8方案设计管理规定.docx
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8方案设计管理规定
方案设计管理规定
FX/HG-FC-SJ-LC03（201405-08）
1、概况
目的
为规范公司项目方案设计阶段的操作流程，加强对此阶段各环节的监控，确保设计质量、进度和控制成本。
适用范围
公司开发项目在政府控规基础上进行的项目规划方案设计阶段的工作；政府未进行规划的地块进行规划、报批和报建。
定义
规划设计方案：
是城市规划管理部门提供的规划设计条件和房地产开发企业对该项目的要求。
主导部门
设计院
参与部门
子公司：
开发部、营销部、相关专业总监、总经理、董事长
集团事业部：
成控部、营销部、设计院、相关分管副总、总经理、集团分管领导、集团董事长
2、权责划分
业务
事项
子公司
事业部
集团
开发部
营销部
总经理/董事长
营销部
设计院
相关专业副总
总经理
分管
领导
董事长
方案设计要点
参与
①发起
②审核
③审核
④组织
⑤审核
参与评审
参与评审
⑥审批
方案设计任务书
参与
①发起、
组织
②审核
③审批
方案设计文本
参与
参与
参与
参与
1发起、
组织⑤备案
②审核
参与评审
③审核
④审批
3、流程图
4、工作指南
4.1《方案设计要点》及《方案设计任务书》的编制和审批
4.1.1子公司开发部、营销部收集分析设计前期阶段需要的资料，主要内容包括：
1）宗地自然条件
2）宗地社会条件
3）竞争楼盘设计信息
4）竞争楼盘列表
5）《方案设计要点》初稿
4.1.2设计院提供“现场踏勘报告”
4.1.3设计院根据设计资料编写《方案设计要点》及《方案设计任务书》、设计管理工作计划，并落实确定规划指标及设计成果要求
4.1.4设计院组织相关部门和人员参与《方案设计要点》评审会。
子公司营销部、开发部、总经理/董事长、营销部、相关专业总监、其他相关部门、相关分管副总、总经理、集团分管领导、集团董事长参与评审。
评审后形成《方案设计要点》文件，由事业部设计院长审核后，提交集团董事长审批。
4.1.5设计院负责整理评审纪要。
设计院负责将评审意见落实到最终版的设计任务书中。
4.1.6《方案设计要点》审批通过后，设计院负责编写《方案设计任务书》报集团分管领导审批，审批通过后由设计院提交项目设计单位进行项目方案设计。
4.2总体规划方案（含建筑方案概念设计）过程管理及成果评审
4.2.1设计院安排设计单位人员现场勘察并描述现场概况。
4.2.2设计院安排设计中期交流，及时沟通解决设计过程中的问题，保证按计划和设计要求深化完善设计，并负责对设计单位提交的设计成果的初审和签收。
4.2.3设计院组织相关部门和人员参与总体规划方案及建筑方案概念设计评审会。
子公司营销部、开发部、总经理/董事长、营销部、相关专业总监、其他相关部门、事业部相关分管副总、总经理、集团分管领导、集团董事长参与评审。
4.2.5设计院负责整理并向设计单位提交修改意见，设计单位根据评审意见对规划方案进行调整完善。
设计院负责评审决议在设计方案中的落实。
4.3规划设计报批报建
4.3.1设计院将审批后的总体规划方案资料提交子公司开发部，子公司开发部负责与政府及相关职能部门进行对接，并及时反馈沟通信息，按规定时间形成书面反馈报告。
4.3.2子公司开发部按计划时间完成规划方案的报批报建。
4.3.3子公司开发部按时向设计院提交规划方案设计批复文件，设计院根据批复情况进行方案深化设计工作。
4.4建筑方案设计（含各专业技术方案概念设计）过程管理及成果评审
4.4.1设计院收集整理以下建筑方案设计资料：
1）总体规划方案（含建筑方案概念设计）公司内部评审意见；
2）子公司开发部提供政府部门反馈报告；
3）《项目策划报告》；
4）营销、设计等建设标准控制表；
