《房地产开发与管理》考试大纲.docx
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《房地产开发与管理》考试大纲
课程性质与设置目的
房地产开发与管理课程是一门应用学科，是应用现代经营管理原理讨论房地产业运作规律，并以较小的代价取得较好房地产开发利用效益或效果的科学经营方法的学科，属于经营管理学科的一个分支。
具有综合性、政策性、实用性强的特点，课程是由工程经济学、市场营销、管理学、国家法律法规等知识构成，因此，通过本课程的学习使学生了解房地产开发与经营的理论和策略，掌握房地产开发的程序和内容，了解房地产营销和地产交易的相关知识。
对房地产企业和物业管理也有介绍。
为培养高级从事房地产开发经营的人才打好理论基础。
课程内容与考核目标
（考核知识点与考核要求）
第一章管理与城市房地产
一、学习目的与学习要求
通过本章的学习，掌握房地产开发的含义、特征及分类；把握房地产开发的主要参与者及其所作的工作；熟练掌握房地产开发的主要工作阶及其内容。
二、课程内容
第一节管理的内涵
（一）管理的定义
同别人一起，或通过别人使活动完成得更有效的过程。
成思危：
“（房地产）管理是（房地产）管理者在多变的客观环境下设法运用各种资源来达到既定目标的各种活动和全部过程。
”
第二节城市的产生和发展
（一）城市的形成
第二次大分工，商业和手工业从农业中分离，产生了以农业为主的农村，以商业为主的城市
（二）城市的定义
指国家按行政建制设立的直辖市、市、镇。
（三）城市的基本特征
1．聚集性：
人口，工商企业
2．系统性：
人工、开放、复杂
第三节房地产与房地产业
（一）房地产定义：
房产和地产的总称，是房屋与土地在经济方面的体现。
财产、不动产。
它系房屋与土地两种财产的合称，包括建筑在土地上的各种房屋、土地以及与房屋、土地有关的权益。
注：
1在实际生活中，讲到房地产，一般均指房屋建筑及其建筑地块所组成的整体，习惯上，房地产即房屋和用地。
（二）房地产一般形式：
房屋财产；土地财产。
（三）房地产业概念：
指从事房地产的开发、经营、管理和服务等行业和企业的总称。
（四）内容：
1土地开发与再开发
2房屋开发和建设；
3地产经营：
土地是同权的出让、转让、租赁和抵押；
4房地产经营：
房产买卖、租赁和抵押；
5房地产中介服务：
咨询、估价、测量、服务、公正；
6房地产物业管理服务：
家居服务、房屋及配套实施和公共场所的维修养护，保安、绿化、卫生、代收代付，转租；
7房地产金融：
信贷，保险和房地产金融资产投资。
第四节房地产开发的含义、特征、分类
（一）房地产开发的含义
一种使土地和房屋不断地处于开发、改造、在开发状态的活动，是一个动态过程。
具体地说，是指房地产企业按照城市规划的要求，对土地开发和房屋建设进行“统一规划、合理布局、因地制宜、综合开发、配套建设”，及相应的房地产营销与物业管理，已取得良好的经济效益、社会效益和环境效益为目的的综合性生产经营活动。
（二）房地产开发的特征：
1综合性——以人为本
2长期性
3时序性
4地域性
5高风险
（三）房地产开发的分类：
根据开发建设项目所处位置和建设内容的不同：
新区开发和旧城改造
按开发规模分：
单项开发；成片开发
按开发对象分：
土地开发；房屋开发；综合开发
第五节房地产开发的主要工作阶段和主要参与者
（一）房地产开发的主要工作阶段
1．项目选择与决策：
选址、论证、决策；
2．前期工作：
土地使用权的获取、资金筹集、初步规划设计；
3．施工阶段：
建管管理、招投标落实、监理、配套设施；组织与协调
4．竣工交付验收：
竣工备案制度、交付使用许可制度、两书制度、前期物业管理。
（二）房地产开发的主要参与者
1．开发商——出资者、组织者、管理者、协调者
2．建筑承包商——施工
3．政府有关部门——行政审批
