办公楼可研报告.docx
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办公楼可研报告
第一章项目申报单位情况
一、企业基本情况介绍
**有限公司始建于1965年，2003年4月由原***肥厂整体改制而创立，2003年7月与原山东***厂资产重组，成立联合化肥有限公司（子公司），2006年进一步改制为股份有限公司，2008年2月公司股票在深交所挂牌上市。
经过四十多年的历练造就了过硬的员工队伍，完善的技术及管理体系，形成了以合成氨为基础，涉足硝酸、硝酸铵、硝酸钠盐、纯碱、氯化铵、甲醇、三聚氰胺、硝基磷肥、碳酸氢铵、石油添加剂等产品的、有机和无机相结合，化工产品和化肥产品相配套的大型化工企业，是全国氮肥行业产业结构最完善的企业之一。
2009年公司实现工业产值8.1亿元，销售收入9.8亿元，利税0.89亿元，拥有固定资产3.7亿元，现有职工1269人，其中各类专业技术人员422人。
公司现有主要生产装置及规模：
合成氨13万t/a，硝酸（100%计）26万t/a，其中浓硝酸16万t/a，工业硝酸铵17万/a，硝酸t/a，硝基复合肥11万t/a，硝盐3万t/a，纯碱及氯化铵各3万t/a，三聚氰胺3.6万t/a，甲醇2.5万t/a，润滑油、柴油添加剂2000t/a。
近几年来企业立足自身实际，努力开拓国内外市场，追求卓越，自强不息，企业核心竞争力不断提升。
1999年公司通过ISO9000质量体系认证，2003年通过ISO9000-2000版换版认证。
公司连续多年被评为省级“重合同守信用企业”，2003年、2004年连续被评为淄博市工业百强企业，2005年荣获中国石油和化学工业肥料制造业百强和综合效益百强企业。
2006年度被中国化工企业管理协会评为中国化工企业500强。
公司“东风牌”商标被评为山东省著名商标。
2003年改制后的企业获得了新生，取得了快速发展。
连续五年进入淄博市工业百强的优秀企业和明星企业行列。
在山东省化肥行业效益排入前十位，先后荣获“中国石油化学工业肥料制造业销售收入百强和综合效益百强”、“全国小氮肥企业效益、产品销售收入50强”、“中国化工500强”。
企业始终坚持“科技兴企”发展战略，立足技术创新，高度关注资源综合利用、节能降耗和环境保护工作，利用产品结构丰富，相互关联度高的特点，形成了独具特色的循环经济模式，是山东省发展循环经济示范企业，取得了多项省级科技成果和60多项专利，奠定了在同行业中的技术优势地位，2009年被认定为“高新技术企业”。
二、项目基本情况介绍
项目新增建筑面积20352.36平方米，严格按照GMP要求建设，框架结构：
地上七层，地下一层，并按照国内先进标准改进公司办公部门工作环境，改善办公基础设施，推动企业办公现代化、高效化、自动化，设置综合办公室、财务处、劳资处、企管处、安全处、技术部等基本办公部门，另外增设科研所、多媒体会议室、现代化学术报告厅等现代化办公场所，配置最先进的仪器、设备，进一步提高公司现代化办公能力。
办公楼建成后，可提高企业形象，为公司快速发展提供更好的硬件条件，吸纳更多专业人才，不断推动公司的可持续发展。
二、法人代表
姓名：
*
*。
三、编制单位
编制单位：
*询有限公司
资质等级：
*级
发证机关：
中华人民共和国国家发展和改革委员会
第二章拟建项目情况
第一节项目简介
一、项目名称
***
二、项目建设单位
**
三、法人代表姓名及职务
姓名：
*
职务**
四、法定地址及联系电话
地址：
**
电话：
**
五、项目性质
新建
六、建设规模
项目规划总用地4.12公顷,总建筑面积20352.36平方米，办公楼建筑面积14796.36仓库建筑面积5256平方米，其他建筑面积300平方米，总建筑高度为31米。
七、建设期
