万科文件指导书word范文 10页.docx

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万科文件指导书word范文10页

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万科文件指导书

篇一：

万科项目销售指导书格式

项目销售指导书（格式）

一、项目销售目标和计划

（一）项目销售总体目标

应包括：

1、住宅类：

可售住宅套数、面积、平均售价、销售金额（项目整体和分产品类型）

2、商业类（来自:

:

万科文件指导书）：

可售商业面积、平均售价、销售金额3、其他。

*注：

简要评述平均售价的来由。

（二）项目分期开发和销售计划

应包括：

1、整体项目开发周期和平均售价；（住宅、商业和其他）

2、各分期周期及推出时间、区域、面积、产品类型、和平均售价。

*注：

简要评述销售分期的理由。

（三）项目一期销售计划和目标

应包括：

1、住宅类：

销售和结算计划。

含面积、金额和均价。

2、商业类：

销售和结算计划。

含面积、金额和均价。

3、其他。

*注：

简要评述一期销售计划和目标的理由。

二、营销费用初步预算

应包括：

1、整体营销费用额度及各期分配计划。

*注：

简要评述营销费用额度的理由。

2、一期营销费用总额及主要构成：

其中，包括：

推广费用：

销售代理佣金：

卖场和示范单位费用：

其他费用：

具体参见附件：

三、入市时间和示范区要求

1、入市时间：

阐明一期项目推广/销售入市时间及理由。

*注：

简要评述入市时间的理由。

2、一期示范区要求

包括示范区范围、展示条件、开放时间。

（附图说明）

四、关键节点时间

阐述影响项目开盘工作的各专业关键节点时间，包括设计出图时间、项目报批报建时间、工程进度时间以及营销关键节点时间。

五、销售渠道计划

阐述项目销售形式，并简要说明理由。

如果是采用代理销售，则说明代理费率、代理机构承担职责。

如果采用甲方自行组建销售团队销售，则说明团队规模、组建计划。

篇二：

万科—房地产开发全流程作业指导书

房地产开发作业指导书

1.土地投标（商务）4

2.土地投标（技术）6

3.土地状况调研8

4.编制可行性研究报告10

5.建立公共建筑和住宅小区资料库14

6.建立优秀设计师信息库15

7.编制设计任务书16

8.建筑方案招标19

9.规划方案报审22

10.申报计划立项24

11.申办《建设用地规划许可证》25

12.编制房地产开发流程计划26

13.双代号座标网络计划（房地产开发企业项目管理通用范例）

14.设计委托31

15.建筑设计优化33

16.日照分析报告的编制和报送36

17.编制营销策划书38

18.选择和确定营销代理40

19.召开扩初设计审批会42

20.扩初设计送审43

21.委托现场地质勘探46

22.结构设计优化49

23.三通一平跟踪管理51

24.土地接管52

25.工程报建54

26.申办《建设工程规划许可证》56

27.工程安全质量报监58

28.申领《施工许可证》60

29.投资监理委托62

30.施工总承包招标64

31.现场管理台帐68

32.图纸管理70

33.施工日记71130

34.编制会议纪要72

35.施工图内审73

