《形势与政策》期末考查作业.docx
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《形势与政策》期末考查作业
《形势与政策》期末考查作业
学院
药学院
年级
09级
专业
药学
班级
16班
学号
①09206160520
②09206160527
③09206160532
④09206160521
⑤09206160523
09206160511
09206160516
姓名
①钟福秋
②林米花
③江诗敏
④邓秋儒
⑤丘金杰
陶铉
蔡延彬
论文题目
中国住房状况研究：
现象与启示
内
容
摘
要
住房问题首先是一个民生问题，需要依靠政府和市场双重力量支撑。
不论上述国家的经济市场化程度如何，都在住房问题才采取了政府干预的政策，实施了一系列的住房政策，促使和保障社会大多数人基本的居住权利。
如何在未来让中国的住房事业取得更顺利的发展？
住房政策不仅仅单纯是经济政策，而是包含经济、社会、法律、政治、管理、金融乃至建筑、环保等部门的综合社会政策，涉及到每个人。
关
键
词
住房状况现象剖析发展启示
正
文
正
文
正
文
正
文
中国住房状况研究：
现象与启示
住房问题一直是各国政府大力关注的问题，因为其不仅关系到国民的生存问题，也关系到一个国家经济发展和社会的稳定。
中国城镇住房制度经历了20多年的发展历程，在这期间，中国的住房制度逐渐向市场化，房屋逐渐向商品化方向转化，同时也建立了经济适用房、廉租房等住房保障政策，但是，现在这些制度和政策是否解决了中国的住房问题，仍然是仁者见仁、智者见智。
中国的住房制度如何改革，住房政策如何才能做到合理和满足大多数人民群众的需要，是一个迫在眉睫需要解决的问题。
住房产业是国民经济的主导性支柱产业，它的发展状况，影响着几十个产业部门、上万种产品的发展，因此，正确认识我国住房市场发展状况、选择合适的政策，对于保障经济的可持续发展、创建和谐社会都具有至关重要的意义。
一、世界各地的住房状况
1、国外：
纵观世界各国，凡是房地产市场发展健全和公共住房解决得好的国家，都是把房地产作为国家社会政策的一部分。
这些国家并不把房地产看成是其经济增长和发展的一个重要资源。
经济因素当然很重要。
房地产的发展也必须考虑到供求关系，否则是不可持续的。
但是这种经济考量是在宏观的社会政策构架内进行的。
为了解决低收入家庭住房问题，美国政府在立法、金融、税收等方面都大力干预，同时也提出了许多针对低收入家庭的住房计划，帮助低收入家庭解决住房问题。
而新加坡到处是住宅小区，高楼林立，连原来住在周围小岛上的马来族渔民也住进了政府盖的组屋。
一批批组屋的建设，一个个新社区的改造和兴建，不但改变了新加坡城市的面貌，也改变了人们的生活方式。
在新加坡这个弹丸小国里，平时上街，根本感受不到拥挤，就是因为各组屋建设的设施配套，人们不需要集中在一个地方购买东西，在自己生活范围内就可以解决一切问题。
作为国家责任而推进社会住宅建设是德国住宅政策的特征。
在20世纪50年代建设的住宅中，70%是靠政府资金建设的社会住宅。
这种资金的偿还期是100年，而且没有利息。
通过这种方式建设的住宅大多数是出租房，通过大量的建设住宅而谋求实现供给低租屋。
这种房屋在联邦德国称为公益性住宅或公共住宅或社会住宅。
公益性住宅对解决当时德国的住房问题起了很大作用，取得了极大的成功。
2、台湾香港：
香港的住房供给，一半由市场完成，一半则由政府完成。
港府用了半个世纪，投入巨大公共财力，让全港近一半人口安居，其中1/3入住租金低廉的公共屋村，1/6购买了政府补贴、房价远低于市价的居屋。
香港的住房特点:
户内面积小，公共区域大。
纯粹的私人屋苑，拥有高品质的服务和交流会所，自不待言。
即便是只租不售的公共屋村，基本的公共功能也一应俱全，完全不是人们容易因为“底层”概念而想象到的“贫民窟”景象。
