002柳州生产资料市场物流园发展规划说明.docx
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002柳州生产资料市场物流园发展规划说明
目录
第一章总论1
一、项目背景1
（一）项目名称及单位1
（二）编制依据1
（三）编制原则1
二、项目区概况1
三、项目建设的必要性1
（一）外部需求拉动——城市物流体系发展1
（二）内部需求推动——旧区的发展瓶颈2
四、项目建设对社会的积极影响2
第二章宏观背景分析及需求预测3
一、宏观背景分析3
（一）中国宏观物流环境3
（二）经济圈物流极核3
（三）广西柳州物流格局4
（四）柳北区贸易发展与物流建设4
二、国内外市场需求预测4
三、项目SWOT分析5
（一）机遇5
（二）挑战5
（三）优势6
（四）劣势6
第三章产业现状与选择6
一、柳州当前产业发展阶段判断6
二、市场产业现状6
三、产业选择与布局7
（一）以钢材、有色金属为主的建材产业7
（二）白糖产业7
第四章关键问题与对策研究7
一、关键问题7
二、对策研究7
三、相关概念8
第五章发展模式、目标与定位8
一、上层相关规划解读8
（一）《柳州市城市总体规划》（2004-2020）8
（二）柳州市香兰片规划及柳州市产业布局8
二、发展模式8
三、目标与定位8
第六章规划设计方案9
一、拟建规模9
（一）物流园区的规划范围界定9
（二）用地规模及人口规模控制9
二、规划指导思想9
三、规划理念与思路9
（一）规划理念9
（二）规划思路10
四、功能结构布局10
第七章分期建设构想与近期建设规划10
一、分期建设策略10
二、分期建设构想11
二、近期建设规划11
图则
柳州生产资料市场物流园发展规划
第一章总论
一、项目背景
（一）项目名称及单位
项目名称：
柳州生产资料市场物流园
单位名称：
广西物资集团总公司
（二）编制依据
（1）《中华人民共和国城乡规划法》（2008年）
（2）建设部《城市规划编制办法》（1991年）
（3）建设部《城市规划编制办法实施细则》（1995年）
（4）《城市用地分类与规划建设用地标准（GBJ137-90）》
（5）《国务院关于加强城乡规划监督管理的通知》（2002年）
（6）《近期建设规划工作暂行办法（2002年）》
（7）《城市规划强制性内容暂行规定（2002年）》
（8）《城市道路交通规划设计规范（GB50220-95）》
（9）《柳州市城市总体规划（2004-2020）》
（10）《城市居住区规划设计规范》（GB50180-93）
（11）《柳州市城市规划管理技术规定》（暂行）
（三）编制原则
（1）统一规划与整体发展原则
（2）环境合理性原则
（3）循序渐进的原则
（4）与城市总体规划相协调原则
（5）市场化运作原则
（6）高起点与高效发展原则
（7）柔性化原则
（8）经济性原则
（9）弹性原则
（10）风险预防原则
（11）人才优先原则
二、项目区概况
柳州生产资料市场物流园位于广西柳州市北部——柳北区香兰片，交通便利，南为北外环路，西为跃进路，湘桂铁路支线南北向穿过园区，毗邻铁路货运北站和鹧鸪江站，距鹧鸪江码头1500米内。
周边集聚各类大型工商企业，邻近柳北工业区。
用地规模约为2.11平方公里，基地内西侧局部为低缓坡地，以林牧草地和耕地为主，零星分布农民点（表1）。
表1现状用地平衡表
用地代码
用地性质
用地面积（ha）
占用地面积比例（%）
M
工业用地
1.83
0.87
W
仓储用地
1.02
0.48
铁路用地
2.48
1.18
E
村镇居民点
14.57
6.91
其他用地
191.10
90.56
合计
211.00
100.00
物流园定位为以物流为主的集市场、批发、储运、物流商务和商务配套为一体的柳州市现代化物流园区，以钢材、有色金属、白糖专业物流产业为主，配套发展相关综合物流产业。