36.施工图设计交底75

37.临水、临电配套77

38.申办开工复验红线79

39.施工技术方案优化81

40.委托勘丈83

41.楼书及宣传资料制作85

42.选择首届物业管理单位86

43.申办《预售许可证》88

44.组织房展会90

45.商品房销售合同的网上备案和登记91

46.商品房定金合同的网上备案93

47.编制工程预算94

48.编制项目计划书96

49.审核验工月报98

50.工程拨款100

51.甲方采购102

52.施工安全管理105

53.施工安全巡视108

54.施工图修改110

55.工程例会112

56.现场签证114

57.工程质量事故处理116

58.索赔118

59.样板引路和封样验收122

60.隐蔽工程验收（土建）124

61.隐蔽工程验收程序（安装）126

62.竣工备案制验收128

63.公建配套133

64.供电配套135

65.供水配套139

66.排水配套142

67.消防配套1442

68.燃气配套147

69.环卫配套149

70.卫生防疫报批151

71.通信配套153

72.有线电视配套工程155

73.绿化配套157

74.邮政配套159

75.安全技术防范配套160

76.门牌报批162

77.申办“使用粘土砖”核定163

78.结建民防工程建设管理164

79.工程竣工档案编制验收和报送

80.申办规划验收172

81.公司内部验收174

82.申办入户许可证175

83.申办大产证177

84.编制工程决算179

85.物业移交和接管181

86.预售商品房的物业交付183

87.代办小产证185

88.项目总结186

89.项目资金管理188

90.项目贷款190

91.项目经济效益测评192

92.成本管理194

93.成本核算201

94.课题组研究成果报告摘要206

95.课题组研究成果评审意见2093168

土地投标（商务）

1．作业目的

土地投标分为商务标和技术标两大部分。

其中商务标包括投标报价、开发企业资质、企业简介、从业业绩、银行资信、可行性报告等内容。

由于商务标在整个投标评分系统中所占的比重往往达70%左右，因此能否编制好商务标是投标成败的关键。

2．作业依据

政府土地管理部门发布的土地公开招投标信息，公司年度开发计划，地区地形图。

3.决策岗位总经理：

负责土地投标书（商务）的批准和签发。

主管岗位总经济师：

负责投标书的最后通稿，向总经理和董事长汇报并商量决定投标报价。

协管岗位总会计师：

对财务部提供信息资料的真实性负责，对筹资方案的可靠性负责。

主办岗位土地开发：

负责向各相关岗位提出投标书所需信息资料收集的具体要求，并负责按时汇总，编制商务标的标书，校核商务标和技术标的连贯性和一致性。

协办岗位营销策划，成本控制，成本核算，融资会计：

按土地开发岗位的要求，按时提供书面的资料信息，并对其的真实性和客观性负责。

4.紧前工作条件

获得土地招标文件和相关技术指标要求。

5.作业描述

5.1组织现场踏勘

由总经济师召集，本主办岗位组织，由建筑师，各协办岗位参加（详见作业指导书《土地状况调查》）。

其中营销策划重点对现时周边市场情况进行详细调查，完成市场分析、市场预测，以及未来开发项目的产品定位（总经济师认为有必要时，市场调研业务可安排营销策划岗位委托专业咨询公司进行）。