而台湾采取促进居民买房办法之一，就是提高住房金融的优惠度。
从上述国家和地区的住房状况来看，明确的一点是：
住房问题首先是一个民生问题，需要依靠政府和市场双重力量支撑。
不论上述国家的经济市场化程度如何，都在住房问题才采取了政府干预的政策，实施了一系列的住房政策，促使和保障社会大多数人基本的居住权利。
即使是在市场经济比较发达的美国，也采取了一系列措施来保障人们的住房需求，并没有一味的放任，采用市场化的方法来解决社会住房问题。
这是因为房地产行业从来就不是一个在经济学意义上的充分竞争行业，
二、中国内地的住房状况
1、政策：
目前我国主要以开发廉租房和经济适用房为主，即实物型住房保障。
这种模式见效快，但投资巨大，一般会在住房严重紧缺的时期采用，但不适合长期的住房政策。
在我国居民住房问题与住房保障体系的建设基本上都是以政策通知或文件的形式来规定的，难以让住房保障制度落到实处，缺乏相关的法规以便以法律的形式将各级政府在住房保障方面的责任明确下来。
所以住房问题一直是广大人们关住的热点。
近些年来，中国为解决住房问题出台了多项政策，例如“廉租房”和“经济适用房”，但这只能是杯水车薪。
很显然，就房地产而言，我们面临双重的挑战：
一方面是房地产泡沫---房价泡沫一旦破灭，总体经济就面临风险：
另一方面是社会成员的居住权---在各种社会文化因素的作用下，大多数中国人非常认同居者有其屋这一说法，年轻人普遍认为幸福和房子息息相关。
这两方面的后果都直接与社会和谐与稳定密切相关。
我国应不断完善住房政策体系解决住房问题，我的看法是，首先住房保障对象的界定是以居民收入状况和居民住房状况为基础，最低收入家庭由于与最低生活保障制度相联系，相对较容易确定。
这些最低收入家庭中的无房户和住房困难户是住房保障的重点，即优先保障的对象，应该短期内得到100％的解决。
其次，根据住房保障的财政支付能力，将低收入家庭、中等收入家庭以及有较少财产的家庭也纳入保障的范围。
同时，加强收入监管制度建设，通过住房普查登记，摸清每个居民家庭的住房（包括：
住房面积、套数、购买或租赁等实际情况），建立居民个人住房和收入的档案信息系统，防止产生因保障对象界定失控而导致的种种问题。
住房保障的实质，是政府承担住房市场价格与部分居民支付能力的差距。
由于保障对象的住房支付能力是千差万别的，因此住房保障的水平也必须具有层次性。
与之相适应，为灵活地适应不同保障对象的具体需求和保障待遇，就需要提供不同的保障手段。
除了住房供应（廉租房和经济适用房）和房租补贴这两种基本的保障方式外，土地政策、财税政策、金融政策甚至一定的行政手段，都可以在解决低收入居民住房问题中发挥一定的作用，需要综合考虑和安排。
这些保障手段对政府财力的要求、对市场机制的影响、对保障公平性的体现都是各不相同的，分别适应于不同的经济政策安排、不同的住房发展阶段和不同的居民保障需求。
2、市场
从全国范围讲，近几年来，房地产市场总体上表现为供销两旺，投资、销售均保持较快的增长速度，增长比例基本协调。
商品房价格稳中有升，走势平稳。
但是，房地产市场的发展具有较强的区域性特征，某些地区和城市房地产市场“过热”和产品供求结构失衡等问题仍不容忽视：
一是部分地区和城市土地供应过量、房地产开发规模和投资增幅过大，偏离地方实际需要和经济发展水平
二是部分地区和城市的住房供应结构存在失衡。
主要表现在：
高档住宅开发过量，而适合普通居民的中低档住宅（如经济适用住房）供应不足；投资购房的比例不合理地上升，出现“炒楼花”等投机现象；政府对房价的调控失控，住房空置量增加的同时房价居高不下或上涨过快，大大超过地方购买力。
三是大部分地区和城市住房二级市场没能真正启动和搞活。
住房二级市场是潜在住房供求很大的市场，国外二级市场的供求在整个住房市场中占有很大的比重，充分利用住房二级市场增加住房供应、缓和中低价位住房供不应求的紧张局面，可以在相当程度上起到平抑房价的作用。