三、项目建设的必要性
（一）外部需求拉动——城市物流体系发展
物流在城市经济发展中具有举足轻重的地位，而物流园区建设，不仅适应中国社会经济发展特征的物流节点建设，是政府推进现代物流业发展的初期主要举措，同时，物流园区是我国现代物流业发展的重要产业集聚基地，地区经济与社会发展的驱动力。
柳州市工业发达，交易配送网络遍布全国各地，市内交易往来频繁，而现状柳州各物流企业各自为阵，尚未形成规模。
城市总体规划中将结合城市道路运输、铁路货运、柳江水运以及飞机空运四位一体的交通运输体系，进行城市物流园的合理布局。
且柳北区利用209国道畅通、环城高速路建成通车、火车北站即将北迁至鹧鸪江等交通优势，将在“一二三四五”的商贸发展思路中构筑以家具、钢材、竹木、建材和农资五大行业为基础构建万亩物流园。
因此，在柳州建立集市场、批发、储运、商务于一体的大型生产资料市场物流园区，积聚分散物流企业，集中建设公共服务和基础设施，实现商、物集约整合发展是迫在眉睫的大事，也是提升柳州经济发展的“助推器”。
（二）内部需求推动——旧区的发展瓶颈
（1）公司概况
广西柳州物资储运贸易总公司位于广西柳州市红碑路6号，东与跃进路相连，西出北雀路，交通十分便利。
公司占地500亩，拥有三条铁路专用线，货场面积100,000㎡，专线及机械设备年吞吐能力300多万吨。
主要从事仓储管理、代理经销、铁路运输、钢材深加工、物流配送、信息服务、金融质押按揭等现代物流业务，办有柳州生产资料市场、新风装饰材料材料及红卫建材市场三大专业市场，三个市场年贸易额65亿元。
公司内部管理体系通过了ISO9001:
2000 认证，是广西第一家获得国家AAA级仓储型物流企业的企业。
（2）阶段性成就与下一步目标
柳州生产资料市场是目前柳州市最大、功能最完善，品种规格最齐备，软硬件设施较为先进的综合性生产资料集散中心。
新风装饰材料市场及红卫建材市场有建材商业门面480间，为业主提供的配套室内仓库80000㎡，共有装饰材料经营业主300多户，石材经营户40户。
公司正依照现代物流发展的基本理念，构筑现代物流服务平台，现已初步形成生产原材料仓储服务、铁路公路联运、品牌代理、钢材石材玻璃加工、金融质押按揭、物流配送、信息服务等多功能的流通服务体系，已成为立足柳州、服务广西、幅射西南周边省区，具有重要影响的仓储型现代物流企业。
（3）发展瓶颈
在交通区位方面，首先，原有市场位于城市中心，大型货车交通对城市交通产生极大的影响，增加了交通压力；其次，桂柳铁路在柳州市总体规划中将改线，铁路货贷资源优势将失去；另外，由于离柳江远，货运交通方式单一，不利物流多式联运的经济效益的发挥。
在环境保护方面，市场物流对城市环境产生了不利影响，尤其是噪音污染等，同时仓库的建筑风格、体量等破坏城市景观，而且分散的市场物流不利于废弃物的集中处理，也不利于环境保护。
在规模发展方面，近几年来服务收入每年均比上年净增加值在500万元以上，利润持续大幅度提升，生产规模和发展潜力进一步增强。
而现有场地周围城市用地已基本开发，已无用地满足市场规模的扩展，限制了市场的进一步发展。
由此可见，现有市场区在交通、扩区发展以及环境保护方面均遇到了发展瓶颈，急需新的发展空间来促进柳州生产资料物流园的进一步发展。
四、项目建设对社会的积极影响
“柳州生产资料市场物流园”在近期协调好布局农居点征地与安置问题，合理利用现有铁路支线的基础上，组织有序的内部交通及有机的空间布局，并通过铁路线连接鹧鸪江码头直接水运作业，构建四位一体的物流交通体系，提高物流水平，从而对社会产生积极的影响。
（1）有助于城市物流与经济的发展
建立集市场、批发、储运、商务于一体的大型生产资料市场物流园区，有利于柳州生产资料物流节点的建设，有利于柳州生产资料物流产业的积聚，有助于推动城市与地方经济的发展。
（2）有助于缓解城市的交通压力