建设期1年
八、项目建设地点
本项目建设地点**
九、项目投资规模和资金来源
本项目计划总投资2000万元，固定资金投资2000万元，其中土建投资1120万元。
自筹资金2000万元。
第二节项目建设的背景、投资目的和必要性
一、项目提出背景、投资目的和必要性
**化肥）是企业未来发展的动力。
从世界范围内看，国外企业化肥的投入正逐年增加，国内企业也纷纷加大新药研发的资金投入。
公司始终重视新产品的研制和开发，不断增加科研资金，公司采取化工自主创新与化工仿制相结合的发展方针，每年都有新的产品上市。
公司现有主要生产装置及规模：
合成氨13万t/a，硝酸（100%计）26万t/a，其中浓硝酸16万t/a，工业硝酸铵17万/a，硝酸t/a，硝基复合肥11万t/a，硝盐3万t/a，纯碱及氯化铵各3万t/a，三聚氰胺3.6万t/a，甲醇2.5万t/a，润滑油、柴油添加剂2000t/a。
近几年来企业立足自身实际，努力开拓国内外市场，追求卓越，自强不息，企业核心竞争力不断提升。
1999年公司通过ISO9000质量体系认证，2003年通过ISO9000-2000版换版认证。
公司连续多年被评为省级“重合同守信用企业”，2003年、2004年连续被评为淄博市工业百强企业，2005年荣获中国石油和化学工业肥料制造业百强和综合效益百强企业。
2006年度被中国化工企业管理协会评为中国化工企业500强。
公司“**”商标被评为山东省著名商标。
2003年改制后的企业获得了新生，取得了快速发展。
连续五年进入淄博市工业百强的优秀企业和明星企业行列。
在山东省化肥行业效益排入前十位，先后荣获“中国石油化学工业肥料制造业销售收入百强和综合效益百强”、“全国小氮肥企业效益、产品销售收入50强”、“中国化工500强”。
虽然公司的化工工作取得了一定的成绩，但是面临国内大型化工企业开发资金的不断投入，开发水平的不断提高，化工开发不进则退。
公司急需投入开发重金，配置国内最先进的开发仪器、设备，进一步提高公司的化工发能力。
第三节建设规模及进度计划
一、建设规模
根据办公楼规划要求，该项目建设规模确定如下：
本项目规划总用地4.12公顷,总建筑面积20352.36平方米，办公楼建筑面积14796.36平方米，仓库建筑面积5256平方米，其他建筑面积300平方米，建筑高度31米，建筑层高为7层。
二、建设进度计划
2010年04月进行项目申请批准，批准后，立即进行施工图设计和开工的前期准备工作，于2010年04月开工建设，2011年04月全部竣工。
项目实施进度表
序
号
年度
阶段
进度
2010年
2011年
1
可行性研究报告
4
5
6
7
8
9
10
11
12
1
2
3
4
2
扩初、施工图设计
3
设备定货制作
4
土建施工
5
设备安装调试
6
试生产
7
正式投产
第四节项目组成内容
本项目建设工程主要由办公楼、道路及绿化相关配套设施及室外管线工程等组成，总建筑面积20352.36平方米。
具体组成如下：
一、办公楼工程
办公楼、框架结构，地上七层，地下一层。
总计办公楼楼建筑面积14796.36平方米。
二、道路
办公楼道路按二级划分，即办公道路宽7米，次路5米。
三、绿化
办公区内绿化有城市公共绿地、中心绿地。
办公区绿地与绿地由林荫步行道连结，形成有主、有次、点、线面相结合的绿化系统办公区总绿地率36.54%.。
四、室外管线工程
室外管线工程包括优质给水管道、自备井水管道、污水管道、雨水管道、电力电缆、电信电缆、热力管道。
所有管道齐备，且已铺设至项目附近。
第五节总体规划建设方案
一、规划建设指导思想和原则
1、功能性原则
本项目作为办公楼，必须满足办公性、安全性、耐久性和经济性，在经济适用的前提下，采用新技术、新材料、新观念、体现二十一世纪城市办公要求。
