绿洲国际项目可研报告.docx

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绿洲国际项目可研报告

XX·绿洲国际

可行性研究报告

XXXX房地产开发有限公司

20XX年12月28日

第一部分、XX·绿洲国际基本情况分析

一、项目形成背景

XX·绿洲国际位于XX市龙马潭区龙马大道旁，南侧紧临龙马大道中段。

本项目总用地面积40193平方米，合约60亩。

整个地块形状较为规整，呈较规则的矩形，南面沿龙马大道方向长约235米，东西方向最宽处约185米，用地性质为住宅兼商业用地。

本项目建筑限高为100米，最高可规划修建33层的高层建筑。

项目旁边有广泽上城（多层居住社区）、茂源大厦（兼容商住的高层单栋建筑综合体）等商品房项目，但这两个项目的住宅房源目前都已售罄。

加上项目背靠的蜀南气矿职工小区、碳黑厂员工居住区，以及未来两年即将建成入住的龙城丽都以及本案，区域内新增居住人口众多，区域内的人气指数将持续攀升。

随着区域居住人口的增加，各新建社区商业的投入运营，以及摩尔玛商城、苏宁电器等的开放，春雨路餐饮商业的向外延伸，区域商气将同步提升，区域市政、生活配套设施也将更加完善。

本项目地块处于龙马大道版块核心地段，在以上项目的环抱中，且规模优势明显，随着区域的发展，未来发展潜力巨大，本项目业主们必然能享受到更为成熟的、高品质的城市生活。

二、项目开发条件

1、土地状况及周边景观情况

本项目地块南面为城市主干道龙马大道中段，北面为已建成的广泽上城小区，东面为茂源大厦及摩尔玛超市，西面为待开发用地，交通便捷、配套设施齐全，区位优越，是商业和居住的黄金地段。

