龙翔花园业主住户手册手册.docx
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龙翔花园业主住户手册手册
目录
1、致业主的一封信………………………………1
2、物业管理人简介………………………………2
3、物业管理范围…………………………………3-4
4、龙翔花园概况…………………………………4-5
5、物业管理费的缴付与使用……………………5-6
6、装修管理………………………………………6-8
7、装修程序图……………………………………9
8、维修保养………………………………………10
9、车辆管理………………………………………10-11
10、环境管理………………………………………11-13
11、治安消防管理…………………………………13-14
12、园林绿化管理…………………………………14
13、防火须知………………………………………15
14、防风须知………………………………………15-16
15、乔迁及家具搬运管理…………………………16
16、家居服务………………………………………16-17
17、物品放行管理…………………………………18
18、其它注意事项…………………………………18
19、常用电话………………………………………19
20、入伙程序流程图………………………………20
致龙翔花园业主
尊敬的业主（住户）：
宏东物业服务有限公司全体员工热忱恭喜您成为龙翔花园的主人！
您将由此掀开生活的新篇章，为使您的物业以达到投资保值和升值的效果，我们将围绕"您"展开灿烂生活中点点滴滴的服务：
尽职的安全管理员为您二十四小时维持良好的公共秩序；灵巧的保洁员、绿化员悄然为您装点纯净、青翠的生活环境；敬业的管理人员为您衬托出生活的精致、高尚、舒适……
龙翔花园的物业管理在秉承宏东物业管理有限公司高层商住楼、多层住宅小区的经验上，以争创"一流的服务质量，一流的名牌物业，一流的企业形象"为目标，以"平等、诚信、合作、发展、奉献"的企业精神，以"住户满意是我们追求"的质量方针，实行"科学规范的管理、竭诚高效的服务、安全文明的环境、持续发展的追求"；并本着"宏东物业，真情真意"的服务理念，致力开拓有龙翔花园特色的管理模式
--突出"微笑服务、社区文化、人性化"管理理念；
--实施ISO9000质量体系进行标准化管理；
--营造"安全、文明、舒适、整洁"的环境；
--倡导"文化社区"、"环保意识"、"群体观念"；
为了您在闲庭信步之中焕发生活新姿彩，为了满足您的服务需求，并使您了解自身具有的各项权利、义务及花园各项管理要求，我们根据政府法规及宏东物业管理服务经验编写了这本《住户手册》，恳请您和您的家人细心阅读这本小册子内的各项内容。
（入伙办理详见入伙程序流程图）。
在您有疑问和需求的时候，本管理处将竭诚为您服务。
您和我们走到一起来，愿您和我们缔结真情友谊、相互信任、相知相伴、长相依存……
真诚地感谢您！
翁源县宏东物业服务有限公司
物业管理人简介
龙翔花园的"物业管理人"是宏东物业管理有限公司，成立于2005年，是专业从事物业管理的具有独立法人资格的“三级物业管理企业”，“韶关市物业管理协会会员单位”，公司具有物业管理专业人员多名。
公司现在管理项目有龙湖花园，通过我们制度化、人性化、智能化、封闭式的管理，取得了一定业绩，为业主营造了一个安全、干净、舒适、和谐的工作、生活环境，赢得广大业主的满意和业内人事的认可。
龙翔花园管理处架构图：
宏东物业公司龙翔花园管理处
维修部保安部客户服务部财务部绿化保洁部
客户服务部、财务部、维修部、保安部、绿化保洁部，各部门岗位人员坚持以"最优"原则配置。
管理人员都是经过专业培训，且具有物业管理资质的专业人士，并经多年实际工作的磨练，具有丰富的物业管理经验。