5）项目内容和要求（包括规划、建筑、结构、水、电、暖通、环保等专业的基本要求）；
4.4.2设计院安排设计中期交流，及时沟通解决设计过程中的问题。
协调促进按计划和设计要求深化完善设计，并负责对设计单位提交设计成果的初审和签收。
4.4.3设计单位按要求完成建筑方案设计（含各专业技术方案概念设计），提交设计院。
4.4.4设计院组织相关部门和人员参与建筑方案设计（含各专业技术方案概念设计）评审会。
子公司营销部、开发部、营销部、相关专业总监、其他相关部门、事业部相关分管副总、总经理、集团分管领导参与评审。
4.4.5由设计院整理总结，形成建筑方案设计评审纪要。
4.4.6设计院负责整理并向设计单位提交评审意见，设计单位根据评审意见对建筑方案进行调整完善。
设计院负责评审决议在设计方案中的落实。
4.5项目成本估算
事业部成控部对设计估算进行审核，并提出初步设计控制指标。
4.6报批报建
子公司开发部负责将方案向政府部门报建，通过后向设计院提交报建批文，进行初步设计。
4.7内外工作协调
由事业部设计院负责“方案设计”与“初步设计、景观设计、室内设计”的流转和工作协调。
5、要求
说明：
以下要求括号中的天数为二类项目控制时间。
二类项目按一类项目的70-80%进行奖罚。
具体分类：
一类项目：
总建筑面积超过15万平米或单体建筑面积大于5万平米以上的项目（不包含特大综合体等复杂项目）；二类项目：
总建筑面积小于15万平米且单体建筑面积小于于5万平米以上的项目。
5.1方案设计任务书阶段
5.1.1方案设计要点未获审批之前，不得进入实质性操作。
未按规定办理处相关责任人500-800元的罚款。
5.1.2子公司营销部、开发部应按照工作指南要求在概念设计任务书审批前3天提交所有资料，并确保资料的合规合法及准确性。
未完成处相关责任人300-600元的罚款。
5.1.3项目设计要点在报批前应提供项目策划报告、模块要素、项目定位以及设计要点的模块要求内容。
未按规定办理处相关责任人300-600元的罚款。
5.1.4项目设计要点应在项目集团分管领导下达任务单起7（6）天内完成集团批复。
提前或延迟分别奖罚相关责任人300-1000元/天。
5.1.5项目设计要点应有地下车库、人防工程、物业用房、教育配套、层高等指标性建筑设计要求的初步意见。
商业部分的设计要点应有商业形态、商业定位、业态分布等方面的初步意见。
未按规定办理处相关责任人300-600元的罚款。
5.1.6事业部须根据项目实际情况，确定是否在评审前应外聘专家参与评审，并提前做好外聘专家的组织和准备工作。
未按规定办理处相关责任人300-600元的罚款。
5.1.7设计要点集团审批后2个工作日内需出具设计任务书，经集团分管领导审批后与设计院对接交底。
提前或延迟分别奖罚相关责任人300-1000元/天。
5.1.8项目设计任务书须明确消防、人防、变配电、弱电等须专业二次设计的项目在设计费用中剔除或单独计费，原则上应交专业设计单位设计。
未按规定办理处相关责任人300-600元的罚款。
5.2方案设计阶段
5.2.1子公司开发部负责将每个阶段成果及时与当地政府职能部门对接，协调相关事宜。
子公司应及时将报建过程中相关内容的调整意见反馈至事业部。
未按规定办理处相关责任人300-600元的罚款。
5.2.2总图设计方案须在内部评审通过后方可报政府评审。
未按规定办理处相关责任人500-800元的罚款。
5.2.3项目方案总图规划需在集团总图审批通过起10（8）天内对接完成，形成规划部门的初审意见报集团事业部。
提前或延迟分别奖罚相关责任人300-1000元/天。
非常特殊情况超时间需事业部总经理特批，按特批时间执行。
5.2.4内部评审须邀请内部相关部门参加，必要时应外聘专家参与，并提前做好外聘专家的组织和准备工作。
未按规定办理处相关责任人300-600元的罚款。
