上海市商品房销售合同网上备案和登记办法.docx

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上海市商品房销售合同网上备案和登记办法

上海市商品房销售合同网上备案和登记办法

　　篇一：

上海市商品房销售合同上备案和登记办法

　　上海市商品房销售合同上备案和登记办法

　　第一条为了提高商品房交易信息的透明度，规范商品房销售行为，方便房地产登记，依据《城市房地产开发经营管理条例》和《上海市房地产登记条例》，制定本办法。

　　第二条本市行政区域内新建商品房的销售（包括预售和现售，下同），均应按本办法规定进行合同上备案和登记。

　　第三条市房地资源局负责商品房销售合同上备案和登记的组织实施及其相关管理工作。

　　市房地产交易中心（与市房地产登记处合署）具体负责商品房销售合同上备案和登记的实施工作。

　　第四条区（县）房地产管理部门在审批商品房预售许可证时，应当将房地产开发企业的识别卡提交给市房地产交易中心办理上用户认证。

未经预售直接现售商品房的，区（县）房地产登记机构应当在受理新建商品房所有权初始登记时，将房地产开发企业的识别卡提交给市房地产交易中心办理上用户认证。

　　第五条房地产开发企业取得商品房预售许可证或者新建商品房房地产权证的，市房地产交易中心应当通过上操作系统，即时公布下列信息：

（一）商品房预售许可证或者新建商品房房地产权证；

（二）商品房物业管理区域的规划平面布置图、建筑分层平面图；

　　（三）商品房的楼盘表，包括总的单元（套）数，以及每单元（套）的部位、结构、面积等测绘结果；

　　（四）房地产抵押、查封等权利限制情况；

　　（五）商品房销售合同的示范文本；

　　（六）商品房拟销售的价格。

　　第六条本办法第五条第（五）项规定的商品房销售合同的示范文本，由市房地资源局和市工商行政管理局联合制定。

　　房地产开发企业需要使用自制的商品房销售合同格式条款（包括补充的格式条款）的，应当向市工商行政管理局备案后，提交给市房地产交易中心即时变更上的合同文本。

　　第七条本办法第五条第（六）项规定的商品房拟销售的价格，由房地产开发企业在领取商品房预售许可证或者新建商品房房地产权证时，向市房地产交易中心申报。

　　房地产开发企业需要调整其商品房拟销售的价格的，可以向市房地产交易中心办理上即时变更手续。

　　第八条凡已在上公布的可供销售的商品房，购房人要求购买的，房地产开发企业不得拒绝。

　　在取得商品房预售许可证前，房地产开发企业不得以预订、预约等方式进行销售活动。

　　第九条商品房销售的当事人双方应当根据上公布的示范合同文本，协商拟订合同条款。

　　商品房销售合同经当事人双方确认后，由房地产开发企业通过上操作系统，将合同文本传送至市房地产交易中心办理备案和进行房地产登记申请。

　　购房人应当在商品房销售合同文本上输入相关的个人信息，并设置密码。

　　第十条市房地产交易中心应当即时完成上传送的商品房销售合同文本的核校，给予合同编号和房屋代码，并通过上操作系统，发送合同备案证明和房地产登记申请受理书。

　　市房地产交易中心应当在发送合同备案证明和房地产登记申请受理书的同时，通过上操作系统，在商品房的楼盘表内注明该单元（套）商品房已销售。

　　第十一条房地产开发企业应当打印已取得备案证明的商品房销售合同和房地产登记申请受理书，并与购房人共同在书面合同上签名（盖章）。

第十二条商品房预售的购房人在办理合同上备案和登记申请的7日后，可以持房地产登记申请受理书、取得备案证明的书面合同和其他规定的登记材料，向房屋所在地的区（县）房地产登记机构申领预告登记证明。

商品房现售的购房人在办理合同上备案和登记申请的20日后，可以持房地产登记申请受理书、取得备案证明的书面合同和其他规定的登记材料，向房屋所在地的区（县）房地产登记机构申领房地产权证。

　　第十三条在申领预告登记证明或者房地产权证前，当事人双方经协商一致，需要变更商品房销售合同条款的，应当按照本办法第九条、第十条和第十一条的规定，通过上操作系统办理相关手续。

