南通市实施《江苏省城市规划管理技术规定》细则.docx
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南通市实施《江苏省城市规划管理技术规定》细则
第一章总则
1.1为加强南通市区城市规划管理，规范、有序地推进城市建设，提高人居环境质量，促进城市可持续发展，保证城市规划的实施，根据《中华人民共和国城市规划法》（以下简称《城市规划法》）、《江苏省实施〈中华人民共和国城市规划法〉办法》（以下简称《省实施办法》）、《江苏省城市规划管理技术规定》（以下简称《省技术规定》）以及国家、省、市与城市规划相关的强制性标准、规范，结合南通市实际情况，制定本规定。
1.2本规定是《城市规划法》、《省实施办法》、《省技术规定》相配套的实施性规定，在南通市区行政区范围内，编制城市规划、进行城市规划管理须执行本规定。
在城市规划区范围内的其它地区按本规定有关条款执行。
1.3南通市区行政区内工业与民用建筑工程、市政基础设施工程、道路桥梁工程、综合防灾工程、园林绿化工程、城市景观与环境设计、城市亮化与美化工程、室外广告发布等各项建设工程，须执行本规定。
城市总体规划确定的规划区范围内的铁路、港口、公路、河道、各类管线等适用于本规定。
第二章城市土地使用管理
2.1城市用地分类
2.1.1城市用地，根据其使用的主要性质进行分类，按照《城市用地分类与规划建设用地标准》执行。
2.1.2与城市用地相连的各级风景区、各类旅游度假区，其向公众开放，并有一定游憩设施的用地，包括用地范围内的水域，计入公共绿地，其余概不作为城市建设用地。
2.2建设用地的适建性规定
2.2.1各类建设用地的划分和使用性质应遵循土地使用相容性的原则，符合经批准的详细规划的规定。
2.2.2尚无经批准的详细规划的地区的建设用地，应由城市规划行政主管部门根据分区规划或总体规划的规定进行建设适建性划分。
2.2.3城市建设用地的适建规定见表二－1。
2.2.4表二－1中未列入的建设项目，由城市规划行政主管部门根据建设项目对周围环境的影响和基础设施等条件，确定其适建性。
2.2.5需改变经批准的规划用地性质或超出表二－1规定的适建范围的，应对规划进行调整，并按规定程度和审批权限批准后方可执行。
2.2.6城市新建居住小区应按国家和省建设行政主管部门规定，同步配套教育、医疗卫生、文化体育、商业服务、金融邮电、社区服务、市政公用和行政管理及其他八类设施，为居民提供必要的公共活动空间。
2.3建设基地控制指标
2.3.1建设基地最小面积应不低于表二－2的规定。
2.3.2建设基地不足上述规定的最小面积，但有下列情况之一，且不妨碍城市规划实施的，城市规划行政主管部门可以核准建设：
2.3.2.1邻接土地已经完成建设或为道路、河道或有其他类似情况，确实无法调整、合并的；
2.3.2.2因城市规划街区划分、市政公用设施等的限制，确实无法调整、合并的。
2.3.3城市规划区内的成片开发地区，必须编制详细规划，经批准后实施。
2.3.4城市各类建设基地的建筑密度、容积率应不超过表二－3的规定。
2.3.5采用较高的容积率值时应采用较低的建筑密度值，具体应用数值在表二－3规定幅度内由城市规划管理部门综合考虑有关规定及实际情况后确定。
2.3.6原有建设基地的容积率已超过规定值的或绿地率未达到规定值的，不得在该基地范围进行扩建、加层。
2.3.7在符合消防、抗震、卫生、交通等有关规定和本规定的前提下，在自身功能需要以外为社会公众提供开放空间的，可按表二－4的规定增加建筑面积，由规划行政主管部门具体核定，但增加的建筑面积总计不得超过该建设基地的规定建筑面积的百分之十五（规定建筑面积＝建设基地面积×该基地允许建筑容积率）。
