美国全国经纪人公会职业道德和执业规范中文简体.docx

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美国全国经纪人公会职业道德和执业规范中文简体

全国房地产经纪人公会伦理规范暨执业标准

（NationalAssociationofREALTORS.）

二○○六年一月一日起生效

本规范及前文中所使用之房地产经纪人（REALTORS.）一词系包含全国房地产经纪人公会会员（REALTOR-ASSOCIATE.S）。

本伦理规范所载之义务标准可能高于现行法令，若与现行法令有冲突者，以现行法令规定为优先。

前文…

土地为一切之本。

人类文明及自由制度之存废与兴衰系于如何善用土地资源及土地所有权之广泛分配。

房地产经纪人（REALTORS.）应认识到土地资源最高及最佳化之利用，以及土地所有权最广泛普及化之分配攸关国家及全民之利益，必须创造足够的住宅供给，打造生活机能良好的城市，发展具生产力的产业及农村，并致力于环境保护。

维护国家及人民利益之义务范围超越一般商业所应尽之义务。

房地产经纪人（REALTORS.）肩负有重大社会责任，同时必须心存爱国情操，义无反顾，随时都做好为国家服务之准备。

因此，房地产经纪人（REALTORS.）自当维持及追求专业上之更高标准，与业界同仁一起承担维护专业正直及荣誉之共同责任。

房地产经纪人（REALTORS.）认识及了解到对客户、顾客、社会大众及业界同仁之义务，不断地吸收房地产相关议题之新知，同时愿意将其身为房地产专业人士之经验与研究之成果与人分享。

房地产经纪人（REALTORS.）采取明确的步骤，力行本伦理规范，并协助主管当局取缔有危及社会大众之虞，或可能伤害房地产专业公信力及声誉的做法。

从业人员若本人获悉任何可能违反伦理规范之行为，包括不当挪用客户或顾客之资金或财产、恶意歧视或造成重大经济损失之诈欺行为，必承报相关的全国房地产委员会或总公会（BoardorAssociationofREALTORS.）。

（二○○○年一月修订）

房地产经纪人（REALTORS.）了解到与其它同业专业人士保持合作关系能为服务使用者创造最佳的利益，因此敦促实行客户独家专属代理制度；不企图以不公平的取巧手段抢夺同业竞争者之生意而获利；不主动发表评论其它从业人员之言论。

若被征询意见，或房地产经纪人（REALTORS.）认为有必要提供意见，必须保持客观专业，不受任何个人动机或潜在利益或获利所影响。

房地产经纪人（REALTOR.）一词已经带有能力、公正及严谨正直，奉行企业道德行为规范之崇高理想的涵意；不为利诱，不受客户指使而做出有悖此理想标准之事。

对房地产经纪人（REALTORS.）而言，如此义务之放诸四海而皆准的最佳诠释，即为传承数世纪的金科玉律『己所不欲，勿施于人』

房地产经纪人（REALTORS.）将此古训谨奉圭臬，誓言执业及所有行为将遵行其精神，身体力行下列诸项原则。

对客户及顾客之义务

第一条

担任买方、卖方、屋主、承租人或其它客户之代理人时，房地产经纪人（REALTORS.）誓言绝对保护及促进客户之利益。

此项对客户的义务非常重要，但房地产经纪人（REALTORS.）却也不得因此违背诚实对待所有当事人之原则。

若以非代理人身份为买方、卖方、屋主、承租人或其它客户提供服务时，房地产经纪人（REALTORS.）亦要谨守对所有当事人诚实以待之义务。

（二○○一年一月修订）

.执业标准1-1

房地产经纪人（REALTORS.）即使身为当事人，仍应谨守本伦理规范所载之各种义务。

（一九九三年一月修订）

.执业标准1-2

房地产经纪人（REALTORS.）担任客户代理人或以法律上承认之非代理方式服务客户时，皆要谨守伦理规范所载之义务；但规范中并无强制规定法律上针对房地产经纪人（REALTORS.）以非代理方式执行业务时特别订定之责任义务。