4．金融机构——资金提供者
第六节房地产开发企业的人员与组织
（一）开发人员的构成：
建筑师、工程师、会计师、经济师及成本控制人员、律师与代理人。
（二）房地产开发企业的资质等级
等级
注册资本
（万）
各类职称人员
工程技术、经济统计、财务类人员职称规定
近三年累计竣工面积机从业年限
上年施工面积
建筑、土木、建筑、财管
中级以上管理人员
持资格证专职会计
一级
5000
40
20
4
设总管、中级以上
30万、5
15万
二级
2000
20
10
2
中级以上
15万、3
10万
三级
800
10
5
2
工程、财务中级以上
10晚、2
四级
100
5
2
工程类中级以上
1年
三、考核知识点
（一）房地产、房地产开发概念
（二）房地产开发的工作阶段
（三）房地产企业
四、考核要求
（一）管理的内涵
识记：
管理的定义。
（二）城市的产生与发展
识记：
城市的形成、定义和特征。
（三）房地产与房地产业
识别：
房地产定义、内容。
领会：
房地产含义。
（四）房地产开发的含义、特征、分类
识记：
房地产开发的涵义、特征、分类。
领会：
常见的物流信息技术及其基本理念。
（五）房地产开发的主要工作阶段和主要参与者
识别：
房地产开发的主要工作阶段及内容
领会：
房地产开发的主要参与者及其所承担的角色
（六）房地产开发企业的人员与组织
识别：
房地产开发企业的人员、房地产开发企业的资质。
第二章房地产项目选择和土地使用权的获取
一、学习目的与学习要求
通过本章的学习，熟悉房地产项目选择相关环节和程序，掌握当前土地使用权的获取途径、方式及相关土地制度。
二、课程内容
第一节房地产开发项目选择的概念和程序
（一）项目选择的定义。
对房地产开发项目就其开发价值进行筛选、谈判、论证和选定，是房地产开发投资成功的关键。
（二）项目选择的程序
1．广泛寻找投资项目
2．精心筛选投资项目
3．对重点项目进行投资机会性研究（初步可行性研究）
4．项目投资谈判
5．详细可行性研究（发展策划）
6．公司的决策与实施
第二节房地产建设项目选址
（一）项目选址的管理
依据《城市管理法》：
城市规划区内的建设工程的选址必须符合城市规划。
设计任务书报请批准时，必须富有城市规划行政主管部门的选址意见书。
（二）住宅项目选址的原则
1住宅项目选址要以城市总体规划为依据
2住宅项目选址必须考虑城市公用基础设施的配套条件
3住宅项目选址要与立体轨道交通发展状况相适应
4住宅项目选址必须符合环境保护要求
5住宅项目选址必须考虑周边设施的控制要求
第三节住宅项目建设用地规划管理
（一）定义：
是城市规划管理部门根据城市总体规划对建设单位和个人申请的建设项目用地进行审查，确定其建设地址，用地范围，核定其用地性质和土地开发强度等规划要求，合法建设用地许可证。
（二）主要内容
1核定土地使用性质
2核定土地开发强度
（1）容积率
（2）建筑密度
（3）拟订土地的其他规划管理要求
第四节住宅项目建设工程规划管理
（二）建设工程规划管理的概念
是根据城市规划管理的法规、规章，对建筑、管线、路桥和房屋等工程，有规划行政主管部门审核，并会同相关专业管理部门协同审核意见，对拟建工程项目的性质、规模、位置、密度、高度、体形、体量、建筑面积、空间以及朝向、基地出入口、基地标高建筑色彩、和风格等进行核定，并核发建设工程法律凭证——建设工程规划许可证。
（三）住宅项目建设工程规划管理的内容：
按土地来源不同对工程规划进行管理
按设计审核对工程规划进行管理
按配套对工程规划进行管理
第五节现行的土地制度
（一）现行的土地制度：
全部土地都为社会主义公有制，分为全民所有和集体所有。
第六节土地使用权的获取
（一）土地使用权的获取方式
出让。
是指国家或其委托部门以土地所有者的身份将一定时期内土地使用权让与使用者，并由土地使用者向国家支付土地使用权出让金的行为。
