XXXX最新房地产总经理必备的关健知识.docx
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XXXX最新房地产总经理必备的关健知识
2013最新房地产总经理必备的关健知识
1.公司内部运营中，销售、财务、工程和技术、内外部协调、行政事务等，你如何进展分工？
企业成功靠的是人才，企业只有建立合理的计划与绩效考核制度，建立好了战略型人力资源制度，完善企业用人、留人机制，才能对企业真正起大作用。
有效的人力资源战略从招聘员工那一刻就已经开场实施了，关键的是要与企业战略相结合。
民营企业的快速开展使得人才资源供不应求。
中高级管理人员与技术骨干人员的匮乏使得民营企业开展的后劲缺乏。
企业不能等到用人时才去找人，应事先有人力资源规划。
在企业的战略目标、开发经营计划、财务计划的根底上制定本企业的人员替补计划、招聘计划、退养计划、开展计划等。
谁是企业未来的***？
谁是企业未来的“领头羊〞？
这是每一个民企老板和职业经理人必须经常思考的问题。
许多员工的追求不仅仅是用一份劳动力互换的报酬，他们还追求在工作环境中实现自己的人生价值，喜欢工作的挑战，普遍开场关心自己身心的开展。
民营企业管理体制创新 一是要制定公正合理的绩效考评制度，充分调发动工的积极性和创造性。
在企业里形成公平竞争的机制气氛，鼓励员工发奋图强，使优秀的人才脱颖而出并留住人才。
二是要重视人才培养，建立科学的人才培养机制，企业要不断地对员工进展岗位在职培训，让员工能够跟得上或领先于专业领域的开展动态；注重培养“复合型〞人才。
下面我简要地提出公司组织架构和高管职责和分工。
5、 跨地域企业文化建立能力
（1）.企业文化一般只是作用于房地产企业内部，但知名品牌企业的文化建立往往对于整个房地产行业产生深远影响，甚至能够超出地产行业。
例如万科品牌的核心价值，正是这样一种对人性的尊重和关心。
这种强调个性、尊重他人的人文情怀，在万科的“投诉文化〞、“主题精神年〞、《万科周刊》以与年轻而又敬业的职业经理人群中，得到了最好的表达。
房子是需要使用几十年以上的产品，只有走品牌路线的公司，才能在售后做到长期负责。
（2）.不同的社会文化环境，对企业文化的约束力不同，从而企业文化创新能力和创新可能性空间随背景不同而产生差异。
利用对人权研究的重视，强调地产企业效劳大宗的人文关心意识，而不仅仅是 为少数人效劳。
（3）.房地产企业文化是一种追求可见时效，追求直接经济效果的务实文化。
例如房地产企业文化与营销环节结合严密，直接能够促进产品的营销。
（4）.企业文化是一种投资文化，是一种投入产出变换文化。
（5）.企业文化是一种集体文化，房地产集团企业文化在各地分支机构的表现应该采用本地化形式。
3.当前房地产外部市场环境如何？
你认为我们怎样适应环境的同时并取得开展？
当前房地产市场环境是在不断变化的。
总的来看，受2007-2008年的政府宏观调控和2008年以后的国际金融危机影响，市场景气指数下降，民众消费信心大大受挫，短期内房价难以上涨。
在现在的房地产局势下，一方面可寻求的新的市场时机，另一方面可防止环境威胁。
在剧烈而又复杂的市场竞争中，时机与威胁并存，而不断变化的市场环境又不断造成新的时机与新的威胁。
这里所说的所谓的市场环境，就是影响房地产企业的市场和营销活动的不可控制的各种参与者与影响力。
首先是宏观环境的影响，主要受经济、政治、人口、政策法规与税制等影响。
房地产企业的所处的微观环境都是在这些宏观力量的控制与影响之下的。
经济因素：
包括了市场所处的宏观经济条件和经济收入水平两类因素。
经济顶峰时期，百业具兴，房地产需求旺盛；经济低谷，市场疲软，房地产作为衡量经济的杠杆首当其冲要受到影响，很多家庭会取消或者推迟对房屋这样耐用品的消费，其他支出的减少导致住宅和商业地产不景气，住宅和商业楼宇的价格自然会下跌。
政治方面，在安定的政治环境下，房地产投资回报才有保障，经营者才有信心。
政策上，国家的开放程度与政策的连续性对房地产市场也有巨大影响。