本伦理规范中所言之「客户」系指与房地产经纪人（REALTOR.）或房地产经纪人（REALTOR.）的公司有代理或法律上承认之非代理关系之个人或单位；

「顾客」则为房地产交易关系中，虽与房地产经纪人（REALTOR.）或房地产经纪人（REALTOR.）的公司无契约关系，但仍接受所提供之信息、服务或利益；

「可能成为顾客的人」则指不受房地产经纪人（REALTOR.）或房地产经纪人（REALTOR.）的公司之代理关系约束的买方、卖方、承租人或屋主；

「代理人」指依州政府法令与客户有代理关系，且领有执照之房地产业者（包括中介及业务人员），而「中介人」则指依州政府法令，与客户有代理或法律上承认之非代理服务关系，且领有执照之房地产业者（包括中介及业务人员）。

（一九九五年一月通过，二○○四年一月修订）

.执业标准1-3

房地产经纪人（REALTORS.）不得为了争取房地产登录挂牌的生意而在市价上故意误导所有权人。

.执业标准1-4

房地产经纪人（REALTORS.）争取成为买方/承租人之代理人时，不得误导买方/承租人，以为透过其服务可以减少支出或获得其它利益。

（一九九三年一月修订）

.执业标准1-5

房地产经纪人（REALTORS.）于完全揭露及双方当事人告知同意下，可于同一笔交易中同时担任卖方/屋主及买方/承租人之代理人。

（一九九三年一月通过）

.执业标准1-6

房地产经纪人（REALTORS.）应客观且尽速提供索价及还价。

（一九九三年一月通过，一九九五年一月修订）

.执业标准1-7

房地产经纪人（REALTORS.）若担任登录挂牌中介人，应于租赁契约成交或执行前，继续提供卖方/屋主所有报价及还价数据，除非卖方/屋主以书面方式告知可不履行此项义务。

房地产经纪人（REALTORS.）应建议卖方/屋主成交后若要接受其它的报价之前，应征询律师之意见，除非之前的购买契约或租赁契约已失效。

（一九九三年一月修订）

.执业标准1-8

房地产经纪人（REALTORS.）若担任买方/承租人之代理人或中介人，应提供买方/承租人所有报价及还价数据，直到买方/承租人接受为止；之后则无义务继续提供其它房地产数据，除非双方书面另有协议。

房地产经纪人（REALTORS.）若担任买方/承租人之代理人或中介人，应建议买方/承租人若对先前契约是否已终止有任何疑问，应征询律师之意见。

（一九九三年一月通过，一九九九年一月修订）

.执业标准1-9

房地产经纪人（REALTORS.）以代理或法律承认之非代理方式为客户服务时，对客户所提供之任何信息，必须谨守保密原则（依州政府法令之定义），即使在此代理或法律承认之非代理方式终止后，仍要继续保密。

房地产经纪人（REALTORS.）不得于与客户专业关系成立期间或终止后，故意地

1）泄露客户的机密信息；或

2）使用客户机密信息，造成对客户不利之情况；或

3）使用客户机密信息，以谋求房地产经纪人（REALTOR.）本身或第三方之利益，除非

a）完全揭露后得到客户同意；或

b）法院命令房地产经纪人（REALTORS.）如此做；或

c）客户有犯罪意图，提供资料为防止其犯罪所必需之行动；或

d）房地产经纪人（REALTOR.）或其员工或同事被指控有不当行为情况下，必须提出辩护。

本伦理规范中之保密资料并不包括有关潜在重大缺失之相关资料。

（一九九三年一月通过，二○○一年一月修订）

.执业标准1-10

房地产经纪人（REALTORS.）应按照不动产证照上所规定之条件和原则，以及房地产管理契约，良善管理客户之房地产，尊重地产上所有承租人及其它合法居民的权益，维护其安全及健康。