1主体:
市、县人民政府组织，报省、自治区、直辖市人民政府批准执行！
2报批程序：
3年限：
居住用地70年，工业用地50年，文、教、科、卫、体用地50年，商业、旅游、娱乐用地40年，综合或其他用地50年
4出让方式土地使用权有偿出让一般有协议、招投标、拍卖三种方式,另有挂牌竞价出让。
有资料显示，在土地出让活动中，拍卖、招标、协议出让三种方式下，地价之比可以达到11.6：
3：
1。
转让。
是土地使用权出让的后发行为，即指土地使用权出让后，土地使用者将土地使用权再转移的行为，包括出售、交换和赠与。
第七节农地征用与工作程序
（一）农地征用的概念。
是指国家为公共需要或公共用途，行使其最高（终极）土地所有权，强制取得农村集体土地，并给予补偿安置而取消其所有权、另外支配使用的一种土地政策或制度
（二）征用集体土地的工作程序
1申请用地
2受理申请并审查有关文件
3审批用地
4签发用地证书
5征地批准后的实施管理
6颁发土地使用权证
7建立征用土地档案
第八节城市房屋拆迁管理制度与政策
（一）城市房屋拆迁的概念
在城市规划区内国有土地上实施房屋拆迁，并需要对被拆迁人补偿、安置的活动。
拆迁人是指取得房屋拆迁许可证的单位。
被拆迁人是被拆迁房屋的所有人，而不是使用人。
（二）城市房屋拆迁的管理体制
国家城市房屋拆迁主管机构指国务院建设行政主管部门，管理职责是负责全国城市房屋拆迁工作的监督管理。
地方城市房屋拆迁主管机构指县级以上地方人民政府负责管理城市房屋拆迁工作部门，管理职责是对本行政区与内的城市房屋拆迁工作实施监督管理。
三、考核知识点
（一）项目选址的概念和程序
（二）房地产建设项目选址
（三）住宅项目建设用地规划管理
（四）宅项目建设工程规划管理
（五）现行的土地制度
（六）土地使用权的获取
（七）农地征用与工作程序
（八）城市房屋拆迁管理制度与政策
四、考核要求
（一）房地产开发项目选择的概念和程序
识记：
房地产开发项目选择的定义、项目选择的程序。
（二）房地产建设项目选址
识记：
房地产建设项目选址管理、住宅项目选址的原则。
（三）住宅项目建设用地规划管理
识记：
住宅项目建设用地规划管理定义、主要内容。
（四）住宅项目建设工程规划管理
识记：
住宅项目建设工程规划管理的定义、主要内容。
（五）现行的土地制度
识别：
现行的土地制度。
（六）土地使用权的获取
识别：
土地使用权出让、转让的概念。
领会：
土地使用权出让方式、转让方式。
（七）农地征用与工作程序
识别：
农地征用的定义及程序。
（八）城市房屋拆迁管理制度与政策
识别：
城市房屋拆迁的有关规定及管理体制。
第三章房地产开发项目策划决策和可行性研究
一、学习目的与学习要求
通过本章的学习，懂得房地产投资决策的相关原则、程序和方法，并学会用相应的方法进行简单的分析和计算；熟悉可行性研究的概念和内容，了解可行性研究报告的撰写要求及内容；掌握财务评价与国民经济评价的概念与联系，财务评价的主要指标和简单计算。
二、课程内容
第一节房地产开发项目策划和决策概述
（一）房地产开发项目策划的核心思想：
通过对项目的多次系统分析和策划，逐步实现对项目有目标、有计划、德全面全过程管理。
（二）房地产投资决策：
在房地产投资活动中，一般都会有不同的投资方案可供选择，如何利用有效、准确的分析方法进行正确的选择，在众多投资方案中选出最佳投资方案，就是房地产投资决策。
（三）房地产投资决策的程序
1确定决策目标
2拟定决策方案
3优选决策方案
4执行决策方案
第二节房地产投资决策方法
（一）定性分析方法
1．经验判断法
2．创造工程法
（二）定量分析方法
1．净收益法：
2．净现值
3．内部收益率
第三节房地产投资不确定性分析
（一）线性盈亏平衡分析
（二）敏感性分析
1．概念：
