农资批发市场可行性论证报告.docx
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农资批发市场可行性论证报告
第一章总论
第一节项目建设背景
一、项目名称
XX县农资产品批发交易市场项目
二、项目建设单位概况
（一）建设单位：
XX县现代农业投资开发有限责任公司
（二）成立时间：
2014年8月，注册资金3000万元。
（三）法人代表：
李跃辉
（四）营业执照编号：
？
？
？
（五）发展业绩：
在州农发行融资7500万元。
（六）机构设置：
设综合部、财务融资部、发展计划部、经营管理部、项目建设部、技术开发部等6个部门。
（七）主要业务范围：
？
？
？
三、编制依据、编制原则及研究内容
（一）编制依据
1、主要编制依据
（1）原国家计委颁发的《投资项目可行性研究指南》（2002年）；
（2）《建设项目经济评价方法与参数》（第三版）；
（3）项目业主就本项目可行性研究提供的相关基础资料；
（4）国家相关规范、标准及政策性文件；
（5）项目业主关于对本项目进行可行性研究的委托合同；
（6）业主提供的其他相关资料。
2、主要相关规划、政策文件
（1）《XX省国民经济和社会发展第十二个五年规划纲要》；
（2）《XX省国民经济和社会发展第十二个五年规划纲要》；
（3）《国家国民经济和社会发展第十二个五年规划纲要》；
（4）《XX县国民经济和社会发展第十二个五年规划纲要》；
（5）《XX县城市总体规划（2007-2020）》；
（6）《国务院关于印发服务业发展“十二五”规划的通知》（国发[2012]62号）；
（7）《产业结构调整指导目录（2005年本）》；
（8）《国务院关于当前稳定农业发展促进农民增收的意见》（国发[2009]25号）；
（9）农业部关于推进农业经营体制机制创新的意见》（农经发[2009]11号）；
（10）中共中央国务院关于加大统筹城乡发展力度进一步夯实农业农村发展基础的若干意见（2009年12月31日）；
（11）《国家发展和改革委关于印发去昂农村经济发展“十二五”规划通知》（发改农经[2012]1851号）；
（12）《中华人民共和国土地管理法》；
（13）《中华人民共和国环境保护法》；
（14）国家相关标准、办法及技术规范等。
（二）编制原则
（1）积极贯彻执行国家基本建设的方针政策，严格执行国家和地方颁布的标准、规范、规定，使设计做到切合实际，技术先进，经济合理，安全适用；
（2）重视优化设计方案工作，通过设计方案的论证来提高设计水平和降低工程投资额；
（3）“三废”治理措施与主体工程同时设计、同时施工、同时投产。
排出物符合国家及地方的“三废”排放标准；
（4）节能与降耗并重；
（5）实事求是地做好工程投资估算。
（三）研究范围
根据国家计委、建设部关于建设项目可行性研究编制的内容、深度的要求，项目可行性研究的范围及内容包括：
（1）对项目提出的背景、必要性、建设规模、建设条件等进行分析；
（2）对项目建设方案的研究；
（3）对项目所采取的消防、环保、安全等措施的评价；
（4）对项目实施进度等的确定；
（5）对项目作出的投资费用估；
（6）进行项目的综合效益评价；
（7）提出项目的可行性研究工作结论。
《可行性研究报告》对项目的可行性进行综合分析、论证，得出合理、正确的结论，为项目业主及审批部门提供决策依据，并作为开展下阶段工作的基础。
第二节项目概况
一、项目拟建地点
XX县绿色食品工业园
二、项目建设性质
新建
三、建设内容及规模
1、建设内容
本项目建设包括有销售门面、农资库房、管理用房、道路、绿化等配套设施。
2、建设规模
本项目分两期实施建设，其总规划占地面积50亩，约33333.50平方米，建筑总占地8220平方米，总建筑面积11820平方米（包括：
