智能物业建设运营管理解决方案.docx

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智能物业建设运营管理解决方案

智能物业建设运营

管理解决方案

目录5

一．综述9

1.概述9

2.整体结构10

3.整体优势10

二．应用层11

1.概述11

2.结构11

2.1安全防范应用11

2.2系统设备应用12

2.3数字接入应用13

2.4信息系统应用14

2.5物业运营管理应用15

2.6收费及财务管理应用16

三．管理层17

1.安全防范管理17

1.1周界防越报警及出入口管理系统17

1.2闭路电视监控系统17

1.3门禁系统18

1.4住户安防系统18

1.5住户报警处理系统18

1.6保安巡更管理系统19

1.7安防监控中心19

2.系统设备管理19

2.1多表远抄及控制20

2.2供电设备管理系统20

2.3电梯管理系统20

2.4供排水设备管理系统21

2.5供暧设备管理系统21

2.6中央空调系统21

2.7停车场管理系统21

2.8紧急广播与背景音乐21

2.9电子墙管理系统22

3.数字接入应用22

3.1有线电视系统22

3.2卫星电视系统22

3.3高速宽带接入22

3.4IP电话系统23

3.5VOD视频点播23

3.6集成通迅系统24

3.7智能社区网络构架系统24

3.8智能家居控制系统24

3.9视频会议25

3.10虚拟网络系统25

4.信息系统应用25

4.1计算机中心25

4.2一卡通系统25

4.3CallCenter（呼叫中心）26

4.4IDC（信息数据中心）26

4.5电子超市27

4.6电子学校27

4.7在线个人理财服务28

4.8远程医疗28

4.9远程办公28

4.10建筑房产信息数据库28

4.11社区消费系统28

5.物业运营管理28

5.1住户信息管理28

5.2住户费用管理29

5.3住户服务申请管理29

5.4住户二次装修申请管理30

5.5住户投诉与建议管理30

5.6住户咨询服务管理30

5.7业主委员会管理30

5.8保洁管理30

5.9绿化管理31

5.10运营成本控制31

5.11价格体系管理31

5.12物业租售管理31

5.13物业工作关系管理31

5.14人力资源管理31

5.15内财务统计管理32

5.16内部办公管理32

5.17内部文档资料管理32

5.18供应商与第三方服务商32

5.19会所服务管理32

5.20客房服务管理33

5.21社区房产信息管理33

5.22社区配送管理33

5.23设备运营服务33

5.24ISO9002咨询33

5.25行业政策法规咨询34

5.26知识数据库34

6.收费及财务管理34

6.1记费管理34

6.2财务系统34

四、技术实现35

1.安全防范管理35

1.1周界防越报警及出入口管理系统35

1.2闭路电视监控系统35

1.3门禁系统37

1.4住户安防系统38

1.5住户报警处理系统40