在鹧鸪江边建立柳州生产资料市场物流园有利于缓解原市场区所在红碑路及跃进路段的交通压力，同时，新区可同时利用铁路货运、水运、公路运输及空运四位一体的交通体系，也减轻了城市公路网的负担。
（3）有助于节约能源与保护环境
随着物流园的建成及投入使用，不仅节省了物流成本消耗，燃油等能源的需求减少对能源节约有积极影响。
而且车辆行使里程的减少也无疑将对减少尾气的排放、对环境保护也产生积极影响。
（4）有助于提高生产资料物流水平
物流园区的建立将为柳州生产资料物流市场的进一步发展提供的更广阔的物质空间、便利的服务设施及高效的信息服务网络，有助于提高柳州生产资料物流水平，促进生产资料贸易的发展。
（5）有效培植本地物流企业，有助于增加地区经济收入并最终提升区域经济影响力
企业的发展不仅依靠自身的努力经营，同时也与本地政府的指导和扶持息息相关。
政府在对企业给予的政策及技术等方面支持将对企业的发展产生深远的影响。
而具有相当影响力的优秀企业更能成为区域经济实力的代表，广西柳州物资储运贸易总公司作为广西第一家获得国家AAA级仓储型物流企业的企业，相信其成长并向生产资料物流业展示自己的同时，更是在展示着一个工业明珠——柳州。
第二章宏观背景分析及需求预测
一、宏观背景分析
（一）中国宏观物流环境
在全球化与中国加入WTO的背景下，中国物流业蓬勃发展，未来将形成七大物流圈，包括环渤海湾物流圈、长江三角洲物流圈、珠江三角洲物流圈、西北部物流圈、中部物流圈、长江中游物流圈、西南部物流圈。
目前，我国物流园区发展主要集中在长三角、珠三角和环渤海湾等东部沿海区域，即东部多，西部少；沿海多，内陆少；交通枢纽地区多，交通滞后地区少。
物流基础设施规模迅速扩大，全社会货物运输量持续增加，物流技术装备水平迅速提高，同时物流市场潜力巨大，主要基于汽车工业，家电、电子、通讯产业，商业系统和药品、食品工业几点，这些产业需要相关物流配套建设，以提高企业运作效率与利润，为物流业的发展提供了广阔的市场。
另一方面，由于跨国企业正在将更多的业务转向中国，并通过外包来降低供应链成本；同时，中国公司面临着降低成本和更加关心核心竞争力的压力，而增加了物流外包的需求；政府出台各种激励措施，故中国的第三方物流市场迅速发展。
（二）经济圈物流极核
长三角主要城市随着各城市经济的突飞猛进，物流业也同步跟进，并出台相关配套政策与措施。
而广西柳州所在的直接辐射圈——珠三角,其经济与物流业的发展是一种相辅相成的作用，珠三角世界制造基地的形成带动了巨大的物流需求，为物流园区的形成和发展提供市场基础，也创造了物流园区发展的其他技术条件，而物流业作为国民经济发展的动脉和基础产业，其发展程度已经成为衡量一个地区现代化程度和综合实力的重要标志之一，成为珠三角经济发展的加速器。
广州、深圳、佛山、肇庆、中山、江门、惠州、东莞等各地积极规划建设物流园区（表2），促进经济的发展。
表2珠三角物流园区建设情况
广州
黄埔（国际枢纽）物流园区
新沙国际海运物流园
新沙港区和麻涌
新埔国际集装箱物流园
黄埔集装箱码头
广州国际保税物流园
广州保税区
国际物流园
广州公路主枢纽货运系统东部货运枢纽站
黄埔国际海运物流园
黄埔港区
南沙（国际枢纽）物流园区
南沙地区内，包括鸡抱沙、龙穴岛、沙围垦区，蕉门水道以西的新垦、万顷沙和围垦公司的部分地区，横沥海岛东部、灵山东南部以及珠江农场的部分地区，南沙石油油库
广州空港（国际枢纽）物流园区
靠近新国际机场货运区附近的花都区
芳村（综合）物流园区
广州市西部出入口地区的芳村区
白云（综合）物流园区
广州市北部出入口地区的白云区
增城（综合）物流园区
广州东部出入口地区的增城市
番禺（综合）物流园区
番禺中部地区
花都（综合）物流园区
花都军田和广州北站之间
深圳
西部港区物流园区
妈湾大道、铲湾路和月亮湾大道之间区域
笋岗——清水河物流园区