2、充分体现“以人为本”的原则，面向二十一世纪，创造高品质的环境，精心塑造生动和谐的建筑群体和开放、优美的内部环境。
3、坚持环境生态化的原则，满足日照要求，着重进行步行环境和绿地系统的规划设计，最大程度的使办公接近、享有自然。
4、坚持科技进步的原则，采用四新成果，推进规划设计有办公区建设水平的提高。
5、把握实际性问题，提高切实可行的措施，同时使规划的动态连续性的特点，使规划近、远期结合，便于滚动性实施，同时使规划富有弹性，以利于开发建设的开展与进行。
6、总体布置应按照使用功能要求进行功能分区，要做到交通合理，绿化系统完善，充分利用地形合理布局，空间布置和周围环境协调。
二、规划设计要点
（一）规划设计新理念---规划设计与景观环境设计同步进行，采取双动设计，以互补互改达到较完善的统一。
在设计中注重城市设计、办公楼设计、环境设计、注重社会效益等。
因为随着人们对居住要求的日渐提高，清新怡人的空气重要环境质量标志。
（二）环境色彩设计
建筑和环境的色彩也是办公区规划设计的重要内容之一，色彩既要和谐统一又要有变化。
办公区的主色调要统一，局部色彩。
该办公区以大面积的红瓦坡屋顶，绿色的草坪和树木，浅黄色并带有深灰色块的墙面，蓝色的天空为背景、构成了办公区主色调。
第三章建筑设计
第一节设计原则
一、设计原则
本项目需按照如下原则进行设计：
（一）本项目设计必须认真执行国家的技术经济政策及现行的有关规范，根据国民经济和社会发展的需要，按照淄博市城市规划和淄博市办公楼详细规划的要求，符合办公要求，经济合理、适用、确保质量。
（二）本项目应根据城市规划、环境保护等方面的要求，按照使用性质，应符合相应地对采光要求，要保证工程的质量。
建成配置合理，环境幽雅，设施配套完善的智能化办公楼。
（三）结构设计要满足强度、刚度和稳定等要求。
（四）所有建筑物设计、应满足防水、防腐、防盗等要求。
（五）所有建筑物设计，应采用布置一体化，尺寸模数化、构件标准化、施工规范化、以便于施工和降低成本。
二、建设标准
（一）外观设计
建筑外观力求体现现代都市居住风貌，满足当地人民在生活水平日益提高的同时，渴望提高生活品质，体验都市生活情调的愿望。
建筑定位在清新淡雅、简约的现代主义风格。
办公楼地上为七层、地下为一层。
建筑立面取消了设计中惯用的复杂繁琐的线脚，利用飘窗、窗套、栏杆、的进退关系等必备而又简洁的元素与手法使立面变得丰富。
建筑顶部采用大面积退台，楼顶配以弧形顶板,使整个建筑瞳生高低起伏的轮廓线、造型丰富、错落有致。
办公综合楼风格相协调，同样以现代、简洁为主，利用简单的构件体现建筑的细腻。
（二）室内外装饰
1、外墙面：
根据环境设想选择以不同浅色调为主的外墙立面贴面砖，顶部有造型点缀。
2、内装饰：
地面水泥沙浆压光，墙面混浆压光、刮呢子面层。
厕所地面为防滑面砖、厕所采用瓷砖墙面，并加强地面防水处理。
（三）门窗
1、外窗及后阳台均采用塑钢窗带纱窗。
前阳台封闭，底层设防护网。
2、阳台均采用塑钢封闭阳台并带护栏。
（四）屋面做法：
炉渣保温。
防水采用新型屋面防水材料。
（五）给排水系统：
给水管采用PP-R管，室内排水管采用PVC塑料管。
室外埋地部分可采用铸铁及混凝土管，并保留太阳能上下水口。
（六）结构标准；按抗震7度设防。
（七）落水管：
落水管管材采用PVC塑料管，落水口、斗为铸铁。
（八）各功能房间建筑和配套设施按一般标准建设。
三、设计规模
办公楼总占地面积10000平方米，其中：
办公楼建筑用地14796.36平方米。
办公楼工程设计规模为：
砖混四层半，总建筑面积20352.36平方米，其中：