1.6保安巡更管理系统41

1.7安防监控中心42

2.系统设备管理43

2.1多表远抄及控制43

2.2供电设备管理系统45

2.3电梯管理系统46

2.4供排水设备管理系统46

2.5供热设备管理系统47

2.6中央空调系统47

2.7停车场管理系统47

2.8紧急广播与背景音乐50

2.9电子墙管理系统50

3.数字接入应用50

3.1有线电视系统51

3.2卫星电视系统54

3.3高速宽带接入58

3.4IP电话系统61

3.5VOD视频点播66

3.6集成通迅系统67

3.7智能社区网络构架系统71

3.8智能家居控制系统76

3.9视频会议78

3.10虚拟网络系统80

4.信息系统应用81

4.1计算机系统81

4.2一卡通系统81

4.3CallCenter（呼叫中心）84

4.4IDC（信息数据中心）92

4.5电子超市93

4.6电子学校93

4.7在线个人理财服务93

4.8远程医疗94

4.9远程办公94

4.10建筑房产信息数据库94

4.11社区消费系统95

5.物业运营管理95

6.收费及财务管理95

6.1记费管理95

6.2财务系统95

7.技术支持、售后服务和培训95

7.1组织保障95

7.2系统集成验收96

7.3最终验收97

五、设备层97

一、综述

现代化的物业管理正朝着智能化、信息化的方向发展，不断满足各类人群千变万化的需求。

互联网络技术的发展和应用不仅改变着人们工作、商务的模式，更开始全面地改变人们生活的观念和方式。

而智能化物业管理更使人们对生活方便性、灵活性和多样性的需求不断得到最大化的满足，并开始通过互联网接受教育，获取新闻、娱乐、保健、网上订购商品等资讯与服务．．．给人们带来了居家生活的全新模式。

对于用户，能够享受到利用智能化系统带来的便利，在家中的电脑上随时查询小区资料、水电费、各种服务项目，在电脑上随时报修、申请有偿服务、观看小区重要区域的实时图像，等等

而对于物业管理公司，能够使物业管理人员在小区控制中心的网络平台上对所有自动化系统（安全系统、通信系统、管理系统）进行统一集中监控与管理；能够在小区内的任一台电脑上就可通过统一的软件界面，随时了解各自动化系统的运作情况，以便及时做出反应。

1.概述

某电子商务公司在实现智能化物业管理的建设时，利用现代4C（即计算机、通讯与网络、自控、IC卡）技术，通过有效的传输网络，将多元信息服务与管理、物业管理与安防、住宅智能化系统集成有机的合为一体，全面为物业管理公司的服务与管理提供技术的智能化手段，以期实现为用户提供快捷高效的超值服务与管理与安全舒适的家居环境。

还可以利用电视或者电脑在有充分的网络资源平台上实现管理自动化和信息化，建立宽带媒体信息服务平台，为用户提供多种信息化服务，以适应用户日益增长的信息需求，使广大用户提前享受未来生活。

总之，建立一个由安全防护系统、物业管理系统、网络服务系统和家庭自动化系统组成的综合服务与管理集成系统，从而为物业管理公司以及广大业主提供全面的安全防护、高效的物业管理、便利的通讯网络以及舒适的居住环境是我们系统解决方案的目标与宗旨。