　　第十四条在申领预告登记证明或者房地产权证前，当事人双方经协商一致，需要解除商品房销售合同的，应当持房地产登记申请受理书、取得备案证明的书面合同、解除合同的书面协议和其他规定的登记材料，向房屋所在地的区（县）房地产登记机构办理注销合同备案和撤回登记申请的手续。

　　发生前款所列情形的，市房地产交易中心应当通过上操作系统，及时在商品房的楼盘表内注明该单元（套）商品房销售合同已解除。

　　第十五条房地产开发企业取得商品房预售许可证或者新建商品房房地产权证后，依据《中华人民共和国担保法》的规定，与购房人达成定金合

　　同的，应当参照本办法办理定金合同的上备案。

具体实施办法由市房地资源局另行制定。

　　第十六条市房地产交易中心应当定期汇总、分析和发布全市新建商品房的交易信息，并提供上公开查询服务。

　　第十七条本办法的具体应用问题，由市房地资源局负责解释。

第十八条本办法自XX年3月30日起施行。

　　篇二：

商品房销售合同的上备案和登记

　　商品房销售合同的上备案和登记

　　1.作业目的

　　商品房销售合同上备案和登记是由上海市房屋土地资源管理局制订的新的商品房交易形式，其目的在于提高商品房交易信息的透明度，规范商品房销售行为，方便房地产登记。

　　2.作业依据

　　〈上海市商品房销售合同上备案和登记办法〉自XX年3月30日施行，适用于本市行政区域内新建商品房的销售（包括预售和现售）。

XX年4月20日上海市人民政府关于预售商品房转让问题的决定（沪府发[XX]16号）

　　3.主管岗位营销策划：

组织和检查主办岗位的作业过程。

　　主办岗位销售员：

具体经办本项作业。

　　4.紧前工作

　　符合上海市房地资源管理局规定的商品房预售或现售条件。

　　5.作业描述

　　房地产开发企业在向区（县）房地产管理部门申请办理商品房预售许可证或未经预售直接现售商品房时，应将房地产开发企业的识别卡提交给市房地产交易中心办理上用户认证。

　　房地产开发企业取得商品房预售许可证或者新建商品房房地产权证的，市房地产交易中心将通过上操作系统，即时公布下列信息：

　　商品房预售许可证或者新建商品房房地产权证；

　　商品房物业管理区域的规划平面布置图、建筑分层平面图；

　　商品房的楼盘表，包括总的单元（套）数，以及每单元（套）的部位、结构、面积等测绘结果；

　　房地产抵押、查封等权利限制情况；

　　商品房销售合同的示范文本；

　　商品房拟销售的价格。

　　房地产开发企业与商品房购买人应根据上公布的示范合同文本，协商拟订合同条款。

商品房销售合同经双方确认后，由房地产开发企业通过上操作系统，将合同文本传送至市房地产交易中心办理备案和进行房地产登记申请。

购房人应当在商品房销售合同文本上输入相关的个人信息，并设置密码。

　　市房地产交易中心将即时完成上传送的商品房销售合同文本的核校，给予合同编号和房屋代码，并通过上操作系统，发送合同备案证明和房地产登记申请受理书。

市房地产交易中心将在发送合同备案证明和房地产登记申请受理书的同时，通过上操作系统，在商品房的楼盘表内注明该单元（套）商品房已销售。

　　房地产开发企业应打印已取得备案证明的商品房销售合同和房地产登记申请受理书，并与购房人共同在书面合同上签名（盖章）。

　　商品房预售的购房人在办理合同上备案和登记申请的7日后，可以持房地产登记申请受理书、取得备案证明的书面合同和其他规定的登记材料，向房屋所在地的区（县）房地产登记机构申领预告登记证明。

商品房现售的购房人在办理合同上备案和登记申请的20日后，可以持房地产登记申请受理书、取得备案证明的书面合同和其他规定的登记材料，向房屋所在地的区（县）房地产登记机构申领房地产权证。