笋岗片区：
泥岗路、红岭路、笋岗路和铁路围合的区域；清水河片区：
南隔泥岗路与笋岗路片区相对，北与二线关口和布吉镇相接。
东部港区物流园区
盐田港区规划路域用地中19、20号地块20万平方米
机场航空物流园
深圳宝安机场，总规占地面积为116万平方米
龙华物流园区
龙华，占地面积67平方米
平湖物流园区
龙岗平湖，可控制用地16.5平方公里
佛山
南海三山国际物流园区
南海三山港
以禅城区为中心的物流产业带
以禅城区为中心，东北由敦厚向大沥、盐步、黄岐延伸，西南由石湾和南庄向乐从、龙江、沙头、西樵延伸
顺德高新技术产业开发区物流中心
顺德容桂区
三水工业园物流中心
三水工业园
高明沧江工业园物流中心
高明沧江工业园
肇庆
肇庆（高要）现代农业综合物流园
肇庆市马列安镇
中山
国际物流园区
中山市火炬区
产业配送型物流园区
中山市小榄镇
城市配送型物流园区
中山市港口镇
江门
新会港物流仓储基地（园区）
江门新会港
江门港物流仓储基地（园区）
江门江门港
台山鱼塘港物流仓储基地（园区）
江门台山鱼塘港
惠州
惠州中港现代物流园
惠州市
东莞
常平大京九物流园区
常平镇东莞东站货场东端，紧邻大京九铁路最南端的东莞东站
虎门港物流园区
东莞虎门港
松山湖物流园区
东莞松山湖
（三）广西柳州物流格局
全国层面，东部逐渐带动中西部发展，各物流圈也以“成长极”为中心带动周边区域的发展。
而近年来，柳州经济总量的快速提升，工业规模将进一步扩大，为现代物流发展提供了广阔的空间，2010年物流总增加值预计将达到72亿元。
目前柳州主要有中国铁路物资柳州物流园，柳州市新概念物流管理有限公司、广西翁氏八达物流有限责任公司、柳州五菱物流有限公司、柳州汇银物流管理有限公司、柳州申菱运输有限公司、柳江县通达汽车储运有限公司、华宇物流基地工程机械物流、柳江县安捷汽车运输有限公司、广西柳工机械股份有限公司、韦德、桂中海迅、瑞泽商贸、柳州市国联运输有限责任公司国联物流中心等，80%的物流企业业务涉及生产资料。
因此，柳州应在现有生产资料物流企业的基础上，建立物流园“成长极”，带动周边物流业的整体发展。
（四）柳北区贸易发展与物流建设
为使柳北区三产经济能可持续性发展，同时满足不同地域、不同层次居民的消费需求，在立足现有资源基础上，结合柳北区实际情况，通过科学规划、合理布局，确定“一二三四五”发展思路。
其中，“一”是构建一个商贸龙头；“二”是壮大两个美食圈；“三”是打造自南向北的三层梯级式商业消费圈；“四”是发展四条特色街；“五”是构筑五大行业为基础构建万亩物流园。
由此可见，物流园是柳北区商贸建设的重点之一。
二、国内外市场需求预测
欧美、日本等发达国家已经形成较完善物流体系，而中国自1998年以来，物流业蓬勃发展，但中国目前与物流相关的总支出有19000亿人民币，物流成本占GDP的比重为20%左右，远远超出发达国家。
因此，中国第三方物流市场的潜力很大。
尤其在中国加入WTO后，中国生产资料物流市场在容量扩张的基础上，一方面，大量外资进入，物资流量明显扩大，“十五”期间，全社会生产资料销售总额（实物量）就实现8%以上的增长速度。
同时，原材料进口大幅度增长，在世界物流总量中占重要地位。
另一方面，偏高价格水平逐步拉平，内外价格渐趋并轨，同时，流通行业重新“洗牌”。
物流园的建设不仅满足物流总量的增长需求，同时也有利于促进生产资料流通业内部的竞争，导致流通行业重新“洗牌”，并满足其对大型物流服务基地的建设需求。
我国钢材消费在2002年曾创世界历史记录，消费量占全球钢铁产量的四分之一，成为世界最大钢材消费市场，全年钢材表观消费量21122万吨，比上年同期增长21.75%，钢材消费增长速度大大快于国内经济增长速度。
有色金属也是我国的主要生产资料消费品，以钛为例，我国已成为继美国和欧洲之后的第三大钛消费国。