办公室8000平方米，公共服务用房1352.39平方米（大会议室1间、180平方米，小会议室1间、65平方米，视频会议室1间、65平方米，网络室1间、50平方米，文印室2间、60平方米，资料室1间、100平方米,收发室1间、20平方米,档案室140平方米，卫生间8间240平方米，办公楼总值班室60平方米,）。
四、项目组织管理
建设资金设立专户，资金使用严格按计划进行，并接受上级有关部门的监督和检查。
严格财务规章制度，严防违纪违规等行为发生；
第二节地质勘察
一、工程概况
受委托，地质勘察公司对拟建的办公楼工程场地进行了详勘阶段的岩土工程勘察工作。
现根据野外钻探及测试结果提出本说明。
本次勘察采用“XY-1”钻机一部，回转法钻进，静压法取土，吊锤自动脱钩法作原位测试。
二、工程地质条件
该工程场地为闲置空地，地形西高东低，局部中间低两侧高，局部起伏稍大，地势较开阔。
各钻孔孔口高程最大值275.85m，最小值273.54m，相对高差2.31m。
该场地地貌类型属山前冲洪积平原与低山丘陵交界地段。
勘察期间地下水位5.0m左右。
根据野外钻探，地基土自上而下分为4层：
1层杂填土（Q4ml）
杂色，松散，稍湿，以建筑垃圾及生活垃圾为主，含少量粘性土，含植物根系及砂砾等，不均匀。
场区普遍分布。
2层粉质粘土（Q4al+pl）
黄褐色，可塑，干强度中等，韧性中等，切面稍光滑，无摇振反应，含云母片及铁锰氧化物。
场区普遍分布。
3层粉质粘土（Q4al+pl）
褐色，可塑，含铁锰结核及少量砂粒，干强度及韧性中等，切面稍有光泽，无摇振反应。
场区普遍分布。
4层灰岩（O2）
灰色，中风化，隐晶质结构，中厚层构造，主要矿物成分为方解石等，岩芯呈短柱状及柱状，岩体较完整，不易击碎，锤击声不清脆，岩体基本质量等级为Ⅳ级，岩石质量指标RQD＞75，属较软岩。
各土层厚度及层底坡度见各工程地质剖面图。
三、地层承载力
根据野外原位测试及当地建筑经验，提出地基土各岩土层的承载力特征值fak（kpa）如下表：
地层名称
建议值
fak值（kPa）
Es1-2值（MPa）
2层粉质粘土
120
3层粉质粘土
150
4层灰岩
（fa）4000
拟建工程场地分布的地基土差异性较大，拟建工程如采用桩基础。
假设采取水下（冲）钻孔桩，桩端持力层选择④层灰岩。
根据土工试验结果结合当地建筑经验按规范《建筑桩基技术规范》（JGJ94-2008）有关规定，提出桩基参数经验值如下表：
地层名称
极限端阻力标准值qpk
极限侧阻力标准值qsik
①层杂填土
20
②层粉质粘土
60
③层粉质粘土
75
④层灰岩
5000
第三节给水工程
一、给水排水
1、概述
（1）设计依据
《建筑设计防火规范》GB50016-2006
《建筑给水排水设计规范》GB50015-2003
（2）设计范围
本办公楼项目区内给排水系统、消防给水系统等。
（3）设计原则
在设计中从全局出发考虑水资源的节约利用和水体的保护，尽量采用复用或循环系统，减少直流水的使用量。
二、给水水源
本项目拟建于山东联合化工股份有限公司厂区内，位于厂区内东部。
厂区位于淄博市沂源县东郊，由市政给水管网输送至厂区蓄水池经水泵加压后供给，能满足本工程生产、生活用水要求。
三、厂区给水及管网
本项目用水主要为职工生活用水以及消防系统用水
市政自来水进水管为环形布置，管径为DN200的管道，供水水压0.55Mpa。
供水管网管材为热浸镀锌钢管，管道防腐做加强级防腐层。
厂内现有给水设施较为齐备完善。
新建项目用水量不大，现有水网系统余量能够满足新建项目需要。
四、消防水系统
根据项目对消防的要求，厂内按同时发生火灾一处考虑，厂区内设有环形消防道路、消防管网、消防水池、消防专用泵房等消防设施，有专供消火栓使用的消防水泵一组，流量55L/S。
供水系统采用环形布置给水系统，主管直径DN200，压力0.55MPa。
五、消防
建筑物室内设置水消防系统、灭火器消防系统。