指从众多不确定性因素中找出对投资项目经济效益指标有影响的敏感性因素，并分析、测算其对项目经济效益指标的影响程度和敏感性程度，进而判断项目承受风险能力的一种分析方法。
2．原理：
通过假定其他因素都不变，而把一个或几个参数往不利和有利的方向变动，研究其影响项目经济效益的程度，从中找出关键因素，并根据分析结果尽量采取有效措施避免敏感性因素朝着不利方向发展，确保投资决策的准确性和项目经济效益达到最优。
3．分析步骤：
第一步，确定分析指标。
作为敏感性分析的经济指标一般要和财务评估中的经济指标一致。
常用的经济指标有利润、利润率、利税率、净现值、内部收益率和投资回收期等。
第二步，确定影响因素，设定其变化范围。
对房地产开发项目而言，主要敏感性因素有投资额、建设周期和租售期、建筑面积和租售面积、租金和售价、利率等。
选定不确定因素后，其它因素不变，依情况设定该因素可能变化范围，如＋5％，＋10％，＋15％…
第三步，计算各不确定因素在可能的变动范围内发生不同幅度变动所导致的项目经济效果指标的变动效果，建立起一一对应关系，并用图或表的形式表示出来。
第四步，确定敏感因素，对方案的承受能力作出判断。
第四节房地产开发项目的可行性研究
（一）可行性研究的定义：
对拟开发项目进行全面、系统的调查研究和分析，运用科学的技术评价方法。
得出一系列瓶价值指标，以最终确定该项目是否可行的综合研究。
（二）可行性研究的内容
一是通过市场调查预测及其研究，说明投资项目建设开发的必要性；
二是进行开发与施工技术方案的研究、论证其技术上的可行性；
三是通过基础数据和预测和项目的效益分析，说明其在财务上的盈利性和在经济上的合理性。
（三）可行性研究报告要点：
1．项目总说明
2．项目概况
3．投资环境研究
4．市场研究
5．项目地理环境和附近地区竞争性发展项目
6．规划方案及建设条件
7．建设方式及进度安排
8．投资估算及资金筹措
9．基础数据的预测和选定
10．经济效益评价：
现金流量表、资金来源与运用彪、借债偿还表，找出内部收益率、投资回收期、净现值。
11．不确定性分析：
敏感性分析、风险分析
12．结论
第五节房地产市场研究
（一）房地产市场研究步骤
1．确定研究目的，即该研究是投资方案选择与决策服务、为解决某一具体问题或发现市场机会服务、胃肠地选择和产品定位服务的还是为编制一般市场研究报告服务的。
2．确立研究目标，主要是确定该研究的范围及所需决策的主要问题
3．选择研究方法，主要是确定该研究所须数据的类型和收集方法
4．估算研究过程所需时间和费用，以及研究结果的语气价值
5．收集数据、数据处理和数据分析
6．结论与建议
（二）房地产市场研究内容
1．宏观因素研究
GNP/GDP、GDP增长速度、
人口、人均收入、通货膨胀率、信贷政策/利率水平、政治稳定性/民主
各行业投资收益率
2．市场状况研究
需求分析：
需求＝愿意＋购买能力
人口、科技和经济（收入）是决定项目产品需求规模及构成最直接、最重要的因素。
可能市场需求量＝现实需求量＋潜在需求量
市场总需求量＝国内需求量＋出口量
供给分析：
供给量＝愿意＋供给能力
可能市场供给量＝实际供给量＋潜在供给量
市场总供给量＝国内现有生产能力＋在建生产能力＋拟建项目生产能力＋进口量
总需求不足＝市场总需求－市场总供给
竞争分析：
产品特性分析
3．相关因素研究
第六节房地产开发项目经济效益评价
（一）财务数据估算含义：
是在项目设计方案、供求关系、资源供给能力、技术条件分析的基础上，从住宅开发项目的角度出发，根据我国现行的价格体系和财税制度，对一系列财务数据进行调查、收集、整理和测算，并将得到的财务数据编织成辅助财务报表。
（二）财务数据估算的内容：
总成本、销售收入、销售税金及附加、利润
（三）财务评价含义。
是根据国家现行财税制度和价格体系，分析、计算项目直接发生的财务效益和费用，编制财务报表，计算评价指标，考察项目的盈利能力、清偿能力以及外汇平衡等财务状况，据以判别项目的财务可行性。
