广西北海市市场报告1226.docx
《广西北海市市场报告1226.docx》由会员分享，可在线阅读，更多相关《广西北海市市场报告1226.docx（26页珍藏版）》请在冰豆网上搜索。
广西北海市市场报告1226
嘉和·冠山海2014年市场报告
一、宏观经济及政策（简）
1、宏观经济
2、宏观政策
3、行业资讯
二、全国房地产市场
1、全国开发及销售情况
2、百城住宅均价走势
三、北海房地产市场监测
1、土地市场
2、供需监测
四、市场总结及展望
1.2014年总结
2.后市展望
第一部分：
宏观经济及政策
一、宏观经济
1、宏观经济信息
⏹1-3季度，GDP增速7.4%
2014年1-3季度，全国GDP增速7.4%，预计2014年GDP增速7.3%，符合
全年目标，较2013年有所回落，单在调结构、惠民生方面取得了一些积极进展。
一是调结构效果显著（第三产业增加值比重46.7%，比上年同期提高1.2个百分点）；二是居民收入增长较快，就业形势稳定；三是信息消费等新兴产业繁荣；整体而言，今年以来中国经济增速略有放缓，增速换挡是“调整的阵痛”。
增长放缓的背后，是传统产业产能严重过剩、房地产持续调整和基础设施建设投资放缓的叠加效应。
⏹2014年11月份，全国居民消费价格总水平同比上涨1.4%。
11月份，全国居民消费价格总水平同比上涨1.4%。
其中，城市上涨1.5%，农村上涨1.3%；食品价格上涨2.3%，非食品价格上涨1.0%；消费品价格上涨1.3%，服务价格上涨1.8%。
1-11月，全国居民消费价格总水平比去年同期上涨2.0%。
⏹市场销售稳定增长，自主消费、理性消费特征将进一步增强。
2014年11月份，社会消费品零售总额23475亿元，同比名义增长11.7%（扣除价格因素实际增长11.2%，以下除特殊说明外均为名义增长）。
其中，限额以上单位消费品零售额11794亿元，增长8.7%。
1-11月份，社会消费品零售总额236593亿元，同比增长12.0%。
其中，限额以上单位网上零售额[1]3858亿元，增长55.9%。
【上半年】
⏹国家统计局：
1-6月GDP同比增长7.4%，经济企稳确立,但上行仍乏力
上半年国内生产总值269044亿元，按可比价格计算，同比增长7.4%。
分季度看，一季度同比增长7.4%，二季度增长7.5%。
分产业看，第一产业增加值19812亿元，同比增长3.9%；第二产业增加值123871亿元，增长7.4%；第三产业增加值125361亿元，增长8.0%。
从环比看，二季度国内生产总值增长2.0%。
⏹6月中国CPI同比上涨2.3%环比下降0.1%
2014年6月份，全国居民消费价格总水平同比上涨2.3%。
其中，城市上涨2.4%，农村上涨2.1%；食品价格上涨3.7%，非食品价格上涨1.7%；消费品价格上涨2.2%，服务价格上涨2.6%。
⏹1-6月份,全国固定资产投资同比名义增长17.3%；1-6月份,全国房地产开发
投资同比名义增长14.1%；6月份,社会消费品零售总额同比名义增长12.4%（扣除价格因素实际增长10.7%）。
【下半年】
⏹8月中国CPI环比上涨0.2%PPI环比下降0.2%
2014年8月份全国居民消费价格指数（CPI）和工业生产者出厂价格指数（PPI）显示，CPI环比上涨0.2%，同比上涨2.0%；PPI环比下降0.2%，同比下降1.2%。
⏹国家统计局：
8月份社会消费品零售总额增长11.9%
2014年8月份，社会消费品零售总额21134亿元，同比名义增长11.9%（扣除价格因素实际增长10.6%，以下除特殊说明外均为名义增长）。
其中，限额以上单位消费品零售额10466亿元，增长9.0%。
1-8月份，社会消费品零售总额166108亿元，同比增长12.1%。
其中，限额以上单位网上零售额[1]2506亿元，增长54.9%。
⏹国庆假日前夕，中国人民银行、中国银监会联合下发了《关于进一步做好住
⏹房金融服务工作的通知》，全面松绑房产市场限贷政策。
《通知》明确，拥有一套住房并已结清相应购房贷款的家庭，为改善居住条件再次申请贷款购买普通商品住房的，可以按照首套房标准申请贷款。
《通知》明确对于家庭首套房按揭贷款，首付比例为不低于30%，利率下限为基准利率的0.7倍；
⏹1-11月份，全国规模以上工业企业实现利润总额56208亿元，同比增长5.3%，增速比1-10月份回落1.4个百分点；实现主营活动利润52944.5亿元，同比增长4.7%，增速比1-10月份回落1.3个百分点。