装置外设环形闭合消防管网，并按规范设置了室外消火栓，其间距不大于120m。
消防水量室内：
5L/S,室外：
20L/S。
装置周围均有消防通道，各生产厂房之间的间距符合《建筑设计防火规范》要求。
厂区内设有环形消防道路，消防管网，消防水池，消防专用泵房等消防设施，有专供消火栓使用的消防水泵一组，流量55L/S。
供水系统采用环形布置给水系统，主管直径DN200，压力0.44MPa。
本装置无含易燃、可燃液体的污水排出。
六、电气
（1）供电的负荷等级、电源的数量及消防用电的可靠性
该办公楼内一般电源的负荷等级为三级。
消防供电的负荷等级为二级。
一路电源由厂区原有低压配电室提供；另一路由原有车间低压配电室II段母线下专用低压断路器提供。
为确保消防用电的可靠性，火灾报警控制器带有-24V直流充电电源作为备用电源。
（2）疏散指示标志、自动报警、消防水泵、通风设备的控制与联动系统设备选型等方面的设计
为了保证事故时综合楼内照明的连续性，综合楼内关键部位照明灯具、高效节能组合灯；同时，各层紧急出口处和拐弯处设有ZYJ-A115、ZYJ-A215型标志诱导应急灯，以确保火灾发生时人员的及时疏散。
根据《火灾自动报警系统设计规范》，管理区设有JTY-GD-G3智能型光电感烟火灾探测器，并在各层设有GST-HX-M8501型声光报警器。
为确保火灾报警的准确性和及时性，现场还设有J-SAP-8401型编码式手动报警按钮。
消防线路均采用ZRS-RV-1.5（2.5）双绞型铜芯阻燃绝缘电线，并以不同颜色加以区别，以便于施工和维修。
该办公楼根据工艺生产要求，用电设备的配电采用阻燃型电力电缆穿镀锌钢管明敷至用电设备,控制按钮采用LA10-2S型防水控制按钮。
该办公楼的空调系统和风机系统的防火阀、排烟阀同其空调和风机设置电动联锁，一旦发生火灾，及时切断电气控制回路，防火阀关闭，同时空调和风机停止运行，避免火势蔓延。
与此同时，开启排烟风机，启动消防水泵，并通过设在办公室及车间消防控制室内的智能火灾报警控制器，及时发出火警信号，以便消防部门及时采取措施。
七、防雷、防静电等装置的设计要点和依据：
根据该装置的性质和建筑物的类型，并依据《建筑物的防雷设计规范》的划分，该办公楼按第三类建筑物防雷进行设计。
在其屋顶设Φ10的镀锌圆钢作避雷带，并组成不大于18*24（m）的网格，利用综合楼框架内的钢筋网做自然接地体。
办公楼内的主接地网采用-40x4的镀锌扁钢沿各层墙四周明敷，设备的防静电接地采用-40x4的镀锌扁钢同综合楼内的主接地网作可靠的电气连接。
防雷接地同设备的接地网在室外共用接地装置，其接地电阻不大于1Ω。
其依据是《工业与民用电力装置的接地设计规范》。
根据《火灾自动报警系统设计规范》，当采用联合接地时，消防控制设备的接地电阻应小于1Ω，故通用火灾报警控制器需通过截面为25平方毫米的铜芯电缆与接地装置作可靠的电气连接，并满足上述要求。
一、通风：
（1）办公楼均采用机械通风，换风次数满足规范要求
八、系统控制
消防设施的工作状态、操作除在本工段可显示、操作外，还应能在消防值班室内显示、操作。
九、防火级别：
二级
1、本建筑每层划分为四个防火分区，防火分别见各平面图，防火分区之间用防火墙体分隔。
每个防火分区建筑面积均不大于20352.36平方米，防火墙耐火极限不小于4小时。
2、每个防火分区设有不少于2个安全出口。
通向疏散走道的门均为乙级防火门。
3、本办公楼与相邻建筑的距离均满足《建筑设计防火》第3.5条的要求。
第四节结构设计
一、设计依据
1、依据的主要规范
（1）民用建筑设计通则《GB50352-2005》
（2）建筑防火规范《GB50016-2006》
（3）建筑节能设计标准《DGJ14-037-2006》
（4）民用建筑热工设计规范《GB50176-93》