人口决定了房地产市场的规模与开展趋势。
人口规模不但影响到住宅房地产的开发，还直接影响商业与工业对房地产的需求，所以商业地产中要充分考虑该项目所处地区的流动人口与常住人口的数量。
现在的趋势就是人口不断地从农村流向城市，城市化水平急速提高。
此外，家庭的结构变化趋势也在人口因素的考虑之列，这会对房地产产品的户型配比起到了一个导视作用。
政策法规与利率税制：
“国八条〞也好，“国六条〞也好，都是国家通过政策法规与利率税制进展房地产调控的手段，既表达了尊重经济规律，又带有行政干预的色彩。
其次是微观环境的作用，微观环境是房地产经营业务往来过程中的直接影响因素。
包括供给者、营销中介、顾客、竞争者和社会公众等因素。
顾客是房地产产品的直接购置和使用者，任何产品，只能满足其特定的目标市场需求。
如住宅小区靠近知名学校，即制订以强调子女教育为主题的营销策略，占领中小学生家庭的住宅市场；小区靠近公园绿地，即强调运动与休闲，以重点赢得中老年家庭的青睐。
房地产企业市场环境还包括各类公众，如融资公司〔开发商获得资金支持的可依赖者〕、媒介公众〔开发商声誉的保障者〕、政府公众〔这个不说也明白〕、公民团体公众〔商业地产中的重点〕、当地公众〔为施工骚扰安抚民心〕、一般公众〔散户〕、内部公众〔树立开发信心的源泉〕。
在房地产开发企业中，好的产品才有好的市场，物业第一、营销第二。
我们在进展了市场环境分析后，就可以根据战略要求选择适宜的目标市场，即进展市场定位。
在进展市场定位时，最根底的是要考虑内外部环境的分析和地块分析的情况，其它需要考虑到的因素有目标市场的吸引力〔目标市场的平均利润率、目标市场对于企业品牌建立的影响等〕、目标市场的竞争情况〔一样目标市场的竞争型项目的情况、竞争型企业的情况、未来进入这一目标市场的项目的情况等〕、目标市场的容量〔比方某地区一年总价60万以上的豪宅目标市场的市场容量为5个亿〕等。
市场定位是动态的，因为市场是动态的，这意味着由于各种原因，需要为项目进展市场再定位，进展再定位时所采用的策略，很大程度上取决于消费者兴趣和需求的变化。
在同一个项目里，对各层次客户的需求，可有针对性的开展假设干个不同类型、档次、风格的物业，以满足不同类型客户的需求。
市场定位确立后，就开场了项目定位，项目定位的关键在于如何使得产品适应所定位市场的需求和行为特征。
在实际中，项目定位一般有两种顺序：
一种是先根据定位市场的需求和行为特征确定产品差异化的内容，然后再对差异化的内容进展提炼和表达，形成项目定位。
另一种是先根据定位市场形成项目定位，取得产品差异化的根本思路，然后再将差异化的思路具体表到达产品的各个方面中。
以下的准那么是项目定位时可以考虑的：
1〕重要性：
项目定位对目标市场而言是否有较高价值，买家能否从中获益（功能上或情感上）。
2〕差异性：
项目定位是否竞争对手和周边楼盘没有做的。
3〕优越性：
相似的项目定位是否可以优胜于竞争对手。
4〕可沟通性：
项目定位是否能让目标客户感受到和看得见，开展商有否操作的能力。
5〕不可复制性：
其他的楼盘是否难以对定位进展复制和抄袭。
6〕可承受性：
目标客户有否为项目定位而支付的能力或本钱。
7〕利润性：
定位可为开展商创造利润，该定位能否吸引足够规模的目标客户，需要怎样的财务预算。
总体说来，我认为处于当前市场环境下的开发商主要面临政策风险、运营本钱风险、区域市场变化风险、融资风险和产品风险等几类风险。
那么对于以上诸多风险，我们该如何应对呢？
我认为既要适应环境，求得生存根底，又要在融资理财，营销策划和项目开发管理上，定位清晰，立志高远，走对路子用好人，走对了路子，整合好了各种资源，就是最好的方法，最优的效率。
以下方法可供参考：
一、 准确定位，精细运做
准确的市场定位来自于对市场的深刻理解，从地方经济开展水平、顾客消费水平、住宅消费偏好、区域市场价格体系和潜在收入增长情况到金融环境的分析，这一系列的框架性分析，再加上企业自身的素质和能力的分析，可以帮助企业有效找准市场定位。
