对于土地的科学管理，维护土地所有者和使用者的合法权益，编制国民经济计划和土地利用总体规划，制定土地政策，活跃土地市场，实现经济、社会的和谐发展和土地资源的可持续利用，促进中卫经济发展具有极其重要的意义。

3.2主要任务包括新区（沙坡头大道以南）地籍测量及城区（沙坡头大道以北）地籍变更调查，建立地籍信息系统。

（一）变更地籍调查：

在中卫市城镇初始地籍调查的基础上，调查中卫市市区范围区每宗土地的地类、面积和权属，测量每宗土地的位置，掌握土地的所有权和使用权状况。

并查清闲置土地、建筑密度、建筑容积率等土地利用状况。

（二）专项用地调查：

在市区土地利用现状变更调查的基础上，采用全面实地调查或向用地单位发放情况调查表的方法，掌握市区内工业、基础设施、金融商业服务、和房地产等专项用地数量、分布及利用状况。

（三）完成城市土地利用现状数据库建设，并建立完善城市地籍信息系统

（四）土地利用潜力分析：

以市区土地利用特征、结构及效率为指标，从利用类型和利用强度等方面研究市区土地利用现状的数量、结构、强度等空间分布规律，总结市区土地开发利用中的经验，分析当前市区土地开发利用中存在的问题，研究评价市区土地的开发利用潜力，提出市区土地利用的潜力挖掘方向以及市区土地经营开发途径，明确市区土地利用开发保护方向。

3.3技术路线

调查范围

中卫市市区土地利用现状与潜力调查范围是：

西起西环路,东至东环路，北到包兰铁路，南以滨河大道为界，面积约29.4平方公里。

对于已完成初始地籍调查的区域，按照变更地籍调查有关要求，对发生变化、新增地籍要素进行调查。

没有开展初始地籍调查的区域，应按照本次调查工作范围，统一进行街道、街坊划分，先在1：

2000比例尺卫星影像图上预先标绘调查范围，整个调查范围的标绘要与原有土地利用现状调查的范围相互衔接，不重不漏。

2.1调查范围

调查区为中卫市城市建成区（与农村土地调查相衔接），面积约28.3平方公里。

调查范围西起西环路，东至东环路，长约6公里；北以包兰铁路为界，南止黄河北岸，宽约5.5公里。

沙坡头大道以南区域约18平方公里按初始地籍调查要求进行，沙坡头大道以北10平方公里2003年已完成初始地籍调查及数字地籍测量的区域，按变更地籍调查要求处理。

2.4已有资料情况

1）调查区大地测量成果2）已有地籍图及宗地图资料3）卫星遥感影像资料4）地籍档案5）其他相关资料如征用、出让、土地利用总体规划等成果资料。

2.5与农村土地调查区域衔接

本次城镇地籍调查范围西起西环城路，东至东环城路，以批准道路用地边线为界，北以包兰铁路用地边界为界，南止滨河路以黄河北岸水涯线为界，界线边界点换算坐标，与农村土地调查范围相接。

城镇土地调查

6.1资料收集

按街坊调阅全部已登记地籍档案资料，为了综合分析土地潜力，建立正确、全面的土地潜力评价指标体系，还要收集市区土地定级和基准地价评估、土地征用征收出让转让、土地利用总体规划、市区总体规划、市区统计年鉴、房地产用地统计和人口、社会经济统计等相关成果资料。