龙马大道中段为区域的核心地段，从规划上看，项目周边除茂源大厦为高层建筑外，其余均为多层建筑，视野非常开阔。

项目距龙马潭区政府等政府部门相隔不远，周边市政、生活配套比较齐全，目前条件基本能满足生活要求。

但实际上，项目的生活半径还可以延伸至龙马大道内侧，这就使项目有了更为丰富的生活配套，为项目打造成为区域的一流品质楼盘奠定了基础。

2、项目开发的基本市政基础及公建配套设施状况

（1）道路与交通

XX·绿洲国际紧临城市主干道——龙马大道，交通条件优越，区内有237、241、216、217、207、观光巴士等多路公交线路。

从项目地块出发，横穿龙马大道，步行4-10分钟即可到达城北餐饮美食街。

从龙马大道更可在10分钟左右，即可直达高速路，出行极为方便迅捷。

（2）生活基本网络设施

本区域市政管网配套设施相当齐全，城市给排水管道、电力系统、天然气供应系统、电信网络等设使都相当齐全，与宗地的接口很近。

（3）其它日常生活场所设施

政府部门：

龙马潭区政府、法院、检察院、武装部、交警大队等政府部门。

公园：

杨大山公园。

购物：

紧靠摩尔玛商场、苏宁电器商城等，周边还有诸多临街的大小超市，人气鼎沸。

酒店：

银河大酒店、帝都大酒店等。

市场：

农贸市场、建材市场、汽配城等。

餐饮：

艺夫天下火锅、春雨路餐饮一条街、咖啡厅、火锅城等中餐、高中低档茶楼、娱乐场所齐全，能满足不同阶层人士的需求。

医疗：

龙马潭区中医院。

学校：

汇丰幼儿园、城北学校、外国语学校等。

银行：

中国工商银行、XX市商业银行等。

三、项目优势与劣势分析

1、优势

项目位于城北龙马大道版块核心区，交通便捷，出行方便。

周边有商场、学校、公园等配套，相对较成熟，有利于高档住宅社区的打造。

周边目前居住人口较多，未来发展潜力大。

广泽上城、茂源大厦等项目已售罄，碧水槟城、龙城丽都销售也将接近尾声，锦华·万象城目前刚刚启动，项目入市尚需时日。

因此，目前项目周边在售项目少，竞争相对趋缓，不会造成大量客户分流。

随着周边居住小区的入住，摩尔玛商场开业，周边配套将逐步完善，区域居住氛围已基本成熟。

区域目前房价相对较低，房产未来升值空间大。

2、劣势

项目所处龙马大道，两边主要为汽配行业经营，在XX人心目中，居住形象相对欠佳。

龙马大道为主干道，通往高坝等工厂集中区，过往车辆中，大型货车等较多，比较闹。

相对XX市中心半岛、城西、城北沿沱江片区等其它居住区，现状更差。

——但未来2年后，随着西南商贸城等大型综合市场的建成，区域汽配行业将整体搬迁。

同时，龙马大道景观改造工程的完成，以及XX大剧院、五星级酒店、会议会展中心、新客站的建成，龙马大道的现状将得到极大的改善，将成为XX新的高品质、高品位居住版块。

第二部分、XX·绿洲国际开发经营外部环境研究

一、项目开发宏观投资环境分析

1、XX市经济发展形势

2010年前三季度，XX市经济延续了2009年以来复苏向好的走势，投资、消费继续实现平稳较快增长，工业经济高位稳步提升，对外经济继续复苏，社会民生持续改善，呈现“高位较快增长、增幅平稳回归”的态势，全市经济由持续复苏转入平稳较快增长阶段。

前三季度全市实现生产总值498.0亿元，按可比价格计算同比增长16.8%，增幅比上半年回落2.5个百分点，比去年同期提高2.0个百分点。

其中，第一、二、三产业分别实现增加值86.8亿元、262.6亿元和148.6亿元，分别增长4.1%、28.9%和7.3%。

从总体上看，前三季度全市经济呈现生产供给稳定增加、内外需求快速增长、经济效益明显好转、经济活力继续增强的基本特点。

其中，农业生产形势良好前三季度全市实现农林牧渔业总产值为140.8亿元，增长4.2%。

工业经济高位稳步提升，市委、市政府积极推进“四大园区”建设，加快发展“四大产业”，前三季度全市规模以上工业实现工业增加值237.1亿元，增长30.7%，增速居全省第4位。

第三产业前三季度保持增长，全市实现第三产业增加值148.6亿元，增长7.3％。

固定资产投资高速增长前三季度，全市完成全社会固定资产投资319.1亿元，增长31.5%，增幅比前8个月提高1.2个百分点，增速高于全省16.5个百分点，居全省第5位。

其中基本建设投资和更新改造投资分别完成126.0亿元、131.3亿元，分别增长21.0%、52.4%。

消费市场需求旺盛，前三季度全市实现社会消费品零售总额184.8亿元，增长18.2%，增幅比上半年加快0.2个百分点。

居民收入稳步增长前三季度城镇单位在岗职工平均工资19220元，增长10.3%。

城镇居民人均可支配收入12033元，增长12.3%，列全省第9位；农村居民人均现金收入达4266元，增长13.0%。

企业景气指数回升，三季度在XX161家被调查企业中，企业家对当前宏观经济景气状况持“乐观”态度的占38.9%，较上季度上升了0.4个百分点；认为“一般”的占52.9%，上升了2.3个百分点；认为“不乐观”的占8.2%，下降2.7个百分点，以此为据计算的全市企业家信心指数为130.7，比上季和去年同期上升3.1和12.7点，在中度景气区间震荡上行。

分行业看，景气监测的八大行业中，企业家信心指数呈四升三降一平的格局，其中：

建筑业、房地产业、交通运输仓储业和工业的企业家信心回升，其企业家信心指数比上季回升了14.3、14.2、11.1和2.7点，分别达到141.3、95.2、116.7和136.5。