表二－2建设基地面积下限指标
建设项目类型
居住建筑
非居住建筑
低层
多层
高层
低层
多层
高层
建设基地面积（平方米）
500
1000
2000
－
1000
3000
表二—3建设基地建筑密度、容积率上限指标
建设基地类型
建筑密度（%）
容积率
核心区
Ⅰ地区
Ⅱ地区
核心区
Ⅰ地区
Ⅱ地区
住宅用地
低层
38
35
32
0.9~1.1
0.8~1.0
0.7~0.9
多层
30
30
28
1.5~1.7
1.4~1.6
1.3~1.5
中高层
28
25
23
2.0~2.2
1.8~2.0
1.6~1.8
高层
20
20
18
3.3
3.0~3.2
3.0~3.2
公共设施用地
办公
建筑
多层
45
42
40
2.8
2.5
2.2
高层
38
35
32
5.0
4.5
4.0
商业
建筑
多层
55
50
45
3.3
3.0
2.8
高层
50
45
40
5.0
4.5
4.5
商住
综合楼
多层
50
45
40
3.0
2.8
2.5
高层
45
40
35
4.5
4.0
4.0
注：
1、核心区：
濠北路，濠东路、城山路，濠西路、跃龙路，青年路所界定的用地范围，其中涉及到濠河风景区及历史保护区等重要地段的建筑密度、容积率指标，按批准的相关规划执行。
2、Ⅰ地区：
钟秀路、外环西路、工农路、虹桥南路内侧、核心区外围地区所界定的范围。
唐闸镇区、天生镇区、陈桥、幸福、秦灶镇区、观音山镇区,按Ⅰ地区的标准执行。
3、Ⅱ地区：
Ⅰ地区外围地区，包括新城区、崇川开发区、狼山风景区、市开发区、港闸开发区、站前区，以及各乡镇的工贸园区，按Ⅱ地区标准执行。
其中狼山风景区（含狼山镇区）建筑密度、容积率指标，按批准的相关规划执行。
4、表中未列入的科研、大中专院校、中小学校、体育场馆以及医疗卫生、文化艺术、幼托等设施的容积率控制指标，应按国家有关规定执行，但不得超过上表中相应居住建筑的指标。
5、混合用地按不同性质用地比例折算。
表二－4开放空间增加建筑面积指标
允许建筑容积率
每提供1平方米有效面积的开放空间，允许增加的建筑面积（平方米）
小于4
2.0
大于等于4
3.0
注：
开放空间的条件和计算方法见附录五。
2.3.8建筑物之间因公共交通需要，架设穿越城市道路的人行通道且符合下列规定的，其建筑面积可不计入建筑容积率控制指标范围：
2.3.8.1通道内不设置商业设施，通道全天候对公众无偿开放；
2.3.8.2通道下的净空高度不小于5.0米，但穿越宽度小于16米且不通行公交车辆的城市支路的通道下的净空高度可不小于4.5米。
第三章建筑管理
3.1建筑间距
3.1.1建筑物的间距除必须符合消防、抗震、安全、环保、工程管线和文物建筑保护等方面的要求外，应同时执行本规定。
3.1.2根据居住建筑日照标准和我市实际情况，居住建筑日照间距系数低限值按表三－1执行。
3.1.2.1居住建筑日照间距按下列公式计算：
L＝i·H
式中：
L＝建筑间距
i＝日照间距系数
H＝南侧建筑的计算高度（见附录二）
3.1.2.2市区居住建筑日照间距原则上不考虑不同方位的折减系数，但因城市景观或其它特殊要求的需要，经城市规划行政主管部门审核，并报南通市规划委员会批准，可参照表三－2规定执行。
表三—1居住建筑日照间距系数表
间距系数
适用地段
1.25
核心区
1.30
Ⅰ地区
1.30
Ⅱ地区
注：
1、建设基地＜1公顷，且无集中公共绿地的（面积＜400平方米），居住建筑间距按表
三－1增加0.05的系数。
建设基地＞1公顷的须设置公共绿地。