同时，精细化的生产经营要求企业在运做地产项目时，采取工业化、模块化、标准化的生产方式，通过科学的项目管理方法，实现业务流程有效分解并标准化操作，与部品供给、规划、建筑、景观设计、施工和专业金融效劳公司建立良好的业务外包的工作模式，有效削减管理本钱，加快项目进度，实现资金的快速流转。
二、 产品差异，引导需求
产品性能的差异化主要可以在产品的高科技、生态环保、周边配套、户型大小、社区功能等方面做深一步挖掘，同时可以考虑销售为客户定制的房地产产品；营销概念的差异化可表达为定位于不同客户市场的营销策略，如低价策略、高性价比策略、豪宅策略等，销售策略的差异化可以考虑以租待售策略、在建工程转让回笼资金策略、滚动销售策略等；客户群体的差异化可以将不同特质的项目定位于不同的群体，如专门为白领、外商、公务员、教授以与工薪阶层等不同的社会客户群体，同时可以考虑提供相应的融资效劳，以延长产品价值链，提高品牌知名度。
三、 合纵联横，规模经济
每一个开发商都面临道路、供水、排污、供暖等一些公共配套设施的建立，并且这些设施需要花费开发商大量的本钱。
如果几个相毗邻的开发项目可以合作开发，共同承当公共设施费用，将可形成规模经济，节约大量的开发本钱，降低项目风险。
四、 资产配置，分散风险
“别把鸡蛋放在一个篮子里〞的组合投资的思想对于房地产企业的异地扩X同样有用。
化解风险的最有效方法就是分散投资。
为此，房地产商在异地扩X时要制订一系列的风险评估策略，运用科学量化分析的方法来分析地区的潜在风险。
同时，企业还必须通过财务杠杆等其他手段获得多渠道融资。
根据资金来源不同，和承当风险的能力的差异与流动性要求，设置合理的融资结构和财务结构，合理分配流动资金使用，
五、 拓宽融资，提升能力
房地产企业能否与金融资本有效结合将是企业开展规模能否进一步提升的关键。
目前企业的融资渠道单一的问题是困扰大多数房地产企业的主要问题。
企业如何应对当前银根紧缩的政策约束，同时充分利用信托投资、产业基金、股权融资、企业债券等多渠道的融资方式，通过改善自身企业素质和财务状况，到达相关渠道融资的根本要求，也是下一步多数地产商需要面对的问题。
综合来看，除了上述几点避险之道外，对于市场中的大型和中小型企业各有不同的策略。
实行收购兼并，大企业的开展方向。
房价波动和银根紧缩已经使得一大批抗风险能力低的房地产企业出现经营困难，此时，实力相对雄厚、资本实力较强的大型开发商应该通过收购兼并，以较低的本钱获得中小企业的项目资源，获得二、三线城市的项目储藏，进入地区市场，实现资产的区域配置。
坚守“利基〞市场，小企业的制胜策略。
中小企业面对经营环境波动的最好方法就是从细分的“利基〞市场中找到好的卖点。
如今生态型、高科技型、环保型、面对群众市场需求的住宅等市场供给匮乏的产品都是小企业产品差异化的开展方向。
企业在做好市场定位的同时，通过精细的运做，可以有效化解风险，赢得市场。
4.建立新项目〔买地块〕的开场，我们如何进展项目的预算？
项目的预算经过批准后总经理如何进展管理？
请详细阐述如何实现预算中的各项经济指标〔包括制度和方法〕？
新项目开场前，即土地未购入，主要依据策划代理公司的市场调研报告和项目可研报告，加上公司内部的营销，财务，本钱和多项技术参数的分析测算，可参照周边同类同质楼盘的相关技术经济指标估算预测。
新项目开场后，即土地已购入后，概念规划设计方案已有雏形，在项目投资决策中，注重以目标利润为导向，将企业的所有经营活动都纳入预算管理,即对企业全体人员、全部业务、全部过程实施预算控制和管理。
实施全面预算管理，能有效地建立起管理控制体系,建立起对本钱中心、利润中心和投资中心的绩效考核体系，使整个企业的经营管理活动沿着预算管理轨道科学、合理地进展,为企业的开展提供保证。
所有开发项目的本钱管理均必须分阶段进展本钱动态统计分析，确保项目本钱控制在规定的X围内。
在项目前期应与时了解当地政府的规费情况，用足用活各项政策和资源，努力寻求降低本钱的途径。