6.2编绘调查工作图、划分调查区

用已有地籍图及中卫市卫星遥感影像图做为调查工作图，制定工作计划，避免重漏。

根据调查范围，在调查工作图上标绘调查范围界线，依行政界线或自然界线划分调查区，统一进行街道、街坊划分。

6.3街道、街坊及宗地的划分

根据调查范围的大小，为了便于开展调查工作，可将整个调查区逐级划分成若干个小区域，即采用：

街道—街坊—宗地三级划分。

6.4地籍编号

地籍编号依据调查规程1.4条规定及新的地籍编号规则进行，以县级行政区为单位地籍编号分为三级，即：

街道--街坊--宗地。

6.5界址调查

本宗地、相邻宗地权利人及调查人员共同到现场，由本宗地及相邻宗地权利人共同指界、认定界址点及界址线。

界址认定后，调查人员会同双方指界人，对认定的界址点现场设界标，绘制宗地草图，将界标种类填写到地籍调查表上并签字盖章。

6.6土地使用状况调查

土地利用类别按宗地的实际使用用途，依照《土地利用现状分类》规定调查至二级分类。

并将调查情况填写到地籍调查表上。

6.7土地权属调查

对调查区域内的宗地、地块（空地）、道路街巷、河流的用地进行全面调查，实现城区、街区、街坊、宗地（地块）面积逐级控制，不重不漏。

对于未确定使用权的土地，按土地类别划分地块，不调查使用权人。

对连片平房区，内部使用权不做权属调查，依据外围街道，规划红线等作为宗地界线调查。

对城郊民房区依据外围范围线作为宗地界线，内部使用权不做权属调查。

6.7.3集体土地调查

对调查区内的集体土地，以街道为分区，按街坊确定封闭权属界线。

行政区界调查必须严格依据民政部门最新的行政区域勘界资料。

各级行政区域界线用相应符号表示。

当行政区域界线与权属界线重合时，只标绘行政区域界线符号。

集体土地土地利用以地块（图斑）的形式表示。

以街道、街坊为单位，按街坊确定封闭权属界线（不设标志）调查土地利用地类。

地类的基本单元是土地利用图斑，同一地类被行政界线、权属界线分割时，应以行政界线、权属界线为地类界单独设立图斑；地类界线要闭合。

对一个有多种用途的地块，以其中一种主要用途作为该地块的地类。

权属单位名称填写图斑所属的村，宗地号填写图斑编号。

图斑编号四位与宗地号同级，接所在街坊宗地最大号顺序排列编号。

图斑号用分式表示。

其中分子表示图斑号，用三位阿拉伯数字表示；分母表示地类号。

田埂、路、沟渠、林带等线状地物实地宽度大于或等于2米，按图斑表示；2米以下的归入其所在图斑，不单独计算其占地面积。

6.8宗地草图

宗地草图是描述宗地位置、界址点、界址线、本宗地与邻宗地关系的原始图件，必须在实地利用已有的地籍图、地形图等作为工作底图现场绘制。

6.9地籍调查表

地籍调查表是地籍调查的主要原始资料，采用统一格式,已确权发证进行过地籍调查的，本次调查不用重新填写地籍调查表。

填写时必须做到图、表与实地一致。

项目填写齐全，准确无误，字迹应清晰、工整，不得潦草。

除宗地草图栏用铅笔填绘外，其余均用碳素墨水填写，每宗地（包括共用宗地）填写一份。

6.10变更地籍调查

沙坡头大道以北2003年已完成初始地籍调查并进行数字地籍测量的区域，检查原地籍资料中的内容是否与实地一致，按照变更地籍调查的要求，到实地对宗地权属状况及界址进行调查，对地籍图新增地籍要素进行勘丈测量。

实地与原宗地不符的，重新补测界址点，修改宗地草图，填写变更地籍调查表。

没有变化宗地使用原数字地籍测量成果，所有地籍号、界址点按本次调查要求重新按街坊统一编号。

（二）专项用地调查

在市区土地利用现状变更调查、权属调查的同时，采用全面实地调查或向用地单位发放情况调查表的方法，结合土地征用出让转让、土地利用总体规划、市区总体规划、市区控制性详细规划、市区统计年鉴、开发园区资料、房地产用地统计资料、人口、社会经济统计等相关资料，调查掌握中卫市市区工业、基础设施、金融商业服务、房地产等专项用地数量、分布及利用状况

城镇土地测量

控制测量

以二等三角点刘家湾、三等三角点基西为起算点，四等三角点张家庄、下河沿作检查点，按控制测量范围布设Ｄ级GPS控制网，坐标系采用中卫城市坐标系，中央经线105度，投影面高度1200米，高程采用1985国家高程基准。

