土地估价师考试模拟试题及答案解析.docx
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土地估价师考试模拟试题及答案解析
2013年土地估价师考试模拟试题及答案解析
一、判断题（共10题，题号1-10，每题1分，共10分。
请判断下列说法的正确或错误，并在答题卡上相应位置涂黑，认为正确的涂“√”，认为错误的涂“×”。
答题错误倒扣1分，本题总得分最多扣至0分）
1．由于土地经济供给稀缺性的特性，对一块土地的利用，常常同时产生两个以上用途的竞争，并可以从一种用途转换到另一种用途。
（ ）
答案：
√
解析：
土地具有多种用途，如可作工业用地，也可作居住用地、商业、军事、办公用地等。
由于这一特性，对一块土地的利用，常常同时产生两个以上用途的竞争，并可以从一种用途转换到另一种用途。
2．我国土地产权总体上可以分为：
土地所有权、土地用益物权和土地担保物权三大类。
（ ）
答案：
√
解析：
我国土地产权总体上可以分为：
土地所有权、土地用益物权和土地担保物权三大类。
3．林地包括迹地、居民点内部的绿化林木用地，但不包括铁路、公路征地范围内的林木，以及河流、沟渠的护堤林。
（ ）
答案：
×
解析：
林地。
林地指生长乔木、竹类、灌木的土地，及沿海生长红树林的土地。
包括迹地，不包括居民点内部的绿化林木用地，铁路、公路征地范围内的林木，以及河流、沟渠的护堤林。
林地包括有林地、灌木林地、其它林地。
4．非住宅建设用地使用权出让合同约定的使用年限届满，土地使用者需要继续使用土地的，应当最迟于期满前半年向土地管理部门提出申请。
（ ）
答案：
×
解析：
建设用地使用权出让合同约定的使用年限届满，土地使用者需要继续使用土地的，应当最迟于期满前1年向土地管理部门提出申请。
5．需要安置的农业人口数，按照被征收的耕地数量除以征地前被征地单位所有耕地的数量计算。
（ ）
答案：
×
解析：
需要安置的农业人口数，按照被征收的耕地数量除以征地前被征地单位平均每人占有耕地的数量计算。
6．城市和国有工矿棚户区改造项目执行廉租住房建设项目资本金占20%的规定。
（ ）
答案：
√
解析：
城市和国有工矿棚户区改造项目执行廉租住房建设项目资本金占20%的规定。
7．所有的耕地都是基本农田。
（ ）
答案：
×
解析：
基本农田是耕地的一部分，而且主要是高产优质的那一部分耕地，但并不是所有的耕地都是基本农田。
8．建设用地项目呈报材料“一书四方案”包括：
建设项目用地呈报说明书，农用地转用方案、补充耕地方案、征地方案和供地方案。
（ ）
答案：
√
解析：
建设用地项目呈报材料“一书四方案”包括：
建设项目用地呈报说明书，农用地转用方案、补充耕地方案、征地方案和供地方案。
9．2010年1月1日起，个人将购买超过2年（含2年）的普通住房对外销售的，免征营业税。
（ ）
答案：
×
解析：
2010年1月1日起，个人将购买超过5年（含5年）的普通住房对外销售的，免征营业税。
10．当前，保障性住房中的廉租房和经济适用房用地及其配套建设的商业、服务业等经营性设施用地实行划拨供应，并按规定减免相关费用。
（ ）
答案：
×
解析：
保障性住房中的廉租房和经济适用房用地实行划拨供应，并按规定减免相关费用，但对于配套建设的商业、服务业等经营性设施用地，必须实行有偿使用，严格坚持以招标拍卖挂牌出让方式供地。
二、单项选择题（共40题，题号11-50，每题1分，共40分。
每题有A、B、C、D四个备选答案，其中只有一个最符合题意，请在答题卡上将所选答案对应的字母涂黑。
选错不得分、不倒扣分）
11．人地关系是人类在利用土地的过程中形成的（ ）之间的相互关系。