为保证对实际发生本钱的有效监视，本钱管理部门负责项目目标本钱的审核和控制；所有与项目开发相关的工程本钱支出必须经本钱控制审核，非工程本钱支出必须经财务审核。
项目开发运作过程中，应安排本钱控制部门人员持续参与各阶段活动，统计分析项目本钱变化，与时发现、纠正异常本钱情况，以保证对项目本钱的有效控制。
目标本钱的编制必须按《目标本钱确定》作业流程的规定进展，在不同阶段形成相应的目标本钱，并完成规定的报批程序，包括：
项目投资决策阶段，依据项目策划方案编制投资估算，作为项目总目标本钱，由专业公司参谋审核，董事会会批准，总经理执行；规划方案设计阶段，依据总目标本钱、规划方案和建筑方案设计与时编制设计概算，作为下一阶段的目标控制本钱；施工图设计阶段，依据目标控制本钱和施工图，编制施工图预算，形成项目实施的目标本钱，董事会批准后，作为开发项目经营管理责任书的组成局部。
各阶段的目标本钱与投资估算、设计概算、工程预算编制应遵循《目标本钱确定指引》、《工程预算编制指引》的规定，使用正式的目标本钱表单。
项目依据已批准的目标本钱，由总经理和本钱管理部门对项目开发过程中各阶段的业务活动进展连续监控，制定控制本钱的措施方案。
包括，但不限于以下方面：
设计方案优化；业务分包〔招投标〕；材料设备采购比价、限价；合同签订；设计变更与现场签证；合同付款等。
项目施工过程中发生的现场签证〔包括设计变更、工程量变更和材料设备差价等〕，必须按《现场签证控制指引》，严格控制事前预算审查和事后的结算，实行一单一算。
本钱管理部门负责建立工程本钱台账〔合同台帐、设计变更台帐和现场签证台帐〕，财务部负责建立非工程本钱台账，登记、审核实际发生本钱是否在目标本钱规定X围内。
项目实际发生的本钱动态统计报表，应每季度提交董事会备案。
总经理和本钱管理部门必须《项目本钱核算与分析指引》的规定，每季度进展项目本钱核算和经济活动分析，对目标本钱的执行情况进展阶段性的检查和总结，分析本钱发生的增减动态和趋势，并通过分析本钱细项超支发生的原因，与时采取控制本钱的措施。
项目实际发生的本钱核算与分析报告，作为总经理《季度经营分析报告》的组成局部。
本钱超支的处理措施由总经理和本钱管理部门提出建议，并按《本钱细项超支报警的X围和要求》、《项目目标本钱调整X围和要求》指引文件规定，以书面形式报董事会：
不使用预备费，拟采取降低本钱措施补救，报本钱管理部门和财务部备案；拟使用预备费弥补，调整细项本钱，经本钱管理部门和总经理审查后，董事会核准；需要突破项目目标本钱时，必须经专业参谋公司审查，报董事会审批。
在项目实施过程中，因经营计划调整引起本钱细项的目标本钱的增加或减少，应与时报本钱管理部门审查，并根据规定进展处理。
项目工程结算由本钱管理部门负责组织，工程〔配套〕部和开发设计部负责配合。
各专业工程分包合同，以与项目工程总结算，均必须按公司规定的《专业分包工程合同结算》、《项目工程总结算》执行。
专业分包工程合同结算和项目工程总结算完成后，相关报告与时提交董事会备案。
总之，房地产企业的预算管理是一个系统工程，是企业管理的重要组成内容，是与企业开展战略相配合的战略保障体系。
房地产企业应该根据自身的特点，形成适合本企业的预算管理制度，真正到达实现企业开展战略目标，整合企业资源，提高经济效益的目的。
关键是制度的执行，最主要的工作是权责利的统一、约束机制和鼓励机制的统一。
5.在日常项目管理中，销售进度、采购质量、施工质量、工程本钱、建立工期、平安生产、技术规X、行业标准等等，发包方与承包方、发包方或承包方管理团队内部之间会产生的矛盾有哪些？
如何来解决这些矛盾？
这个问题涵盖面较广，本人理解为项目全程的进度、品质和技术流程管理。
评价一个企业是否具有竞争力也不再仅看企业的规模和资产，而是更看重其员工的个人利润、企业资金的周转率、企业的扩X能力和冲击力。
项目是企业的利润中心，总经理的日常项目管理应在降低项目的开发周期，提高项目管理效益，提高资金的使用效率，从而降低项目的开发风险，增强企业竞争力。
