公共设施维修方案.docx

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公共设施维修方案

第四章公共设施小型维修服务方案

服务要求:

1、管理内容：

建筑墙面（含玻璃幕墙）、屋面、地面、楼梯、走廊、门窗、地下室、连廊、落水管、空调泠凝水排水管、排污设施、通风道、避雷设施、楼内公共区域热水器、以及知新楼顶大钟等附属设施的管理、维修和维护。

2、管理要求

（1）负责建筑及其附属设施（含知新楼顶大钟、楼内公共区域热水器等）的日常管理、维修和维护，检修记录和保养记录齐全；

（2）根据楼房实际使用年限，定期对建筑各部位的使用与损毁情况进行评估并将损毁程度告知校方修缮部门；对危房建筑建立日巡查制度，并做好记录，发现情况第一时间向采购方报告。

（3）加强文物楼宇特殊保护，并做好记录。

（4）负责建筑避雷针年检并承担相关费用。

（5）及时清理屋面和落水管杂物，确保屋面排水畅通。

（6）确保完好和正常使用；设备的日常维护、运行与管理等，特殊岗位必须持证上岗，维修人员要达到对公共设备的检修、检测、检验能力，并且做到定期巡查、工作岗位记录、资料齐全；

（1）建筑设施维护服务方案

1）维修人员岗位职责

1人员要求：

A.维修人员要具备较高素质，做到全心全意为客户服务，特种维修人员要符合国家要求的相关条件。

B.维修人员要持证上岗，在工作中应严格遵守维修操作规程，本着对客户生命财产高度安全负责的态度，及时发现并彻底修复被损坏的设施设备，消除隐患，保证安全。

C.维修人员每天接受物业办公室反应的客户维修意见，并予以及时维修，不能在当天完成的要上报物业办公室，每次维修要做好登记。

D.维修人员在工作中应做到及时，搞笑，保证维修质量，对能修理的项目，不得推诿，扯皮，能完成的要尽快完成，不能完成的要及时上报，由物业办公室安排处理。

E.维修人员在工作中要举止文明，礼貌待人，不得在工作中出现“冷、硬、横”的态度。

维修工作结束后，要主动将维修现场清理好，回复办公环境原貌。

F.楼宇内需要维修项目的用料由维修人员填写，项目经理审批签字后由仓库存档。

所有损坏及维修的物品必须登记备查。

G.维修人员负责楼内公共设施的小型维修，同时积极主动协助有关部门对设施以及备品的修理，更新工作。

H.维修工作人员应自觉遵守业主单位及物业办公室的各项规章制度。

2维修服务岗位职责：

A.负责设有24小时维修、服务和值班电话，实行24小时值班制，做好“维修服务热线”的值班记录。

B.负责项目设施设备的日常运行、维修和养护工作。

C.管辖区域内零修、急修及时率达到99%以上,返修率不高于1%,维修人员接到任务后，应在当天完成维修任务，不能在当天完成的要及时与报修人沟通，约定维修时间，并报物业办公室，每次维修要做好登记。

服务满意率达到90%以上。

D.维修人员在工作中应做到及时、高效，保证维修质量；要举止文明、礼貌待人，不得在工作中出现“冷、硬、横”的态度，不得收取客户任何费用。

维修工作结束后，要主动将维修现场清理好，达到办公环境的要求。

E.定期维修，对办公楼等楼内水管、线路、灯具、桌椅、窗帘、等进行检修。

每月定期检查办公楼内配电箱、配电柜及配电间等，不准出现电路接头裸露和松动的情况，配电设施周围不准堆放杂物，保持配电箱锁具完好。

F.突击抢修：

出现水管破裂跑冒水、粪池便槽堵塞溢污水、楼层夜间照明用具损坏灯不亮、配电设施冒火花等紧急情况，维修人员应及时赶到现场进行突击抢修；房间及公共区域门窗插销、锁及其他涉及安全的设施损坏时，要急事急办及时维修。