我管理处实行按岗分工，为保障服务水准及管理效能，恳请各业主合作，避免使管理人员作私人服务。
本管理处禁止所有管理人员收受业主任何额外赠物或利益。
本管理处员工若有不努力工作、不称职、不廉洁等行为，希望您向本管理处投诉，以使本花园管理服务质量达到更高标准，为您提供更优质的服务。
管理处办公室上班时间为：
8:
30—17:
30，保安部24小时都有人上班，管理处下班时间业主可致电监控中心将会有管理人员为您服务。
管理服务范围
龙翔花园管理处是宏东物业服务有限公司派出机构，主要对龙翔花园片区的物业实施管理和服务，具体管理内容有：
1、维护物业管理区域的规划不受破坏；
2、房屋装修监督管理；
3、房屋维护与修缮；
4、设备、设施的管理及维修养护；
5、安全保卫与消防；
6、保洁管理；
7、环境保护；
8、绿化管理；
9、车辆管理；
10、综合经营服务；
11、物业管理协议内的内容。
龙翔花园概况
龙翔花园座落于翁源县最繁华的黄金走廊－－龙仙大道之显赫地段，紧临兰花大道、客家城，典型中心区“地王”座标。
各项市政设施、政府办公设施正在不断完善。
翁源的行政和商贸中心将在这里诞生。
成熟的市政配套搭建中央区高效率生活：
体育广场、兰花市场（将引进大型超市、连锁餐饮店等进驻龙翔花园）；交通的完善便捷，将有多条公交线路途径小区；117990平方米大规模开发气势彰显中央区生活视野。
龙翔花园占地面积30962.3平方米，总建筑面积117990平方米，商业面积11354平方米；住宅面积89086平方米，地下车库、杂物间17550平方米，绿化面积达到2万多平方，住宅建筑总高度为17层，商业建筑总高为2层，其中A1、A2、B1、B2、C1、C2、D、E、F、G、栋为住宅，住宅前2层为商业部分，共698套，预计居住人口2400多人，4种户型。
配套设施
●消防
采用先进设备、设施，地下室耐火等级按一级设计，考虑地下室设置自动喷淋和自动报警系统，所有防火门均为甲级，消防泵、消防栓等均达到国家消防安全标准。
●停车场
400个地下及半地下停车位，43个独立车库，51个临街商业配套车位的停车场，实行人车分流，为您解决了停车的问题。
●水电
小区内先进的供配电系统和备用发电机组，为您提供24小时用电服务；多个蓄水池和多台生活水泵组成了符合规定标准的二次供水系统，保证您全天候的用水需求。
●公共设施
小区内外的公共设施包括楼宇天台、楼梯、停车场、室内车房，花园、道路、沟、渠、池、井、宣传栏、绿化地、楼内公共照明、路灯、供水、供电、保安消防系统、公共信息标识牌等，旨在方便您的生活，改善居住环境，提供优质服务。
●宽频网络
小区的宽频网络系统，将把您带入信息时代，连接到世界各地，您可以随时查询到各类信息。
●智能系统
五套先进的智能系统：
红外线报警系统、闭路电视监控系统、联网型可视对讲门禁系统、保安电子巡更系统、电子门闸系统，使您的安全得到更好的保障。
●电梯
20台名牌节能电梯，专业维修保养公司保养，专业持证人员管理，大功率发电机组保证24小时电梯正常使用，使您出入自由。
您的意见和建议
各住用户如有任何疑问，请直接至电或前往管理处查询；或有书面反映，请投至"意见箱"。
欢迎各住用户提供任何有关本小区管理意见，同时恳请留下您的姓名及电话号码、地址，以便我们及时联系和跟进。
此外，我们将在各公共场所装有布告板及意见箱，以加强与业户联系；若投诉个别管理人员，请尽可能写上其工作证编号或姓名，以便调查和处理。
管理费的缴付与使用
1、为保证物业管理服务工作之正常运作，管理处将依照市政府及物价局的有关收费规定，每月定期收取物业管理服务费，以用于支付小区以下开支：
（1）管理人员及其他服务人员酬金、津贴、按规定提取的福利。
（2）公共场所（地）保安服务费。
（3）公共场所（地）清洁服务费。
（4）公共场所（地）园艺绿化费。
（5）公用设施、设备和公共场所（地）的日常管理、维修和养护费用（包括材料费、公用水电费、电梯电费、设备损耗费等）。
