瑞民雅居商住小区房地产开发可行性分析报告.docx
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瑞民雅居商住小区房地产开发可行性分析报告
第一部分项目总论
1项目概况
1.1项目名称：
瑞民·雅居商住小区
1.2建设单位：
公主岭市瑞民房地产开发有限公司
1.3项目地点：
本项目选址于公主岭市公主大街1835号。
1.4项目单位基本情况：
公主岭市瑞民房地产开发有限公司成立于2011年3月2日，是一家民营企业，主要从事房地产开发、房屋工程建筑劳务分包等项目。
公司设有办公室、工程部、开发部、财务部等部门。
现有员工20人，其中：
高级工程师2人，工程师7人。
经营办公地址：
公主岭市公主大街1835号（三中对面）。
公司注册资本：
壹仟万元人民币。
1.5项目概况：
1.5.1建设内容与建设规模
开发土地面积50498平方米，总建筑面积83943平方米，拟建筑多层住宅楼20栋，商网1栋，其中：
住宅面积68282㎡，商网面积15661㎡，建筑密度33.98%，建筑容积率1.66万米/ha，公共绿地达到〈25%，拥有2000平方米健身活动场所的花园式高档住宅小区。
1.5.2进度计划
本项目预计开发周期为26个月，其中一期工程：
2011年8月动工，至2012年10月竣工。
二期工程：
2012年5月动工，至2013年10月竣工
1.5.3投资规模与资金筹措
1）项目估算总投资
项目估算总投资15000万元。
2）资金筹措
根据项目资金筹措方案，本项目所需建设资金由项目申报单位通过自有资金、商品房预售或银行按揭贷款等办法筹集。
1.5.4主要技术经济指标
项目主要技术经济指标详见表1-1。
表1-1主要经济技术指标
序号
项目
指标
指标值
备注
1
总用地面积
㎡
50498
2
总建筑面积
㎡
83943
2.1
住宅
㎡
68282
2.2
商业
㎡
15661
4
容积率
1.66
总建筑面积/总用地面积
5
住宅户数
户
1000
建筑密度
%
33.98
绿地率
%
25
估算总投资
万元
15000
预计销售收入
万元
20000
利润总额
万元
5000
所得税
万元
1000
净利润
万元
4000
投资利润率
%
33.33
投资利税率
%
5.33
投资回收期
年
2
建设工期
月
26
1.6研究工作依据
1）《公主岭市总体规划2006－2015》；
2）《公主岭市国民经济和社会发展“十一五”规划》；
3）《投资项目可行性研究指南》（2002）；
4）《房地产开发项目经济评价方法》（2000）；
5）国家发改委、建设部《建设项目经济评价方法与参数（第三版）》；
6）《城市居住区规划设计规范》；
7）《公主岭城市拆迁管理条例》；
8）《城市居住区公共服务设施设置规定》；
9）《住宅设计规范》；
10）《住宅建筑设计标准》；
11）《建筑工程交通设计及停车场设置标准》；
12）《城市道路绿化规划及设计规范》；
13）《民用建筑设计防火规范》；
14）其他相关文件。
1.7项目提出的背景及理由
本项目地块系公主岭市瑞民房地产开发有限公司从公主岭市瑞民油脂有限责任公司原厂区改造获得，地块原系工业用地。
根据公主岭市城乡规划局规划局和有关部门批准了拟建项目。
项目提出的理由是：
①合理利用土地资源，改善旧城区环境；②完善小区建设，实现预期目标；③满足中、低收入工薪阶层及农民进城缺房要求。
2项目地块分析
本项目基地位于于公主岭市公主大街，属于城市主干道，道路四通八达，交通便捷。
项目地位离各种公共设施近，方便就医、上学和出行等活动。
项目地西边100米为公主岭市三中，东侧800米为公主岭市响铃公园，是县城主要的休闲地带，这些为小区提供了优越的外部环境。
该地块在区位条件和商业条件等方面具有相当的优越性，是一处商业和居住开发价值极高的地块。