（一九九五年一月通过，二○○○年一月修订）

.执业标准1-11

房地产经纪人（REALTORS.）受雇维护及管理客户之房地产，应良善管理及尽力防止可预见之意外或损失之发生。

（一九九五年一月通过）

.执业标准1-12

房地产经纪人（REALTORS.）于签定登录挂牌契约时，必须告知卖方/屋主以下事项：

1）房地产经纪人（REALTOR.）的公司与副代理人、买方/承租人代理人及/或法律承认非代理关系中介人之合作及与报酬有关之政策情况；

2）买方/承租人代理人或中介人即使由挂牌登录的中介商或卖方/屋主支付报酬，仍可代表买方/承租人之利益；以及

3）登录挂牌中介商成为公开揭露的双重代理人之潜在可能性，如买方/承租

人代理人。

（一九九三年一月通过，一九九八年一月重新编号，二○○三年一月修订）

.执业标准1-13

签定买方/承租人契约时，房地产经纪人（REALTORS.）必须告知客户下列事项：

1）房地产经纪人（REALTOR.）的公司对合作关系之政策；

2）将由客户给付的报酬金额；

3）其它中介人、卖方或屋主，或者由其它人额外给付或抵销报酬金额的可能性；

4）买方/承租人代表成为公开揭露的双重代理人之潜在可能性，如登录挂牌仲介人、副代理人及屋主之代理人等；以及

5）除非法律、法规或当事人双方以保密协议规定需要保密，否则卖方或卖方代表可能不会将出价的有无、条款或条件予以保密的潜在可能性。

（一九九三年一月通过，一九九八年一月重新编号，二○○六年一月修订）

.执业标准1-14

提供估价或其它估值的费用并不依估价或估值的金额而定。

（二○○二年一月通过）

.执业标准1-15

买方或合作的中介人询问时，房地产经纪人（REALTORS.）在得到卖方的同意后，要告知买方或中介人有人对房地产出价的实情。

在得到同意后告知时，房地产经纪人（REALTORS.）也应该告知出价是由挂牌持照人、挂牌公司的另一持照人还是由合作的中介人取得。

（二○○三年一月通过，二○○六年一月修订）

第二条

房地产经纪人（REALTORS.）应避免对交易当中的房地产之叙述有夸大、不实或隐瞒情况。

房地产经纪人（REALTORS.）没有义务主动去发现交易之房地产是否有潜藏之瑕疵，或提供超过不动产证照范围之意见，或揭露州政府法令所界定代理或非代理法律关系所必须遵守之保密原则。

（二○○○年一月修订）

.执业标准2-1

房地产经纪人（REALTORS.）仅有义务找出及揭露对亦经主管机关认证过之同行专业人士也会注意到的负面因素。

第二条并无规定房地产经纪人（REALTOR.）专业义务必须包括其它专业或技术背景。

（一九九六年一月修订）

.执业标准2-2

（一九九八年一月重新编号为执业标准1-12）

.执业标准2-3

（一九九八年一月重新编号为执业标准1-13）

.执业标准2-4

房地产经纪人（REALTORS.）不应成为任何文件中不符合其身分及专业的当事人，除非明显为名义上之考虑。

.执业标准2-5

法律所界定之「非重大」因素或相关法规清楚载明为「无需揭露」者，视为与第二条款之目的无关。

（一九九三年一月通过）

第三条

房地产经纪人（REALTORS.）应与其它中介人合作，除非如此合作不符合客户的最佳利益。

合作之义务不包括分享佣金、费用或付给其它中介人之酬劳费用。

（一九九五年一月修订）

.执业标准3-1

房地产经纪人（REALTORS.）若担任卖方/屋主之专属代理人或中介人，必须清楚表示合作之条件。

除非合作条件中另清楚载明，否则中介人不得假设合作之范围亦包括报酬。

若有任何酬劳上之合作，则应于接受合作之前确立合作中介人之酬劳条件。

（一九九九年一月修订）

.执业标准3-2

房地产经纪人（REALTORS.）若有支付其它房地产经纪人（REALTOR.）酬劳情况时，必须于此经纪人（REALTOR.）提出房地产购买/租赁请求前，及时将合作部分酬劳安排之更动事项告知原合作之房地产经纪人（REALTOR.）。