以下为总经理在项目进度管理中应着重解决的方面：
项目管理的X围为：
项目策划、项目报建、规划设计、招投标、施工管理、验收交付等内容。
项目管理的方法是：
计划、实施、控制与评价。
项目管理的原那么是：
对外为合同管理，对内为计划管理。
项目管理的责任人是：
项目总经理对项目的总进度负全责、对各部门的工作提供指导与支持，部门经理对本职责X围内的项目进度负责，项目总经理负责协调、监视项目的进展。
项目进度的制定：
依照公司的房地产项目开发流程框图〔见附件〕，结合各项目的实际情况，制定该项目的总的项目进度计划。
项目除要有总的网络进度计划外，还应制定里程碑计划，对象总规确实定、规划许可证的领取、工程开工、主体封顶等里程碑事件进展重点监控。
项目进度计划编制中应注意的问题：
项目总经理负责，各业务部门参与，在各部门充分讨论的根底上共同完成项目进度计划的编制。
编制中要充分落实计划的前提条件，防止过多的假定而使计划失去指导意义。
进度目标应与本钱、品质等目标相协调，既要有利于工期目标的实现，又要有利于本钱、品质、平安等目标的实现。
对大型、复杂、工期长的项目要实行分期、分段编制进度计划，对不同阶段、不同时期提出相应的进度计划，以保持指导项目实施的前锋作用。
进度计划的编制最好采用相关软件编制，以提高计划的科学性和质量。
充分重视实施中的阻力，如人、资金、材料、设备、环境等因素的影响。
抓好关键性工作，尤其是关键线路上的工作不能拖延。
责任要清楚、授权要明确，进度实施中的每一位员工均要承当一定的经济责任，项目各成员对自己的权利与责任要有清楚地认识。
抓好沟通管理，协调各方面关系，采取措施解决各种矛盾，加强薄弱环节，实现动态平衡，保证实现进度目标。
对照项目进度计划，经常检查项目的进展情况；对里程碑事件，要逐一检查。
对与进度计划不一致的情况进展原因分析，找出延期或提前的原因，采取相应的措施。
进度控制的措施有：
组织措施、技术措施、经济措施、管理措施等，针对不同情况采取不同的措施，当实际情况与进度计划有偏差时，应调整进度计划，以使新的进度计划不停地与实际情况相一致。
在项目进度计划的执行过程中，要对出现的情况进展总结；在项目完毕后，要有一份总的评价报告。
项目公司依照实际的进度计划对各部门进展进度考核，对既保证质量又加快了项目进度的部门，公司将给予经济奖励，反之，那么给予经济处分；具体方法依照公司的有关管理制度执行。
项目进度管理是以公司的项目开发总流程中的阶段来划分的，项目进展到每一阶段，公司应提供优势资源给该阶段对应的核心部门，以确保该阶段的项目进度。
关键线路上的总工作时间即为项目的总工期，缩短关键线路的长度即缩短了项目的总工期；但在此过程中也应注意非关键线路的工作时间，不能让非关键线路变成关键线路。
从流程框图中的关键线路上看，开工前的工作进度对公司的资金使用效率影响很大，对公司的项目开发风险影响也很大，必须尽量压缩开工前的工作时间。
项目策划阶段的进度管理关键的工作有二个，项目策划报告、规划方案设计与会审。
营销策划部经理对项目策划报告的进度负责，设计部经理对规划方案设计与会审的进度负责，其他部门经理对此阶段各自的工作进度负责。
A.项目策划报告
一、对项目策划报告进展进度管理的几个要点：
营销策划部门要依据工作流程预先制定工作进度计划，该进度计划必须符合公司总的进度计划。
在选择策划公司时，应做好前期招标中“入围资格审察〞的工作，结合项目本身的特点，选择数家对此类项目比拟熟悉、经历丰富的策划公司是项目策划招标成功的有力保证；反之，如果在策划公司选择上出现问题，将对项目策划的进度、质量都产生负面影响。
根据工作进度计划，将项目策划的总时间与阶段成果的时间、质量等要求写进合同中并明确延期的赔偿责任。
确定新项目的市场细分\目标市场\产品定位等重要内容，在策划委托书中应详细写明要求，并进展过程控制，防止到最后才发现策划成果与公司要求相差甚远的情况发生，从而防止由于质量问题而影响项目进度。
注重平时市场的研究与策划单位的考察，尽量压缩此两项工作的时间。