航空航天、舰船、电力、冶金、化工、海洋工程、建筑、汽车、日用消费、体育用品等领域对钛的需求会进一步增加，特别是国防军工对钛材的需求将进一步增加。
三、项目SWOT分析
（一）机遇
根据广西壮族自治区城镇体系规划，柳州被确定为自治区副中心城市，广西铁路交通枢纽、工业中心，国家历史文化名城。
重点发展汽车、机械、冶金、食品、建材、日用化工等优势产业，要加强环境保护，加快城区和大环境绿化建设，提升文化品位和城市景观环境质量，建成为经济高度发达的一流的山水园林城市。
新发展阶段中城市区域地位的变化为柳州生产资料市场物流园的发展提供了极大的机遇，主要表现在四方面：
（1）快速中心化功能转变
随着城市规模的快速扩大，许多城市边缘地区已经快速成为城市建成区，并成为城市中心区的组成部分，面临着城市各类功能混杂引起的激烈矛盾，严重影响该地区的发展，城市不断进行功能的调整，退二进三。
城市中分散的物流企业或物流园在协调与城市的发展过程中，宜在城市交通便捷的新区集中建设大型物流园，以促进中心城区或边缘地区的城市功能转变，促进城市用地结构调整，不仅为物流配送中心提供了新的发展空间，而且也为城市用地结构调整创造了条件。
（2）经济快速发展
目前市区建设用地约110平方公里，常住人口约100万人，根据《柳州市城市总体规划（2004-2020），到2020年规划建设用地约168平方公里，人口规模将达到160万人（包括柳东新区到2020年城市规划建设用地将达200平方公里，人口规模达到200万人）。
柳州市的工业用地在城市用地中占有的比重较大。
新修编的城市总体规划在保留整合柳北工业区、柳西工业区、太阳村工业组团及保留部分河东高新区的基础上，规划布局了阳和工业新区、沙塘工业集中区、西鹅工业集中区，至规划期末（2020年）各城区内工业用地将达到约5.5万亩。
随着柳州城市经济的快速发展，货运量迅速增加的市场需求，急需相应配套的物流设施服务。
（3）城市产业升级
未来柳州市，技术密集型的高新技术产业将占主导地位，原主导工业（机械、冶金、金属采选、食品等工业）稳步发展，但所占比重和地位下降。
有希望成为区域的信息、金融、技术创新中心，旅游、房地等第三产业产全面发展。
物流园作为城市经济、产业与信息集约发展的载体，正适应城市产业升级的发展需求。
（4）环境保护与可持续发展
城市环境整治本身是一种经济过程，属于城市经营的一种，与社会结构的变化密切相关，是城市社会发展的调节性措施和建设活动，需要经济基础支持。
因此，在进行城市环境整治工作时，不可盲目追求标准，应结合调整产业结构和优化经济结构统一进行，作到以环境整治带动经济发展。
物流园的建设有助于减轻物流对城市交通的压力，通过“化整为零”、“化零为整”等提高车辆运输效率。
同时也有助于减小物流对城市环境的不利影响，物流对城市中心产生交通压力和噪音污染等，同时物流园的建筑风格、体量等破坏城市景观，而且集中布置的物流园有利于非弃物的集中处理，有利于环境保护。
（二）挑战
（1）中国物流园建设经验匮乏
自1998年以来，中国已经出现200余家物流园，空置率高达60%，却仍未满足当前国内的物流发展需求，物流成本在GDP中的比重又远远超出发达国家。
如何提高物流水平是一个值得深思的问题，而物流园的建设是关系物流发展水平的重要因素，其内部空间组织的合理性是决定物流园能否正常高效运转的基础。
规划应兼顾社会资源共享与企业真实需求，实现物流园的可持续发展。
①物流系统效率低，物流成本高
我国与发达国家在物流成本方面、周转速度方面以及产业化方面存在较大差距，服务水平和效率方面都比较低。
全社会物流费用支出约占GDP的20%，而美国不足10%，物流运作方面存在很大的浪费。
②物流基础设施的配套性、兼容性差，物流技术装备水平低
总体来看，我国现有的物流基础设施虽然有了很大发展，但是还比较落后。
③标准化建设滞后