（一九九四年一月修订）

执业标准3-3

执业标准3-2并未规定挂牌中介人及合作中介人不得订定更动合作酬劳事宜之协议。

（一九九四年一月通过）

.执业标准3-4

房地产经纪人（REALTORS.）担任挂牌中介人，具绝对义务揭露是否有双重或多重佣金之安排（如：

因挂牌中介公司中介促成销售之佣金不同于因卖方/屋主或其合作中介人所促成之佣金）。

挂牌中介人依实际情况应尽速向可能合作之其它中介人揭露如此安排之存在，同时揭露合作交易与卖方/屋主促成的销售/租赁两者间之差额。

若所合作中介人为买方/承租人之代理，则此买方/承租人之代理人必须在客户提出购买或承租建议之前向客户揭露此讯息。

（二○○二年一月修订）

.执业标准3-5

副代理人有义务于购买或租赁契约执行前后，向当事人之代理人立即揭露所有相关事实。

（一九九三年一月修订）

.执业标准3-6

若有任何已接受之报价情事，包括具有未解决的应急费用之报价，房地产经纪人（REALTORS.）应告知寻求合作关系之任何中介人。

（一九八六年五月通过，二○○四年一月修订）

.执业标准3-7

依据管理或挂牌合约，房地产经纪人（REALTORS.）若欲从其它房地产经纪人（REALTOR.）取得信息，应告知其同为房地产经纪人（REALTOR.）之身分，以及此询问是为个人或为客户所提出；若为客户提出询问，则必须告知其代理人之身分。

（一九九五年一月修订）

.执业标准3-8

房地产经纪人（REALTORS.）对于是否可参观或检视所挂牌房地产，不得作不实之告知。

（一九八七年十一月修订）

第四条

房地产经纪人（REALTORS.）如未告知所有权人、所有权人之代理人或中介人，本人、直系亲属、本人之公司及拥有股权之公司或公司成员，皆不得入股、购买房地产或自己提出报价。

销售本人或拥有股权之房地产时，房地产经纪人（REALTORS.）必须书面知会买方或买方代理人所有权事宜。

（二○○○年一月修订）

.执业标准4-1

为保护所有关系人，第四条款所规定之揭露应以书面为之，由房地产经纪人（REALTORS.）于签定任何契约前提供。

（一九八六年二月通过）

第五条

房地产经纪人（REALTORS.）若拥有或考虑取得某房地产之股权时，则不应担任此房地产之任何专业服务之提供者，除非已向所有关系方具体地揭露此股权事宜。

第六条

客户若不知情或不同意时，房地产经纪人（REALTORS.）不得收取任何服务支出费用之佣金、回扣或利润。

房地产经纪人（REALTORS.）于推荐不动产产品或服务（如住宅所有权人保险、保固计划、抵押贷款融资及所有权保险等）时，应向客户或顾客除了揭露不动产转介介绍费用外，还需告知房地产经纪人（REALTOR.）或其公司可能因此推荐而获得的利益。

（一九九九年一月修订）

.执业标准6-1

房地产经纪人（REALTORS.）若与其它组织或企业体有直接利益关系，在未向客户或顾客揭露前，不得推荐或建议客户或顾客使用该组织或企业体之服务。

（一九八八年五月修订）

第七条

房地产经纪人（REALTORS.）未向所有关系方揭露，未向客户告知后得到同意，则于一笔交易中不得收取多于一方之佣金，即使法律许可，亦不得如此做。

（一九九三年一月修订）

第八条

房地产经纪人（REALTORS.）应于适当之金融机构开设一特别账户保管他人信托之金钱，如委托账户金、信托基金、客户资金及其它类似之金钱，并与本人资金分开。

第九条

为保护所有关系人，房地产经纪人（REALTORS.）应确保所有与不动产交易有关的协议，包括，但不限于登录挂牌和代理协议、购屋契约，以及租约都尽可能皆以书面清楚为之，且以清楚明了的语言具体叙述条款、条件、各方之义务及承诺。

签定契约或签字时，每一份协议都要有一份提供给各关系人。

（二○○四年一月修订）

.执业标准9-1

为保护所有关系人，房地产经纪人（REALTORS.）应要合理地注意有关购买、销售、或不动产租赁的相关文件，并以书面方式进行展延或修订，使即将过期失效的文件保持有效。