（6）物业单位因管理需要所买固定资产的折旧费。
（7）公用设施、设备必要的保险费用和法定税费。
（8）必要的社区文化活动费用。
（9）管理处办公费。
（10）管理公司酬金。
2、现行的管理费金额可随日后实际开支而予以调整或根据政府的指导价进行调整。
3、物业管理服务费从开发商发出《收楼通知书》一个月起计收。
4、物业管理服务费由业主或租（用）户缴付均可，但若拖欠，最终仍须由业主承付。
5、物业管理服务费缴付应在每月5号前到管理处缴纳，逾期未交者每天按应交费用的3‰收取滞纳金。
装修管理
敬请各住户对家居进行装修之前一周，前往管理处领取《装修申请登记表》，并办理如下手续：
● 申请装修项目，递交装修平面图、水电图、天花图（商铺要做户外招牌的需有效果图）。
● 装修保证金和有关费用。
● 办理工人临时出入卡。
● 详细请参阅"装修程序"图。
● 在未获得管理处书面许可之前，切勿擅自动工。
● 敬请于装修前仔细阅读《龙翔花园装修管理规定》的内容，并遵守之。
● 违规的装修将会影响楼宇的安全及住户的居住环境，为此本管理处将严格管理，由此带来的诸多不便，谨致歉意。
一、业主装修需办理手续
1﹑业主在装修前到管理处填写《装修申请表》，签定《装修协议》，提供施工单位的营业执照复印件一份并附装修施工图（整体设计平面图、天花图、水电图、商铺要做户外招牌的需有效果图），由管理处审核，如业主所请施工单位是无证单位须业主写装修保证书一份。
2、缴纳装修押金：
电梯户每户1000元押金（复式为2户，即2000元）；商铺装修100㎡以下的交1000元押金；100㎡以上300㎡以下的收2000元押金；300㎡以上收3000元押金；所有装修单位缴纳0.5元/㎡作为装修期间公共部分的卫生费、公共场地临时使用费、装修管理费等费用。
3、施工人员须办理“施工人员临时出入证”，小一寸彩色照片2张，身份证复印件一份，工本费为5元/张，押金15元/张，装修后凭证和押金单退还，遗失补办工本费10元一张。
4、业主须签消防责任书，并在装修前购买2个2㎏的干粉灭火器放在施工现场，预防发生火灾。
5、装修期电梯使用费：
运送材料的电梯户为300元+楼层数×60元/层，没交电梯使用费的用户，每户收100元装修工人电梯使用费，一楼不收电梯使用费，如没缴电梯费而用电梯搬运装修材料的每次罚款500元。
6、办理以上手续后方可进场施工。
二、装修期限
住宅：
90天（复式：
120天）；商铺：
150㎡以下的60天，150㎡以上300以下的90天，300㎡以上管理处根据面积大小另定；业主应在上述期限内完成装修施工，如因特殊情况需延期，可办理延期手续，须交延期管理费5元/天。
三、施工时间
1、周一至周五：
8:
00至12:
00、14:
00至18:
00
2、周六与周日：
8:
30至12:
00、14:
30至18:
00
3、国家法定假期不可施工。
4、其它时间施工需向管理处申请。
5、其余时间如有施工，管理公司人员有权制止并对施工单位采取管理措施。
四、施工人员管理
1、进入小区需佩戴“装修人员临时出入证”，不得将证件借给他人使用。
2、按小区规定时间进入小区施工。
3、施工人员只可在施工范围出入不可在其它楼层逗留。
4、为了消防安全不可以在施工范围吸烟，不得在公共地方聚集、喧哗。
5、注意个人形象不可袒胸露腹或不穿衣服。
6、装修人员不得在装修单元住宿，如有特殊情况要在装修单元看守人员每个需缴500元押金，并遵守小区规定。
7、施工人员不许在小区内争吵、打架、从事赌博、色情等违法犯罪活动。
五、施工规定
1、不得损坏承重结构、上下水管道、防水层、隔热层、外墙等，不得封闭、占用楼道等公共地方。
2、不得超负荷承重，每平方米小于200㎏。
3、不得封闭阳台，禁止在阳台护栏、窗户等处设置任何形式的外置防盗网。