A．人与人
B．人与自然
C．地与地
D．土地使用者与土地所有者
答案：
B
解析：
《土地基本术语》（GB/T19231—2003）规定，人地关系是人类在利用土地的过程中形成的人与自然之间的相互关系。
土地关系是人类在利用土地的过程中形成的人与人之间的资源利用和财产关系。
12．按照现行土地利用现状分类，监教所用地属于（ ）。
A．公共管理与公共服务用地
B．其它土地
C．商服用地
D．特殊用地
答案：
D
解析：
特殊用地指用于军事设施、涉外、宗教、监教、殡葬等的土地。
13．人类虽然能移山填海，扩展陆地；或围湖造田，增加耕地，但这仅仅是土地用途的转换，并没有增加土地面积。
这表明了土地的（ ）自然特性。
A．土地面积的有限性
B．土地位置的固定性
C．土地质量的差异性
D．土地永续利用的相对性
答案：
A
解析：
人类虽然能移山填海，扩展陆地；或围湖造田，增加耕地，但这仅仅是土地用途的转换，并没有增加土地面积。
表明了土地自然特性中的土地面积的有限性。
14．甲向乙借款，丙将自己所有的房屋抵押给乙，作为甲向乙履行债务的担保，在这一抵押法律关系中，抵押人是（ ）。
A、甲
B、乙
C、丙
D、甲和丙
答案：
C
解析：
《物权法》第一百七十九条规定，为担保债务的履行，债务人或者第三人不转移财产的占有，将该财产抵押给债权人的，债务人不履行到期债务或者发生当事人约定的实现抵押权的情形，债权人有权就该财产优先受偿。
15．下列关于国有土地租赁的表述，不正确的是（ ）。
A．国有土地租赁是国有土地有偿使用的一种形式，是出让方式的补充
B．国有土地租赁中，承租人转让土地租赁合同，租赁合同约定的权利义务随之转让给第三人，承租土地使用权由第三人取得，租赁合同经更名后继续有效
C．租赁期限三个月以上的国有土地租赁，应当由市、县土地行政主管部门与土地使用者签订租赁合同
D．国有土地租赁中，承租人将承租土地转租或分租给第三人的，承租土地使用权仍由原承租人持有，承租人与第三人建立了附加租赁关系，第三人取得土地的他项权利
答案：
C
解析：
租赁期限六个月以上的国有土地租赁，应当由市、县土地行政主管部门与土地使用者签订租赁合同。
16．地籍按功能的不同可分为（ ）。
A．初始地籍、日常地籍
B．常规地籍、数字地籍
C．城镇地籍、农村地籍
D．税收地籍、产权地籍和多用途地籍
答案：
D
解析：
按照功能的不同，可将地籍分为税收地籍、产权地籍和多用途地籍。
17．单位与单位之间发生的争议案件，必须由（ ）处理。
A．县级人民政府
B．县级人民政府国土资源行政主管部门
Ｃ．乡级人民政府
Ｄ．单位所在地人民政府
答案：
B
解析：
《土地权属争议调查处理办法》第五条个人之间、个人与单位之间、单位与单位之间发生的争议案件，由争议土地所在地的县级国土资源行政主管部门调查处理。
前款规定的个人之间、个人与单位之间发生的争议案件，可以根据当事人的申请，由乡级人民政府受理和处理。
18．土地统计不包括（ ）。
A．土地统计科学
B．土地统计调查
C．土地统计工作
D．土地统计资料
答案：
B
解析：
土地统计包括三个方面的含义：
土地统计工作、土地统计资料和土地统计科学。
19．根据法律规定，各省、自治区、直辖市划定的基本农田应当占本行政区内耕地的（ ）以上。
A．60％
B．80％
C．90％
D．95％
答案：
B
解析：
各省、自治区、直辖市划定的基本农田应当占本行政区域内耕地的80％以上。
20．因挖损、塌陷、压占等造成土地破坏的，用地单位和个人应当按照国家有关规定负责复垦。
复垦的土地应当优先用于（ ）。
A．农业
B．复垦单位的生产建设
C．工业
D．房地产开发
答案：