目前二手房市场的发育远远不足，而二手房供应的不足、市场交投的不畅加剧了住房一级市场的供不应求，特别是中低价位住房的供不应求。
因此，加快启动和搞活住房二级市场将成为今后一段时期完善住房市场体系的重要组成部分。
四是银行与房地产业的关联度大幅提高，房地产业风险转嫁银行的现象显露，特别是“假按揭”风险暴露较为严重。
3、住房不平等
中国存在各个维度之间的不平等，并不仅仅是收入不平等。
通过统计和比较分析，了解为什么住房会存在如此大的不平等，这样才能有效的制定住房政策。
首先是社会群体之间的不平等，即谁能够获得非市场的住房资源，以及不同社会群体的住房消费差异。
简单而言，年老的一代人、本地城市户籍人口、居住时间较长、在国有单位或事业单位工作，他们获得非市场化住房的机率高于其他社会群体。
不同的社会群体之间住房消费存在差异。
随着收入的增加，商品房的比重逐渐上升。
在一定的收入范围内，房改房的比重保持平稳；当收入超过某个阈值时，比重开始降低。
租赁公房在不同收入组之间的分配比较平均。
因此，对于低收入家庭，如果拥有非市场化的住房资源，其住房问题并不严重。
若没有非市场化的资源，则应该是住房政策关注的重点。
可以用房价收入比来反映住房困难。
拥有非市场化的住房资源将会提升家庭的住房支付能力。
不同收入组对于住房数量和质量的需求存在差异。
低收入组最主要的需求是住房数量，住房保障制度应该尽可能满足其需求。
高收入人群开始转向住房质量的需求。
研究表明，持久收入对住房质量需求的影响更大，而暂时性收入对住房面积需求的影响更大。
移民的住房质量收入弹性和空间收入单行较大，对于住房质量和数量的需求都偏低。
其次是空间差异，深入城市内部来看住房的不平等，即居住群分。
收入的不平等产生按收入的群分，从而导致住房质量的群分。
这表明中国城市在多个维度上存在住房不平等的问题。
能够获得非市场住房资源的家庭在住房方面的优势远远超过其他家庭（特别是那些新的、年轻的或低收入的移民）。
不同社会群体的住房消费特征存在差异，这也反映为住房的不平等。
持久收入对住房质量需求的影响更大，而暂时性收入对住房面积需求的影响更大。
中国城市内部空间中存在着明显的收入群分和住房质量群分现象。
收入水平、居民教育程度、城市规模、密度和增长速度都会影响空间上的群分程度，住房可支付性也有影响力，本地居民和移民的收入和受教育程度差距同时也会影响群分程度。
此外，正式住房与非正式住房之间在住房质量上存在很大的不平等。
三、中国住房研究对当前国内住房状况的启示
我国目前面临的住房问题，有大量住宅未进入市场，住宅供给严重不足，住宅需求旺盛，商品住宅价格呈上升走势，区域差别相当明显，制度建设和市场监管滞后等等等。
我国由于经济改革和市场经济的运作，在社会保障制度尚未完善的情况下，还存在大量的中低收入阶层，他们的住房需要，肯定不会是自由市场能够解决的。
1、我国住宅市场是一个未成熟的市场，供不应求的格局改变尚需相当长的时间。
住宅在供给结构上应由新建商品住宅（即一手房）、已有住宅入市交易（即二手房）和出租房三部分构成，因此，完善商品住宅供给结构应从这三方面着手，不能仅考虑一手房。
具体来看：
其一，应大力推进二手房的供给量，降低已有住房的空置率，使中低收入家庭或就业时间不长的工薪收入者能够买房居住。
其二，应着力推进出租房的供给量。
在这方面，不仅要简化手续、降低税收等来促进已有住房的出租率，而且应考虑将经济适用房由销售改为出租。
其三，应限制低容积率商品住宅的建设。
我国是一个土地资源十分有限的国家，因此，应节约土地资源，限制别墅、低容积率高档房的建设。
2、中国房地产调控所面临的状况
第一个，制度缺陷导致主体冲动，主体冲动导致市场失调。
这是房地产市场发展所面临的最深层的问题，就是制度问题。
我们在房地产方面以及相关方面制度还存在缺陷，这些缺陷导致了中国有几个主体都比较冲动，包括中央政府在内。