我国物流标准化滞后主要表现在缺乏有关的标准及规章制度，同时在推行标准方面也缺乏必要的力度，影响了整个物流过程的效率。
④我国物流业管理体制和机制方面的障碍
在计划经济体制下，各个行业从上到下一统到底，行业之间、部门之间管理体系分割现象严重，在向市场经济转型的过程中，习惯势力仍然有一定影响。
物流产业的发展与管理分属于不同的政府职能部门，各职能部门对现代物流认识不足和缺乏统一协调的战略思想，成为物流产业发展的主要瓶颈之一。
（2）园区功能联系与交通组织
由于湘桂铁路支线从园区中间南北横跨，使园区分割为东西两片，这对园区东西两侧的功能布局与交通组织提出一定的挑战。
（3）局部农居点征地问题
基地西北角农居点近期征地难度较大，在园区规划建设过程中应给予考虑。
（三）优势
（1）交通优势
柳州生产资料物流园交通便捷，具有四位一体的交通体系，基地南为城市北外环，西为跃进路，直通中心城区；湘桂铁路支线经过基地中间，其货运北站和鹧鸪江站分峙基地南北，且规划远期北站将迁至鹧鸪江，基地内支线可为园区内部资源利用；地基距柳江鹧鸪江码头仅1500米；由四通八达的公路网直接与白莲机场对接。
（2）区位优势
园区位于柳北区，处柳州市的北大门，周边分布大量工业制造企业，由城市外环路与其他片区相联系，城中区与柳北区的商贸经济轴线上，具有优越的地理区位优势。
（3）经济优势
柳州作为广西的核心城市之一，是广西重要的工业城市和交通枢纽，也是桂中经济区的核心城市，重点发展汽车产业，运用高新技术改造机械、制糖、日用化工等产业，培育资源占绝对优势的铟制品行业，稳定发展有色金属、建材资源加工型行业，同时培育电子信息、生物工程、环保产品等高新技术产业，建成为中国西南地区重要的汽车工业、机械工业、铟制品、蔗糖、日用化工、有色金属及建材产品的生产基地和广西经济中心。
目前，柳州市已形成完善的生产资料产业链，物流运输货源充足。
生产资料市场物流园的建设有助于促进本地内部物流市场的需求，同时，产业的积聚也有利于推动拓展与全国各地乃至国外生产资料物流的网络。
（4）开发优势
规划园区位于香兰片新开发区，有助于整体功能与交通组织，形成合理的物流产业布局与结构。
（四）劣势
规划园区距鹧鸪江码头有一定距离，不能直接临江作业，在一定程度上，增加物流交通运输距离。
第三章产业现状与选择
一、柳州当前产业发展阶段判断
柳州是一个工业型经济的城市，第二产业在城市产业结构中占有很大比例，同时技术密集型的高新技术产业将占主导地位，原主导工业稳步发展，但所占比重和地位下降。
而第三产业产全面发展。
在柳州由现阶段第二产业占主导向二三产业同步发展阶段的过渡过程中，物流园作为服务性产业是城市产业发展的重点。
二、市场产业现状
市场区内包括有商业店面，室内仓库，堆场，货贷配载场地等，涵盖市场、批发、储运等业务，主要为以建材为主的生产原材料仓储服务、铁路公路联运、品牌代理、钢材石材玻璃加工、金融质押按揭、物流配送、信息服务经营对象。
①汇集了柳钢、攀钢、武钢、鞍钢、湘钢、宝钢、涟钢、新钢等十多家全国各地大中型钢厂产品，200多户钢材代理商；
②建立了较完善的仓储管理监控系统，可以即刻了解、控制和协调市场的工作运行情况及市场内各种物资的时点存销情况、仓储货物的库存情况，还可通过公司专业网站了解市场钢材销售资源总体情况、钢材价格动态、行业政策等最新信息，实现了管理适时化、数字化和信息资源共享；
③拥有钢材剪切开平、钢材拉伸拔直、平板弯卷、钢材切割、彩瓦加工等各种钢材加工生产线，能满足客户对钢材深加工生产的不同需要，正逐步成为广西区内乃至西南最大的钢材加工生产基地；
④开展了仓单质押金融服务业务，每年质押金额近7亿元；
⑤充分利用公司铁路专线及汽车运输优势，整合社会运输车辆200多辆，以市场资源为配送对
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