在全国经济形势看好的大背景下，未来几年，XX经济势必也会呈现上升态势，居民收入、消费支出等也会相应增长。

从这些方面来看，XX·绿洲国际的宏观投资环境仍是积极、稳定的，开发商的投资风险也相应降低。

2、未来，XX城市发展规划

XX市最新的城市定位为：

具有港口城市特征的水陆交通枢纽和商务中心，以化工、能源、食品、机械等为主导的现代化综合性城市。

XX市将建设成为长江上游沿江发展轴及川滇黔渝结合部特大城市和区域性中心城市。

到2012年，主城区人口达到100万人，建成城区面积100平方公里。

也就是说，在未来3-5年，XX市主城区要增加约30万人，城区面积将扩大近1倍。

XX·绿洲国际所处的城北组团，将与中心半岛组团组成新的中心城区，加上其它城市功能组团，整体形成“一心、两带、多组团”的城市空间布局。

城北组团北至隆叙铁路，将形成以金融商贸、教育、体育、办公、居住等职能为主的综合性城市中心区。

从房地产发展的角度讲，城市向北扩容，无疑会使城北的居住价值进一步提升，龙马大道版块的房产升值潜力也将提升。

二、项目开发微观投资环境分析

1、XX市政府部门对房地产的支持力度

2010年前三季度，XX房地产开发投资平稳增长。

前三季度，全市完成房地产开发投资37.7亿元，增长20.9%。

房屋施工面积696.1万平方米，增长23.6%，其中住宅施工面积608.3万平方米，增长25.2%。

房屋竣工面积146.8万平方米，增长42.4%，其中住宅竣工面积130.5万平方米，增长41.7%。

上述数据说明，XX市整个房地产市场处于一种平稳、积极、向上的发展态势当中。

从未来的城市发展来看，政府的各种发展规划对房地产业也有比较积极的推动作用。

如：

2009年10月30日，XX市城市规划委员会组织召开XX市城市总体发展概念规划专题研讨会，XX市由此成为省内除成都市外首个开展概念规划的城市。

XX未来城市规模定位为特大规格中心城市，在特大城市中扮演中心城市的角色。

城市品位是特色城市，城市布局是组团型城市，要结合XX两江汇合、丘陵城市的特色进行规划，努力体现XX的山水园林城市风貌和独特的城市特色。

为此，从2009年8月起，XX新一轮城市总体规划修编工作启动。

计划至2010年12月，完成XX市城市总体规划修编方案编制和报批工作，届时，一个崭新的XX将扬帆起航。

未来，随着XX市园林城市、卫生城市、森林城市等建设的逐步深入，在政府的积极推动下，各项市政、生活配套将更趋完善，相信XX的生活指数将进一步提升。

2、XX政府部门对房地产的政策推动

近年，政府部门出台一系列“利好政策”，引导、推动XX房地产发展。

比如：

2006年在全省率先实行房地产开发项目资本金管理制度，起到了积极效；2008年下半年，国际金融危机来袭，本市就在加快保障性住房建设、财税信贷支持力度、购房补贴、降低住房交易税收、放宽住房公积金贷款、盘活存量建设用地、房地产开发企业所得税按下限预征等方面出台了一系列重大“利好政策”，客观上促进了2009年XX房地产市场的复苏。

2010年来，在国内房地产市场整体调控力度逐步加大的大背景下，XX市政府并没有在政策上给房地产市场以更大压力，也从客观上推动了2010年XX市房地产市场的火爆。

未来几年，XX将加快发展步伐，随着房地产经济支柱地位的提升。

预计XX地方政府会以较为稳健的思路推动房地产业健康发展，房地产政策上预计不会过于严厉，以吸引房地产投资、推动“宜居XX”的进程、推动城市经济的发展。

这将会对XX·绿洲国际的开发、资金回收其积极影响。

三、项目经营市场环境分析

1、二年内，XX房地产发展走势

到2012年，XX市主城区人口要增加约30万，城区面积要括大至100平方公里，城市化进程速度明显加快。

XX市老城区可供开发的土地日益减少，主城区必然向外扩张，将向北、向西、向南扩容。

政府“一心、两带、多组团”的规划进一步落实，城北组团的中心地位逐渐显现，房地产开发价值无疑更高。

城南组团受交通等影响，速度会相对更慢，待国窖广场大桥修建完毕后会逐步进入高潮，但这应该是在2012之后了。

所以，近2-3年，购房者关注的重点区域仍是城西、城北，但城南随着几个大盘的亮相、交通瓶颈的突破，也将得到更大关注。

随着城市向外扩张，城西、城北新推的土地逐步升高，城区最高地价（不含市中心）已达到235万每亩，通过容积率等规划指标测算，成本最高已达到3000多元/平米。

2、二年内，商品住宅产业发展趋势

鼓励刚性需求，遏制投机性需求。

为继续整顿和规范房地产市场秩序，促进房地产市场的良性健康发展，落实中央、省相关房地产相关调控政策，XX市将切实增加中低价位、中小套型普通商品房以及经济适用住房和廉租房的供应，合理引导住房消费，鼓励居民正常的住房消费需求。