2.整体结构

3.整体优势

♦全面综合的智能化物业构建模式，为物业公司提供全方位解决方案

♦简化物业管理的复杂度，提高物业建设和管理工作的效率

♦有效控制管理成本，对资源合理调配，避免不必要的开支

♦快速反应客户服务请求，提高客户服务质量，改善客户关系

♦加强第三方支持商的管理，有效缩减成本，提高合理收益

♦提供灵活多样增值服务，加强服务手段，增加收益

♦各子系统可独立存在，根据客户的不同需求量身定制

♦真正达到客户服务、内部管理、第三方支持开放式互动运营管理

♦综合性系统集成，中心式统一管理，增强系统可扩充性和可维护性

♦真正传统管理运营与现代化的电子商务有机的结合

♦使用模块化设计，系统随意组合，根据不同需求进行不断的升级与扩展

♦基于浏览器的操作界面，操作方便，界面友好、培训简单

♦融入Open-eCRM的客户关系管理概念和E-Commerce的电子商务体系

♦提高客户服务质量，加强工作效率，降低运营成本，增加收益手段

♦提高客户服务质量，加强工作效率，降低运营成本，增加收益手段

二、应用层

1.概述

系统对社区内各种

2.结构

2.1安全防范应用

2.1.1概述

从周边出入口单元到住户的监控防范和应急事件报警及处理

2.1.2系统结构

2.2系统设备应用

2.2.1概述

社区内公共设备和住户设备的监控与管理（社区住户水、电、气、热及代步工具的设备管理）

2.2.2系统结构

2.3数字接入应用

2.3.1概述

社区内对无线、数字通讯、数字媒体和网络的系统集成

2.3.2系统结构

2.4信息系统应用

2.4.1概述

社区内对网络和信息的应用

2.4.2系统结构

2.5物业运营管理应用

2.5.1概述

对社区物业运营的软件系统的全方位管理，是社区智能化的集成管理平台

2.5.2系统结构

2.6收费及财务管理应用

2.6.1概述

社区内对客户的计费、收费及财务管理

2.6.2系统结构

三、管理层

1.安全防范管理

1.1周界防越报警及出入口管理系统

建立封闭式的小区，加强出入口管理，防范区外闲杂人员进入，同时防范非法翻越围墙或栅栏。

建立完善的周界防越报警系统，在管理区域内安装探测器。

当发生非法翻越时，探测器可立即将警情传送到智能化管理中心，中心将电子地图上显示出翻越区域，以利于保安人员及时准确地处理。

其功能要求如下：

♦周界须全面设防，无盲区和死角

♦探测器抗不良天气环境干扰能力强

♦防区划分适于报警时准确定位

♦报警中心具备语音、警笛、警灯提示

♦中心通过显示屏或电子地图识别报警区域

♦翻越区域现场报警同时发出语音、警笛、警灯、警告

♦报警中心可控制前端设备状态的恢复

♦夜间与周界探照灯联动，报警时，警情发生区域的探照灯自动开启

♦与闭路电视监控系统联动，报警时，警情发生区域的图像自动在监控中心器中弹出

♦进行报警中心报警状态、报警时间记录

1.2闭路电视监控系统

闭路电视监控系统是在管理区域内主要通道、重要公建及周界设置前端摄像机，将图像传送到管理中心。

中心对整个区域进行实时监控各记录，使中心管理人员充分了解管理区域内的动态。

功能要求如下：

♦对小区主要出入口、主干道、周界围墙或栅栏、停车场出入口及其它重要区域进行监视

♦中心监视系统应采用多媒体视像显示技术，由计算机控制、管理及进行图像记录

♦报警信号与摄像机联锁控制，录像机与摄像机联锁控制

♦系统可与周界防越报警系统联动进行图跟踪及记录，当监控中心接到报警时，监控中心图像视屏上立即弹出与报警机关的摄像机图像信号

♦视频失落及设备故障报警

♦图像自动、手动切换、云台及镜头的遥控

♦报警时，报警类别、时间，确认时间及相关信息的显示、存储、查询及打印

1.3门禁系统

门禁系统是在各单元入口安装防盗门和对讲装置，以实现访客与住户对讲，可视对讲。

住户。

住户可遥控开启防盗门，有效地防止非法人员进入住宅楼内。

功能要求如下：

♦可实现住户、访客语音（或语音图象）传输

♦通过室内分机可遥控开启防盗门电控锁

♦门口主机可利用密码、钥匙或感应卡开启防盗门锁

♦高层住宅在火灾报警情况下可自动开启楼梯门锁

♦高层住宅具有群呼功能，一旦灾情发生，可向所有住户发出报警信号

1.4住户安防系统

系统是为了保证住户在住宅内的人身财产安全。

红外防盗探测。

在住户各室外内安装一个被动红外探测器，当有人非法进入时，红外探测器触发报警信号并传送到住户智能控制器，智能控制器发出声光报警并把信号传输到智能控制中心，智能控制中心的电子地图立即显示哪一栋哪一户哪间房发行哪种类型的报警并立即通知保安员到现场处理。