5.2.5确认需参加评审的相关人员须按时与会。
未按时参加的相关责任人处300-600元/次的罚款。
特殊情况无法参加的需经事业部总经理批准。
5.2.6集团确认、评审通过后的设计方案不得随意变更，确需变更的，须严格按原审批程序报批，审批后方可实施。
未按规定办理处相关责任人300-600元的罚款。
5.2.7功能布局及效果方案设计集团确认后，项目所在公司和设计院提前与政府规划部门就总图的相关指标、日照、色彩、造型等提前对接沟通，便于及时修订，加快进度；子公司、事业部成控部门依方案进行成本测算，形成整体项目估算结果，并提出优化意见。
未按规定办理处相关责任人500-800元的罚款。
5.2.8在获得规划部门初审意见起36（32）天内，方案设计方案文本需集团审批通过。
提前或延迟分别奖罚相关责任人300-1000元/天。
非常特殊情况超时间需事业部总经理特批，按特批时间执行。
5.2.9在获得项目方案设计集团审批通过起25（24）天内取得规划初审函。
提前或延迟分别奖罚相关责任人300-1000元/天。
非常特殊情况超时间需事业部总经理特批，按特批时间执行。
5.3方案设计交底会
5.3.1子公司各部门应充分消化方案设计文本相关要求，并在交底会前形成由总经理签字确认的各部门汇总意见。
未按规定办理处相关责任人500-800元的罚款。
5.3.2参加方案设计交底会的各相关部门责任人不得缺席交底会。
未按规定办理处相关责任人500-800元的罚款。
5.3.3初步设计及施工图设计应严格按照方案设计文本的各项要求进行设计。
未按规定办理处相关责任人500-800元的罚款。
5.3.4各部门需按照方案交底会作业指引的要求，在方案交底会3天前填写并落实集团签批的方案设计文本相关内容。
提前或延迟分别奖罚相关责任人300-1000元/天。
5.4其他要求
各城市项目报建报批流程及审批时间不同，造成项目阶段周期需调整的，需事业部总经理签字特批，按特批时间执行。
6、工具
6.1FX-SJ-GJ04《规划方案设计任务书》
6.2FX-SJ-GJ05《建筑方案设计任务书》
6.3FX-SJ-GJ06《实施户型确认表》
6.4FX-SJ-GJ07《项目实施方案评审技术评价表》
6.5FX-SJ-GJ08《规划方案设计任务书》
6.6FX-SJ-GJ09《方案设计交底会的作业指引》
附件：
FX-SJ-GJ04
规划方案设计任务书（住宅项目）
一、项目基本情况
1．项目概况：
1）项目位置；2）占地面积；3）地块周边状况；4）其它
2．项目优劣势分析
优势：
1）地形优势；2）主题概念优势；3）周边生态环境景观优势；4）周边公交系统及配套设施优势；5）其它
劣势：
1）地形劣势；2）环境影响劣势；3）周边不良景观劣势；4）周边公交系统及配套设施劣势；5）其它
二、项目定位与开发理念
1．客户定位；2．主题定位；3．物业类型；4．开发理念；
三、项目技术经济指标
1．技术经济指标：
占地面积；拟建建筑面积（其中：
住宅、商业、会所、停车场（库）、其它配套设施）；建筑容积率；建筑覆盖率；建筑类型；车位数；户数；绿化率。
2．户型配置（策划部提供）
3．配套设施
四、总体规划设计原则
1．前瞻性：
树立大观念、开拓新思路，在现实住宅设计水平基础上要有所超越，做中国一流的社区，做最有品味的社区，做最富于创意的社区。
规划布局、单体平面、建筑立面、环境设计、色彩空间、设备设施均体现个性风格。
2．均好性：
在设计的各个方面均应体现均好性原则，从总体规划、建筑设计到环境设计，均好性的实现是一个重要的设计目标。
要寻求景观资源的配置均衡，充分考虑市政道路噪音对住宅的影响，提出合理的规划布置方案避免或减低噪音对主要房间的污染，尽量减少通过使用技术手段来降低噪音（会带来建设成本的提高）。
3．人性化：
体现在空间、尺度、景观、设施、物业管理服务等诸多方面。