⏹2014年11月，中国制造业采购经理指数（PMI）为50.3%，比上月回落0.5个百分点，但继续高于临界点，表明我国制造业总体上仍保持扩张态势。
⏹9月30日-10月4日北海举办“旅居北海健康养生”为主题的房地产博览
会本届房博会
博览会由北海市住建局主办，共计35个楼盘参展，其中合浦楼盘约占了1/3。
因其举办地“园博园”需要收60元门票，加上推广宣传力度等因素，多家楼盘反映本届房展会人流量及客户质量一般。
⏹北海荣获"最美中国旅游目的地城市“
近日，“第二届旅游业融合与创新论坛暨2014最美中国榜”发布会在北京举行，北海市成功登上”最美中国榜”。
2014最美中国榜由新华网主办，针对旅游A级景区、旅游目的地市（县）以及旅游服务企业进行汇总分析，由地方政府、景区、企业自荐和媒体推荐相结合。
奖项的获得将提升北海旅游品牌形象，促使北海获得更多的关注。
二、宏观政策
⏹上半年，多地松绑限购，试图抑制房地产降温
松绑城市主要分两类：
①高库存城市，局部取消限购，力度较大、明文发布
②库存压顶、外来人口不足的三线城市，一揽子政策刺激内需
楼市进入调整期，差异化调控初现
⏹9月30日，央行网站发布《中国银行业监督管理委员会关于进一步做好
住房金融服务工作的通知》。
主要内容有四点：
（1）对于贷款购买首套普通自住住房的家庭，贷款最低首付款比例为30%，贷款利率下限为贷款基准利率的0.7倍。
——3成7折，仅次于08年的2成
（2）对拥有1套住房并已结清相应购房款的家庭，为改善居住条件再次申请贷款购买普通商品房，银行金融业机构执行首套房贷款政策。
在已取消或未实施“限购”措施的城市，对拥有2套及以上住房并已结清相应购房贷款的家庭，又申请贷款购买住房，银行业金融机构应根据借款人偿付能力、信用状况等因素审慎把握并具体确定首付款比例和贷款利率水平。
银行业金融机构可根据当地城镇化发展规划，向符合政策条件的非本地居民发放住房贷款。
——限贷全部放开
（3）增强金融机构个人住房贷款投放能力。
——银行增加资金渠道
（4）继续支持房地产开发企业的合理融资需求。
——拓宽房企的融资渠道
【市场观点】市场普遍认为此次发布的《通知》是“救市”之举，其调整的重点是“给予首套房利率优惠”、“下调首套及二套房的首付比例”。
第一，政策调整有利于促进需求的释放；第二，房贷放松是“大势所趋”，可以扩内需、稳增长、惠民生，但此次政策力度之大，仍超出预期。
消费者
原认定标准
调整后
首付差别
无房无贷
3成，45万
3成，45万
0
无房有贷
6-7成，90-105万
3成，45万
45-60万
有房无贷
6-7成，90-105万
3成，45万
45-60万
卖一买一
6-7成，90-105万
3成，45万
45-60万
已有两套及以上（无贷）
限贷
可贷
具体银行执行
⏹中国人民银行决定，自2014年11月22日起下调金融机构人民币贷款和存
款基准利率，其中，五年期以上住房商业贷款基准利率由6.55%调整为6.15%，下调了0.4个百分点；住房公积金贷款基准利率由4.5%调整为4.25%，下调了0.25个百分点。
金融机构人民币存贷款基准利率调整表
调整前利率
调整后利率
一、城乡居民和单位存款
（一）活期存款
0.35%
0.35%
（二）整存整取定期存款
三个月
2.85%
2.35%
半 年
3.05%
2.55%
一年
3.25%
2.75%
二 年
3.75%
3.35%
二、各项贷款
一年以内（含一年）
6.0%
5.60%
一至五年（含五年）
6.4%
6.00%
五年以上
6.55%
6.15%
以冠山海总价80万的房子为例，首付三成，
如果利率不再变化，每月月供少还147元，30年总利息少还5.3万元，相当于总房价优惠6.6%。
房贷成本明显下降。
【市场观点】市场普遍认为此次降息真正为购房者省去了一笔钱，而年底房价普遍处于低位，购房者入市意愿因此增强，对成交量的回升起到一定的拉动作用。
对房企而言，意味着银行贷款利率更低、融资成本降低，但不会因为此次降息而在资金面有较大缓解，未来市场仍存在不确定性，大部分房企可能继续坚持跑量为主策略，加大去库存力度，减轻资金面压力。
⏹三部门：
实现住房公积金缴存异地互认取消4项收费
10月9号，住房城乡建设部、财政部、人民银行[微博]联合印发《关于发展住房公积金个人住房贷款业务的通知》。