2、当新建居住建筑位于已建住宅的南侧时，相邻建筑间距系数按表三－1增加0.05控
制（属一次规划分期实施的，按原批准的详细规划核定的间距系数执行）。
表三－2不同方位间距折减系数
方位
0~15°
＞15°~≤30°
＞30°~≤45°
＞45°
折减系数
1.0L
0.95L
0.9L
1.0L
注：
1、表中方位为正南向（0°）偏东、偏西的方位角。
2、L为当地住宅正南向布置时的日照间距。
3.1.3多层（含中高层）居住建筑间距：
3.1.3.1多层居住建筑间距，条式建筑按表三－1系数计算确定；点式建筑根据具体情况参照3.1.3.3和附录一第3条计算确定。
3.1.3.2多层居住建筑非平行布置时（夹角≤60°），其最窄处建筑间距按平行布置的居住建筑日照间距控制。
3.1.3.3在南北向居住建筑南侧、东西向居住建筑东西侧垂直（夹角＞60°）布置的多层居住建筑，其建筑间距按表三－1标准乘以0.7系数控制，先期实施的新建住宅须同时满足0.35iH退界要求;当垂直居住建筑山墙宽度大于16米时，按平行布置居住建筑控制。
3.1.3.4在满足日照间距条件下，平行布置的条式多层居住建筑南北之间的间距最小不得小于12.5米，山墙间距不得小于6.5米，山墙有一侧居室窗户的，不得小于8.5米，山墙一侧出挑阳台的，山墙最小间距不得小于10.5米。
当山墙之间设置道路的：
居住区道路，山墙之间的最小距离不得小于24米；小区级道路（宽6~9米），最小山墙间距不得小于12米；组团级道路（宽5米），最小山墙间距不得小于10.5米；当道路宽小于5米时，山墙最小间距不得小于8.5米。
平行于城市道路的沿路建筑（含居住、非居住）的山墙间距应符合城市规划，并满足消防、施工和安全要求。
3.1.3.5多层居住建筑地面层为非居住用房时，视同居住建筑控制间距。
在旧城核心区建筑密集地段进行改建确有困难的，经城市规划行政主管部门核定，其与南侧建筑的间距，可扣除地面层非居住用房的高度计算。
地面层设置层高小于2.2米的自行车库等附属用房时，可扣除其高度计算与南侧建筑的间距。
3.1.4低层居住建筑与其相邻低、多层居住建筑的南北向间距，按多层居住建筑间距有关规定控制，但最小间距不得小于8米。
山墙之间有公共道路的，山墙间距不得小于6米；无公共道路的，应视具体情况，满足消防、施工、通行要求。
3.1.5高层居住建筑间距：
3.1.5.1高层居住建筑之间的建筑间距，条式建筑按表三－1系数计算确定；点式建筑，南北向的，不得小于南侧建筑高度的1倍，且不得小于南侧建筑面宽的1.2倍，其最小间距为30米；东西向的，不得小于较高建筑高度的0.4倍，其最小间距为18米。
3.1.5.2高层居住建筑与多、低层居住建筑之间的建筑间距，南北向的，北侧为多、低层居住建筑时，建筑间距按3.1.5.1条规定控制；南侧为多、低层居住建筑，条式的建筑间距按表三－1规定控制，但最小间距不小于13米，点式的建筑间距按3.1.3.3条规定控制。
3.1.5.3高层居住建筑与高、多、低层居住建筑的山墙间距，按消防和施工安全的规定控制。
山墙均有居室门或窗户的，其间距不得小于13米。
3.1.6非居住建筑与居住建筑的间距：
3.1.6.1非居住建筑位于居住建筑南侧或东西侧的，其建筑间距按居住建筑间距规定控制。
在符合日照、环保、施工、安全、消防和交通等要求的前提下，低层非居住建筑与相邻居住建筑山墙垂直布置时，如山墙无门、窗、阳台，其间距可酌情缩小。
因城市街道景观需要，经规划行政主管部门核定，平行于城市道路的沿路非居住建筑可与相邻居住建筑山墙毗邻建造。
高层非居住建筑与相邻居住建筑山墙垂直布置时，其建筑间距应不低于表三－3规定的最小控制间距。