煤气泄露报警用及自动关闭阀门系统。

在厨房和厕所各装一个煤矿气泄漏报警器。

门磁系统。

在大门上安装一对门磁，当有人非法打开大门进入时，门磁系统立即发出报警并通知智能控制器和智中心，报警方式和信号舆路径与红外防盗控测相同。

1.5住户报警处理系统

通过在住宅内门窗及室内其它部位安装各种探测器进行昼夜监控。

当监测到警情时通过住宅内的报警主机传输至智能化管理中心的报警接收计算机。

接收机将准确显示警情发生的住户名称、地址和所遭受的入侵方式等，提示保安人员迅速确认警情，及时直赶赴现场，以确保住户人身各财产安全。

同时住户也可通过固定式紧急呼救警系统或便携式报警装置，在住宅内发生抢劫案件和病人突发疾病时，向智能化管理中心呼救报警，中心可根据情况迅速处警。

功能要求如下：

♦处警功能：

---记录报警发生的时间、地点、探头报警原因

---记录处警过程并录音

---向上一级处警单位转发警情

♦信息管理

---录入、修改、打印用户信息，统计查询用户信息

---实时维护用户的撤布防信息、测试信息

---按接警、处警方法、警情性质查找统计各种警情信息。

统计显示各种报警及

误报原因，自动计算误报率，辅助中心管理，降低误报

♦住户报警器：

--需适合于住宅使用，性能可靠；

--布撤防方法简单；

--支持主要的通讯格式；

--电池欠压后自动现场语音提示或向中心报告；

--自动向中心发送布防/撤防报告

--自动向中心发送布防/撤放报告。

♦探测器

--需合于住宅使用，性能可靠；

--防范布置合理，有效；

--安装隐蔽性强，不影响住宅环境；

同时，可在住宅安装医疗求助按钮及紧急安全求救按钮，与报警系统相结合建立医疗看护求助系统及紧急安全求救系统。

1.6保安巡更管理系统

保安巡更管理系统是在小区各区域内及重要部位制定保安人员巡更路线，并安装巡更站点。

保安巡更人员携带巡记录机需按指定的路线和时间到达巡更点并进行记录，将记录信息传送到智能化管理中心。

管理人员可调阅打印各保安巡更人员的工作情况，加强保安人员的管理，从而实现人防和技防的结合。

功能要求如下：

♦实现巡更路线的设定、修改；

♦实现巡更时间的设定、修改；

♦在小区重要部位及巡更路线上安装巡更站点；

♦中心可查阅、打印各巡更人员的到位时间及工作情况；

♦巡更违规记录提示。

1.7安防监控中心

报警接收管理中心部分，该中心可实现：

♦监视各录入网用户向中心发送的各种事件，如：

报警事件、开关机报告、故障报告、测试报告等

♦同步地图显示：

在防范地区地图上实时显示发生事件的用户区域位置

2.系统设备管理

2.1多表远抄及控制

水、电、气、热等表远程抄收系统是通过采集抄收各表数据传送到智能化物业管理中心，实现各户各表数据的录入、费用计算并打印收费帐单，将相关数据传送到相应的职能部门，避免入户抄表扰民和人为读数误差。