本主办岗位应提供一定的协助。

　　市房地产交易中心将定期汇总、分析和发布全市新建商品房的交易信息，并提供上公开查询服务。

　　市房地产交易中心公布的信息中，规定商品房销售合同的示范文本由市房地资源局和市工商行政管理局联合制定。

房地产开发企业需要使用自制的商品房销售合同格式条款（包括补充的格式条款）的，应向市工商行政管理局备案后，提交给市房地产交易中心即时变更上的合同文本。

　　市房地产交易中心公布的信息中，规定商品房拟销售的价格由房地产开发企业在领取商品房预售许可证或者新建商品房房地产权证时向市房地产交易中心申报。

房地产开发企业需要调整其商品房拟销售的价格的，可向市房地产交易中心办理上即时变更手续。

　　凡已在上公布的可供销售的商品房，购房人要求购买的，房地产开发企业不得拒绝。

在取得商品房预售许可证前，房地产开发企业不得以预订、预约等方式进行销售活动。

　　在申领预告登记证明或者房地产权证前，房地产开发企业与商品房购买人双方经协商一致，需要变更商品房销售合同条款的，应按规定通过上操作系统办理相关手续。

　　在申请预告登记证明或者房地产权证前，房地产开发企业与商品房购买人双方经协商一致，需要解除商品房销售合同的，应持房地产登记申请受理书、取得备案证明的书面合同、解除合同的书面协议和其他规定的登记材料，向房屋所在地的区（县）房地产登记机构办理注销合同备案和撤回登记申请的手续。

而市房地产交易中心将通过上操作系统，及时在商品房的楼盘表内注明该单元（套）商品房销售合同已解除。

　　房地产开发企业取得商品房预售许可证或者新建商品房房地产权证后，与购房人达成定金合同的，应按定金合同的上备案程序办理（详见作业指导书《商品房定金合同的上备案》）。

　　预购人购买的预售商品住房应当在竣工并取得房地产权证后进行转让，并按规定办理房地产转移登记；在取得房地产权证前，房地产登记机构不予办理预售商品住房转让的预告登记。

　　6.重要提示

　　本操作因施行不久，尚在逐步完善之中，操作前应关注有何变化和调整。

　　篇三：

商品房预售合同备案登记制度

　　商品房预售合同备案登记制度

　　摘要：

1995年我国以立法的形式规定了商品房预售合同登记备案制度,但由于立法没有明确该制度的性质,并且对该制度法律条款设计得过于简单,从而引起理论层面不同的理解和实践层面对该制度操作的地方差异。

本文试结合纠纷现实,从基本内涵、制度现状以及完善等方面论述商品房备案登记制度。

　　关键字：

商品预售合同备案登记制度预售合同登记

　　一、商品房预售合同备案登记制度的基本概说

（一）商品房预售合同备案登记制度的概念

　　商品房预售合同登记备案制度是指政府行政管理部门针对房地产开发公司（预售方）与商品房预购方就商品房预售交易达成的明确双方权利与义务关系的合同进行登记备案的法律制度。

（二）商品房预售合同备案登记制度的法律基础

　　1、《城市房地产管理法》第44条第2款规定“商品房预售人应当按照国家有关规定将预售合同报县级以上人民政府房产管理部门和土地管理部门登记备案”。

　　2、《城市商品房预售管理办法》第10条规定“商品房预售，开发企业应当与承购人签订商品房预售合同。

预售人应当在签约之日起30日内持商品房预售合同向县级以上人民政府房地产管理部门和土地管理部门办理登记备案手续”。

第13条还规定：

“开发企业未按本办法办理预售登记，取得商品房预售许可证明预售商品房的，责令停止预售、补办手续，没收违法所得，并可处以已收取的预付款1％以下的罚款”。

　　3、《城市房地产开发经营管理条例》第27条第2款规定“房地产开发企业应当自商品房预售合同签订之日起30日内，到商品房所在地的县级以上人民政府房地产开发主管部门和负责土地管理工作的部门备案”。