开发土地面积50498平方米，总建筑面积83943平方米。
规划主要经济技术指标：
建筑总面积：
83943m2
其中：
商业用房面积15661m2
住宅面积68282m2
2.1项目规划方案
2.1.1规划依据：
1《城市居住区规划设计规范》GB50180-93
2《吉林省城市规划管理技术规定》
3规划基地地形图及界点坐标
4公主岭市规划局提供的规划条件
2.1.2选址概况及规划定性：
1工程地址、地震情况
根据岭东工业集中区已经建设的地质勘探报告分析，地下水属于上层地表滞水类型，水位随季节变化，地下水对混凝土无侵蚀性。
根据国家标准《建筑抗震设计规范》（GB50011-2001）要求，公主岭市的抗震设防烈度为6度，设计基本地震加速度值为0.05g。
2、气候条件
项目建设区属于温带大陆性季风气候，其特点是春季干旱多风，夏季炎热多雨，秋季凉爽干燥，冬季严寒下雪。
具体气象条件如下：
1、全年主导风向：
西南风
2、全年静风频率：
16%
3、极端最低气温：
-37.7℃
4、极端最高气温：
36℃
5、年平均气温：
6℃
6、年平均降水量：
610mm
7、最大冻土层：
1.48m
8、最大风速：
34.5m/s
9、平均风速:
3.3m/s
10、年日照时数：
2536小时
11、无霜期：
134天
3、社会环境条件
公主岭市位于吉林省中西部，地处松辽平原腹地，毗邻省城长春，是一个计划由省单列的县级市。
全市幅员面积4028平方公里，公主岭市辖29个乡镇，405个村，3215屯，16万农户。
总人口103万，其中农业人口67.3万，占人口总数65.3%。
农村劳动力16.8万人。
耕地面积330万亩。
公主岭东靠长春，南通沈阳，北连哈尔滨，地处东三省的中心地带，京哈双轨铁路、高速铁路、102国道和哈大高速公路横跨市区，乘车半小时就到省城长春，2小时直通沈阳，5小时可达大连；程控电话与国际国内联网，并开通了分组交换设备和数字数据网。
是国家首批确定的重点商品粮基地、玉米出口基地和畜牧业发展基地，是全国县级综合改革试点市、吉林省农村发展与改革实验区、省级经济开发区。
2规划定性：
地块主要用于新建住宅功能小区，新建筑多层住宅楼20栋，商网1栋，建筑占地面积50498平方米，总建筑面积83943平方米。
2.1.3规划设计宗旨及目标：
立足项目用地环境，本着以人为本的思想，着重体现规划的超前性与合理性。
从建筑空间布局，立面形象，内部空间的使用，景观的连贯性等因素综合考虑规划功能的划分，营造一种自然、生态、和谐的生活形态，为城市创造出新的景观形象。
强调空间的丰富性及尺度的适宜性。
突显健康、美好生活理念，增设健康、休闲、娱乐等配套设施，人们可以享受健康充实的闲暇生活。
通过生活和交通一体的生活环境的再创造，人们可以享受到传统中国式的有魅力的人际关系。
同时，也可以随时感受到岭城的历史文化。
2.1.4规划构思及特点：
1规划概述
功能：
项目要功能是居民商住小区，该区面临城市主干道，设计上注意空间丰富变化，文化品位较高，努力创造一个舒适的内部休闲购物空间环境，丰富城市生活场所，形成一组城市地标性建筑群体。
设计理念：
以内街和周边建筑物组织建筑之间的关系并控制空间形态。
设计中注意建筑和环境融为一体，主要是营造一个休闲商业街区。
提供全方位的零售、服务、餐饮、休闲和娱乐等设施。
道路交通：
项目用地通过环路形式（路宽6M）联系着南北侧城市道路。
用地南北侧为综合公共建筑组群，其余部分地面留作停车位，其它余坪为公共设施及绿化用地。
2总平面设计
设计充分利用现有道路条件，确定地块的南侧为主出入口，南入口顺延垂直连接公主大街引入，在小区内形成高效的方形环道，同时通过中间景观形成的中心景观步行带，将入口及周边的组团有机的结合起来，构成合理而丰富的规划结构。