设计在保证居民有舒适的居住空间、宜人的建筑尺度、洁净的环境空间、便捷的交通以外，更应在社区的休闲健身场所、社交场所、公共服务设施、教育卫生设施、物业管理等方面，处处体现生活化的气息。
4．经济性：
充分考虑项目开发、设计、销售、使用等各个阶段有效衔接和使用的经济性；方案中要合理利用现有的资源优势，合理平衡土方量，合理设置架空层及通风、采光的开敞式/半开敞式车库，同时兼顾结构布置的经济合理性。
5．规范性：
设计方案必须遵守当地相关城市住宅规划设计对日照间距、消防、人防等方面的规定，并符合国家有关规范和标准。
6.创新性：
充分挖掘项目的潜在价值结合当地情况进行适当创新，增强产品附加值及竞争力。
五、交通与流线规划
1.出入口位置建议；2.交通与流线规划建议；3.设计要求
六、群体空间形态规划
1.建筑群体空间组织
2.住宅规划的空间秩序感
3.小区立面的整体性和连续性
4.居住领域的可识别性
5.其它
七、景观规划
1.景观规划的主题和理念
2.景观系统的整体性和连续性
3.景观设计的丰富性和层次感
4.会所及销售环境的景观设计
5.社区各主要入口及商业街、广场等主要公共区域的景观效果
6.其它
八、相关配套规划
1．会所：
建筑面积控制在㎡左右，内部功能设置包括：
会所位置选择要和重要的景观相结合，要实现建筑与环境的融合。
其造型必须具有强烈视觉吸引力，要通过精心设计实现其独特性、标志性,成为社区的视觉中心。
2.商业配套设计要求：
建筑面积控制在㎡左右，满足小区居民基本生活要求，可以分为功能性（经常性消费如综合超市）和休闲性（如专卖店、鲜花店、咖啡厅等）两种，位置设计结合居住功能考虑。
商业内容包含：
等等，立面要求统一规划设计。
3．其它：
如小学、幼儿园等。
其他相关配套设施：
垃圾中转站、物业管理办公处等。
其设计要求参相关的设计规范。
九、分期建设
考虑分期开发，首期开发建设以为主；保证整个社区在不同阶段有机的完整的生活环境和视觉印象并使得每一期开发时均有各自的亮点。
十、成本控制要求（事业部成控提供）
十一、规划设计成果
提供完整的规划方案图册（A3图幅）
其中：
1）报公司方案图册一式8份。
2）报建方案图册一式8份。
内容包括
1．方案设计总说明，包括：
1）基本设计概念
2）详细建筑设计说明：
功能分析、交通分析、通风分析、绿化分析、景观分析、日照阴影分析（与相应的分析图对应）
3）技术经济指标（包括总建筑面积，住宅、商业、会所、停车场（库）、以及其他配套设施的建筑面积分项指标、层数及高度，覆盖率，容积率，绿化率；车位数；各种户型的建筑面积、实用率；等）
4）结构、设备说明
5）投资匡算
2．地块位置图
3．地块现状图
4．彩色总体平面布置图（要求场地规划分析图）
5．方案分析图
包括：
功能分析、交通分析、绿化分析、通风分析、景观分析、日照阴影分析；
6．竖向规划图
7.住宅、会所及其它建筑意向性设计图
8.外部街景立面图（主要类型各一份）
9.场地剖面图（纵、横向、景观主轴各一份）
10．彩色效果图
1）整体鸟瞰图（一份）
2）景观设计效果图
3）建筑单体透视效果图（主要类型3-5份）
4）主、次入口，商业步行街效果图（各一份）
11．户型分布图
12．报建模型一个（比例1：
500）（带罩）
包含以上规划内容的数据光盘两份。
十二、进度安排
规划设计阶段需提交的中间过程设计成果
需提交的过程设计成果
提交时间
审核确认时间
备注
十三、附件清单
用地红线图（电子版）
地形测量图（电子版）
其它
附件：
FX-SJ-GJ05
建筑方案设计任务书（住宅项目）
一、项目基本情况
1．项目概况：
1）项目位置；2）占地面积；3）地块周边状况；4）其它
2．项目优劣势分析
优势：
1）地形优势；2）主题概念优势；3）周边生态环境景观优势；4）周边公交系统及配套设施优势；5）其它
劣势：