G.有大修计划：

根据办公楼所属设施的使用情况，提出大修及改造计划，并于放假前报物业办公室。

H.维修材料一律以旧换新，所有维修换下的旧件必须保存好，上交登记后领取新件，遗失率在5％以内。

I.维修工作人员在工作中应自觉遵守业主单位及物业办公室的各项规章制度。

J.维修人员要持证上岗，在工作中应严格遵守操作规程，及时发现并彻底修复被损坏的设施设备，消除隐患，保证安全。

必须保证有维修人员24小时有人在岗，遇有突发事件，能及时到达现场。

K.配合甲方完成其他或临时的工作任务。

2）工程维修的工作制度

为确保山东大学项目公共设施，家具等设备的完好，维护正常的工作秩序，营造一个文明，整洁，安全，有序，和谐的工作环境，根据项目有关规定，制定方案。

工程维修部是负责项目物业设施设备运行、维护维修的责任部门；负责设施设备的正常运行和定期维护保养，协调设施设备质保期内保修工作；接受服务中心的指令，跟进项目领导提出的有关设施设备增加安装和维修的请求与投诉；做好设施设备档案资料整理和维修记录。

A.接到报修后属物业公司服务范围的维修项目派专人限时解决。

B.一般零星维修，在接到报修起4小时内完成，特殊情况按双方约定时间完成。

属职责范围外的维修项目发现后立即告知甲方。

C.影响工作、科研秩序以及影响安全的紧急报修，必须立即前往抢修，同时告知甲方。

D.灯泡、接触器、门锁、插销、开关、水笼头等水电正常维修，维修完成时间不超过2小时。

E.楼内电路故障排除、新安装插座等不超过6小时。

F.维修结束后，做好维修记录，同时请报修人员在有关记录上签字验收。

做好清理现场告知，做到工完料清地净。

1维修服务岗位工作规范：

A.统一着装，仪表端庄，精神饱满，热情服务；

B.严格操作规程，确保维修安全；

C.服务对象提出建议和意见时，要虚心听取，不与争辩，做到有则改之，无则加勉；

D.服务对象出现误解、出言不逊时，要做好解释工作，不与其争吵、争辩，必要时及时向部门负责人汇报，予以解决。

2维修工作程序

A.定期维修，对办公楼内水管、线路、灯具、桌椅、窗帘、等进行检修。

每月定期检查办公楼内配电箱、配电柜及配电间等，不准出现电路接头裸露和松动的情况，配电设施周围不准堆放杂物，保持配电箱锁具完好。

B.突击抢修：

出现水管破裂跑冒水、粪池便槽堵塞溢污水、楼层夜间照明用具损坏灯不亮、配电设施冒火花等紧急情况，维修人员应及时赶到现场进行突击抢修；房间及公共区域门窗插销、锁及其他涉及安全的设施损坏时，要急事急办及时维修。