3建筑设计
住宅设计：
地块户型设计以生活动线和外部环境景观为依据进行设计，使用时满足并优化生活和观景的要求。
在起居室，卧室采用大面积景观窗或落地门窗，充分利用自然光线并将室外环境引入室内。
设计中考虑到吉林省的气候特点，朝向以南向为主，尽量避免西晒的酷热，重点考虑每户的通风以及阳台布置，增加空气对流。
在住宅间距控制上按照《吉林省城市规划管理技术规定》的标准，多层住宅间距按南北主朝向为南侧建筑高度的1.50倍控制，并满足日照要求。
保证住宅布局能够满足日照、通风、消防等建筑管理要求。
公共建筑设计：
本小区公建按照《城市居住区规划设计规范》（GB50180-93）小区级来配置，满足规范及规划要求。
4道路与交通
本地块路网结构由地块环建筑群的6米宽小区内环道路连接各个组团级道路而成。
各邻里单位以3.5米~4米宽道路与之联系。
枝状尽端步行道伸入每一个住宅组团，直达住宅大门。
住宅后花园出口与公共绿地的步行道路连通，另成步行系统。
结构清晰简洁，主入口分设南北二侧，同时可在西侧增设一步行入口，步行入口可定时开启以照顾西侧商业购物人流的需求。
5绿化系统
总体绿化设计基础理念为“美丽的大自然并不是天然的”，重点在于利用基地本身的条件，经过适宜的拆分重组，创造美好的视觉景观，发挥软硬绿化元素组织的不同效果，达成水天一色，天人合一的景致，远远超乎现阶段小区发展所强调的绿化面积的层次。
植物绿化设计注重景观的轴线感，时而开阔，时而隐蔽，于建筑群体间穿梭，创造具有诗情画意的环境空间。
地块通过中心景观高层错位斜向布置及底层架空处理，形成丰富的绿化景观的轴线，绿化与水景紧密结合，丰富了景观的空间层次，形成优雅、安静、富有文化品位的休憩地。
线性空间有收有放，为住者提供优美、高雅的游憩空间。
小区植物绿化设计注重色彩及空间感受，时而开阔，时而隐蔽，于建筑群体间穿梭，创造具有高品质的环境空间。
2.1.5建筑造型
1建筑风格
公主岭市为平原地区的城市，为适应该地区的大环境，采取开放式阳台，吸纳太阳光线，又起遮荫通风作用，一派度假休闲风情。
2建筑色彩与风貌
建筑风格利用简洁的现代建筑语言，加上色彩的处理，配以不同的层数组合，使建筑群体高低有序，并且产生丰富的天际轮廓线，在统一中追求变化，创造丰富建筑风貌，更令整个建筑外貌明艳突出。
单体设计不仅考虑其本身的风格面貌，亦兼顾到群体的风格，以便能互相融合。
虽然各单体建筑采取相互融合的手法来处理以表达群体建筑统一的风格，但又利用不同的色彩处理使各单体有独立的风貌。
单体主要利用大面积玻璃窗及精心设计的阳台，阳台做适当处理以提供趣味性的立面元素，并与大面积玻璃产生强烈的虚实对比。
大面积玻璃窗及阳台除了带进大量清新空气及阳光外，还仿如将室外景观引入室内，成为室内不可或缺的一部分，使室内空间、景观更加丰富多彩。
基于公主岭市的温带气候，鲜明及偏冷的颜色应为正确选择，它们也帮助改善环境形态，鲜明颜色可将照射于外墙上的阳光反射到其它建筑群体上，使整个建筑群体外观鲜明光亮，清爽怡人。
2.1.6消防规划设计说明
小区共设一个主要出入口和一个人行出入口，满足小区出入口及消防间距要求，小区道路为环状，确保消防登高场地需要。
各组团均设有给水管，并在组团内形成环路，保证消防两路供水，小区室外合理布置消火栓，消火栓间距小于120米。
建筑单体消防设计按规范设计，地下车库考虑消火栓，喷淋系统及防排烟系统。
2.1.7环保环卫规划设计说明
沿城市主要干道建筑物满足退红线要求，除局部布置小区地面停车场外，大面积绿化种植较高乔木类，以美化环境并改善车流、噪音及尾气对居民的影响。
小区内主要道路及其四周绿地种植以乔木为主，以消弱噪声传播和加强防尘隔离。
小区除道路、广场、入口地面为硬质铺地外，大面积设置草坪、花坛及小叶灌木，以利吸声防尘。