　　从对备案登记制度现实意义与法律源渊两方面的分析可知，商品房预售合同登记备案属于一种特殊的不动产登记。

商品房预售合同一经备案，开发商虽然保留预售房的所有权，但其所有权的四项权能占有、使用、收益和处分，就仅限于占有权能，其他三项权能尤其是处分权能已经丧失。

未经预售人的同意，径行向第三人出售该预售房或者金融机构抵押贷款的行为无效。

　　（三）商品房预售合同登记备案制度的优点

　　虽然商品房预售合同登记备案制度存在上述缺陷和漏洞，但是该制度的立法也有进步的一面。

法律规定，开发企业应当自签约之日起30日内，向房地产管理部门和市、县人民政府土地管理部门办理商品房预售合同登记备案手续。

此制度有以下优点：

　　1、预售项目只有符合法律规定的预售条件，预售合同才能进行登记备案。

登记备案前，登记部门会对开发商所售房屋的相关材料进行全面查阅，这是对开发商和预售项目合法性审查的一道屏障。

　　2、同一套房屋已出售并且已办理了预售合同登记备案手续，如果开发商再将该房屋出售给第三人，则后一合同不能办理登记备案手续，今后也就不能办理房产证。

这就防止了开发商的一房二卖。

　　3、预售合同未办理登记备案手续的，不能办理房屋产权权属变更手续。

预售合同备案登记作为前置程序，一定程度上保证了交易安全。

　　（四）商品房预售合同的登记备案制度意义及要件

　　1、登记备案的意义

　　商品房预售合同的登记备案是其生效要件之一，确立登记备案制度，从立法的原意来说，主要目的在于从行政管理的角度和试图规范整个商品房预售市场所做出的规定。

　　从实践来看，商品房预售合同登记备案只具有行政意义。

预售合同备案的法律性质是国家对商品房预售行为的行政管理行为和措施。

当然，经过法律本身的不断发展，同时也由于经济的不断发展，商品房预售合同登记的法律意义也在发生变化。

其已经由一种行政管理效力向确立一种法律权利，尤其是赋予该登记以

　　一定的物权效力发生转变。

　　2、登记备案与预售合同本身的效力相分离，登记与否并不影响预售合同的效力

　　根据民法的一般原理，以及根据合同法及相关司法解释的规定，法律行为的效力是否以登记为准，应以法律规定为准;在法律没有明确规定合同没有登记，合同无效的，登记本身并不影响到合同的效力。

法律对于商品房预售都要求进行登记，但同时又都明确指出登记只是备案，同时并未明确规定登记与否是否影响到合同的效力。

也就是说，商品房预售合同登记只是从行政管理的角度，要求备案，合同的效力是另外一个问题。

　　最高人民法院的有关司法解释中，体现了这样一种精神，即设立商品房预售合同登记备案制度的核心目的在于加强对商品房预售的行政管理，商品房预售合同的效力与登记备案是相分离的。

《最高人民法院关于适用《合同法》若干问题的解释

（一）》第九条规定“……法律、行政法规定合同应当办理登记手续，但未规定登记后生效的，当事人未办理登记手续不影响合同的效力，合同标的物所有权及其他物权不能转移。

”依据该条，凡法律、行政法规规定了合同应当办理登记手续但未同时规定合同登记后才生效的，如果当事人没有依照法律、行政法规定办理登记手续的，合同效力不因此受到影响，即如果合同除未登记外都合法，那么合同生效。

　　关于商品房预售登记与预售合同本身的效力关系问题，最高人民法院颁布的《关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》（法释[XX]7号）

　　第六条的规定，很显然明确了二者相分离，登记与否不影响合同效力的问题。

如果因预购人没有办理预售合同备案，就导致预售合同无效，就不能保障双方当事人的合法权益。

实践中，假如因开发企业违法不能办理预售合同备案，预购人就要承担合同无效的后果，对预购人不利;或者因预购人原因不能办理预售合同备案，开发企业也要承担合同无效的后果，则对开发企业不利。

所以，预售合同是否办理备案不应影响合同效力。

　　我们判断商品房预售合同是否生效的主要标准，应是上文谈到的四个生效条件，而不应该把商品房预售登记看作商品房预售合同的生效要件。

登记备案与预售合同本身的效力相分离，登记与否并不影响预售合同的效力。

　　3、登记是商品房预售合同的对抗要件

　　商品房预售合同的登记是合同的对抗要件，而不是有效要件。

因为从法律的规定来看，《城市房地产管理法》和《城市商品房预售管理办法》都规定，预售方应当将预售合同报有关部门登记备案。

这就十分明确地说明，商品房预售合同签订在先，登记备案在后，而登记机关只能对有效的商品房预售合同予以登记备案;其次，在商品房预售合同中，预购方处于比较弱的地位，面临的风险比预售方要大得多。