1）地形劣势；2）环境影响劣势；3）周边不良景观劣势；4）周边公交系统及配套设施劣势；5）其它
二、项目定位
1．客户定位；2．主题定位；3．物业类型；
三、开发理念
1．突出主题文化；2．先进性；3．独特性；4．均好性；5．人文性；6．舒适性；7．实用性；8．经济性；9．规范性
四、项目技术经济指标
1．技术经济指标：
占地面积；计容积率建筑面积（其中：
***、***）；建筑容积率；建筑覆盖率；建筑层数；车位数；车户比；其它：
2．户型配置（策划部提供）
3．配套设施
五、总体规划原则
1．满足城市设计要求。
建筑总体布局、造型、色彩应注重城市设计，应充分考虑与周围地块的关系；
2．充分体现均好性原则；
3．合理处理建筑物与环境场地之间的关系；
4．合理处理各种建筑空间的有机组合、过渡；
5．在总体布局时应充分考虑入口空间的展示作用，集中体现项目主题，最大限度地展现项目卖点；
6．建筑群体布置要避免建筑物之间的相互遮挡，要满足建筑对日照、间距、自然采光、自然通风的要求，要充分考虑对小区内部环境及外部远景的利用；
7．充分考虑地块周边噪音对本项目的影响，要提出合理的规划布置方案，避免或减低噪音对主要房间的污染，要尽量减少通过使用技术手段来降低噪音（会带来建设成本的提高）；
8．总体规划要充分体现经济性原则，合理平衡土方量；另外，除人防地下室需做全埋式车库外，其余车库尽可能采用通风、采光的开敞式/半开敞式车库；
9．其它
六、交通组织原则
1．应注重处理小区主要出入口的位置，考虑公共区域与私密区域的关系，解决好区内各种流线（生活后勤服务、临时访客、消防疏散等）之间的关系，做到人车分流；
2．内部交通与消防车道原则上应在用地红线范围内解决，同时注意在规划设计要点要求的最小后退红线距离无法满足消防要求时，适当调整建筑物后退红线距离；
3．保证消防车道及扑救面对坡度的要求；
4．合理解决地形高差对行人在交通上造成的不利影响，考虑残疾人无障碍设计；
5．住宅与车库之间要建立方便的联系；
6．合理解决配套公建设施的停车及交通疏散问题，将其对住区的影响降到最小。
七、景观设计原则
1.结合项目主题文化进行环境设计；
2.营造与众不同、具冲击力的个性化产品；
3.把握小区环境重心，对景观主轴进行重点设计，最大限度地展现项目卖点；
4．处理好各种环境空间的有机组合与过渡；
5．注重景观细部设计。
在组团景观节点、社区交通枢纽和局部小环境、架空层等代表产品细部的方面，充分表现产品的精细度和质量、档次；
6．多层次的立体景观设计；
7．其它
八、单体设计原则
1．结合项目主题文化深化建筑设计；
2．充分发挥色彩与材料质感的装饰作用；
3．多角度、多层次体现人性化设计；
4．建筑屋顶及山墙面要作为重要的景观元素来进行设计，特殊位置的住宅要进行独立设计，作为一个重要的景观元素重点处理；
5．建筑设计要结合结构、设备专业统筹考虑，住宅室内空间无突出墙面的梁柱，建筑物的主要外立面无突出的设备管线；
6．住宅公共前厅尽量要有自然通风的设计，避免封闭式走廊的压抑与不安全感，并减少机械通风排烟的经济投入；
7．住宅底层要设计具有一定高度的入口大堂，其设计风格应表现出高层次的文化品味并与项目的主题定位相吻合；
8．细部设计是支撑产品档次的关键之一，本项目设计将细部设计放在极为重要的地位，设计方案要对其予以充分重视，对建筑下部的近人立面，窗户、阳台、花槽、空调机位等构件均需仔细考虑；
9．其它
九、户型设计原则
1．总体原则：
1）设计要紧密结合本地块的策划要点，设计中要有核心性的基本思路，在保证平面方整实用的前提下，要有所突破、创新；
2）户型设计必须规避周边不良景观的影响，对来自用地周围交通干道的交通噪音也应有足够的防噪措施；
3）遵循均好性设计原则。
4）满足住宅高舒适性要求。