A
解析：
其恢复后的土地；要因地制宜，可作为农、林、牧业用地，也可用作工矿用地，有的还可作为建房、游览、娱乐用地，但应优先用于农用地。
21．下列不属于基本农田保护方针的是（ ）。
A．全面规划
B．合理利用
C．用养分离
D．严格保护
答案：
C
解析：
应是“用养结合”。
22．大中型水利水电工程建设征收耕地的，土地补偿费和安置补助费之和为该耕地被征收前三年平均年产值的（ ）倍。
A．10
B．15
C．16
D．30
答案：
C
解析：
大中型水利水电工程建设征收耕地的，土地补偿费和安置补助费之和为该耕地被征收前三年平均年产值的16倍。
23．下列关于征收集体土地的补偿费用的表述中，不正确的有（ ）。
A．土地补偿费归农村集体组织所有
B．安置补助费不得发放给农民个人
C．由农村集体组织安置的人员，安置补助费由农村集体经济组织管理和使用
D．地上附着物和青苗补偿费归其所有者所有
答案：
B
解析：
土地补偿费归农村集体组织所有；地上附着物和青苗补偿费归地上附着物和青苗的所有者所有。
由农村集体组织安置的人员，安置补助费由农村集体经济组织管理和使用；由其他单位安置的人员，安置补助费支付给安置单位；不需要统一安置的人员，补助费发放给个人。
24．下列关于城市规划与土地利用总体规划的关系，表述错误的是（ ）。
A．从规划区域的角度看，两者是点与面的关系
B．土地利用总体规划解决城市建设用地与农业用地之间的数量和空间配置关系；而城市规划解决各类城市内部用地之间数量和空间的关系
C．从规划的空间范围看，城市总体规划的范畴比土地利用总体规划大，两者是局部与整体的关系
D．城市总体规划的空间范围局限于城市建成区和规划区；土地利用总体规划的空间范围是整个区域或行政区划单位
答案：
C
解析：
土地利用总体规划与城市规划的关系中，从规划的空间范围看，城市总体规划的范畴比土地利用总体规划小，两者是局部与整体的关系，城市总体规划的空间范围局限于城市建成区和规划区；土地利用总体规划的空间范围是整个区域或行政区划单位。
25．《宪法》规定，国家为了公共利益的需要，可以依照法律规定对土地实行（ ）并给予补偿。
A．没收
B．没收或者征收
C．没收或者征用
D．征收或者征用
答案：
D
解析：
2004年3月，全国人大对《宪法》作了修改，将《宪法》原第十条“国家为了公共利益的需要，可以依照法律规定对土地实行征用。
”改为“国家为了公共利益的需要，可以依照法律规定对土地实行征收或者征用并给予补偿”。
26．预告登记后，债权消灭或者自能够进行不动产登记之日起（ ）个月内未申请登记的，预告登记失效。
A．三
B．六
C．九
D．十二
答案：
A
解析：
预告登记后，债权消灭或者自能够进行不动产登记之日起三个月内未申请登记的，预告登记失效。
27．下列不属于建设用地的特点的是（ ）。
A．承载性与非生态利用性
B．土地利用逆转相对容易
C．土地利用的集约性
D．无限性与再生性
答案：
B
解析：
建设用地的特点中，土地利用逆转相对困难。
28．下列关于合同履行的表述中，正确的是（ ）。
A．当事人对价款或报酬没有约定的可终止履行合同
B．当事人对履行地点约定不明确的，可随意选择履行地点
C．当事人对履行期限约定不明确的，债务人可以随时履行，债权人也可以随时要求履行，但应当给对方必要的准备时间
D．当事人对履行费用约定不明确的，履行费用应由当事人共同承担
答案：
C
解析：
价款或者报酬不明确的，按照订立合同时履行地的市场价格履行；依法应当执行政府定价或者政府指导价的，按照规定履行。
履行地点不明确，给付货币的，在接受货币一方所在地履行；交付不动产的，在不动产所在地履行；其他标的，在履行义务一方所在地履行。