（一九九三年一月修订）

对社会大众之义务

第十条

房地产经纪人（REALTORS.）不得因种族、肤色、宗教、性别、残障、家庭状况或国籍而拒绝提供同等的不动产专业服务。

房地产经纪人（REALTORS.）不得参与任何因种族、肤色、宗教、性别、残障、家庭状况或国籍而岐视他人之任何计划或协议。

（一九九○年一月修订）

房地产经纪人（REALTORS.）从事不动产专业服务，不得因种族、肤色、宗教、性别、残障、家庭状况或国籍而岐视任何人。

（二○○○年一月修订）

.执业标准10-1

当涉及住宅销售或租赁时，房地产经纪人（REALTORS.）不得主动提供任何社区之种族、宗教或族群组成之信息，亦不得从事会引起恐慌性卖压的行动，但是房地产经纪人（REALTORS.）可以提供其它人口资料。

（一九九四年一月通过，二○○六年一月修订）

.执业标准10-2

当未涉及住宅销售或租赁时，房地产经纪人（REALTORS.）可以将与该房地产、交易或专业分配有关的人口资料提供给对方。

但这种情况仅限于（a）房地产经纪人（REALTORS.）认为此人口数据以符合第十条的方式，在协助房地产交易和专业分配时必要，并且（b）此人口资料取自经过认可、可信赖、独立及公平的来源。

此人口数据的来源，以及数据内容的增添、删除、更新、解释及其它变动应以合理的方式详细公开。

（二○○五年一月通过，二○○六年一月重编号码）

.执业标准10-3

房地产经纪人（REALTORS.）不得印刷、张贴或散发任何具种族、肤色、宗教、性别、残障、家庭状况或国籍偏好、限制或岐视之房地产销售或租赁说明或广告。

（一九九四年一月通过，二○○六年一月重编号码）

.执业标准10-4

如第十条所载，「不动产专业服务」涵盖雇员以及提供相关服务之独立承包商，也包括直接支持雇员及承包商之行政及事务人员。

（二○○○年一月通过，二○○五年一月重编号码）

第十一条

房地产经纪人（REALTORS.）提供给客户和顾客之服务必须符合其所从事的个别不动产领域之执业标准及能力。

具体而言，如住宅不动产中介、房地产管理、商业用或工业用不动产中介、不动产估价、不动产咨询顾问、不动产联合、不动产拍卖及国际不动产。

房地产经纪人（REALTORS.）不得针对某一房地产或服务提供超出专业能力外之房地产专业服务，除非有对此房地产或服务能胜任的专业人士协助，或除非向客户揭露所有事实情况。

客户必须被告知提供此协助者为谁，同时协助者所能提供之贡献亦要明确列出。

（一九九五年一月修订）

.执业标准11-1

房地产经纪人（REALTORS.）除了寻求挂牌或协助潜在买方拟定购买报价外，亦得准备房地产价值或价格之意见书，包括下列几项：

1）意见书所针对的房地产为何

2）准备意见书之日期

3）界定之价值或价格

4）限制条件，包括目的叙述及那些人可以使用

5）任何现在或考虑中的利益关系，包括担任卖方/屋主或买方/承租人代理人之可能性

6）意见书之根据基础，包括适用之市场资料

7）若意见书并非估价，应扼要加以说明（二○○一年一月修订）

.执业标准11-2

伦理规范所载之不动产专业义务（估价除外）之诠释和适用情况应依据社会大众一般合理认知之能力和执业标准，以保护大众权益，尤其考虑到交易之复杂度，需有专业人士协助；房地产经纪人（REALTOR.）若担任代理人或副代理人时，还必须尽到信托人之义务。

（一九九五年一月通过）

.执业标准11-3

房地产经纪人（REALTORS.）提供客户需收费（非佣金）之顾问服务时，必保持客观，且意见或信息的实质内容与所收取费用之多寡无关。

若除了顾问服务外，客户还要求提供中介或交易服务，且房地产经纪人和客户间在之前已定有协议，则可收取另外之酬劳。

（一九九六年一月通过）

.执业标准11-4

第十一条所要求的权限与房地产经纪人（REALTORS.）彼此之间，以及与其客户或顾客签定契约的服务有关，同时也与此伦理规范明定的义务，以及法令或规章所规定的义务有关。