（5）建筑内部装饰设计防火规范《GB50222-95》
（6）建筑工程建筑面积计算规范《GB/T50353-2005》
（7）国家标准《住宅建筑规范》《GB50368-2005》
（8）山东省《住宅建筑设计标准》《DBJ14-S1-2000》
（9）《岩土工程勘察规范》（GBJ50021-2002）
（10）《建筑地基基础设计规范》（GB50007-2002）
（11）《建筑工程地质钻探技术标准》（GBJ87-92）
（12）《工程岩体分级标准》（GB50218-94）
（13）《建筑抗震设计规范》（GB50011-94）
（14）《土工试验方法标准》（GB/T50123-1999）
（15）《岩土工程勘察文件编制标准》（DBK14-S3-2002）
2、根据《建筑抗震设计规范》（GB50011-94）及国家地震局全国地震区烈度区划图，基本地震烈度为7度。
本工程为甲类建筑，应考虑抗震设防，设计烈度提高为七度，并适当增加抗震措施。
3、荷载规定及限值
除按照“荷载规范”的规定外，本工程对荷载另作如下规定：
楼面设计活荷载5KN/M2
设备用房：
4.0KN/M2
屋面:
0.7KN/M2,人上屋面2.0KN/M2。
4、结构形式
本项目工程设计计基准期为50年，建筑结构安全等级为二级。
2#楼为剪力墙结构，剪力墙抗震等级为二级。
基础采用梁板式筏基，地板厚度500MM梁高1.2~1.8M.外墙体采用250厚钢筋混凝土墙外加ZL粉聚笨颗粒,填充墙为200厚空心砖.构件设计梁、板、柱要按标准满足保护层厚度，5层以下墙体、柱混凝土等级为C35，梁、板、混凝土强度等级C30。
地下工程防水防身，采用短纤维混凝土防裂技术。
外墙保温采用钢丝网聚笨板。
5、荷载规定及限值
除按照“荷载规范”的规定外，本工程对荷载另作如下规定：
楼面设计活荷载5KN/M2
设备用房：
4.0KN/M2
停车场:
4.0KN/M2
楼梯间:
3.5KN/M2
屋面:
0.7KN/M2,人上屋面2.0KN/M2。
二、排水系统
1、排水
雨水管网采用分片汇集，集中排放原则，将雨水一部分排入小区路雨水干管，据暴雨强度公式计算，雨水管径为DN300-DN600，雨水管厂区主路埋地敷设。
污水管网采用分片收集，集中排放原则，厂区路设污水干管，厂区北侧设污水支管，厂区污水汇集到厂区干管后，一部分排入北侧营南路污水干管，一部分由厂区中水处理设施处理后用做绿化浇灌和厕所冲刷之用，污水总量按给水量的80%计，221.26X80%=177.09吨/日,污水管径D300-D500.
2、电话通讯
半公开电话普通及率按100%计为56,考虑中国电信宽带网、中华宽带网的线位，办公楼内主干线断面为6孔砼块+3孔DN100PVC管。
电讯管线由办公区路分别引入，沿办公楼路地埋敷设。
3、消防系统：
合理布置固定灭火装置及内外消防给水系统。
（一）设计方案
智能办公楼内各电子系统较多，各类电缆、光缆及导线也较多，办公楼内可以设置通信管道，所有室外电缆均敷设在通信管道内。
通信管道采用Φ114硬质塑料管式或双壁波纹管，管道容量应预留30%左右的备用量。
电源箱、总控室设在物业管理中心，通讯线路采用电缆敷没至各层解码盒集中抄表，于每幢楼设集中抄表主机一台，信号线采用电缆桥架敷设至监视中心，各种线路敷设均采用PVC管保护。
第五节设计中采用的主要标准、规范
1、设计规范
《民用建筑设计通道》GB50352-2005
《建筑设计防火规范》GB50016-2006
《建筑装饰装修工程质量验收规范》GB50210-2001
《建筑玻璃应用技术规程》JGJ113-2003
《工业建筑防腐设计规范》GB50046-2008
《化工企业静电接地设计技术规
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