销售门面1500平方米，农资库房6000平方米，管理用房4320平方米）；新建区内道路15330.12平方米；新建室外停车场450平方米；绿化工程9333.38平方米。
一期：
其总规划占地面积30亩，约20000.10平方米，建筑总占地5720平方米，总建筑面积9320平方米（包括：
销售门面1000平方米，农资库房4000平方米，管理用房4320平方米）；新建区内道路7665.06平方米；新建室外停车场300平方米；绿化工程5600.03平方米。
二期：
其总规划占地面积20亩，约13333.40平方米，建筑总占地2500平方米，总建筑面积2500平方米（包括：
销售门面500平方米，农资库房2000平方米）；新建区内道路7665.06平方米；新建室外停车场150平方米；绿化工程3733.35平方米。
四、项目投资及效益情况
（1）项目投资情况
经估算，本项目总投资5233.34万元，其中工程建设费用为3182.99万元，占总投资的60.82％，工程建设其他费用为1141.85万元，占总投资的21.82％，预备费为345.99万元，占总投资的6.61％，建设期利息共计185.60万元，铺地流动资金376.91万元，占总投资的7.20％。
本项目是按两期实施建设，具体一期和二期投资情况是：
一期：
总投资3561.40万元，其中工程建设费用为2257.21万元，占总投资的63.38％，工程建设其他费用为737.90万元，占总投资的20.72％，预备费为239.61万元，占总投资的6.73％，建设期利息120.64万元，占总投资的3.39％，铺地流动资金206.03万元，占总投资的5.79％。
二期：
总投资1671.94万元，其中工程建设费用为925.78万元，占总投资的55.37％，工程建设其他费用为403.95万元，占总投资的24.16％，预备费为106.38万元，占总投资的6.36％，建设期利息64.96万元，占总投资的3.89％，铺地流动资金170.88万元，占总投资的10.22％。
（2）项目效益情况
项目所得税前：
财务内部收益率19.13％，财务净现值1221万元，投资回收期5.39年；
项目所得税后：
财务内部收益率16.68％，财务净现值1097万元，投资回收期5.90年；从经济费用效益分析结果看，本项目的各项指标优于基准指标，因此，本项目的财务盈利能力可满足要求。
项目计算期内累计营业收入为6852.62万元，营业税金及附加为423.16万元，总运营成本为1206.60万元，利润总额为5222.87万元。
所得税税率按15%计，累计缴纳所得税为783.43万元，净利润为4439.44元。
法定盈余公积金按税后利润的10%提取，法定盈余公积金为665.92万元。
项目总投资收益率（ROI）＝EBIT/TI×100％＝14.85％，能满足财务基本要求。
项目盈亏平衡点为18.36%，具有一定的抗风险能力。
通过盈亏平衡分析，盈亏平衡点是26.56％，说明该项目具有较好的经济效益和一定抗风险的能力。
项目建成后，不仅可以得到很好的收益，还能够帮助广大农民及时了解、掌握农资商品信息、价格，减少其不必要的环节，组织优质、价廉、适时的农业生产所需的农资产品；能调控库存销售农资商品节奏，加强农资价格、质量信息的检测分析，密切关注市场行情变化，避免农资市场价格大幅度上涨，损害农民利益，从而规范农资市场，提升XX县的整体形象。
五、资金筹措
本项目总投资5233.34万元，资金来源是融资3600万元，占总投资的68.88％，地方财政资金1633.34万元，占总投资的31.12％。
由于本项目分两期建设，即可以分两期具体建设投资情况进行资金筹措。
一期：
总投资3561.40万元，申请贷款2340.00万元，地方财政配套1064.67万元；
二期：