数据采集使用六台南方NGS—200GPS接收机同步观测，用南方GPS处理软件基线解算、GPS控制网平差计算，各项精度统计指标合格。

在Ｄ级GPS点的控制下用RTK-GPS布设E级GPS控制网或全站仪测距导线完成地籍测绘范围内的基本控制。

地籍图根测量可采用RTK-GPS或图根导线测量方法图根点网应贯穿街坊内的巷道，较好地围合所有自然街坊地块。

地籍要素数据采集

用RTK-GPS或全站仪野外直接测出全部界址点及其它地物要素数据。

在地籍控制测量、界址点测量基础上，以解析法勘丈的界址点为基础展绘出街坊，再依据图解法测定的宗地位置、形状，及宗地草图的丈量数据，校核后编辑绘制街坊宗地图。

测定主要建筑物的特征点,利用所测特征点、控制点、界址点，用钢尺丈量相应地物的相关尺寸，使用地籍测绘软件编辑制成相应地籍图。

在进行界址点测量之前,对测区内的所有界址点和碎部点进行全面的统计和分析,界址点位于开阔地,或位于一般建筑的房角或墙角处,或在较容易到达顶部的高大建筑一角,这类界址点和碎部点应用RTK进行测量。

当建筑物层次较高（3层以上）且不易到达顶部或较为隐蔽的界址点和碎部点,则首先利用RTK测设一组图根点,然后利用全站仪进行测量。

十分隐蔽的死角,只能借助与其它点、线之间的几何关系来确定其位置。

在这种情况下,量取界址点与其它已测点或线的相对位置及尺寸,应用软件的绘图功能在图上将点解析出来。

采用GPS（RTK）、全站仪配合的草图方式测图。

其关键部分便在绘制草图上,草图绘制的比例尺不宜过小,地物之间的相对关系大体能够得到体现,点号及边长注记一定要清晰。

如果有可参考的地形图,则可进行提前蒙绘,比如厂矿、企业及老居民区等变化不大的地区,完全可以采用这种方法,这样可以使外业效率大大提高。

513　内业数据处理

当天采集的数据当天应及时通讯在微机上,因采点所用的仪器及型号的不同,所通讯到微机上的数据格式有很大的不同。

如数据多1列符号、坐标位数不够等现象,这些均可在WORD下利用表格及替换等功能很方便的进行数据编辑。

经编辑过的数据在SCS下转换成SCS的标准格式（有的通讯软件在通讯时可直接转换成SCS格式）,最后用数据转换软件转换成可连线的数据文件后,即可绘制地籍图。

此时所绘的地籍图中房屋、道路、坎子、垣栅、地类界等均已根椐打点的顺序连成了折线,作业员根椐这些折线和当天的记忆就能较轻松的编绘地籍图。

编图时先编街道、巷道及建筑区外的其它道路和较大的建筑物,后编较小的地物,最后编相对独立的地物,即从整体到局部的方法初编地籍图。

514　外业调绘

通过初编地籍图,厂矿及单位的家属院已基本上成型,居民的独家小院已有了基本框架。

将这种初编的地籍图打印成草图供野外实地调绘。

方法是:

对图上应有地物进行全面调绘,已绘制好的地籍图检查其地物是否完整,对于还未绘制好的图件只需在图上找到相应的点并连线即可;对于缺少数据的情况,将所缺少的数据用钢尺量出绘在草图上,并且在相应的位置上标出数据值,内业再根据外业调绘的结果最后编绘成地籍图。

外业数据采集时以街坊为单元，最后根据所测界址点，结合权调资料进行宗地属性赋值。

。

。

内业数据处理

数据检查、内业检查主要是拓扑关系检查，为图形入库作好准备。

利用我院自编程序逐层检查权属界线及各地物尤其是面状物是否有悬挂点、重复点现象（如权属界线中有重复点，会产生零边长现象，与现实不符；如有悬挂点现象，会造成面积汇总不精确）；权属中是否有零面积宗地现象；并根据权属界线提取宗地信息，生成文本文件，读入Excel表格进行排序，检查是否有宗地重号、空号现象，减少人为粗差

3.4.3入库前数据检核处理

在数据采集、录入完成后，要进行编辑处理，编辑修改矢量结构的点、线、区域的空间位置及其图形属性、增加或删除点、线、区域边界，并适时自动校正拓扑关系,以便符合建库要求。

目的是为了消除源数据中的错误和数据重组，保证整个数据库的正确。

入库前数据检核处理主要包括：

1）空间数据的分层检查:

检查空间数据的分层是否正确、数据文件命名、数据是否齐全、数据格式是否符合入库要求。

2）数学基础检查:

检查空间数据的坐标系和投影是否符合建库要求，各分层数据坐标系和投影是否一致。

3）图形数据位置精度检查：

通过人机交互方式检查各要素分层是否正确或遗漏、位置精度是否符合要求、多边形是否闭合，全面检查行政区划（权属）要素是否正确，并形成检查记录。

人机交互式检查确认无误后，将全要素数字线划图打印输出作为最终检查图，再次进行检查，将检查到的错误标注在检查图上，及时交还作业员修改。

在检查图上应有作业员和检查员的签名。

4）图形数据逻辑一致性检查：

检查内容包括拓扑关系是否存在，多边形是否闭合，是否仅有一个标识码，是否有线段自相交、两线相交、线段打折、公共边重复、悬挂点或伪节点、碎片多边形等；

5）接边精度检查：

包括位置接边检查和属性接边检查。

6）属性数据结构的检查：

检查属性文件是否建立，属性是否齐全，各要素层属性结构是否符合标准要求；

四、城镇地籍管理信息系统建设

以地类宗地号及属性等原始地籍资料为依据，配备南方数码科技有限公司地籍管理信息系统（太籍软件CMS2008）,将地籍资料输入地籍管理软件，建立地籍管理信息系统系统。

系统主要包括数据录入、审批发证、查询统计、图形管理、系统数据管理等。

按照工作流程包括：

申请收件、地籍调查、登记审批、注册发证、查询统计、系统管理和数据管理应用等7个子系统，各子系统相对独立，通过业务主线关联。

实现了地籍管理的日常业务办理、查询、统计、图形、系统管理。

技术架构

  太籍软件CMS2008版，它基于MicrosoftVisaulStudio.NET2.0框架，GIS选用行业领导者、国土资源部推荐的GIS平台——ArcGIS，包括：

ArcGISEngine9.2、ArcSDE9.2等，数据库管理系统选用ORALCE9i/MSSQLSERVER2000/2005。

1、建库技术线路

  城镇土地利用调查包括地籍测查与地籍调查两部份工作，相应，地籍数据库的内容由图形信息和权属信息两部分组成，因此，建库工作包括地籍地形图的入库和以地籍调查表为主的权属数据的录入，考虑到各方面的因素，地籍地形空间数据库入库工作与业务数据的建库工作并行进行，数据将以宗地号自动建立关联。

  空间数据方面，利用南方CASS7.1把以DWG文件格式存储的地籍图，转为带有属性数据的SHP格式文件，再利用太籍软件CMS2008“导入SHP”功能，导入SHP格式的地籍调查数据,读取SHP文件的数据，导入至以geodatabase为数据模式的空间数据库管理系统ArcSDE，图形数据将根据不同的要素代码分发至相应的数据集（图层），其中，导入的宗地图已有宗地号等权属信息，建立之后可与业务数据直接关联，对所导入的地籍数据进行接边处理、重叠、自交、拓朴检查等入库检核工作。

2）权属数据录入

 逐一录入地籍调查表等业务数据，包括宗地号等信息。

3）数据关联

 由此通过宗地号，业务数据与图形数据之间自动建立了关联。

3,以图管地

  太籍软件提供了图数互查功能，以及在各地块属性标示各地块的登记情况，如：

已登记、抵押、查封、注销等，并以专题图示的方式，直观展示土地的利用状况，实现以图管地的革新性转变。

调查成果汇总统计

利用市区地籍信息系统，对中卫市市区土地利用结构、土地利用强度、专项用地利用状况等信息进行统计汇总，并对中卫市市区闲置土地状况、经营性用地的招标、挂牌、拍卖情况等进行统计。

（五）编制市区土地利用现状及专题图件

以市区地籍信息系统为平台，在土地利用现状变更调查成果的基础上，通过对地籍图缩编方法，编制中卫市市区土地利用现状图、土地建筑密度图和容积率图、土地利用强度图、闲置土地分布图、土地利用性质调整分布图及土地利用潜力评价图等专题图件。