如确有需要，经管理者同意，可在门窗内侧安装隐形防盗网。
4、不得改变入户门、外立面可见的门、窗形状色样和开启方向。
5、不得改变厨房、卫生间和上下水管道的使用功能。
装修厨房、卫生间须做防水处理和闭水实验。
6、须按设计位置安装空调外机，滴水管需引入集中管口。
7、应使用环保节能材料，不得使用国家规定禁止使用的装修材料。
8、不得在露天平台进行搭建或改变其使用功能，不得使装修垃圾等流入管道。
9、不得将生活污水排入雨水管道。
10、装修材料须放在管理处指定的地方并即卸、即搬、即消，不得堆放于户外任何地方。
11、房屋装修材料及装修工艺必须符合消防要求。
12、用电总负荷不得大于该物业协议或买卖合同规定的用电负荷。
13、装修申请人不得擅自改动上下水管线，如装修涉及重新铺设水、电、智能系统管线，室外安放其它设施设备的，均应事先征得管理处认可，
14、已装修的厨房、卫生间需做24小时闭水试验，以确保防水层是否良好、地面是否倒坡。
（需通过管理处及业主认可）否则，将来由于厨房、卫生间渗漏对楼下及相关业主或物业使用人造成的损失，由造成渗漏的房屋业主或物业使用人承担。
15、装修业主和施工负责人有义务教育其装修施工人员注意安全生产、文明施工。
在此期间的一切刑事、民事责任由施工人员个人、施工单位负责人和装修业主承担。
16、凡装修进行改动的部分不再属于保修范围内。
六、装修材料、垃圾清运
1、装修材料需做到放在管理处指定的地方并即卸、即搬、即清。
2、各装修单位在装修过程中产生的建筑垃圾及生活垃圾需自行装袋，并运至管理处指定的装修垃圾堆放处，在当天清走或交装修垃积清理费由物业公司清走。
3、在装修期间，所有装修废料不得存放在任何公共地方。
如私自占用公共地方堆放装修废料的，经管理处两次催促后，仍不清运的，管理处为保证小区整体形象及楼道的卫生，有权代为清运，其费用由装修单位承担。
4、装修期间严禁从楼上向地面或下水管道抛弃装修废料及物品。
5、如装修材料、垃圾在公共部分堆放超过一天收场地租用费50元/天。
6、为避免压坏小区路面，不允许载重2吨以上货车进入小区，特殊情况需经管理处同意后方可进入。
七、施工退场
1、装修施工在规定的期限内完成后，可向管理处申请初验。
在30天内经确认没有质量问题，管理处退回装修押金。
八、对违章装修的处理
1、责令装修者停工整改，并恢复原貌。
2、对不听劝阻者，暂停其水电供应，扣留施工工具。
3、赔偿违规施工造成的损失和所增加的管理费用。
九、装修程序图
装修是每个业主入伙后的第一件大事，为了顺利进行装修，在装修前请您务必阅读《装修申请登记表》中的内容，避免在装修过程中出现问题；管理处将竭诚为业主提供装修服务，选聘了有装修资
质和信誉良好的正规装修队伍供业主选择，请您不要选用无证照的装修队，避免对您今后的生活带来不必要的烦恼和损失。
装修审批程序及流程如下：
：
维修保养
1、管理处负责小区公共设备、设施的维修保养。
2、住户家中一切装置及设备保养费用均由住户自行负责，提醒各位住用户留意。
3、室内设施报修管理须知
①如您的室内设施出现故障需要维修，请与客户服务中心联系，预约上门维修时间，超过保修期或保修范围的维修，维修费用由您自理。
②在约定的上门维修时间，请您家中留人等候。
③物业公司上门维修的工作人员，将佩带我公司发放的工作牌，便于您识别。
④维修完毕并经您验收合格后，请在《维修单》上签署您的意见，物业公司工作人员将对维修及服务质量进行不定期回访。
⑤对于需要支付费用的维修项目，请您确认签字后实施服务，其费用于服务完成后当月内支付。
⑥水、电、气表及表后设施均属您的私有财产，您将承担保修期满后的维修责任。
车辆管理
为确保小区道路、消防通道的畅通，根据物业管理法及广东省车辆管理条，结合小区实际情况，特制定本规定。
1、小区内除执行公务的救护车、公安消防车、警车、工程抢险车等特殊车辆外，其他机动车辆进入小区，都要严格遵守小区《机动车辆管理规定》。