总投资1671.94万元，申请贷款1260.00万元，地方财政配套571.67万元。
六、项目建设周期
本项目按照两期分步实施，根据相关定额计算，本项目建设工期总的为19个月，其中一期为12个月，即2014年11月至2015年11月；二期为7个月，即2015年10月至2016年5月。
详细的实施进度安排详见本可研报告第“十二章”内容。
第三节主要技术经济指标
本项目主要技术指标详见表1-1，整个项目财务评价指标见表1-2。
表1-1项目建设主要技术经济指标表
序号
指标名称
单位
数量
备注
1
项目总规划用地面积
亩
50
一期+二期
1.1
一期
1.1.1
规划用地面积
亩
30
1.1.2
建筑总占地面积
平方米
5720
销售门面
平方米
1000
农资库房
平方米
4000
管理用房
平方米
720
1.1.3
总建筑面积
平方米
9320
销售门面
平方米
1000
农资库房
平方米
4000
管理用房
平方米
4320
1.1.4
建筑密度
29％
1.1.5
容积率
0.47
1.1.6
绿地面积
平方米
5600.03
1.1.7
绿化率
28％
1.1.8
室外停车场
平方米
300
1.1.9
道路及广场
平方米
7665.06
1.2
二期
1.2.1
规划用地面积
亩
20
1.2.2
建筑总占地面积
平方米
2500
销售门面
平方米
500
农资库房
平方米
2000
管理用房
平方米
0
1.2.3
总建筑面积
平方米
2500
销售门面
平方米
500
农资库房
平方米
2000
管理用房
平方米
0
1.2.4
建筑密度
19％
1.2.5
容积率
0.19
1.2.6
绿地面积
平方米
3733.35
1.2.7
绿化率
28％
1.2.8
室外停车场
平方米
150
1.2.9
道路及广场
平方米
7665.06
表1-2项目建设财务评价指标表
序号
指标名称
单位
数量
备注
1
项目总资金
万元
5233.34
其中：
上报项目总投资
万元
5233.34
1.1
建设投资
万元
其中：
土建工程费
万元
3182.99
工程建设其它费用
万元
1141.85
基本预备费
万元
345.99
1.2
建设期利息
万元
185.60
1.3
流动资金
万元
其中：
铺底流动资金
万元
376.91
2
营业收入合计
万元
6852.62
3
补贴收入
万元
0
4
总成本费用合计
万元
1206.6
5
营业税金及附加合计
万元
423.16
6
利润总额合计
万元
5222.87
7
所得税合计
万元
783.43
8
总投资收益率
16.57％
9
项目资本金净收益率
41.92％
10
所得税前项目投资回收期
年
5.39
11
所得税前项目投资财务净现值
万元
1221
12
所得税前项目投资财务内部收益率
%
19.13
13
所得税后项目资本金回收期
年
5.90
14
所得税后项目资本金财务净现值
万元
1097
15
所得税后项目资本金财务内部收益率
%
16.68
16
贷款偿还期
年
5
含项目建设期
17
利息备付率（平均值）
6
18
偿债备付率（平均值）
0.7
19
产量盈亏平衡点
%
18.36
第四节研究结论及建议
一、结论
本项目的建设符合国家产业规划，符合地区政策发展要求，项目建成后，改善了当前农资市场发展现状，规范了XX县农资市场，能够帮助广大农民及时了解、掌握农资商品信息、价格，减少其不必要的环节，及时购买到优质、价廉、适时的农业生产所需的农资产品；能有效调控库存销售农资产品节奏，加强农资价格、质量信息的检测分析，密切关注市场行情变化，避免农资市场价格大幅度上涨，损害农民利益，从而规范农资市场，这不仅仅是提升XX县的整体形象，还有利于加快城乡统筹发展。
项目建设主要作用就是集中全县农资销售商家，规范整个县城的农资市场。