所以，如果认为登记备案是商品房预售合同的有效条件，那么没有经过登记备案的预售合同就是无效合同。

这样，一旦商品房预售合同设有登记备案，预售方就不会受合同的约束，可以任意将商品房再预售第三人，预购方也就无法追究预售方的违约责任，这极不利于保护预购方的利益。

所以，登记备案不是商品房预售合同的有效条件，而应当是对抗要件。

　　二、商品房预售合同登记备案制度的现状

（一）我国商品房预售市场发展到现在，仍处于尚未成熟的初步发展阶段，伴随着的是商品房预售市场的初步形成和相应法律制度的逐步完善。

　　从上个世纪九十年代开始，随着我国国有土地有偿使用制度和城镇住房商品化制度的推行，房屋预售作为商品房买卖合同的一种新的、特殊销售形式，在最早实行改革开放政策的经济特区和沿海城市出现，并逐步扩展到全国其他地区。

十多年来，商品房预售经营在整个商品房交易市场中，占有了越来越大的比例和份额。

商品房预售的经营方式对于搞活房地产经营，广泛筹集建设资金，活跃房地产市场，促进商品房消费和促进房地产业健康发展等具有积极的意义。

对购房消费者来说，能以比现房较低的价格买到合适的房屋，也未尝不是件好事。

从我国房地产开发市场和商品房销售市场的发展状况来看，商品房预售经营的方式还会稳步发展，至少在今后相当长的一个时期内存在。

但是，在建商品房的预售毕竟不同于商品房现房买卖，政府部门管理不善，房地产开发商违规经营或蓄意诈财、偷工减料、延迟交房或中途倒闭等损害消费者合法权益现象等大量存在。

为此，我国相继公布了《城市房地产管理法》、《城市商品房预售管理办法》、《商品房销售管理办法》、《城市房地产开放经营管理条例》等法律法规和规章，对什么

　　是商品房预售，商品房预售的条件，商品房预售合同的登记备案制度，商品房预售所得款项的专款专用制度，预售商品房的再行转让等，都做了比较明确和具体的规定。

最高人民法院公布的《关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》，就商品房预售合同的效力及其有关纠纷处理，也做出了相关的司法解释。

但是，由于目前我国的商品房预售市场仍处于起步发展阶段，尽管国家的有关法律、法规和行政规章已公布和实施近十年，但我国商品房预售制度和预售市场中的经营方式仍未定型、管理方法和监督手段还不够成熟，原有的商品房预售法律制度及其配套的监督管理体制也显得不够完善。

众多的购房消费者对商品房预售的法律制度还不甚了解，购卖预售房的风险意识和依法维权意识明显不强，面对商品房预售开发商不断变化的违法、违规经营形式或手段，以及合同出现的问题束手无策，往往处于被动状态。

据我国南方某市的一个中级人民法院去年的不完全统计，商品房预售合同纠纷案件增长幅度很大，已占该中院房地产开发合同纠纷案件的64%.其中，开发商为被告的占90%；开发商败诉的竞占到80%.充分表明，开发商的信用和守约意识仍较淡薄，房地产开发企业侵犯购房者利益的情况更为突出。

购房者作为群体性诉讼的案件也越来越多。

因此，我国目前的商品房预售经营市场，尤其是对商品房预售经营市场的监督管理形势仍很严峻，形势不容乐观。

对此现状，我们必须有充分估计和冷静的预测。

（二）我国有关商品房预售的法律制度仍不够完善。

　　尽管在十年前我国就公布和实施了《中华人民共和国城市房地产管理法》及其《城市商品房预售管理办法》、《商品房销售管理办法》、《城市房地产开放经营管理条例》等法律法规，但是，作为商品房预售及其市场规范化管理的一项法律制度来讲，显然存在不少缺陷。