二、项目策划报告进度管理中必须满足的前提条件：
计划开展部提供的地形图、规划设计要点等外部条件要准确、完整。
营销策划部在工作以前，先要对当地的政策法规、市场环境等有一定的了解。
公司要明确授权X围，对问题的决策要果断，不能犹豫不决。
三、项目策划合同完毕后，营销策划部对合同的执行情况进展认真的总结与评价，并将总结报告交综合管理部。
四、在项目策划报告阶段，影响项目进度的其他部门的工作有：
财务付款；在方案研讨阶段，公司领导、工程部、设计部、本钱部、财务部、计划开展部等相关人员要积极参与并发表意见与建议，且要在会议纪要上签字。
营销策划部对策划公司的提案给出总结性的评价，随提案报告一起报公司领导后，公司领导对策划公司的提案与营销策划部的意见要与时给出明确的批复。
B.规划方案设计与会审
要做好此阶段的进度管理，设计部在设计单位的选择上，要注意如下几点：
最好采用招标的形式。
要认可主案设计师。
设计费用要合理。
要从了解的设计单位中进展选择。
在设计合同的签订中，要做到：
设计单位要提供公司认可的进度计划，并明确延期的赔偿责任。
付款与设计的进度、质量等挂钩。
设计人员要与政府审批部门相关人员有充分的沟通。
在设计过程中，要求设计部人员要经常与设计人员、设计文件审批的政府相关人员进展充分的沟通，防止由于对审批部门意见的不了解而使设计返工。
按合同，对设计的质量与进度进展跟踪，防止到最后才发现设计成果与公司要求相差甚远的情况发生。
对规划方案设计与会审进展进度管理的几个要点：
1〕计划开展部提供的地形图、规划设计要点、管线外部条件等要准确、完整。
2〕设计部要对当地的政策法规、设计规X了解清楚。
3〕公司对项目的定位要清晰、产品的购置人群界定要清楚，对规划设计中的布局与建筑风格、对各种套型的大小与套型比例等要求要明确。
4〕公司授权是否明确，哪些工作部门经理可以拍板？
哪些工作要讨论、意见不一致时由谁拍板？
等等问题要有明确的规定和决策的时间要求，不能犹豫不决。
5〕公司对规划、设计的质量要求，对设计的产品的本钱要求要与早明确，在设计任务书中就要写清楚。
设计周期要合理，要留有成果评审与讨论的时间，防止因盲目赶进度而造成质量缺陷。
设计部应注重平时的产品研发，缩短方案讨论与修改的时间，提高决策的科学性与时效性，防止犹豫不决与设计返工。
应注重对设计单位、设计师的平时考察与归档，公司策划报告确定后即进展设计招标，不能在设计单位的选择上影响工期。
在此阶段，其他部门的进度要求：
一、计划开展部应办好规划方案的政府报批工作、应办好立项、领取规划设计要点与市政设计要点、领取建立用地许可证、开场办理土地证的有关手续、办理规划设计方案的审定工作。
设计部、本钱管理部应完成勘察招标与合同的签订工作，规划方案审定后立即开场现场勘察。
此外，设计部、本钱部还要开场综合管线设计招标与施工图设计的招标工作。
工程部应将场地围墙修好，开场甲供材的招标准备工作，并开场临水、临电的申请。
设计部要在此阶段确定景观设计方案，完成卖场的土建、装修设计，卖场的景观设计，市内售楼处的装修设计。
营销策划部要完成销售策划方案的制定与销售道具的设计工作。
C、项目实施准备阶段的进度管理
此阶段关键线路上的工作有四个，扩初设计与会审、施工图设计与会审、领取建立工程规划许可证、领取建筑工程施工许可证。
设计部部经理对扩初设计的进度负责，并对施工图的设计进度和图纸会审负责，为确保各报建工作〔图纸报审与许可证的领取〕的进度，计划开展部经理应做好如下工作：
对照工作流程，计划开展部经理必须确保关键线路上各工作的完成时间，尽可能地压缩审批时间。
计划开展部必须清楚了解所报材料是否完整、各材料应到达的质量要求。
要提前将规划、设计等成果的质量与时间要求报设计部等部门。
计划开展部必须经常保持与政府相关部门的沟通，以使公司的意图与政府相关审批部门的意图能相互理解与支持。
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