《通知》规定：
职工连续足额缴存住房公积金6个月（含）以上，可申请住房公积金个人住房贷款。
对曾经在异地缴存住房公积金、在现缴存地缴存不满6个月的，缴存时间可根据原缴存地住房公积金管理中心出具的缴存证明合并计算。
同时，按照支持基本住房消费原则，《通知》强调，住房公积金贷款对象为购买首套自住住房或第二套改善型普通自住住房的缴存职工，不得向购买第三套及以上住房的缴存职工家庭发放住房公积金个人住房贷款。
⏹天津正式取消限购北上广深4城市仍坚守“限购”
天津市国土房管局、市建委等六部门日前发文对房地产市场调控政策进行调整，正式取消限购措施。
而截至目前，本轮采取限购政策的46个城市绝大多数已经取消了限购，只剩下北上广深和三亚五个城市还在“坚守”。
⏹今年保障房建设任务提前3个月完成建成470万套
10月13日，住房和城乡建设部对外公布，截至今年9月底，全国城镇保障性安居工程已开工720万套，基本建成470万套，分别达到年度目标任务的103%和98%，完成投资10700亿元。
提前3个月完成了2014年全国计划新开工城镇保障性安居工程700万套以上、基本建成480万套的年度任务。
⏹湖南等超30城调整公积金政策放宽条件刺激刚需
湖南省直单位住房公积金管理中心近日发布通知称，11月起对个人住房公积金贷款的有关政策作出调整，其中包括降低首套房公积金贷款首付比例至20%，恢复省内异地互贷，取消公积金贷款时间间隔等。
三、行业资讯
⏹“金九”未现“银十”回暖
10月份以来，受央行“9.30”房贷新政、地方政府楼市刺激政策、三部门下发公积金贷款新政等一系列利好因素影响，全国楼市一改持续多月的低迷局面，成交量逐渐回升但整体未现大幅波动。
【市场观点】房贷新政为楼市注入一剂“强心针”，起到短期的促进作用，但由于目前楼市仍然处在去库存的阶段，预计未来市场还是会以“跑量”为主，短期内房价反弹的可能性极小。
⏹降息被指是中央对地方妥协银行减少4000亿利息收入
按照目前广义货币（M2）规模算一笔账的话，一年期贷款利率下调0.4个百分点，就是减少银行利息收入4000亿。
反推，就是减轻企业和社会负担4000亿。
但是，如果将账细分开来进行计算，落到实体经济的好处又有多少呢？
交行首席经济学家连平认为，流动性通过公开市场操作有所宽裕，但是效果并不明显，实体经济融资成本仍高。
通过基准利率的下调，尤其是贷款利率相对幅度稍大的下调，有助于推动实体经济的融资成本下降，这个是最为重要的目的，这样会减轻企业融资成本方面带来的压力。
MFI金融研究中心首席研究员江勋表示，“本次降息有显著的非对称性。
存款利率没有多少变化，贷款基准利率却是超常规的下调”，这显然是要保证储户利益，试图让渡银行收益，反哺实体。
但压缩银行利差，补贴实体，可能会进一步导致银行放贷积极性的抑制。
“虽然试图挽救存款搬家，但是银行未必会将资金投向实体。
”
⏹20多个城市购房给补贴行政＂托市＂引发公平质疑
近日，辽宁、江西、浙江、山东、安徽等省份20多个城市在取消楼市“限购令”后，先后出台了购房补贴、契税补贴等一系列提振当地房地产市场的措施。
根据媒体梳理，地方政府购房补贴方式主要有三种：
（1）调整普通住宅标准。
（2）政府直接给予契税优惠或减免。
（3）政府直接发放货币补贴。
【市场声音】
（1）人为影响市场预期。
由于行政之手伸得过长，消费判断往往与市场走向相悖，出现“宁愿买涨不愿买跌”的怪圈。
一些接受采访的市民表示，“政府救市”表明房价处于下行空间，将继续观望。
业内人士也反映，政府行为让他们研判后市面临不确定因素。
（2）财政补贴、免税有失公允。
“那些购房者并非住房保障对象，凭啥拿纳税人的钱来帮他们买房？
”沈阳李先生对财政补贴买房直呼不解。
第二部分：
全国房地产市场
一、全国房地产开发及销售情况
1、1-11月份，开发投资增速回落0.5个百分点
2014年1-11月份，全国房地产开发投资86601亿元，同比名义增长11.9%，增速比1-10月份回落0.5个百分点。
其中，住宅投资58676亿元，增长10.5%，增速回落0.6个百分点。
住宅投资占房地产开发投资的比重为67.8%。
1-11月份，房地产开发企业房屋施工面积711307万平方米，同比增长10.1%，增速比1-10月份回落2.2个百分点。
其中，住宅施工面积504915万平方米，增长6.8%。