2、任何机动车进入小区时，均需服从管理人员指挥，按交通标志行驶。
3、一切车辆应停放在小区内的停车场或按管理处指定的停放地点停放，不得乱停乱放，妨碍其他车辆出入。
4、车辆进入小区后应按规定限速5公里/小时行驶。
5、进入小区的机动车车主，在进入小区及停放车辆时均有责任向管理人员出示身份证明及车辆出入证明。
本小区车辆均应到管理处办理车辆出入证，并按规定缴纳相关费用。
6、机动车辆进入小区内，禁止鸣喇叭，车辆停放时，应及时关闭发动机。
7、业主、物业使用人不得在小区地下车库内洗车。
8、机动车辆进入小区内，如损坏路面、绿化花木、房屋及公共设施，应予照价赔偿。
9、严禁载有易燃、易爆、剧毒物品或污染性物品的车辆驶入住宅小区。
严禁在停车场内试验刹车、练习驾车、维修车辆。
车辆在道路等地滴漏机油情况，司机必须自行彻底清洗干净。
10、车位只能作停车使用，不得改作其他用途。
不得在车位上加建任何建筑物，亦不可私自加放标牌，不得在墙、柱上及天花打孔，或在其空间张贴、悬挂任何物品。
11、搬家货运车辆或载重2吨以上的车辆需管理处同意才可进入小区并按管理处指定路线行驶和停放，司机不得离车，并做到货卸车离。
12、进入小区的临时车辆，均应在门卫处领取临时机动车出入证，按指定地点停放车辆，并服从管理人员管理，离开时按规定缴纳停车费。
13、本停车场只提供车位使用有偿服务，不承担车辆保管责任。
请车主停放后必须锁好车门，关好车窗，并注意卫生，不乱丢垃圾。
14、车主或驾驶员应严格按照小区及车场标识行驶，车辆不得停放在车位范围之外，也不得在非停车区内停车或违章逆行。
15、车辆带货出场，必须有相应证明，属贵重、大件物品搬运或搬家时，必须有业主到管理处领取《放行条》，方可驶出小区。
16、进入小区的车辆若违反上述规定，管理处有权谢绝该车辆进入小区，直至车主承诺认真遵守小区管理规定后再恢复放行。
17、如发生交通事故，应立即通知管理处相关人员到达现场，登记事故双方车辆及事故资料，事故双方可自行协商解决或向交通管理部门报案处理。
18、如车辆在停车场内受损，应立即通知管理处并提供线索资料，以便查出肇事者；损失严重的，必要时要向公安机关报案；管理处可根据受损车主要求，出示事故证明。
19、如车辆在停车场失踪，应立即通知管理处，管理处将协同失主向公安机关报案；管理处将协助失主及公安机关检查出入车辆记录；管理处可根据失主要求，出示出险证明。
环境管理
为了维护物业环境整洁、优美，令住户居住舒适、心情愉快，敬请各住户予以充分合作，共同保持小区的优美环境。
请业主每天早晨7：
30至8：
30、下午13：
30至14：
30将垃圾用袋装好后投入小区垃圾桶内，以便保洁员及时清运。
其它时间请不要丢放垃圾。
1、小区的公共地方均为公众共同享有，管理处对任何破坏公共安宁、喧哗或骚扰他人、乱抛垃圾、制造各种污染、破坏公共设施等不道德行为有权进行规劝，直至追究当事人的经济或法律责任。
禁止在公共地方放置任何物品，设置任何障碍或占用为作业场所。
2、任何业主、物业使用人均无权更改小区水、电、燃气管线和公共设施，如需改变负荷时，必须事先报管理处审核方案，增加负荷等变更费用由业主、物业使用人支付。
3、各业主、使用人不得擅自改动其窗户、平台、外墙，不得在外墙装设招牌，以免破坏小区建筑整体美观。
4、各业主、物业使用人应爱护小区内各类公共设施，如路灯、消防设备、水泵、电房、电梯、避雷设施、道路、花草等，如有损坏责任人应照价赔偿，并承担因此而可能引起的法律责任。
5、各业主、物业使用人不得在公共地方或公共服务设施乱涂乱画，不得在楼宇玻璃及外墙张贴通告、海报、广告或其他物件，更不得在公共地方或窗外、花池、草地等其他地方悬挂任何衣物或其他物品。