履行费用的负担不明确的，由履行义务一方负担。
29．郑某与吴某在抵押合同中约定，若郑某在债务履行期届满时不能清偿吴某的债务，则作为抵押物的房屋的所有权转移为吴某所有。
该约定的效力为（ ）。
A．有效
B．无效
C．效力待定
D．可变更
答案：
B
解析：
《物权法》第186条规定，“抵押权人在债务履行期届满前，不得与抵押人约定债务人不履行到期债务时抵押财产归债权人所有。
”这是关于禁止流押的规定。
《担保法若干问题解释》第57条也规定，当事人在抵押合同中约定，债务履行期届满抵押权人未受清偿时，抵押物的所有权转移为债权人所有的内容无效，但所约定内容的无效不影响抵押合同其他部分内容的效力。
30．2009年7月11日，经B县土地管理部门查处，C房地产开发公司非法转让土地行为，且有非法所得120万元，根据《土地管理法实施条例》，B县土地管理部门可以对C房地产开发公司处以（ ）万元以下的罚款。
A．10
B．30
C．60
D．120
答案：
C
解析：
对买卖或者以其他形式非法转让土地的，《中华人民共和国土地管理法实施条例》第三十八条规定，处以罚款的，罚款额为非法所得的百分之五十以下。
非法所得120万元×50%=60万元。
31．《基本农田保护条例》属于（ ）。
A．法律
B．行政法规
C．政府规章
D．部门规章
答案：
B
解析：
《基本农田保护条例》属于行政法规。
32．拍卖活动中，属于要约的行为是（ ）。
A．拍卖公告
B．竞买人提出公开报价
C．拍卖人同意竞买人参与报价
D．竞买人与拍卖人签订书面合同
答案：
B
解析：
拍卖公告属于要约邀请，拍卖人同意竞买人参与报价属于承诺。
竞买人提出公开报价，属于要约的行为。
33．甲房地产开发公司取得一居住用地使用权后2年未动工开发，国家依法将其收回，并改为商业用地出让给乙房地产开发公司。
乙房地产开发公司取得该土地使用权的最高年限为（ ）年。
A．38
B．40
C．68
D．70
答案：
B
解析：
商业用地土地使用权法定最高出让年限为40年。
不应考虑甲房地产开发公司的“2年未动工开发”时间。
34．下列用地中，必须办理土地使用权出让手续的是（ ）。
A．军队干休所用地
B．国家机关用地
C．孤儿院用地
D．学校经营性用地
答案：
D
解析：
下列建设用地可由有批准权的人民政府依法批准划拨；
（1）国家机关用地和军事用地；
（2）城市基础设施和公益事业用地；（3）国家重点扶持的能源、交通、水利等项目用地；（4）法律、行政法规规定的其他用地。
35．土地使用权出让金由（ ）。
A．转让方缴纳
B．受让方缴纳
C．转让方和受让方各缴纳一半
D．转让方与受让方协商缴纳
答案：
B
解析：
土地使用权出让金是指通过有偿有限期出让方式取得土地使用权的受让者，按照合同规定的期限，一次或分次提前支付的整个使用期间的地租。
36．商品住宅用地不能采取（ ）方式出让。
A．挂牌出让
B．招标
C．拍卖
D．协议
答案：
D
解析：
《招标拍卖挂牌出让国有建设用地使用权规定》（国土资源部令第39号）规定，商业、旅游、娱乐和商品住宅用地，必须采取拍卖、招标或者挂牌方式出让。
37．根据国家供地政策，建设用地项目分类不包括（ ）。
A．国家鼓励类
B．国家限制类
C．国家重点建设类
D．国家禁止类
答案：
C
解析：
依据国家的有关规定，对于不同类别的项目，有不同的供地政策。
一般分为以下三类：
（1）国家鼓励类项目——可以供地，甚至要积极供地。
（2）国家限制类项目——限制供地。
（3）国家禁止类项目——禁止供地。
36．在土地利用总体规划确定的城市建设用地范围外，单独选址的建设项目使用土地的，建设单位应当向土地所在地的（ ）提出用地申请。