土地开发重点对地块及四周一定范围内的道路交通、建筑朝向、市政及公建配套状况、城市建设规划等情况进行详细调查，初步确定规划设计方案的技术指标。

5.2投标准备会议

总经济师召集上述所有岗位举行投标准备会议，按投标期限制订工作计划并布置任务，各岗位明确责任、分工，在限定期限内把编写的文件经本部门主管审核后汇总到本主办岗位。

本主办岗位应参加招标地块的答疑会，做好详细记录。

5.3各岗位责任和分工

营销策划：

负责编制可行性报告。

根据周边市场情况进行市场需求预测和平均售价预测；研究客户和产品的定位，据此对规划方案（技术标）提出设计要求；提交初步营销方案、销售成本和资金回笼计划。

4

篇三：

万科地产《目标成本管理指导书》编制作业指引文件

篇四：

万科物业入住指导书

入住指导书

******房地产有限公司

1.目的

为确保业主办理入住（收楼）圆满顺利。

使各相关部门熟知入住操作的具体步骤及要求。

从而协调一致、统一行动，树立***万科公司售后服务形象，特拟制《入住指导书》。

2.适用范围及说明

《入住指导书》适用于***万科各项目办理业主收楼入住的作业流程。

为入住工作提供指导性依据。

《入住指导书》依照入住办理的各关键节点加以细分，对相关步骤及要求进行阐述。

具体操作方案附相关文件及流程表。

3.入住组织架构图

4.入住工作执行步骤一、入住前序工作1）

业主签定购房合同后，销售部将款齐业主的《业主档案》转到客户服务部前台。

2）

客服前台接收《业主档案》后，输入微机，整理存档。

并通知负责的客户大使跟进该业主情况。

3）

客户大使与业主进行电话/信函联络，通报有关的工程信息，进行亲情联系。

4）

当入住前2个月或入住组团业主档案齐备时，客服事务组开始编写《入住工作计划》呈交入住工作领导小组审定。

5）

入住工作领导小组审核确定《入住工作计划》后，由客服事务组负责印发各相关部门。

6）

各部门需按照《入住工作计划》的计划安排落实执行，客服事务组跟进执行情况向入住工作领导小组进行汇报。

7）

入住工作领导小组应于每周组织各部召开入住准备工作协调会。

针对需协调解决的问题给予敲定。

并形成会议纪要，发给各部门执行。

二、模拟验收实施工作

1）模拟验收执行工作

A．模拟验收应于正式向业主交楼前45天安排进行。

B．项目经理部于模拟验收前60天，向入住工作领导小组提交

《工期计划进度表》按楼号提供工期进度（包括道路、配套）。

C．物业公司按《工期计划进度表》编制《模拟验收方案》。

报入

住工作领导小组审定

D．模拟验收前5天由项目经理部协调施工单位向物业交接房间钥

匙。

由物业公司负责对接收钥匙进行统一管理。

E．物业公司对正式交验的房屋进行保洁拓荒工作。

F．物业公司编制《单项验收表》与项目经理部就环境绿化、建筑

外观、机电设备、水、电、暖、有线电视、电话、宽带、防盗系统运行情况逐一落实，并进行汇总。

G．项目经理部、物业公司、销售部、客户服务部一同参加模拟验

收。

主要对建筑结构、配套设施的质量、使用功能、现场情况是否与交工标准相符、管线是否能正常使用和运行及水、暖、电方面给予验收。

H．针对模拟验收发现的问题，由物业公司编写《模拟验收报

告》。

呈交入住工作领导小组。

I．各部门针对《模拟验收报告》发现的问题拿出整改意见，经入

住工作领导小组批准后落实整改。

于正式交楼前20天对整改项进行复查，提交复验报告。

于交工前10天完成全部整改工作，迎接业主正式入住。

2）入住文件准备工作

A．

销售部将入住组团的入住时间（附表）及户型表、销售承诺与合同约定不符的解释口径、户型及使用功能与合同约定不符的统一说辞提供给客服事务组。

B．

客服部负责编制《入住通知书》、《入住流程》、《入住指引》、《房屋交付质量验收标准》交给法律室予以审核。

C．项目经理部负责编制《住宅使用说明书》及5个附件《地板辐射采暖使用说明》、《给排水管线图》、《电气示意图》、《项目区用户报警控制器使用说明》、《塑钢门窗使用注意事项》签字确认后，提供客服事务组。

D．项目经理部应于入住前十天向客服事务组提供《入住准许证》复印件。

E．销售部于正式办理入住前30天，向客户服务部提供印制完毕的《住宅使用说明书》

F．客服事务组于正式办理入住前15天将收楼单附页送至公司财务部给予确认。

G．客服事务组于正式办理入住前两周购臵《质量保证书》并到公司加盖公章。

物业公司提供《管理公约》由客服加盖物业公司及地产公司公章。

H．客服事务组于正式办理入住前一周完成5个附件《地板辐射采暖使用说明》、《给排水管线图》、《电气示意图》、《项目区用户报警控制器使用说明》、《塑钢门窗使用注意事项》复印工作

I．客服事务组于正式办理入住前十天，根据《业主档案》以挂号信形式寄发《入住通知书》。

通知业主收楼。

三、现场办理入住实施工作1）现场办理入住

A.客服部按照《入住工作计划》，牵头组织入住各项准备工作，跟进各部门的计划落实。