同时还要严格执行差别化住房信贷政策，坚决抑制投资投机性购房需求，引导XX市房地产市场理性发展。

加强监督管理，规范开发企业经营行为。

按照国办发〔2010〕4号文《国务院办公厅关于促进房地产市场平稳健康发展的通知》和川建房发[2010]218号《关于开展房地产开发企业经营行为专项检查的通知》要求，XX市将继续加强对全市房地产开发企业土地限制和炒地行为、违法违规建设行为、捂盘惜售、囤积房源、哄抬房价行为及其他违法违规行为进行专项执法检查，规范房地产开发企业的经营管理行为，从而促进XX市房地产市场健康、平稳发展。

3、二年内商业用房发展趋势

为指导XX市商业分级设置，加强XX市零售商业的规范化、科学化管理，优化商业布局，有效配置资源，促进商业发展，增强商业综合竞争力，全面提升商业发展水平，把XX建成川、滇、黔、渝结合部区域商贸中心和长江上游地区商贸服务功能完善的港口新城。

2009年，政府部门对XX市城市商业空间布局体系进行了调整，将形成“以一带四，众星拱月”的基本格局。

即以一个市级商业中心（白塔商业中心）为核心，围绕该中心规划建设三个区域商业中心（城西、城北、纳溪）和一个商务会展中心（茜草），整体形成覆盖整个市区、资源共享、特色互补且与本地经济发展良性互动的商业功能空间布局。

同时，以社区商业、专业（特色商业）街作为补充，全面构建具有自身文化特色且富有层次性和立体感的城市商业级次结构。

位于城北新区，龙马大道与春雨路交叉口西南，规划为城北新区大型零售商业设施集中发展区。

区域将发展成为服务城北组团的综合性商业中心，满足区域居民日常消费需求，发挥城市文化体育中心功能，成为城市商业中心的有益补充及龙马潭区零售业发展亮点。

区域将预留停车场、过街天桥、地下通道等公共服务设施用地；新建百货店、大型超市，大中型专业店、专卖店；鼓励发展中高档餐饮、文化和休闲娱乐网点和金融贸易、宾馆、酒店等服务设施。