经过论证，本项目符合区域总体规划，功能定位准确，建设规模适宜，功能设置合理，项目选址与周边环境相适应，建设条件满足需要，工程方案可行。
项目建成后，通过经济效益的研究和评价表明，本项目具备财务可行性，并且具有一定的获利能力和抗风险能力强，具有显著的经济效益和社会效益。
因此，项目的建设是必要的，也是可行的。
二、建议
本项目符合国家产业政策，符合XX县当地大力发展高效现代农业、商贸流通业的产业规划，是各级政府扶持和鼓励的项目。
因此，该项目的建设要做好前期工作，多方渠道积极争取资金支持，并与相关金融部门做好项目推介与宣传工作，落实好建设资金。
工程建设过程中应严格执行国家基本建设程序，实行工程公开招投标，通过竞争机制有效降低工程造价。
本项目建设规模较大，施工周期较长，建议按照本可研严格制定各阶段工作计划，加强建设过程的自我评估和验证，不断完善，使项目尽快建设投入使用，发挥其价值。
第二章项目建设背景及必要性
第一节项目建设背景
2013年中央一号文件明确强调全面贯彻落实党的十八大精神，坚定不移沿着中国特色社会主义道路前进，为全面建成小康社会而奋斗，必须固本强基，始终把解决好农业农村农民问题作为全党工作重中之重，把城乡发展一体化作为解决“三农”问题的根本途径；必须统筹协调，促进工业化、信息化、城镇化、农业现代化同步发展，着力强化现代农业基础支撑，深入推进社会主义新农村建设。
同时早在《中华人民共和国国民经济和会社发展第十一个五年（2006~2010年）规划纲要》中就提出：
完善农村流通体系。
推进农产品批发市场建设和改造，促进农产品质量等级化、包装规格化。
继续实施“万村千乡市场工程”，加快供销合作社经营网络改造和城市商业网点向农村延伸。
完善鲜活农产品“绿色通道”网络。
发展农资连锁经营，规范农资市场秩序。
然而在《中华人民共和国国民经济和会社发展第十二个五年（2011~2015年）规划纲要》也明确指出：
深化专业化分工，加快服务产品和服务模式创新，促进生产性服务于先进制造业融合，推动生产性服务业加速发展。
服务实体经济，防范系统性风险，有序发展和创新金融组织、产品和服务，全面提升金融服务水平。
发挥大型金融机构的综合性服务功能，积极发展中小金融机构，围绕促进小型微型企业发展、推动科技创新、发展绿色经济、支持企业跨境经营，以及发展网上交易等新型服务业态，创新金融产品和服务模式， 加大引导和扶持力度，提高农民职业技能和创收能力，千方百计拓宽农民增收渠道，促进农民收入持续较快增长。
当下，乃至将来，我国都是一个农业大国，农业在国民经济中占重要地位，2013年农业农村工作的总体要求是：
全面贯彻党的十八大精神，以邓小平理论、“三个代表”重要思想、科学发展观为指导，落实“四化同步”的战略部署，按照保供增收惠民生、改革创新添活力的工作目标，加大农村改革力度、政策扶持力度、科技驱动力度，围绕现代农业建设，充分发挥农村基本经营制度的优越性，着力构建集约化、专业化、组织化、社会化相结合的新型农业经营体系，进一步解放和发展农村社会生产力，巩固和发展农业农村大好形势。
坚定不移完成几大要点：
一、建立重要农产品供给保障机制，努力夯实现代农业物质基础。
二、健全农业支持保护制度，不断加大强农惠农富农政策力度。
三、创新农业生产经营体制，稳步提高农民组织化程度。
四、构建农业社会化服务新机制，大力培育发展多元服务主体。
五、改革农村集体产权制度，有效保障农民财产权利。
六、改进农村公共服务机制，积极推进城乡公共资源均衡配置。
七、完善乡村治理机制，切实加强以党组织为核心的农村基层组织建设。
中央、省、市把稳量、增收、强基础、重民生作为经济工作的重中之重。