3.1.6.2非居住建筑位于居住建筑北侧的，其建筑间距应符合环保、安全、消防等有关专业规范规定，其最小间距（非居住建筑）低层为6米，多层为10米，高层（含中高层）为13米。
3.1.7非居住建筑的间距：
3.1.7.1高层（含中高层）非居住建筑之间及其与其它非居住建筑的间距应不低于表三－3的规定：
表三—3高层非居住建筑之间及高层非居住建筑
与其他非居住建筑最小控制间距（米）
高层非居住建筑
裙房
其它非居住建筑（一、二级耐火等级）
高层非居住建筑
13
9
9
裙房
9
6
6
3.1.7.2多层非居住建筑平行布置时，最小间距不得小于10米。
3.1.7.3低层非居住建筑与多、低层非居住建筑平行布置时的间距按消防间距的规定控制，但最小间距不得小于6米。
3.1.7.4工业建筑、仓储（库）建筑等按相关的消防、安全间距控制。
3.1.7.5医院的病房楼、休（疗）养建筑、老年公寓、幼儿园和托儿所的教室、活动室及卧室的间距按表三－1标准增加0.3系数计算；大、中、小学，教学楼的间距按表三－1标准增加0.15系数计算，学生宿舍按居住建筑间距控制。
3.2建筑物退让
3.2.1沿建设用地边界和沿城市道路、河道、铁路两侧以及电力线路保护范围的建筑物，其退让距离必须符合日照间距、文物保护、风景园林、市政管线、消防、抗震、防汛和交通安全等方面的要求外，应同时符合本规定。
3.2.2建筑物后退建设用地边界距离：
3.2.2.1沿建设用地边界（规划用地红线）的建筑物，其离界距离按表三－4规定控制。
界外是居住建筑时，首先必须符合3.1.2~3.1.6条的有关规定。
表三—4各类建筑的最小离界距离
离界建筑类别
距离
建筑朝向
居住建筑
非居住建筑
建筑物高度的倍数
最小距离
（米）
建筑物高度的倍数
最小距离
（米）
主要朝向
低层
0.5iH
4
—
4
多层
0.5iH
6
—
6
高层
0.25iH
13
0.15H
9
次要朝向
低层
0.25H
3
—
按消防间距
多层
0.25H
3.5
—
按消防间距
高层
0.125H
6.5
—
6.5
注：
1、表中，i=应执行的日照间距系数，H=建筑物高度。
2、建筑物后退用地边界距离以建筑物最凸出的外墙（含柱）边线计算。
挑檐、雨蓬、踏
步等凸出部分不得影响交通、消防等方面的要求。
3、居住建筑次要朝向离界距离须同时符合3.1.3.4条山墙最小间距的一半的退界要求。
3.1.7.5条所列建筑物按居住建筑离界距离控制。
4、按表中离界距离执行时总间距小于消防间距时，应按符合消防间距的要求确定离界
距离。
5、建筑离界距离在满足本表要求的前提下，还必须考虑其基础施工对周边建筑物的影响。
6、临道路建筑在符合城市规划、建筑防火和施工需要的前提下，相邻基地边界线两边
的建筑可毗邻建造。
7、建筑物离界距离及主要、次要朝向图示见本细则附录三。
8、当新建多层建筑位于已建居住建筑的东南向或西南向时，按山墙间距加1米的要求控制，并同时满足建筑退界要求。
当新建建筑山墙与已建居住建筑山墙重合时，按表三—1规定的条款执行。
3.2.2.2相邻地块，当一方已经退让超过规定距离时，另一方如需减小离界距离，必须满足以下要求：
（1）符合日照、消防、施工安全要求。
（2）取得退让较多方土地使用权和房屋产权所有者的同意。
3.2.2.3建筑间距范围内有公共道路时，公共道路部分是否计算在离界距离内，由城市规划行政主管部门根据退让道路红线要求、遮挡方位等因素具体规定。
3.2.2.4地下建筑物的离界距离，不小于地下建筑物深度（自室外地坪至地下建筑物底板的底部的距离）的0.5倍，且其最小退让距离为3米。
3.2.3建筑物后退城市道路红线距离：