IC卡讲师系统是通过使用IC卡计量系统是通过使用IC卡表具，实现住户买卡后的水电气表具自动计量并能扣除卡中金额，从而达到计量和收费的目的。

功能要求如下：

♦水、电、气、热等表具采用IC卡电子计量，必须计量准确，管理可靠；

♦水、电、气、热等表具远传自动抄收的各种数据，应可随时查询、统计，打印整个小区各表读数并计费。

远传抄收系统中心可实时检测系统运行状况，并进行故障报警。

2.2供电设备管理系统

对社区内给排水、变配电系统以及电梯等进行工作状态的实时监测和控制，从而实现公共设备的最优

化管理并降低故障率。

同时，利用传感器技术和网络通讯控制技术，根据自然光亮度和使用要求，采用智能开关方式和定时自动控制方式实现公共照明及环境灯光的自动控制。

从而达到优化整个小区灯光照明，延长灯具寿命和节约能源的目的。

功能要求如下：

♦给排水设备（水泵、电控阀等相关设备）运行状态显示控制、查询、故障报警；

♦蓄水池（含消防水池）、污水池的水位高低检测；

♦饮用蓄水池过滤、杀菌设备控制监视；

♦变配电设备状态显示、控制、查询、故障报警；

♦电梯运行状态显示、控制、查询、故障报警及停电时的紧急状况处理；

♦公共照明开启、关闭时间的设定；

♦公共照明控制回路的开启设定；

♦灯光场景的设定及照度的调整。

2.3电梯管理系统

通过安装于大楼管理中心或机房的专用显示屏对电梯系统的运行状况进行全面监视、控制和由微机控制对大楼电梯进行全面管理，使大楼电梯的智能化管理成为现实

♦系统配有远程监控

♦24小时服务维修。

♦对停电照明，防止超载，消防，红外线光眼确保安全等功能。

可以相互作用的监控系统。

它。

电子监察系统，

♦每日24小时不间断地为客户的电梯提供全面及远距离服务。

2.4供排水设备管理系统

系统给公共场所和住户提供自来水、饮用水和热水及排水设备的监控与管理。

2.5供暧设备管理系统

系统给公共场所和住户提供暧气设备的监控与管理。

2.6中央空调系统

系统给公共场所各住户提供空调设备的监控与管理。

2.7停车场管理系统

车辆出入、停车管理系统通过对小区停车场出入口的控制，完成对车辆进出及收费的有效管理。

功能要求如下：

♦车辆进出及存放时间的记录、查询

♦外来车辆收费的管理

♦区内车辆存放的管理

2.8紧急广播与背景音乐

背景音乐及紧急广播系统是传播实时信息的重要手段。

具有消防广播和背景音乐广播双重功能。

在小区广场、中心绿地、组团绿地、道路交汇等处设置音箱，音柱等放音设备，由管理中心集中控制，可在节假日、每日早晚及特定时间播放音乐，也可通过遍布于小区内的音箱播放一些公共通知、科普知识、娱乐节目等。

同时，在发生紧急事件时可作为紧急广播

强制切入使用。

其分区划分与消防分区相一致。

具体包括以下功能：

♦平时播放音乐节目，在特定分区可插入业务广播、会议广播和通知等

♦用软件程序控制播音；

♦可根据需求，分区或分层播放不同的音响内容；

♦有广播、背景音乐及扬声器线路检测功能；

♦紧急广播和背景音乐采用同一套系统设备和线路；

♦当发生紧急事故（如火灾时），可根据程序指令自动切换到紧急广播工作状态；

♦火灾报警时，可进行报警层与相邻上下两层的报警广播；

♦提供任何事件的报警联动广播；

♦手动切换的实时广播。

♦当火灾及其它紧急事件发生时，可切换至火灾报警广播或紧急广播。

2.9电子墙管理系统

在社区内明显位置设立电子屏幕，主要功能：

♦内部信息、通知等社区内部的信息发布

♦消费信息、商务广告等商业信息发布

♦天气预报、生活常识等与日常生活紧密相关的信息发布

3.数字接入应用

3.1有线电视系统

电视的内容和使用格调与Web的交互能力的结合产生宽带交互式媒体。

住户不仅可以主动地选择自己所需要的内容，进行交互，还可以从众多的素材中选择编辑自己喜欢的节目。

系统有更强的个性化能力。

3.2卫星电视系统

系统对于转频器的设定、电视节目、音乐节目、卫星的设定、接收机的参数与订购资讯等各项都有较为全面的功能设定。

♦转频器设定：

对已设定的卫星做输入参数及搜索，可针对单颗卫星或全部卫星，细分下列小项选择卫星：

编辑转频器、修改转频器、删除转频器、扫瞄转频器：

可针对单颗卫星或全部卫星参数，进行重新扫瞄。

♦电视节目：

该机换台极快，支持中文台标，收看华卫非常方便，列表方式还有滚动条键方便选择

♦音乐节目：

此两项都有下列小项选择编辑：

可删除空白频道或利用此功能重新排列频道设定我最喜爱的频道

♦卫星设定：

最高可设定32个卫星转发器

♦接收机参数：

为查看机器软体版本，资料库版本。

♦订购资讯：

可查看授权资料，及PPV储值日期、点数与余额。

3.3高速宽带接入

使社区内的用户享受高速的因特网接入服务。

也可为用户提供IP电话、Internet浏览、VOD视频点播、付费电视、无线手机上网、住宅小区的安保业务、公共事业收费业务、社区信息服务等业务，可为集团用户提供政府上网、会议电视、虚拟专用网（VPN）、无线局域网以及ISP和ICP等业务。