A．市、县人民政府
B．市、县人民政府规划行政主管部门
C．市、县人民政府建设行政主管部门
D．市、县人民政府国土资源行政主管部门
答案：
D
解析：
在土地利用总体规划确定的城市建设用地范围外，单独选址的建设项目使用土地的，建设单位应当向土地所在地的市、县人民政府土地行政主管部门提出用地申请。
38．以出让方式设立建设用地使用权的，当事人应当采取书面形式订立建设用地使用权出让合同，并应当向登记机构申请建设用地使用权登记。
建设用地使用权自（ ）时设立。
A．合同订立
B．合同生效
C．登记
D．批准
答案：
C
解析：
《物权法》第一百三十九条规定，设立建设用地使用权的，应当向登记机构申请建设用地使用权登记。
建设用地使用权自登记时设立。
登记机构应当向建设用地使用权人发放建设用地使用权证书。
39．《物权法》规定，宅基地因（ ）等原因灭失的，宅基地使用权消灭。
对失去宅基地的村民，应当重新分配宅基地。
A．突发性事件
B．不可抗力
C．政府公共行为
D．自然灾害
答案：
D
解析：
《物权法》第一百五十四条规定，宅基地因自然灾害等原因灭失的，宅基地使用权消灭。
对失去宅基地的村民，应当重新分配宅基地。
40．A公司因生产建设需要取得了一幅国有土地的使用权，可土地使用权取得后，该投资计划被股东大会否决。
公司欲改变该幅土地的用途，为此，它必须（ ）。
A．取得出让方的同意,并相应补交土地使用权的出让金
B．取得出让方的同意,签订土地使用权出让合同变更协议
C．取得出让方和市、县人民政府城市规划行政主管部门的同意,并对土地使用权出让金作相应的调整
D．取得出让方和市、县人民政府城市规划行政主管部门的同意，重新签订土地使用权出让合同，相应调整土地使用权出让金
答案：
D
解析：
参见《城市房地产管理法》第17条。
土地使用者需要改变土地使用权出让合同约定的土地用途的，必须取得出让方和市、县人民政府城市规划行政主管部门的同意，签订土地使用权出让合同变更协议或者重新签订土地使用权出让合同，相应调整土地使用出让金。
41．被告为县级以上人民政府的行政案件，通常由（ ）管辖，但以县级人民政府名义办理不动产物权登记的案件除外。
A．基层人民法院
B．最高人民法院
C．高级人民法院
D．中级人民法院
答案：
D
解析：
中级人民法院管辖三类案件：
①确认发明专利权的案件和海关处理的案件；②对国务院各部门或者省、自治区、直辖市人民政府所作出的具体行政行为提起诉讼的案件；③本辖区内重大、复杂的案件。
有下列情形之一的，属于“本辖区内重大、复杂的案件”：
被告为县级以上人民政府的案件，但以县级人民政府名义办理不动产物权登记的案件可以除外。
42．《城镇土地使用权出让和转让暂行条例》规定，土地使用权转让价格明显低于市场价格的，（ ）有优先购买权。
A．出价最高者
B．市、县土地管理部门
C．市、县人民政府
D．乡镇政府
答案：
C
解析：
《城镇土地使用权出让和转让暂行条例》第二十六条规定，土地使用权转让价格明显低于市场价格的，市、县人民政府有优先购买权。
43．某房地产开发商转让一块以出让方式取得的土地使用权，转让收入为2900万元，土地增值税规定的扣除项目金额为1800万元，土地增值税应纳税额为（ ）万元。
A．330
B．350
C．440
D．870
答案：
B
解析：
（1）土地增值额=2900万元－1800万元＝1100万元。
（2）适用公式：
土地增值额超过扣除项目金额50％，未超过100％的，应纳税额：
土地增值额×40％一扣除项目×5％=1100×40％一1800×5％=350万元。
44．下列项目用地必须办理建设用地使用权出让手续的是（ ）。