尤其是最近几年商品房预售市场发展出现的许多新情况和新问题，更凸现了市场经济发展变化的超前性与法律法规的滞后性。

虽然最高人民法院公布了《关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》，在一定程度上对于及时有效地处理房地产纠纷，发挥了重要的作用。

但是，仍难以适应商品房预售市场在发展中的变化。

如我国《城市房地产管理法》第四十四条第二款规定：

“商品房预售人应当按照国家有关规定将预售合同报县级以上人民政府房产管理部门和土地管理部门登记备案”，但对于商品房预售的

　　篇四：

商品房销售合同上备案问答

　　商品房销售合同上备案问答

　　一、什么是商品房销售合同上备案（以下简称合同备案）？

　　是指房地产开发企业在取得商品房预售许可证或房地产权证（大产证）后销售（预售）房屋签订合同的，应登录上房地产站的合同备案栏目，在上进行合同确认和打印的行为。

　　二、商品房销售合同上备案有何法规依据？

　　依据《城市房地产开发经营管理条例》和上海市人民政府批转市房地资源局制订的《上海市商品房销售合同上备案和登记办法》的通知。

　　三、为什么要进行商品房销售合同上备案？

　　1、提高信息透明度。

上及时公布纳入合同备案的楼盘的可售部位、类型、面积和已售房屋的套数、面积和平均价格。

购房人可以通过上房地产站查询所购楼盘房屋的销售情况。

　　2、规范交易行为。

纳入合同备案的楼盘签署的合同文本，应使用由市房地资源局和市工商局联合制订的示范文本。

房地产开发企业需要自制合同格式条款的，应向市工商行政管理局备案后，提交市房地产交易中心，经变更后在上公布。

　　3、方便房地产登记。

由于上合同备案系统是和全市的房地产登记系统相连的，因此，购房人在签订合同后，房地产登记申请表由合同备案系统自动输出，购房人在各区县房地产交易中心窗口办理登记手续时，受理等待时间将会缩短。

　　四、新建商品房上备案和登记何时施行？

　　新建商品房上备案和登记的施行时间从XX年3月30日起，具体规定如下：

　　1、凡在XX年3月30日之后取得商品房预售许可证的，应全部纳入合同备案系统进行签约。

2、在XX年3月30日之前取得预售许可证或房地产权证（大产证）的，房地产开发企业应在XX年4月30日之前，到市房地产交易中心办理入资质认证，未销售的商品房纳入合同备案系统销售。

　　3、凡在XX年3月30日以后签订的销售（预售）合同全部纳入上签约范围。

　　五、原有示范合同（印刷品）是否继续使用？

　　凡纳入上销售的商品房，签约时不再使用示范合同（印刷品），进行上销售签约的合同，应使用由市房地产交易中心统一提供的合同专用纸。

　　六、商品房合同上备案操作流程是怎样进行的？

　　1、资格认证；2、登录合同备案系统；3、确定销售房屋；4、选择合同类别；5、输入合同内容；6、打印合同初始文本；7、合同校核并确认；8、设置密码；9、打印合同及登记申请书；10、双方签名（盖章）。

　　七、商品房合同上备案操作过程中购房人要注意哪些要点？

　　1、购房人到商品房售楼处的电脑上，通过备案系统查阅需购房屋权属情况。

　　2、购房人应详细阅读备案系统上显示的示范合同。

　　3、购房人应与开发商详细商洽合同内容。

　　4、合同打印确认后，购房人要设置密码并妥善保护，防止他人获取。

　　八、房地产开发企业如何取得上备案的资质？

具体手续有哪些？

　　房地产开发企业要取得上备案的资质认证，应持相关资料到市房地产交易中心办理认证手续。

办

　　理认证时，应提供以下证件及材料：

1、营业执照（复印件）；2、法人代码证（复印件）；3、房地产开发企业资质证（复印件）；4、税务注册证明（复印件）；5、法人代表身份证（复印件）；6、代理人身份证（复印件）；7、代理人委托书；8、销售人员证书（复印件）；9、预售许可证（复印件）；10、房地产权证（土地）（复印件）；11、房地产测绘报告（复印件）；12、签订合同样本；13、项目小区规划平面图。

经市房地产