5）平面设计要求简洁性（无过分凹凸现象，结构形式简洁，以利于地下室使用效率的提高）；可改造性（结构体系提供可以根据不同使用要求自由分隔，灵活组合的可能性）；系统化（户型设计中应保持不同面积户型的开间比例，做到户型设计的系统化）；实用率（充分有效地利用户内空间，交通流线简洁，提高住宅的实用率）；
6）户型设计应根据不同的总图位置、景观轴线进行不同的设计。
在适当位置可以考虑特殊户型的设计，如复式、跃层、架空层花园的设计方法，做到户型设计形式的多样化和户型产品结构层次的丰富性；
7）立面设计建议使用大面积的落地玻璃窗（门）、大面积凸窗，以取得优良的采光通风和景观效果；
8）其它
2.平面布局：
1）户内要有合理的功能分区，公共活动区、适度交流区、私密区等各区功能不能简单化地进行分离，要尽量汲取现代集合住宅发展的一些新精神，探讨户内各个组成空间的有机组织；
2）套内交通组织顺畅，不穿行起居室（厅）、卧室等主要功能空间；
3）起居室（厅）、餐厅、厨房配置紧密协调，设置入户过渡空间；
4）除厨房、卫生间外，平面空间尽可能可以根据不同使用要求自由分隔，灵活组合；
5）在大户型设计中要充分考虑主人、客人以及保姆的动线，使之尽可能合理，方便使用；
6）XXX地区气候炎热潮湿，户内尽量能够形成空气的对流；
3.空间组合：
1）底层户型需结合地形，设计室外私家花园，保证住户的私密性，同时须考虑日照条件；
2）架空层可结合周围环境，适当考虑设计带花园/大平台的复式户型；
3）顶层户型可考虑上下两层的复式设计，或将相邻两套住宅结合为一套并设计屋顶私家花园；
4）标准层户型平面的设计重点仍为平层，部分户型提供错层等其它变化的可选形式；
5）其它
4.各功能空间的设计要点：
1）阳台——每户考虑设置两个阳台，分生活阳台（观景阳台、户内花园）与工作阳台，洗衣机放在工作阳台；阳台应结合户型面积大小，对其位置、尺度、比例进行选择；
2）室外平台——对于住宅挑台、退台和屋顶平台，立体绿化一定要纳入设计；
3）起居厅与餐厅——起居厅开间要满足要求，复式户型可考虑客厅局部贯通两层以扩大空间视野，客厅与餐厅之间最好形成空气对流；
4）主卧室——主卧室开间要满足要求，可考虑设计步入式更衣室，为了增大采光及景观面，可采用凸窗/落地玻璃窗；
5）厨房——考虑与餐厅的联系以及其形状、规模和设施的布置，同时考虑相应的电气插座位。
厨房采用集中竖向排烟道；
6）卫生间——卫生间内设施包括淋浴间（主人房卫生间设浴缸），台式洗脸盆、座便器、机械排气装置，洁具的空间布置要使用舒适并能充分利用空间；
7）其它
8）户型技术经济指标表（营销部提供）
5.细部设计：
1）家具布置；2）窗户；3）阳台/露台/花园；4）空调；5）家庭中央供热水系统
6.设备专业要求：
1）管道、管线布置采用暗敷，布置合理；地上燃气管道及计量仪表应明装；
2）立面尽量不设立管，设集中管井，位置合理，布管规整；
3）套内无排水立管穿楼板现象；
4）每户内应设有足够的电视、电话、电脑网络系统的定型接口；
5）水、电、燃气全部户外计量；燃气管由厨房阳台接入，热水器位置均预留在厨房阳台，厨房阳台及安装热水器燃气表等的墙面应足够大，以满足设备布置；
6）水泵房、直饮水机房、储水池、水箱、游泳池处理机房、锅炉房、管道井的位置、面积、层高合理；
7）应设置电话光纤机房、宽带网络机房及有线电视放大器箱的位置；
8）变配电房应尽量靠近负荷中心，并考虑进出线方便；
9）空调机房应根据设备情况留足面积与空间；
10）发电机房的设置应综合考虑环保要求、进排风方便及对建筑立面的影响；
11）强弱电竖井应尽量分开设置，其净空面积应满足使用要求；
12）每户内设可视对讲系统，并预埋防盗报警系统的保护管；
13）各栋塔楼屋面泛光照明及室外照明应留出足够的容量。
十、提交
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