的多媒体、互动式、人性化的互联网服务

♦光纤接入：

采用光纤作为主要的传输媒介，实现用户信息传送。

光纤传输特点：

频带更宽，且传输的质量好，可靠性高，传输距离远，数据传输安全，具有抗干扰能力。

适合于数据业务传输量大的用户小区。

♦线数字微波接入：

要求适合的地理环境，在微波点对点、或点对多点的视距传输过程中，中间不能有任何的障碍物。

适合于度假村、边远小区的用户，且数据传输量不是很大。

♦DSL接入:

该接入手段，是使用现有的铜双绞电话线。

这些铜双绞线原来是为低带宽语音通信设计的，通过使用调制解调技术，数字用户线技术（即HDSL）允许这些铜线网络承载高速数字信息，支持数据传输和其它服务。

这种宽带接入安装简便,投资较小,是目前较适用的接入网方案。

适合于中小企业、公司、政府机关、科研机构等部门的宽带接入。

3.4IP电话系统

♦模拟外线

♦系统回叫，用户在接听回叫电话时不必支付昂贵的费用.

♦掉电自动转移在断电时建立一条紧急电话通路。

♦来电显示将显示来电者相关的文字和数字信息。

♦来电转接和远程来电转接让您可将电话转接到四个不同的电话号码。

♦电话应答使用户可以从任何一个分机接听正在振铃的电话。

♦电话转接使您可以转接来自公司内或者公司外打来的电话。

♦只需简单操作即可加入电话会议。

♦话务统计有助于您跟踪电话使用情况，从而进行电话费用的预测和支付。

♦支持电话广播。

♦免提方式的内部通讯联络系统。

♦免打扰功能自动将来电转入语音信箱。

♦分机的登录/退出，您只需使用电话拨号盘就能轻松更改分机位置，无需为重新布线支付费用。

♦设定分机组或分机拨打外线的地区号码限制。

♦设定禁止拨打外线和定时拨打外线的权限。

♦直接来电拨入功能使来电可以不经过自动话务台直接呼叫分机。

3.5VOD视频点播

视频点播（VOD-VideoOnDemand）是当代信息技术，尤其是通信网络技术、多媒体技术和计算机技术发展的产物，是一项崭新的信息服务技术。

VOD与普通电视不同之处在于收视者不再是被动地观看电视台安排的节目，而是主动的点播自己所需的节目。

因此，VOD大大增加了用户的主动性。

♦用户可通过遥控器、机顶盒和屏幕上的菜单来收看自己点播的节目

♦享受购物、学习、经商和各种信息服务

♦被称为交互电视或双向电视的VOD，将在各个系统中实现交互功能。

3.6集成通迅系统

该系统即电话交换机。

3.7智能社区网络构架系统

系统即综合布线系统，综合布线系统（PDS，PremisesDistributionSystem）是针对计算机与通信的配线系统而设计的，是完成不同级别小区智能化的系统集成方法，这也就表明它可满足各种不同的计算机与通信的要求。

它包括：

♦模拟与数字的话音系统；

♦高速与低速的数据系统；

♦传真机、图形终端、绘图仪等需要传输的图象资料

♦电视会议与安全监视系统的视频信号；

♦传输28个VHF宽带视频信号；

♦建筑物的安全报警和空调控制系统的传感器信号。

综合布线系统与传统的布线系统相比，有许多优越性，其主要表现在以下几个方面：

♦兼容性与开放性

♦灵活性与可靠性

♦先进性与经济性

3.8智能家居控制系统

现代家居（楼宇、社区）信息服务及智能集散控制系统问世。

预示着物业家居管理在新世纪里，将掀起智能化、网络化的彻底革命，并给人们的生活方式带来深刻的变化。

家电智能控制、远程互联网控制、保安监视、家庭娱乐及各种特征服务于一体，能满足个人、家庭享受高品质生活的需求，其主要功能和特点有：

♦通过远程互联网，可异地控制家庭设备。

♦它使家庭电器设备具备了可互操作