6、业主、物业使用人严禁从窗口、阳台向下抛掷垃圾、烟头或其他物件，垃圾、杂物应用垃圾袋装好置于指定位置或分类垃圾桶内。
7、业主、使用人未经有关部门许可，不得在室内、外圈养家禽及宠物。
已获许可饲养宠物者，要尽量避免在小区公共场所排泄，并及时清理宠物的排泄物，以保持公共卫生清洁。
8、业主、物业使用人如需丢弃大件物品，请自行搬到指定地点，或通知管理处协助搬运。
9、业主、使用人的生活垃圾、剩饭菜等杂物不得随意倒入厕所、洗脸盆或洗菜盆内，因此引起的维修清理费用及相关责任由责任人承担。
10、厨房、卫生间已预留排气出口，不得更改、不能擅自在外墙开口。
11、任何业主、物业使用人、租户、访客不得在小区内大声喧哗、吵闹，夜间十一时后至凌晨六时及午间，各业主、物业使用人应自觉调小电视、音响音量，避免影响其他人休息。
12、业主、物业使用人不得在小区公共绿地随意踩踏、种植蔬菜及农作物或擅自种植花草；不得损坏绿地及其相关配套设施设备，如有损坏将根据损坏程度，对损坏者进行责任赔偿。
13、业主、物业使用人在阳台种植花草，应注意花盆防护，避免掉下伤人、毁物，浇花时，注意请勿过量用水而影响他人，如有此类事故发生，业主或使用人将负全责。
14、业主、物业使用人有义务保持其居所物业的良好状态，不得使物业失修。
15、业主、物业使用人不得擅自在阳台、外墙安装护栏、遮阳篷或其他物件，以免影响楼宇外观，如需安装防护栏，请联系管理处，进行统一安装。
16、业主如出租本人所有房屋时，应到管理处进行登记。
不按规定进行登记的，管理处有权通知政府相关部门停止其违法出租行为。
17、物业使用人如非本物业业主，业主需将本人联络地址及电话通知管理处，该物业业主有督促责任。
18、任何业主如有变更，原业主应在转让之日起一个月内通知管理处，若管理处未获得书面通知，原业主仍需负责缴纳相关费用。
19、任何业主、物业使用人违反上述规定的，管理处有权制止其违规行为，直至采取法律手段。
20、小区商业部分应做好“门前三包”及室内卫生要求，禁止私自摆摊设点。
21、不得在小区内楼宇、公共设施、园林小品上乱涂画、乱刻、乱写、乱张贴字画、广告和其他宣传品
22、为维护安静的居住环境，各住用户在收听广播、收看电视、在家卡拉OK或娱乐聚会时，请尽量降低音量，勿影响他人休息。
如住用户受到噪音干扰时可向管理处投诉，管理处将出面协调。
治安消防管理
为维护小区正常生活秩序，确保业主、物业使用人的家居安全，根据相关法律、法规，结合小区实际情况，制定本责任办法。
1、业主、物业使用人、租户、雇员、来访者均应严格遵守国家、城市社会治安管理条例的各项规定，自觉维护小区社会秩序。
2、、您有客人来访时，门岗护卫员将通过访客系统与您联系，征得同意后，填写《来访人员登记表》后放行。
请告诉您来访的客人，为了您及家人的生命财产安全，请理解并遵守物业公司有关规定
3、业主、使用人不得利用住宅从事违法活动和妨碍社会治安的活动，对违法犯罪人员和行为要积极举报。
4、小区各主要出入口均由保安员做24小时守卫和巡逻，业主、使用人及其租户、来客均应自觉配合保安员工作。
5、切勿轻易让陌生人进入室内，开门前应先辨清访客身份，如有问题应及时与管理处联系。
6、严禁各类推销人员在龙翔花园小区进行推销产品（社区便民活动除外，管理处会事先通知），如若发现有可疑迹象或异常，请立即通知管理处或保安员。
7、邻里间应互相认识，保持联系，以便相互照应。
8、外出时，要将所有门窗关好或托亲友看管，切勿让年幼儿童单独留在室内，以免发生意外。
9、小区配备保安措施及安全监控系统，请业主、使用人在未经管理处同意的情况下，不得擅自安装窗花、防盗网等设施，以免影响小区整体环境美观。
10、业主、使用人不得在公共部位、房间内储存堆放枪支、易燃、易爆、剧毒、放射性物品和其他有毒、有害物质。
11、任何单位或个人在小区内施工动火，均应事先通知管理处，并到管理处办理动火作业手续。
施工现
升级会员 