农业生产资料涵盖有化肥、农药、农膜、农机具、种植种苗、饲料、禽药兽药等，是农业生产的基础，是不可获取的重要生产资料，是农业科技最直接的载体，种养业优质高产是千方百计保证国家粮食安全和主要农产品有效供给，千方百计促进农民收入持续增长，是经济社会又好又快发展的有力保障。
做好农资商品网络建设，是中央、省、市各级党政的要求，是服务于“三农”的具体体现，是促进农业稳定发展和农民持续增长的有力保障，是加强农资行业规范管理、加强行业自律、打击假冒伪劣产品和坑农害农行为，促进公平竞争力的客观要求。
就当前XX县农资市场，存在的问题与全国农资市场存在的问题差不多，现有大多数农资交易场所由于投资主体多元化，在发展和管理过程中失衡，并且管理不到位的状况，市场内设施老化，光线阴暗，加之这么多年没有一个具体的管理责任部门或单位，现在处于一种谁投资、谁收费，所以就出现了轻管理重收费的现象，这些农资交易市场“脏、乱、差”就显而易见了，市场内污水横流，对环境造成了很大的影响，市场外占道经营，卫生环境及经营秩序十分混乱，经营户整体的素质还不够高。
XX县各级职能部门虽然不断加大对农资交易场所的监管与治理，但是还是存在诸多问题，集中体现为“五无经营”极为严重，即无经营证照、无经营设施、无经营技能、无经营责任、无职业道德。
一些经营户不办理证照，见有利可图，就采取临时性销售，导致利薄的产品脱销，畅销的价格又暴涨，货源紧张的抢购，扰乱了市场秩序；部分经销商无经营设施，买空卖空，进行投机经营，不实行必要的淡出旺供，在市场供求发生变化或者自然灾害情况下，难以确保千家万户农民的生产所需，而一旦发生用肥用药事故，农民投诉、责问、索赔无门。
有的未经职业培训，无农资产品经营经验，胡乱宣传，骗农坑农，那更谈不上农技推广与服务，因用肥用药不当和药肥质量问题导致减产或绝产事故屡有发生。
根本就是只图获利，不计农民利益，很多商家还销售过期失效、含量不足等假冒伪劣产品，既无职业道德又无职业责任。
这种种问题及现象的出现，就不能保障“三农”问题的顺利解决，要有效解决好“三农”问题，解决好、建设好农资市场是当务之急。
XX县农资市场存在的这些问题，一方面导致了农民消费不安全、不方便、不实惠；另一方面农资市场还处于小、散、乱的经营状态，导致农资市场很不规范，加大了政府治理市场成本和难度。
所以，为了使农资产业规模化、规范化，故提出了本项目的建设。
第二节项目建设必要性
一、项目建设是贯彻落实十七大、十八大精神的需要
党的十七大提出了全面建设小康社会的宏伟目标，提出要继续坚持以人为本，全面落实科学发展观，构建和谐社会的发展方向。
我国是农业大国，农业人口占全国人口的70％，目前尚有3000多万农村贫困人口。
农业是我国安天下、稳民心的基础产业和战略产业，保持农业和农村发展的良好势头，对保持经济快速发展和社会长期稳定意义非常重大。
十七大报告中还明确提出，我国经济要转变生产方式，促进经济发展，主要是靠增大国内消费，而国内消费最大的增长点在农村。
中共中央国务院2010年中央“一号文件”《中共中央国务院关于积极发展现代农业扎实推进社会主义新农村假设的若干意见》中明确提出：
坚持把解决好“三农”问题作为全党工作的重中之重。
完善的农资市场，是现代农业发展的重要保障。
必须强化、集中建设农资市场，构建开放统一、竞争有序的市场体系。
党的十八大会议中，作重强调民生问题，经济持续健康发展，转变经济发展方式取得重大进展，努力办好人民满意的教育，推动实现更高质量的就业，千方百计增加居民收入，统筹推进城乡社会保障体系建设，提高人民健康水平，加强和创新社会管理。
同时在转变经济发展的方式，明确要深化体制改革，深化改革是加快转变经济发展方式的关键，经济体制改革的核心问题是处理好政府和市场的关系，必须更加尊重市场规律。
还要坚定不移推进经济结构战略调整，这是加快转变经济发展方式的主攻方向。