房屋新开工面积164705万平方米，下降9.0%，降幅扩大3.5个百分点。
其中，住宅新开工面积114637万平方米，下降13.1%。
房屋竣工面积75063万平方米，增长8.1%，增速提高0.5个百分点。
其中，住宅竣工面积57236万平方米，增长5.5%。
2、商品房销售和待售情况
1-11月份，商品房销售面积101717万平方米，同比下降8.2%，降幅比1-10月份扩大0.4个百分点。
其中，住宅销售面积下降10.0%，办公楼销售面积下降9.2%，商业营业用房销售面积增长7.1%。
商品房销售额64481亿元，下降7.8%，降幅比1-10月份收窄0.1个百分点。
其中，住宅销售额下降9.7%，办公楼销售额下降20.9%，商业营业用房销售额增长7.2%。
11月份，商品房销售面积13223万平方米，比10月份增加1861万平方米；商品房销售额8096亿元，比10月份增加938亿元。
单月销售面积和销售额创今年各月新高。
二、百城住宅均价走势
根据中国房地产指数系统百城价格指数对100个城市新建住宅的全样本调查数据，2014年11月，全国100个城市（新建）住宅平均价格为10589元/平方米，环比下跌0.38%，为连续第7个月下跌，跌幅缩小0.02个百分点。
从涨跌城市个数看，76个城市环比下跌，23个城市环比上涨，1个城市持平。
与上月相比，本月价格环比上涨的城市数量较上月减少4个，其中涨幅在1%以上的有4个，较上月减少1个；本月价格环比下跌的城市数量较上月增加3个，其中跌幅在1%以上的有37个，与上月持平。
同比来看，全国100个城市住宅均价与去年同月相比下跌1.57%，跌幅较上月扩大1.05个百分点。
第三部分：
北海房地产市场监测
一、土地市场
1、土地招拍挂情况
2014年6-11月北海土地招拍挂情况
编号
土地位置
出让面积（㎡）
容积率
建筑密度
挂牌起始价
土地
用途
出让年限
成交状态
2014GC06009
铁山港工业区兴港路东侧、七号路南侧
447422.098
≥0.8
≤1.8
≥35%
≤65%
16375
工业用地
50年
2014GC06009
2014GC06010
铁山港工业区兴港路东侧、八号路北侧
221976.244
≥0.8
≤1.8
≥35%
≤65%
8080
工业用地
50年
2014GC06010
2014GC06011
北海大道以南、云南路以东
4003.12
≥2.5
≤35%
/
批发零售、文体娱乐用地（博物馆）
40年
2014GC06011
2014GC09016
云南路西侧、水产市场南侧
12285平方米
≥1，且≤4.5
≤22%
4280万元
商住用地
70年
2014GC09016
2014GC10021
南珠大道以东、银滩大道以北
8307平方米
≥0.1，且≤0.85
≤85%
490万元
批发零售用地
40年
2014GC10021
2014GC10018
南珠大道以东、银滩大道以北
11634平方米
≥0.1，且≤0.9
≤87%
695万元
批发零售用地
40年
2014GC10018
2014GC10019
南珠大道以东、银滩大道以北
54895平方米
≥0.1，且≤0.55
≤28%
4810万元
批发零售用地
40年
2014GC10019
2014GC10020
南珠大道以东、银滩大道以北
8307平方米
≥0.1，且≤0.85
≤85%
490万元
批发零售用地
40年
2014GC10020
2014GC10022
南珠大道以东、银滩大道以北
35800平方米
≥0.1，且≤1.35
≤78%
6800万元
批发零售用地
40年
2014GC10022
2014GC10017
南珠大道以东、银滩大道以北
4088平方米
≥0.1，且≤0.9
≤87%
245万元
批发零售用地
40年
2014GC10017
2014GC08015
铁山港工业区营闸路以北、四号路以东
17247平方米
≥1，且≤2
≤28%
1035万元
商住用地
70年
2014GC08015
2014GC11023
吉林路东侧、北海大道西侧
271712
≥1.1，且≤2
≥35%，且≤50%
10860万元
工业用地
50年
未成交
2014GC12028
银滩东区经二路以西、纬五路以北
33275
≥0.1，且≤0.8
≤28%
/
文体娱乐用地
40年
未成交
2014GC12027
银滩东区经二路以西、纬五路以北
15693