3.2.3.1沿城市道路的建筑物，应按道路功能、路幅宽度以及建筑物类别、高度，确定其后退道路规划红线的距离，最小后退距离参照表三－5控制。
表三—5建筑物后退城市道路规划红线最小距离（米）
后退建筑高度
距离
道路宽度
小于24米
24~50米
大于50米
40米以上
10
15
25
30米以上~40米
8
12
20
20米以上~30米
6
10
15
20米及以下
5
10
15
注：
高低层组合的建筑后退距离按建筑不同高度分别控制。
城市规划行政主管部门在确定沿城市道路建筑红线时，应综合考虑城市景观的整体协调、建筑物和城市道路的交通需要、建筑物体量等因素。
3.2.3.2建筑物后退道路红线以建筑物最凸出的外墙（含柱、阳台的垂直投影线）边线计算。
挑檐、雨蓬、踏步等凸出部分的设置不得影响道路通行安全和通过能力。
3.2.3.3沿公路的建筑物，在城市规划建设用地范围内的路段两侧，按后退城市道路红线要求执行；在其余路段两侧，其后退公路两侧边沟（截水沟、坡脚护坡道）外缘，国道不少于20米，省道不少于15米，县道不少于10米，其它道路不少于5米。
3.2.3.4有大量人流、车流集散的多、低层建筑如影剧院、展览馆、大型商场、体育馆、游乐场、车站、码头等，其后退道路红线距离按详细规划、城市设计所确定的后退距离控制，并不得小于8米。
3.2.3.5平面道路交叉口四周的建筑物后退道路规划红线的距离不得小于表三－5规定数值（由道路规划红线直线段与曲线段的连接点算起），并应同时符合表三—6交叉口行车三角视距控制要求。
表三—6交叉口行车三角视距控制最小距离（米）
道路宽度
行车视距（米）
控制距离（米）
40米以上
70~110
90+1/2路幅
30米以上~40米
40~50
45+1/2路幅
20米以上~30米
30~40
35+1/2路幅
20米以下
20~30
25+1/2路幅
注：
控制距离以道路中心线计算。
3.2.3.6立体交叉口四周建筑物后退道路规划红线的距离按详细规划执行或由城市规划行政主管部门根据有关规定核定。
3.2.3.7地下建筑物后退道路规划红线的距离按3.2.2.2条确定。
3.2.4铁路沿线建筑物后退铁路临建筑物最近一道轨道中心线的距离按表三－7规定的距离控制。
表三－7铁路沿线建筑物后退铁路轨道中心线最小距离
铁路等级
建筑物后退距离（米）
铁路干线
20
铁路支线
15
3.2.5沿城市河道（濠河及通航河道除外）两侧新建建筑物，其后退驳岸顶沿河一侧边线的距离按详细规划确定，应综合考虑河道景观整体协调、河岸与建筑物的安全等因素。
现有驳岸或与驳岸同步实施，建筑主要朝向离河界最小距离不得小于8米，次要朝向不得小于6米；同时建有道路的（道路宽度≥5米），建筑主要朝向离河界最小距离不得小于13米，次要朝向不得小于11米；驳岸延后实施的，建筑主、次要朝向离河界最小距离不得小于15米。
在设防洪堤河道两侧，建筑物后退蓝线距离还应符合防洪有关规定。
3.3建筑物的高度控制
3.3.1建筑物的高度应符合城市空域、风景旅游区、文物保护、建筑间距、城市景观等方面的要求，同时应符合以下规定：
3.3.1.1在各级文物保护单位保护范围内、濠河（含历史文化保护区）、狼山风景区规划确定的保护控制区范围内新建、改建建筑物的高度，必须符合相关保护规划的规定，同时符合规划中建筑高度控制的有关规定。
3.3.1.2沿城市道路两侧新建、改建建筑物的控制高度（H）不得超过规划道路红线宽度（W）加建筑后退距离（S）之和的1.5倍，即H≤1.5（W＋S），且应符合3.2.3.1条的规定。
除前款外，还须同时满足附录四的规定。
商业中心区的建筑高度由当地城市规划行政主管部门制定规定。