（四）财务评价指标
1．财务净现值FPNV
2．财务内部收益率FIRR
3．动态投资回收期
（五）国民经济评价概念：
是从国家整体角度，按照资源合理配置的原则考察项目的效益和费用，分析、计算项目对国民经济的净贡献，以判断项目的经济合理性。
10亿元以下项目不做。
三、考核知识点
（一）房地产策划的基本思想
（二）房地产投资决策的定义、程序、方法
（三）不确定性决策的方法
（四）房地产市场研究的内容与步骤
（五）财务数据估算的含义与内容
（六）财务评价的含义与指标
（七）国民经济评价的含义
四、考核要求
（一）房地产开发项目策划和决策概述
识记：
房地产产策划的基本思想。
领会：
房地产决策的含义与程序。
（二）房地产投资决策方法
领会：
价值判断法的基本思想、创造工程法的基本思想
应用：
净收益法、净现值法、内部收益率法
（三）房地产投资不确定性分析
识记：
敏感性分析的概念。
领会：
盈亏平衡分析的基本思想，敏感性分析的原理、步骤。
应用：
盈亏平衡分析、敏感性因素的查找。
（四）房地产开发项目的可行性研究
识记：
可行性研究的定义、内容，可行性研究报告的要点。
（五）房地产市场研究
识记：
房地产市场研究的内容与步骤。
（六）房地产开发项目经济效益评价
识记：
财务数据估算的含义、财务评价的含义、国民经济评价的含义
领会：
财务数据估算的内容、财务评价的指标
第四章房地产规划设计
一、学习目的与学习要求
通过本章的学习，懂得城市规划的概念和内容；掌握居住区规划设计的相关概念内容和重要技术经济指标；掌握城市、居住区基础设施的内容。
二、课程内容
第一节城市规划管理
（一）城市规划概念
为实现一定的城市经济和社会发展目标，确定城市性质、规模、和发展方向，充分合理利用城市土地，协调城市空间布局、各项建设综合部署和具体安排。
（二）城市规划的内容：
总体规划、分区规划、详细规划。
第二节居住区规划设计与技术经济指标
（一）居住区定义：
具有一定人口、用地规模、并为城市干道或自然界线所包围的相对独立的居住用地区域。
（二）居住区用地构成
1．居住建筑用地
2．公共建筑和公用设施用地
3．道路及广场用地
4．公共绿地
（三）居住区的规模
居住区的规模包括人口规模和用地规模两个方面，一般以人口规模为标志。
居住区的规模受居住区公共服务设施的合理服务半径（800~1000m）、城市干道间距（700~1000m）、居住行政管理体制（一个居住区规模大致与一个街道办事处的规模相适应）以及自然地形条件等因素的影响。
据此，我国居住区人口规模一般为5万~16万人，少则3万人；用地规模在50—100hm2左右。
（四）居住区的规划结构
目前我国居住区规划结构主要有以下三种基本形式：
以居住小区为基本单位组成居住区：
即居住小区—居住区；以居住生活单元为基本单位组成居住区：
即居住生活单元——居住区；以居住生活单元和居住小区为基本单位组成居住区，即居住生活单元、居住小区——居住区。
（五）居住区规划设计的内容：
居住建筑规划；公共建筑规划；道路布局；绿地规划；建筑设计。
（六）居住区技术经济指标
1．总用地
2．居住建筑面积=居住建筑基地面积/居住建筑用地面积
居住积密度=居住建筑面积/居住建筑用地面积
容积率=居住建筑面积/居住用地面积
人口毛（净）密度=总人口/总用地（居住建筑用低）
住宅平均层数=住宅建筑面积/住宅基地总面积
高层比=高层建筑面积/总建筑面积
住宅间距、停车位、建筑周期
平均造价=总造价/总建筑面积
第三节基础设施建设
（一）城市基础设施内容
1．能源系统：
供电、供热、供气（煤气、天然气、液化气）
2．给排水系统：
取水、输水、净水、上水道、下水道、污水处理、排污工程
3．道路交通系统：