（二○○二年一月修订）

第十二条

房地产经纪人（REALTORS.）对社会大众所作之广告及说明应始终据实，同时广告中必确实注明其专业身分（如中介人、估价人及房地产经理人等），或注明为房地产经纪人（REALTORS.）。

（一九九三年一月修订）

.执业标准12-1

房地产经纪人（REALTORS.）在广告或其它说明文件中可使用「免费」或类似之词，但必须同时清楚揭露有关所提供产品或服务之所有条款。

（一九九七年一月修订）

.执业标准12-2

房地产经纪人（REALTORS.）若同时清楚揭露自第三方获得利益之可能性，则可称其服务为「免费」或无需成本，即使房地产经纪人（REALTOR.）预期可自客户外之第三方收取酬劳。

（一九九七年一月修订）

.执业标准12-3

提出优惠、奖品、商品折扣或其它挂牌、销售、购买或租赁诱因等本身并不违反伦理规范，即使此类利益端赖挂牌、销售、购买或租赁是否由房地产经纪人（REALTOR.）中介而定也是如。

不过，房地产经纪人（REALTORS.）必须在任何有上述诱因之广告或其它公开或私下说明时，以谨慎及坦诚之态度，使任何有兴趣取得利益或自房地产经纪人（REALTOR.）获益者，都能对所有相关之条件有清楚、完整的事先了解。

生意往来之任何诱因皆受州政府法令及所适用执业标准之伦理义务的约束。

（一九九五年一月修订）

.执业标准12-4

房地产经纪人（REALTORS.）在没有得到授权情形下，不得进行房地产销售/租赁或广告。

担任挂牌中介人或副代理人时，房地产经纪人（REALTORS.）不得以不同与原先与卖方/屋主协议之价格报价。

（一九九三年一月修订）

.执业标准12-5

房地产经纪人（REALTORS.）在没有揭露公司名称下，不得自己刊登已挂牌之房地产广告或准许员工或关系人为之。

（一九八六年十一月通过）

.执业标准12-6

房地产经纪人（REALTORS.）刊登自己拥有股权的未挂牌房地产之销售/租赁广告时，必须同时揭露其为所有人/屋主及房地产经纪人（REALTORS.），或为领有证照之不动产业者。

（一九九三年一月修订）

.执业标准12-7

只有参与交易之挂牌中介人或合作中介人（销售中介人）之房地产经纪人（REALTORS.）可称已「销售」出房地产。

交易促成前，合作中介人必须在挂牌中介人同意下，才可张贴「已售出」标示。

（一九九六年一月修订）

第十三条

房地产经纪人（REALTORS.）不得从事法律未授权之活动。

交易中任何一方若需要律师意见，则应建议聘雇律师。

第十四条

房地产经纪人（REALTORS.）若于任何专业标准诉讼程序或调查中，被起诉从事不合伦理行为，或被要求提供证据，或以任何其它形式合作时，皆应向所属会员委员会评议庭或相关之机构、协会、或理事会提供相关事实证据，不得采取任何破坏或阻挠如此程序之行动。

（一九九九年一月修订）

.执业标准14-1

房地产经纪人（REALTORS.）因同一笔交易或事件遭控告违反伦理规范时，仅由一个所属会员委员会（BoardofREALTORS.）评议庭或相关之机构、协会、或理事会进行此惩戒程序。

（一九九五年一月修订）

.执业标准14-2

房地产经纪人（REALTORS.）不得于未授权情况下揭露或散布有关伦理听证会、上诉、仲裁听证会或程序审查等之任何指控、事实或裁定信息。

（一九九二年一月修订）

.执业标准14-3

房地产经纪人（REALTORS.）不得以评议庭程序中仲裁请求之申请、伦理诉愿或证词，提出或威胁提出诽谤、中伤或破坏名誉诉讼，控告专业标准诉讼程序之当事人或证人、阻挠专业评议庭之调查或专业标准诉讼程序。

（一九八七年十一月通过，一九九九年一月修订）

.执业标准14-4

房地产经纪人（REALTORS.）不得以同一事件或交易提出多重伦理控告，故意阻碍评议委员会之调查或惩戒程序。

（一九八八年十一月通过）

对房地产经纪人（REALTORS.）同业之