小区各街坊分设垃圾收集点，单体设计要求垃圾袋装化，由专人负责运送。
2.1.8卫生防疫设计说明
大楼内水箱、水池采用不锈钢成品，以保证水质质量
2.1.9通风采光
设计充分考虑建筑的自然采光和通风的要求，绝大部分单元主要房间朝南，均能满足其有充分的日照时间。
住宅的卧室、客厅窗地比>1/7，其它部分的房间窗地比>1/8日照对基地周围建筑无影响。
2.2投资估算与资金筹措
开发土地面积50498平方米，总建筑面积83943平方米，拟建筑多层住宅楼20栋，商网1栋，其中：
住宅面积68282㎡，商网面积15661㎡，建筑密度33.98%，建筑容积率1.66万米/ha，公共绿地达到〈25%，拥有2000平方米健身活动场所的花园式高档住宅小区。
2.2.1投资估算
本项目建筑包括商业门面、住宅、车库和杂屋间等四项内容。
根据建筑内容和规模，估算项目总投资为15000万元。
具体投资估算见下表：
投资估算表
单位：
万元
序号
项 目
估算金额
备 注
1
建安费用
6710.63
2
前期工程费用
134.2
建安2％
2.1
图纸设计费
335.77
建筑面积40元/m2
2.2
规划审图费
16.79
3
基础设施费
172.62
3.1
道路、水电、绿化
172.62
4
建设费用
1103.04
4.1
管理费用
94.73
4.2
销售费用
78.54
5
间接费用
3123.24
5.1
工程监理费
201.31
建安3％
5.2
招标代理服务费
134.2
建安2%
5.3
工程质量监督管理费
13.4
建安2‰
5.4
白蚁防治费
16.7
建筑面积2元/m2
5.5
劳保基金
60.52
土地成本2.96%
5.6
防雷审核
15.1
建筑面积1.8元/m2
5.7
环卫费
12.59
建筑面积1.5元/m2
5.8
建筑规费
622.64
123.3元/m2
5.9
房地产交易费
41.9
5元/M2
5.10
物业维修基金
209.85
25元/M2
5.11
不可预见费
201.31
建安3%
6
土地成本
1528.3
合计
15000
2.2.2资金筹措：
项目估算总投资15000万元。
建设资金筹措方案采取企业自筹资金、房屋预售和银行贷款筹集，完全能满足开发的资金需求。
2.3项目经济评价
该项目建设期26个月，销售期为33个月（包括建设期），投资回收期33个月，投资净利润率11.33%，故该项目可行。
3主要技术经济指标表：
3.1建筑指标：
项目
指标
备注
总用地面积
50498㎡
根据坐标点闭合线测得
建筑占地面积
33577㎡
总建筑面积
1.66%
总建筑面积/总用地面积
容积率
1.66万米/ha
绿地率
25%
按＞0.5㎡/人计算
机动车库
800辆
按住宅＞0.4辆每户.公建＞50辆/万㎡
非机动车停车
2100辆
按住宅＞2辆每户.公建＞500辆/万㎡
4项目存问题及建议：
4.1项目施工期间，应合理安排工期，减少夜间施工，并注意建筑垃圾的及时清理。
4.2该项目因紧连城市主干道，施工中在确保安全的同时，注意文明施工和环境、路面的整洁及过往行人、车辆的安全。
4.3项目要规范化运作，细化管理。
在建设期要加强对建设投资管理工作，控制工程总成本支出，缩短建设周期，尽可能避免和减少风险及不必要的资金浪费。
4.4抓紧时间进行项目开发，赶在北部名奇小区搬迁所形成的房地产开发销售前销售，可获得较好业绩。
4.5实施差异战略，提高项目品位，进而提高人们的购买欲望，可以产生较好的社会影响。
第二部分项目建设的理由及必要性
1项目提出背景
1.1所在区域商业发展情况
本地块位于公主岭市市区内，周边2KM范围内有汽车站、农贸市场、市电视台、公园公共休闲娱乐区等。
该地块南临公主大街，北靠工业大街，东连农贸市场，西接规划商业地带。
1.3项目发起人及发起缘由