对内交通（道路、交通工具、交通管理）、对外交通（水、陆、空、管道）
4．通讯、邮电系统：
邮政、电讯、网络
5．环境系统：
园林绿化、环境卫生、垃圾处理、环境保护
6．安全系统：
防火、防洪、防风、防震、防沉降
7．土地平整工程
三、考核知识点
（一）城市规划的概念
（二）居住区的概念
（三）基础设施的内容
四、考核要求
（一）城市规划管理
识别：
城市规划的定义，合肥市未来15年城市规划。
领会：
城市规划的内容。
（二）住区规划设计与技术经济指标
识别：
居住区的定义、居住区用地构成、居住区规模
领会：
居住区规划结构、居住区规划内容、居住区技术经济指标
（三）基础设施建设
识别：
基础设施内容
第五章房地产开发的建设过程管理
一、学习目的与学习要求
本章主要介绍施工阶段的管理，要求学生学习的同时，结合实际，掌握住宅建设项目监管管理的流程；熟练招投标管理的相关概念、形式，掌握招投标的流程；熟悉我国房地产监理的相关机构，监理的程序和内容；了解住宅配套建设管理的内容。
二、课程内容
第一节住宅建设项目的建管管理
（一）住宅项目的建管管理指在建设项目施工前，由政府建筑业管理部门对住宅建设项目自报建开始到施工许可证发放前的全过程管理。
（二）住宅项目建管管理的工作流程
第二节住宅建设项目招标投标管理
（一）住宅建设项目招投标分类：
勘察招标、设计招标、监理招标、施工招标
（二）勘察招标、设计招标、监理招标
1．招标条件
勘察招标项目（需要招标的范围：
500万以上）应具备的条件：
经批准的设计任务书；建设用地范围许可文件（建设工程立项文件）；符合要求的地形图。
设计招标项目应具备的条件：
经批准的项目建议书或设计任务书；具有建筑管理部门划定的工程建设地点、平面位置红线图；符合要求的地形图（1：
500或1：
1000）；建设场地水文地质初步勘察资料及市政设施、环境基础资料。
监理招标项目应具备的条件：
完成施工图设计、符合政府要求。
2．特点：
以上三种招投标，国家有指导价，各投标者的报价基本接近，一般以技术标作为评标标准。
（三）施工招标
1．建筑施工承发包与招投标的关系：
招投标是承发包的一种形式，还有议标发包，直接发包等形。
2．施工发包条件：
1）已批准初步施工方案
2）已列入国家或当地年度建设计划
3）所需相关施工图和技术资料已齐备
3．施工发包方式：
以招标发包为主，又分为公开招标和邀请招标。
二、施工招投标的程序
（一）招标程序
1．准备阶段：
成立招标工作小组；成立评标工作小组；招标登记
2．招标阶段：
编制招标文件，发布招标信息；接受招标申请，进行资格审核；分发招标文件，办理投标手续；至现场踏勘和召开答疑会；编制招标补充文件；接受投标文件。
3．评标阶段：
开标；评标、定标；签发中标通知书；签订承发包合同。
（二）投标程序
第三节房地产开发工程的监理
（一）工程监理的含义。
指具有法定资质条件的工程监理单位，根据建设单位的委托，依照法律、行政法规及有关的技术标准、设计文件和建筑施工承包合同，在施工质量、建设工期和建设资金使用等方面，代表建设单位对工程施工实施专门的监督活动，以求用最少的人力、物力、财力和时间获得符合质量要求的产品。
（二）主体
1．政府监理机构：
建设部下的各级行政监理部门；工业部、交通部自己的监理部门。
2．社会监理机构包括：
专门的监理公司、事务所以及兼承建设监理业务的工程设计、科研和项目咨询单位等。
（三）工程监理的主要任务：
建设项目的三大目标控制（费用控制目标、总工期目标和质量目标）和合同管理
（四）工程监理的程序：
获取任务；签订监理合同；制定监理规划；进行监理总结。
（五）监理工作的内容和方法
1．工程投资监理
2．工程进度监理（目标：
如期完工）
3．工程质量
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