A．“鸟巢”场馆建设用地
B．国家大剧院建设用地
C．地方政协办公用地
D．上市公司办公用地
答案：
D
解析：
《招标拍卖挂牌出让国有建设用地使用权规定》（国土资源部令第39号）同时规定商业、旅游、娱乐和商品住宅用地，必须采取拍卖、招标或者挂牌方式出让。
45．某市在某年的土地出让总面积为2万平方米，土地平均出让纯收益标准为100元／平方米，则该年应从出让金中划出的农业开发资金最低为（ ）万元。
A．18
B．20
C．30
D．50
答案：
C
解析：
土地出让金用于农业土地开发的比例，由各省、自治区、直辖市及计划单列市人民政府根据不同情况，按各市、县不低于土地出让平均纯收益的15％确定。
46．下列行为中，不属于房地产交易的是（ ）。
A．房地产买卖
B．房地产抵押
C．房屋租赁
D．房地产设立地役权
答案：
D
解析：
房地产设立地役权，属于担保物权。
47．下列不属于《国土资源部关于进一步完善农村宅基地管理制度切实维护农民权益的通知》（国土资发[2010]28号）规定的是（ ）。
A．在土地利用总体规划确定的城镇建设扩展边界外的村庄，要组织编制“两图一表”
B．凡村内有空闲宅基地未利用的，不得批准新增建设用地
C．宅基地审批应坚持实施“三到场”
D．在留足村民必需的居住用地（宅基地）前提下，其他土地用于商品住宅开发
答案：
D
解析：
在留足村民必需的居住用地（宅基地）前提下，其他土地可依法用于发展二、三产业，但不得用于商品住宅开发。
48．按照规定，农村土地承包经营纠纷当事人不服仲裁裁决的，可以自收到裁决书之日起（ ）日内向人民法院起诉。
逾期不起诉的，裁决书即发生法律效力。
A．10
B．15
C．30
D．60
答案：
C
解析：
当事人不服仲裁裁决的，可以自收到裁决书之日起三十日内向人民法院起诉。
逾期不起诉的，裁决书即发生法律效力。
49．《城市房地产管理法》规定，以出让方式取得土地使用权进行房地产开发，超过出让合同约定的动工开发日期满1年未动工开发的，可以征收相当于土地使用权出让金的（ ）以下的土地闲置费。
A．10％
B．15％
C．20％
D．25％
答案：
C
解析：
用地单位必须按合同约定开发使用土地，超过出让合同约定的动工开发日期满1年未动工开发的，可以征收相当于土地使用权出让金20％以下的土地闲置费。
50．《农村土地承包经营纠纷调解仲裁法》规定，解决农村土地承包经营纠纷的途径不包括（ ）。
A．可以请求村民委员会、乡（镇）人民政府等调解
B．可以向农村土地承包仲裁委员会申请仲裁
C．可通过行政复议方式解决
D．可以直接向人民法院起诉
答案：
C
解析：
发生农村土地承包经营纠纷的，当事人可以自行和解，也可以请求村民委员会、乡（镇）人民政府等调解。
当事人和解、调解不成或者不愿和解、调解的，可以向农村土地承包仲裁委员会申请仲裁，也可以直接向人民法院起诉。
三、多项选择题（共15题，题号51-65，每题2分，共30分。
每题有A、B、C、D、E五个备选答案，其中有两个或两个以上最符合题意，请在答题卡上将所选答案对应的字母涂黑。
多选或错选不得分、不倒扣分；少选但选择正确的每个选项得0．5分）
51．按照土地的特性区分，下列选项中属于土地的自然特性属性的有（ ）。
A．土地利用方向变更的困难性
B．土地永续利用的相对性
C．土地面积的有限性
D．土地位置的固定性
E．土地质量的差异性
答案：
BCDE
解析：
土地的经济特性包括：
土地供给的稀缺性、土地用途的多样性、土地利用方向变更的困难性（土地用途变更的困难性）、土地增值性、
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