禁止在商业发展区内发展建设各类商品批发市场、仓储商场和物流中心，控制住宅底商类的小型网点发展。

XX·绿洲国际地块，正处于城北商业中心的核心位置，其商业价值将随着政府规划的实施逐步彰显，商业开发潜力极大，未来商业价值炽手可热。

4、项目周边区域，商品房地产市场未来2年内发展展望

从整个龙马大道版块发展看，未来几年，政府将对龙马大道实施重点打造。

首先是沿龙马大道两侧的汽配行业将整体搬迁，龙马大道的商业形态将会发生一次大变动。

加上摩尔玛超市、苏宁电器的进驻，春雨路餐饮商业的向外延伸，项目所处片区有望形成城北的“餐饮、休闲、购物集中区”。

其次，龙马大道景观改造工程已经开始实施，将打造成“XX第二条景观大道”。

并在龙马大道板块，建造XX大剧院、五星级酒店、体育城、西南商贸城、新客站等。

这几大举措，将在未来2-3年内逐步见效，必然会推动区域人居环境的升级，提升区域居住形象、商业形象，对本项目的居住环境非常有利。

而且，片区内未来两年内的可开发项目也屈指可数，且相对本项目而言，在地段、规模、规划、配套等方面，能形成直接竞争的项目有限。

即便是未来有新的地块、新的项目开发，但从上市时间看，预计都会比本项目晚，对本项目的销售不会造成太大的影响。

5、XX·绿洲国际目标消费市场分析

准确地说，XX·绿洲国际的目标消费者有以下几个特征：

（1）第一种目标消费群：

三房及以上的消费者

他们中有较多的二次置业者，对居住舒适性要求更高，因而在面积上要考虑舒适型的功能全面的设计。

他们有较好的事业基础，经济收入持续、稳定增长，人口结构发生增多的变化，原居住空间不符合现在的需求。

他们的“购房决策者”是处于家庭中坚地位的丈夫，但父母、妻子和孩子是“影响购房决策者”，同时他们的购房心理更成熟，也比较理性。

他们对居住环境的要求较高，因此他们会对周边环境和项目本身塑造的条件进行多方的考察。

（2）第二种目标消费群：

二房的消费者

他们属于中等收入群体，购房时渴望与高尚的邻居为伴，因此高档社区对其有吸引力。

他们大部分是两口之家，未来可能有人口增加，目前经济实力有限，因而性价比对于他们来说更重要。

第三部分、XX·绿洲国际规划设计方案可行性分析

一、市场定位

1、市场定位

根据前期的宏观经济环境和商品房地产市场研究分析，结合本公司的经营目标和现有的优势，我们将XX·绿洲国际的目标市场定位于XX市中高档住宅，为高尚人士的居住选择。

2、市场细分

（1）区域特征

龙马潭区50%、周边区县30%、市区其它区域及外地20%。

XX购房者对区域较看重，在龙马潭区购房的客户以龙马潭区及周边区县、乡镇的客户最多。

换房及周边乡镇进城的客户所占比例较大，产品的性价比在更大程度上决定他们的购屋意向。

（2）年龄特征及职业特征

他们年龄在25—50岁之间，有足够的首付款，月收入较高，而且稳定，具备中高档消费实力。

他们中间，政府公务员、企业单位员工、教师等事业单位员工、中小企业业主所占比例较大。

这部分人有较高的知识、文化水平，工作较忙，希望居所位于市区，并且交通方便。

他们对房地产有一定了解，曾自己或陪朋友看过房，对XX房地产市场有一定了解，已对电梯公寓的有了一定的接受程度。

（3）现有住房特征

他们至少是两代人共同居住，部分家庭三代同住，因此希望居所在满足两代或三代人共同需求的同时，公用空间与私密空间布局合理。

其中相当部分人为二次以上置业者，他们有固定的住所，但是对目前的居住环境不满，想转换到更好的、更有档次的居住环境。

二、项目定位

1、功能定位

XX·绿洲国际物业基本功能定位于居住功能，同时依据规划条件要求，充分利用地块的商业价值，在临龙马大道的地段开发出适量的商业用房。

2、档次定位

中档的价格，中高档的品质

3、价格定位

通过对近两年XX市房地产市场、以及项目周边各个楼盘的监控，显示：

目前城西高层住宅售价主要集中在3800—4500元/平米，城北区域高层住宅售价主要集中在3300元—4000元/平米。

XX·绿洲国际的地段、产品规划在城北区域具有绝对的领先性，按照市场竞争规律，价格将高于区域高层售价。

但结合我公司的抗风险能力，我们将住宅单价范围大致定在3300-4000元/平方米，总价范围在30万——40万元左右，与区域水平基本持平，以实现“性价比”。

商铺一层均价定位于约9000—10000元/平方米；二楼、三楼及以上均价定位在约4500-5500元/平方米。

三、XX·绿洲国际现有规划设计方案简单描述