（六）土地利用现状与潜力综合分析

1、土地利用现状与潜力的综合分析工作步骤

（1）汇总研究区域内每一块宗地的用途，面积等土地利用结构；汇总研究区域内每一幢房屋的楼层、建筑占地面积和建筑面积，计算建筑容积率及建筑密度，即土地利用强度。

通过两者表现土地利用现状综合状况。

（2）以中卫市市区土地利用特征、结构及效率为指标，从利用类型和利用强度等方面研究中卫市市区土地利用现状的数量、结构、强度等空间分布规律，分析当前中卫市市区土地开发利用中存在的问题，评价中卫市市区土地的开发潜力，提出中卫市市区土地利用的潜力挖掘方向以及提高土地利用效率和促进土地合理利用的途径、方法、措施等。

2、市区土地利用结构合理性分析的主要指标

（1）市区土地利用数量结构指标：

按照国标《城市用地分类与规划建设用地标准》，对市区内的居住、工业、道路广场、商业和绿地等各类用地占地面积比例进行统计，分析研究市区土地利用数量结构是否合理。

（2）市区土地利用空间结构指标：

统计市区布局四个分区（即市区由内至外依次为中心区、内城区、过渡区、外围区）及商务中心区（CBD）的主要用地类型、分布状况、数量和用地强度，分析研究市区土地利用的空间分布结构。

（3）市区土地利用强度指标：

市区建筑密度和建筑容积率是衡量市区土地利用强度的重要指标。

通过计算市区内的商业、金融、住宅、工业、市政、公共建筑等各类用地的平均建筑密度和平均建筑容积率，结合市区规划指标，判断市区土地利用强度的合理性。

3、市区土地利用结构合理性统计分析

综合土地利用现状和社会经济指标，统计汇总市区各类用地分布状况、市区闲置土地、建筑密度、建筑容积率等，以建筑容积率、城市规划强制因子和规划调整等为指标，评价土地利用现状的数量结构、空间结构以及集约利用的合理性，提出市区土地利用空间结构和数量结构的合理性调整方法，综合分析市区土地利用现状潜力，从横向、纵向两个方面探讨市区潜力拓展的途径，提出土地集约利用、潜力挖掘的建议和措施。

（1）土地利用的现状分析与评价：

主要包括对市区土地利用总体情况和用地构成情况的分析，分类人均指标比较分析、中心区土地利用结构比较以及土地利用空间结构比较等方面内容，结合分析提出利用结构调整方向。

分析和评价主要包括以下几个方面：

从土地利用总体情况、分行政区和综合区土地利用情况、用地结构等方面分析市区土地利用状况；

从经济发展、自然地理环境、交通建设、政策与规划控制、产业结构调整、居民的生活需求等方面,研究市区用地扩展过程和土地利用集约度演变；

从土地利用数量结构、空间结构分析土地利用结构特征和存在问题，提出土地利用结构优化调整的方向及具体措施；

根据土地利用的总体状况、分类与分区评价、聚类分析结果、人口密度等指标，从平均建筑密度和平均建筑容积率方面分析和评价土地利用强度状况。

土地利用潜力评价：

市区土地利用潜力按利用程度和挖掘改造方向可分为：

无容量土地（包括水面、绿化、道路广场）；容量完全损失土地（包括建设用地，规划为水面、绿化、道路广场）；未利用的土地（即未建设用地，包括耕地、闲置地等空地，规划为建设用地，是横向挖掘改造的重点）；低度利用的土地（利用不充分的土地，用地性质不符合规划要求，是纵向挖掘改造主要对象）；合理利用的土地（符合规划要求，土地利用率高，已充分发挥用地潜力，是市区土地利用的方向）；过度利用的土地（现状容积率远高于经济和环境容量指标，需调整改造）等。

充分利用城镇地籍变更调查成果数据，有目的进行空间统计、汇总和分析，计算各类挖潜土地的数量、结构、强度及空间分布规律，为进一步定性、定量开展潜力分析和评价提供基础和依据。

（五）数据资料

1、市区土地利用现状分类数据；

2、市区专项用地统计数据；

3、市区地籍管理信息系统；

4、市区土地利用现状及潜力分析专题数据；

市区土地建筑密度图；

5、市区土地建筑容积率图；

市区土地利用潜力分类分布图；

7、市区土地利用性质调整分布图；

8、专项用地利用现状分布图；

9、市区闲置土地分布图；

10、其他专题图件

1：

10000调查底图

4结束语

随着高性能对地观测卫星、导航卫星和遥感手段的多样化，它们所提供信息的精度将会大大提高，时