本项目的发起人是公主岭市瑞民房地产开发有限公司，公司成立于2011年。
公司住址位于公主岭市岭东文化街30号，注册资本为人民币1000万元。
公司主要经营范围：
房地产开发、销售。
根据公主岭市总体规划要求，这一项目将吸取国内外房地产行业先进经营管理经验，高起点策划、高标准设计、高水平施工、高科技配置，在规划设计、平面布局、材料选配、产品细节上立足于以人为本的开发理念，追求自然生态的社区生活与和谐的人居环境。
2项目发展概况
2.1已调查研究项目及成果
摸清项目周边地块拟建项目状况、土地成本、建设单位、工程建设周期、对项目的影响等等问题，对有关联的项目销售价格、销售策略进行仔细研究，为本项目大规模开发建设做好前期准备。
2.2项目地块初勘及初测工作情况
委托有资质的单位进行项目初勘及初测工作，并且已经完成初勘及初测，满足项目设计所需要的条件。
3项目投资的必要性
1、项目建设是完成公主岭市“十二五”规划目标的需要
《公主岭市国民经济和社会发展第十二个五年规划》明确指出，要加快城市建设，突出抓好城市提质扩容，实现健康发展。
近年来，公主岭市市委、市政府十分重视城市建设的发展，对城市建设的风格选择、城市定位、功能布局和发展计划都作了总体规划，并且采取了一系列措施，逐步将规划付诸建设之中。
近年来，公主岭市市委、市政府拓开资金渠道，广开门路，鼓励各方资金，先后开展了旧城区改造、西城区延伸、东城区拓展等提质扩容工作，取得了巨大成效。
城市固定资产投资、居民生活环境和质量、城市基础设施等取得新的突破。
2、项目建设是促进公主岭市经济发展的需要
近年来，公主岭市抢抓振兴东北老工业基地，经济社会持续稳定发展。
一方面，公主岭市以两园为主的聚集产业集群，以公主岭市国家科技农业园区、公主岭市岭东工业集中区、加工产业集群效益初步显现，经济总量、财政收入稳定增长，新型工业化、基础设施建设和民生工程建设取得新的进展，旅游活动和商贸往来进一步活跃。
另一方面，越来越多的农村人口进城、农村人口的教育等直接刺激了住房、商业和其它行业的的快速发展。
房地产的开发一是满足人们对住房改善的需要，同时也是城市建设和县域经济发展的需要。
3、项目建设是促进公主岭市房地产市场建设的需要
项目地段现有商业用房和居民住宅，由于其原有布局杂乱无章，建筑物错落不齐，供电、给排水设施不配套，直接影响着居民的生活，有碍于人民群众生活的改善和生活质量的提高。
同时，公主岭市正处在大开发、大建设、大发展关键时期，房地产业对全市经济社会发展具有重要带动作用，保持房地产业持续健康发展，可以全面促进地方经济繁荣。
因此，对该地块的改造性建设在社会效益和经济发展上都是很有必要的。
根据公主岭市城市总体规划要求，拟将该地块建设成为建筑布局合理、配套设施完善、环境优美的新型商住区，该社区将引进国内外先进的规划、建筑设计及物业管理理念，追求自然生态的社区生活与和谐的人居环境，为该地段居民提供一个良好的现代生活氛围，与周边环境形成一个有机整体。
该项目的开发建设，是公主岭市进行新城区改造的一个重要组成部分，无论从改善地段居民的居住条件，还是从美化市容、改善城市面貌来讲，都是很有必要的。
第三部分主要工程技术方案
1工程技术方案
1.1总平面布置
1）规划设计理念
（1）以公主岭市总体规划为前提，注重项目与周边城市结构，以及居住区自身形态与周边现状之间的内在联系，延续和发展居住区富有个性的规划结构体系，体现整体规划与人居环境可持续发展的原则。
（2）将整个小区设计成为富有层次的整体，构筑生态型的景观人居环境，并打造旅游都市的商业气息，丰富城市生活。
（3）以人为本，在布局形式、景观环境与单体设计上突出“均好性”的原则，满足不断发展的动态市场需求，营造富有人情味的温馨家园。
2）总平面布置
小区主出入口设在公主大街上，以精致的景观绿化相辅，提升本社区形象，使整个小区有机地联系，融为一体。