≥0.1，且≤5
暂无
1480万元
港口码头用地
50年
未成交
2014GC12026
银滩东区经二路以西、纬五路以北
2022
≥1，且≤5
暂无
190万元
港口码头用地
50年
未成交
2014GC12031
银滩东区纬五路以南、海景大道以北
78683
≥0.1，且≤2
≤50%
18135万元
批发零售用地
40年
未成交
2014GC12029
银滩东区经二路以西、纬五路以北
2730
≥0.1，且≤5
暂无
260万元
港口码头用地
50年
未成交
2014GC12025
银滩东区经二路以西、纬五路以北
60702
≥1，且≤5
≤30%
17640万元
批发零售用地
40年
未成交
2014GC12024
银滩东区经二路以西、纬五路以北
46677
≥1，且≤3
≤22%
12060万元
普通商品房用地
70年
未成交
2014GC12030
银滩东区纬五路以南、海景大道以北
58203
≥0.1，且≤1.5
≤28%
5880万元
住宿餐饮用地
40年
未成交
1
合浦县城新水厂南侧处
34837
≥1，且≤4.5
≤28%
2610万元
普通商品房用地
70年
未成交
2014GC15042
北海大道西侧、纬四路以南
20162
≥1.1，且≤3.5
≤35%
4160万元
普通商品房用地
70年
未成交
2014GC14040
银滩东区纬五路以南、海景大道以北
64283
≥0.1，且≤1.5
≤28%
6500万元
住宿餐饮用地
40年
未成交
2014GC14035
银滩东区经二路以西、纬五路以北
60702
≥1，且≤5
≤30%
15475万元
批发零售用地
40年
未成交
2014GC14038
银滩东区经二路以西、纬五路以北
33275
≥0.1，且≤0.8
≤28%
4290万元
文体娱乐用地
40年
未成交
2014GC14039
银滩东区经二路以西、纬五路以北
2730
暂无
暂无
220万元
港口码头用地
50年
未成交
2014GC14034
银滩东区经二路以西、纬五路以北
46677
≥1，且≤3
≤22%
10250万元
普通商品房用地
70年
未成交
2014GC14041
银滩东区纬五路以南、海景大道以北
85481
≥0.1，且≤2
≤28%
16745万元
批发零售用地
40年
未成交
2014GC14036
银滩东区经二路以西、纬五路以北
2022
暂无
暂无
160万元
港口码头用地
50年
未成交
2014GC14037
银滩东区经二路以西、纬五路以北
15693
暂无
暂无
1260万元
港口码头用地
50年
未成交
2014GC13032
运河北一路以北、运河北三路以东
66667
≥1.5，且≤2.5
≥35%，且≤65%
2600万元
工业用地
40年
未成交
2014GC13033
运河北一路以北、运河北三路以东
16667
≥1.5，且≤2.5
≥35%，且≤65%
650万元
工业用地
40年
未成交
2
合浦县廉州镇龙湾坝小区4号
548
≥1，且≤5.4
/
36元
普通商品房用地
70年
成交
2014GC16044
北海大道以西、香港路南侧
69170
≥1，且≤3
≤22%
11465万元
批发零售
/普通商品房用地
40年/70年
未成交
2014GC16045
北海大道以东、香港路以北
13994
≥1，且≤3.5
≤22%
2290万元
普通商品房用地
70年
未成交
2014GC16046
北海大道西侧、纬四路以南
16868
≥1，且≤4
≤24%
3790万元
批发零售
商务金融
40年
未成交
2014年，北海全年新推土地以批发零售、综合用地为主，商品房用地减少，土地成交不理想。
楼市松限利好，土地市场依然没能及时跟进。
由于前期积压的库存难以在短期内迅速消化，开发商资金流存在压力，拿地谨慎，导致了市场推地节奏审慎。
预期土地市场疲软的态势将维持多2-3个月时间。
从出让类型看，普通商品房用地供应继续呈下降态势，以工业及港口码头用地为主，折射出：
第一，开发商资金存在压力，在前景不明朗的情况下，购置土地的热情不高；第二，高库存及去化慢，资金链存在压力，预计土地市场回暖需要几个月时间。
2、北海土地价格走势
⏹2013年12月-2014年11月
数据来源：
搜房网
11月：
0.18万元/㎡
11月：
541元/㎡
小结：
11-11月，北海土地市场颓势难
升级会员 