3.3.1.3建筑物临两条以上道路的，按主要朝向的道路规划红线计算控制高度，建筑所临道路的另一侧为广场、河道、电力线保护区的，在计算高度时，广场、河道、电力线保护区的1/2宽度连同道路红线宽度一并计算，但风景旅游区的河道除外。
3.3.1.4在有净空高度限制的飞机场、气象台、电台和其它无线电通讯（含微波通讯）设施周围及其技术影响范围内的新建、改建建筑物，其控制高度应符合有关净空高度限制的规定。
3.4建设基地的绿地
3.4.1各类新建建设基地内的绿地面积占基地面积的比例（绿地率）：
3.4.1.1居住区绿地率不小于30％。
3.4.1.2工业、商业、金融、仓储、交通枢纽、市政公用设施等单位，绿地率不小于25％。
对环境有大气、噪音污染的厂矿企业单位，绿地率不小30％。
3.4.1.3机关团体、文化娱乐、体育、医疗卫生、教育、科研设计、部队等单位，绿地率不小于35％。
3.4.1.4属于旧城改造的上述项目，除居住用地项目外，其它绿地率可以降低五个百分点。
3.4.2居住区内的公共绿地面积指标：
3.4.2.1组团不小于0.5平方米/人；小区（含组团）不小于1.0平方米/人；居住区（含小区与组团）不小于1.5平方米/人，旧区不小于1.0平方米/人。
3.4.2.2居住小区内每块公共绿地面积应不小于400平方米，且至少有二分之一的绿地面积在规定的建筑日照间距范围之外。
3.4.2.3在满足本前款3.4.1条、3.4.2条的前提下，对于新建的住宅区，公共绿地占总用地的比例，组团不低于5%，小区不低于8%，居住区不低于10%。
3.4.3城市道路绿地率指标：
3.4.3.1园林景观路绿地率不得小于40％；
3.4.3.2红线宽度大于50米的道路绿地率不得小于30％；
3.4.3.3红线宽度在40~50米的道路绿地率不得小于25％；
3.4.3.4红线宽度在24~40米的道路绿地率不得小于20％。
3.5建设基地出入口
3.5.1与城市道路相交的出入口通道与城市道路应尽量采用正交布置，如斜交则不宜小于75°。
3.5.2各类建设基地出入口位置距离城市主干道交叉口不宜小于80米，距离次干道交叉口不宜小于50米，距桥隧坡道的起止线的距离，不宜小于30米。
基地位于两条以上道路交叉口，主要出入口应设置在级别较低的道路上。
3.5.3建筑物沿街部分长度超过150米或总长度超过220米时，应设置净高与净宽均不小于4米的消防车道。
3.6各类建筑配置停车位指标
3.6.1居住建筑停车位控制指标见表三－8。
表三—8居住建筑停车位最低控制指标
类别
小汽车
自行车
摩托车
一类居住区
1辆/户
1辆/户
1辆/户
二类居住区
0.4辆/户
2辆/户
1辆/户
3.6.2在满足表三—8要求的前提下，对新建的居住小区，应结合地下人防工程设施、小区的交通组织和环境设计，建设地下或半地下集中车库，地面停车车位不得大于总停车车位的10%，对不设地下车库、半地下车库或以住宅底层停车为主的小区，地面停车车位不得大于总停车位的8%。
居民停车场、库的布置应方便居民使用，服务半径不宜大于150米。
3.6.3公共建筑停车位控制指标见表三－9。
表三—9公共建筑停车位最低控制指标
使用性质
小汽车标准车位
自行车、摩托车混合
标准车位
地面停车占总停车位的百分比（%）
其中公共停车泊位百分比（%）
车位/万平方米建筑面积
车位/万平方米建筑面积
行政办公
30~40
300
20~30
50
金融、服务业
25~35
300
25~35
60
商业、市场、
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