C.有大修计划：

根据办公楼所属设施的使用情况，提出大修及改造计划，并于放假前报物业办公室。

3）建筑维护和管理

类别

周

期

内容及标准

说明

1、门窗

巡查

每

班

1.附件有无损坏、不全；

2.门角和窗轨道有无杂物；

3.有无破损玻璃；

4.门锁是否完好，有无松动；

保养

每

周

1.清除门角和窗轨道的杂物，

2.对门合页和窗轨道注油；

2、自来水管线、暧气管线、各类阀门

巡查

每日

1.是否有跑、冒、漏、滴的现象；

2.各类阀门开关是否灵活，是否需要加油；

3.供暧时的暧气温度是否达到要求（16-18度）；

保养

每

周

1.自来水管线无跑、冒、漏、滴现象；

2.各类阀门开启灵活，无锈死现象，润滑充分；

3.保温层完好，无损坏现象；

4）房屋的维护和修缮

序号

项目

周期

内容及标准

说明

1.房屋本体

1.1

巡查

每日

1、公共通道地面、墙面、墙体、天花、楼梯扶手是否完好；

2、外墙有无损伤；

1.2

观测

半年

进行基础和整体观测，发现问题报本项目业主，及时组织专家会审；

1.3

修缮

维护

随时

发现问题既是维护修缮；

1.4

清洗

外墙

根据要求

清洗本项目外墙面；

2.附属设施

2.1

巡查

每日

广场路面、人行台阶等是否完好；

2.2

巡查

养护

每月

室外管网及支架、消防接合器、天台避雷针（网）有无锈蚀，阀门无跑冒滴漏；

2.3

清污

每月

清理室外雨水井、污水井污物；

2.4

维护

半年

测试避雷系统接地电阻（小于4欧姆），避雷网系统除锈刷漆；

5）基建维修

类别

周期

内容及标准

说明

1．建筑屋面

巡查

保养

每周

1.防水层有无损坏，有无渗漏痕迹

2.层面有无堵塞

3.对发现的问题及时处理，大的维护报本项目业主由外委完成

2．排水管

巡查

保养

每天

1.有无破裂，堵塞，外漏的情况

2.各接头是否完好，有无渗漏

3.及时处理发现的问题，做好巡查记录

3．空调室外机

巡查

保养

每天

1.查看外机排水是否正常

2.是否随排水管道排水

3.及时疏通堵塞管道，归整排水位置

4．下水管道

巡查

保养

每天

1.查看是否有堵塞

2.是否有漏水，有破裂的情况

3.及时处理堵、漏情况，做好记录

5．室外涂料、油漆脱落

巡查

保养

每周

1.查看墙面，门窗，楼梯护栏上的涂料，油漆有无脱落

2.小部分脱落及时修补

3.较大面积的沉降报本项目业主交外委完成

6．室外石材

巡查

每周

有无漏点，对漏点及时处理，并复查

6）公用设施维护和管理

类别

周期

内容及标准

说明

1.化粪池

巡视

每周

1.是否堵塞，是否有外溢情况

2.是否需要清淘

保养

每季

清淤，疏通，抽空

2.停车场

巡视

每天

1.照明是否达到要求，地面是否平整，

2.缓冲装置是否完好，挡车杆是否灵活

保养

每周

照明达到要求，地面平坦，缓冲装置完好，挡车杆灵活

第五章设施设备维保管理方案

第一节机电设施设备管理服务要求

1、供配电系统

1、管理内容：

10KV开关站、变电室、低压配电室、配电间、校园配电箱、电力检查井、供配电线路至用户终端（即建筑内照明灯具、电源插座和配电箱、开关等）、校园路灯、景观灯、配电室空调和通风等设施的运行管理、维修和维护等。

2、管理要求

（1）保证供电系统的正常运行，及时解决变压器、开关柜、供电线路、开关箱、照明等设备设施缺陷和故障，无任何责任停电事故；

（2）有完善的符合行业标准和规范的运行管理、巡检、维修和维护等制度，并严格落实；

（3）严格执行“两票”、“三制”，认真做好《运行值班日志》、《停电跳闸记录》、《设备缺陷记录》、《设备履历记录》、《设备检修记录》等各项记录；

（4）执行春秋两季供配电设备设施检修制度，10KV设备设施两年进行一次预防性试验，安全用具按规范要求期限进行试验，并承担相关费用；

（5）10KV开关站实行双岗24小时值班，认真观察设备运行状态，做好交接班和运行记录；

（6）10KV开关站、变电室、低压配电室安全防护措施到位，各种标识完备清晰，安全用具齐备并在有效期内，消防器材齐备并在使用期限内，室内环境良好；

（7）变电室、低压配电室每天上午和下午各巡检一次，做好巡检和运行参数记录；

（8）室外电缆、电缆井、照明设施每周巡检两次，发现问题及时处理，并做好巡检记录；

（9）供电设备、供电线路等故障应及时修复，原则上不超过12小时，楼内照明设施、开关、插座、配电箱、教室电风扇等的维修时限为2小时；

（10）严禁设备带病运行，在用设备完好率保持100%，备用设备于替换后3日内修复或更换到位。

（11）校园景观灯、路灯等照明设施的开闭时间按校方方案执行；

（12）电工资质要求：

所有工作人员均需持证上岗，值班电工需持高压电工证上岗，并熟悉配电设备状况、操作方法和安全注意事项，维修电工必须持有维修电工资质证书上岗；

（13）对遇突发事件造成停电要有应急处置预案，以及应急供电预案。

2、供电系统

（1）保证正常供电、限电、停电有明示；制定临时用电管理措施与停电应急处理措施并严格执行（包括电梯停电时的应急救援方案等）；

（2）公共照明系统应根据使用日的季节与气候情况掌握提前开启时间，用毕应立即关闭，避免浪费。

3、给排水系统

（1）建立用水、供水管理制度，积极协助招标人安排合理的用水和节水计划；设备、阀门、