3）交通组织
根据用地特点和小区规模，设置两个出入口，其中主出入口设在公主大街，另一个开向旁边次干道。
小区内道路骨架清晰，充分体现交通、居住、景观三大功能。
车行道路简明便捷，采用完全人车分流的交通组织方式，小区内部不受机动车干扰，为儿童、老人等提供了安全的地面活动场所，有利于集中绿地，水体环境的营造，大大提升了居住环境的质量。
4）环境设计
灵活运用空间表现手法，综合设计流线、景观和居住空间，在绿化景观上营造出丰富的空间结构感受。
绿色空间在靠近居住区的一侧以自然流线形态为主，运用点线面的不同划分和布置，将小区变成绿色的空间，为居民提供一个良好的生态环境。
1.2结构与基础
1）结构
根据建筑平面布置和使用功能的要求，多层楼建筑根据建设高度和层数不同拟采用框架结构或剪力墙结构。
本项目建议采用砖混结构。
2基础）
建设单位未能提供相关的地质资料，项目的基础类型待相关资料确定后选定。
1.3供配电
1）负荷等级
本工程多层建筑、消防的用电负荷、生活给水泵和楼道照明等为二级负荷，其余的用电设备均为三级负荷。
2）用电负荷
根据小区住宅类型，原则上6KW／户的设计功率考虑，大户型则按8KW／户的设计功率考虑，公建按80W/平方米考虑。
3）供配电系统
供电电源：
380V／220V电源从市政供电管网接入。
4）住宅配电
住宅电源从户外配电箱引入。
每幢住宅的总电源进线断路器应具有漏电保护功能。
每套住宅单相进线设置电源总断路器，并采用可同时断开相线和中性线的开关。
住宅进户线不小于10㎜2，分支回路线不小于2.5㎜2。
空调电源插座、厨房电源插座、卫生间电源插座、以及其它电源插座，设置独立回路及漏电保护。
住宅的公共照明采用节能自息开关。
电气线路采用符合安全和防火要求的暗敷方式配电。
5）应急照明
在公共建筑物的疏散走道和公共出入口处设置疏散照明及其标志。
采用蓄电池作为备用电源。
6）户外供电及照明
户外高压电缆、低压电缆沿电缆沟敷设，再穿管埋地暗敷引至用电点。
小区户外照明采用造型优美的高压钠灯，以衬托优美的环境。
7）夜景灯饰照明
在庭园小径边，竖直安装园林小径灯，与建筑、树木相衬，使庭园显得幽静、舒适；在草坪边安装草坪灯，能使草坪有宽广的气氛，使人在草坪上散步休息时更加心旷神怡。
8）防雷接地
户外箱式变、配电均安装一组接地装置，接地电阻要求不大于4Ω，供变压器中性点接地和避雷器接地。
区内主建筑物属第三类防雷建筑物，防直击雷的措施采用装设在建筑物上的避雷带组成的接闪器，利用建筑物混凝土内的钢筋做引下线和接地装置。
9）弱电
住宅的智能设计和设备选型应考虑技术的先进性、设备的标准化、网络的开放性、系统的可靠性及可扩性。
每栋楼集中设置布线箱，对有线电视、通信、网络、安全监控等线路集中布线。
电视、电话、网络管线必须到户。
住宅设有有线电视系统，其设备和线路应满足双向有线电视传输的要求。
在主卧室、起居室、书房应设有有线电视、电话插座。
弱电系统配线采用穿管暗敷引至弱电设备和插座。
1.4给排水
1给水
1）给水水源
本项目供水水源为城市自来水。
2）用水量
正常时，区内用水主要是饮用、卫生间的生活用水和浇洒道路及绿化用水。
根据有关规定，本项目日综合生活用水定额为350L／人·日，设计人数为3人／户，用水时间按24小时计算，时变系数为1.6。
浇洒道路及绿化用水定额为2L／㎡·日。
经估算，项目日综合生活用水量约为90m3／日，最大时生活用水量为120m3／小时。
浇洒道路及绿化用水量约为10m3／日。
不可预见用水量按上述用水量的10%计算，约为22m3／日。
项目最大用水量约为152m3／日。
3）给水系统
（1）室外
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