必须以改善需求结构、优化产业结构、促进区域协调发展、推进城镇化为重点，着力解决制约经济持续健康发展的重大结构性问题。
推动城乡发展一体化，解决好农业农村农民问题是全党工作重中之重，城乡发展一体化是解决“三农”问题的根本途径。
二、项目建设是有效解决好“三农”问题，增强城市功能的需要
就是为了有效解决好“三农”问题，增加农民收入，改善农民生活水平，中央和国务院在中央一号文件《关于促进农民增加收入若干政策的意见》中提，要牢固树立科学发展观，按照统筹城乡经济社会发展的要求，坚持“多予、少取、放活”的方针，调整农业结构，扩大农民就业，加快科技进步，深化农村改革，增加农业投入，强化对农业支持保护，力争实现农民收入较快增长，尽快扭转城乡居民收入差距不断扩大的趋势。
充分体现了党中央从根本上解决“三农”问题的决心和求真务实的工作作风。
近几年来，由于农业经济的发展所需，在XX县逐步已有农资交易市场相继成立，但是规模都很小，布局零星分散，品种单一，设施简陋，还存在严重的安全隐患，既不利于商家经营，也不利于卖家采购，更不利于监督管理，同时也更不利于形成整体优势，辐射周边地区。
本项目的建设，是贯彻落实党的十七大、十八大精神和中央一号文件为出发点，坚持促进项目区农民增收和企业发展的“双赢”方向，为优质的农资产品和实用农业科学技术畅通无阻地进入XX县市场，到达广大农民手中创造有利条件，对于降低广大农民农资产品的采购成本，抑制农资产品的不合理涨价，保证农资产品的质量和售后服务，保障农资产业的顺畅，从而推动农民增收和农业增效具有积极意义。
三、项目建设是促进农业产业化发展的需要
农业产业化经营是农业现代化的重要体现和主要内容，也是我国农业在今后发展的一大趋势。
农业产业化就是按照社会化生产和市场经济的要求，采取种养加、产供销、农工贸一体化方式，实行农业企业化运作，实现农业生产经营的规划化、集约化和效率化，最终达到农业增产和农民增收的效果。
实行农业产业化经营，既是我国目前市场经济整体发育水平达到一定程度的客观需求，符合社会化大生产和现代市场经济的客观要求，也是我国农业经济适应农业现代化发展的需要，实现质的跨越提出的内在要求。
中央一号文件明确指出，今后“只要能带动农户，与农民建立起合理的利益联结机制，给农民带来实惠”。
本项目的建设，是连接农民与市场的桥梁，对于调整农业产业结构，降低流通成本，增加农民收入，保证农产品安全，促进农业产业化发展都具有重要意义。
四、项目建设是促进农资市场规范化、标准化，是农资产业健康发展的需要
农资是重要而特殊的农业生产要素，普通消费者难以对其内在质量做出直观判断，很容易被假冒伪劣侵害；；另外，农资商品具有“淡储旺供”的特殊性，对企业经营资质有特殊要求；农资商品具有季节性消费的特点，销售价格起伏大，对农业生产成本、农民受益具有直接影响。
因此在市场经济条件下，将农资市场秩序、产品质量、供求和价格只有政府的有益监控之下，显得尤为重要和迫切。
据调查，目前XX县有种子、化肥、农药等农资产品经营户25家，每年经营数量超过4.5万吨，大部分都是在本地销售。
目前由于经营业户分散于城区各地，形成不了规模优势，特别是农药经营对周围环境构成的一定污染，因此，县政府决定建设转化农资市场，实行规范经营，即可解决上述问题，又便于监督管理，对充分发挥其园区优势，也为进一步扩大农资经营规模，促进地方经济发展起到关键性作用。
第三章市场需求分析
第一节XX县产业现状
一、XX县农业及种植业现状
XX是XX乃至XX省传统农业的大县和强县，在由传统农业向现代农业过渡的进程中，在中共XX委、州人民政府大力推进“185”农业结构调整战略的引领下，县委、县人民政府及相关部门积极发展优势特色农业产业，努力做大做强优势特色农产品，县域范围内特色农
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