国家为了刺激经济的增长，也有一个增长的冲动，地方政府炒买土地的冲动，金融体系信贷的冲动，开发企业全体建房的冲动。
购房者不仅有消费的冲动，也有投机和投资的冲动。
这些冲动会导致几个失衡，首先是供求结构的失衡，尽管供了很多，但是由于一些投机和投资总是跟不上现实的需求，在需求结构上也存在着这种，往往是投资者和投机者，他们的带动挤压了消费。
在供给领域，尤其在中低档房，甚至包括保障房的比例大大难以适应相应的需求，需求也存在失衡。
第二个，多种因素导致房价长期上涨的预期。
主要体现在以下几点：
1.土地资源稀缺的预期。
2.中国城市化等因素；3.人民币升值预期；5.中国经济长期快速增长；6.媒体炒作；7.预期管理缺乏。
把这个预期给扩大了，这个预期是调控房地产的面临的一个很大的挑战。
第三个，货币供应宽松导致房地产市场资金暴增，流动性充裕，货币供应收紧并不到之房地产市场锐减。
货币供应量的增加导致市场流动性充裕，开发商和购房人首先捕捉到信息开始入场成交，成交量的上升推动销售价格增长。
对房地产市场是有影响，但是影响不像对一些中小企业那么严重。
第四个，土地拍卖助推房地产价格上涨的因素没有解决，土地融资助长地价上涨。
这个最基本的制度设计短期内还没出来，所以有时候还会出现一些推波助澜的现象。
第五个，房地产已经调控很久了，这种紧缩的调控对市场行为各方的压力越来越大，即使不会出现停止，但是也会出现一些削减的情况。
比如，地方政府难以承受、开发商难以承受、银行难以承受。
另外，如果我们收紧了，经过一个周期以后会不会出现供给短缺。
而在需求方面出现一个十字以后，到一定时期会不会有一个很强的增长。
当然，这种调控对于中央政府也有一定压力。
这是住房市场本身面临的很重要的问题，非常强的紧缩对各方都带来很大的压力。
第六个，目前保障性住房是解决房地产市场经济问题、社会问题一箭双雕的措施，但是目前保障性住房的资金没有保障。
保障性住房体系没有建立，现在推出的公租房的目标、主体都非常不明确，所以保障房快速进展也有一定的问题。
3、抓紧建立住房保障体系
一要健全廉租住房制度，加快廉租住房建设，增加房源供给，加强经济适用住房的建设和管理，积极解决城市低收入群众住房困难。
二要增加中低价位、中小套型普通商品住房供应，建立多渠道投融资机制，通过多种途径帮助中等收入家庭解决住房问题。
合理调整城市土地供给结构，增加中小套型住房用地。
三要综合运用税收、信贷、土地等手段，完善住房公积金制度，增加住房有效供给，抑制不合理需求，防止房价过快上涨。
四要加强市场监管，严格房地产企业市场准入和退出条件。
依法查处闲置囤积土地、房源和炒地炒房行为。
同时，要加强农村住房建设规划和管理，切实解决农村困难群众住房安全问题。
结语：
如何在未来让中国的住房事业取得更顺利的发展，取决于更高水平的理论研究和更科学更民主的住房政策制定机制。
住房政策不仅仅单纯是经济政策，而是包含经济、社会、法律、政治、管理、金融乃至建筑、环保等部门的综合社会政策，涉及到每个人。
为此，其决策过程需要更加透明公开，更加广泛吸收社会意见，更加综合平衡各阶层利益的诉求，以社会整体福利最大化的目标取向来科学制定。
参
考
文
献
1、中华人民共和国国家统计局.《中国统计年鉴2007》.中国统计出版社.2008年.
2、中华人民共和国民政部.《中国民政统计年鉴2007》.中国统计出版社.2007年.
3、郑思齐.《住房需求的微观经济分析》.中国建筑出版社.2007年.
4、张金娟：
《我国住房保障体系发展的限制条件及策略选择》
5、姜伟新：
《建立和完善中国住房政策体系的思考》
6、郑永年：
《住房政策不只是经济政策》
7、《复旦大学住房政策研究中心（CHPS）研究集锦》第一期2010年1月
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