从XX·绿洲国际的总平规划方案看，本项目采用围合式规划布局，整个小区共有11栋高层建筑，大部分为南北朝向，少量为东西朝向。

项目体现“以人为本”的规划建设理念，体现人与自然的和谐共生，设计主题为“低密度、人文、健康、运动”。

规划容积率为3.49，建筑密度为21.8%，绿地率38.9%。

项目导入了“大围合、大中庭”概念，中庭绿化面积高达13000余平米，园林尺度奢华大气，具有豪宅风范。

小区临龙马大道区域考虑了部分商业裙楼，充分利用地段的商业价值。

但在商铺规划设计上，注意了减少商业对社区的影响，以保障整个社区居住的舒适性与高档品质。

从单体建筑风格上来看，整个小区建筑采用了新古典主义手法，把抽象的古典主义元素运用到了现代高层建筑之中。

将古典主义的雅致、浪漫情怀与社区建筑相融合，整体感觉高贵、华丽，但不失大气、时尚，也与小区的中高档品质定位相匹配。

第四部分、XX·绿洲国际开发建设实施计划可行性分析

一、项目开发周期安排

根据消费市场有效容量情况和公司现有的资金情况，XX·绿洲国际将分批进行开发，预计3年时间完成全部开发工作，安排如下：

1、位置：

龙马大道

2、建筑及开发面积：

197281平方米

（1）住宅：

129063平方米

（2）商铺：

20129平方米

（3）地下车库：

48089平方米

（4）物业管理用房：

206.86平方米

3、工期安排

施工周期：

2010年8月——2013年8月。

项目建筑、景观施工单位通过招标产生。

二、开发施工工期可行性分析

本项目住宅楼主要由11栋17-33层的高层建筑组成，其中17层、18层、22层、25层、28层的建筑各2栋，33层建筑1栋。

计划一期为1、2、10、11号楼，17、22层的建筑各两栋；二期为3、4、5、6、7、8、9号楼，18、25、28层建筑各两栋，33层建筑一栋。

一期主体施工时间计划为2010年12月——2011年12月，考虑到社区工程建设、销售的延续性，二期工程会在2011年中展开，持续至2013年。

第五部分、XX·绿洲国际项目营销可行性分析

一、本项目物业核心使用价值分析

从现有的方案来看，整个小区环境景观较好，景观内外结合，相互呼应，建筑外观华丽、高档，户型设计合理，对于目标消费群而言，是具有相当吸引力的，是能够充分满足本项目目标消费市场对住宅的需求的，十分适用于居家生活和商业物业投资。

二、本项目物业附加价值分析

1、设计方案对项目价值的提升

项目规划为高层社区，也是区域内第一个纯高层社区，在龙马大道具有领先性、标志性特征。

项目建筑立面采用新古典主义风格，大气、华丽、高贵，能从周边高层单栋现代建筑、以及多层建筑中脱颖而出。

项目采用围合式、大中庭布局，中庭景观面积高达13000余平米，且大部分户型可观中庭，其建筑、景观效果能有效提升项目价值。

2、小区配套对项目价值的提升

项目本身规划的生活配套设施完善，有商业街、会所、运动场等，能满足休闲、购物、休息等多种需求，且空间独立而完整，能有效地提升项目的品质，提升项目居住价值。

3、地段对项目价值的提升　

本小区位于龙马大道外侧，周边无遮挡、视野极佳。

区域有美食街、大型购物商场、医院、学校、农贸市场、酒店等完善的市政、生活配套，作为区域第一个高端电梯物业，地段是增加高层认可度，提升物业价值的一大优势。

三、本项目物业市场竞争力分析

本项目启动前，对市场进行了充分的调查研究，在尊重市场的基础上，作出了相应的目标市场定位和项目定位，应该说本项目定位科学准确，真正顺应了市场需求。

从城市总体发展、区域规划来看，区域未来的住宅、商业需求量是极大的，现有土地开发量在未来2-3年无法完全满足市场需求，呈现供不应求态势。

而从竞争环境来看，区域在售项目多层居多，社区环境无法与本项目相比；在售和即将推出的高层项目，则体量较小，规模上无法与本项目相比；而未来新推土地则在地段上更差，时间上更滞后。

市场上竞争压力不大，加上本项目的产品规划具有领先性，我们相信本项目在竞争中，具备强劲的优势。

四、本项目销售周期可行性

根据市场竞争现况，结合公司发展需要，销售时间定为3年，即：

2011年1月至2013年12月。

2011年1月至2011年12月，完成一期90%销售。

2012年1月至2013年12月，完成二期房源及一期尾盘、商业的销售。

根据XX市场单个项目年销售量调查，高档项目住宅年销售量一般在6-8万平米，本项目住宅总共129063平米，按照正常水准，3年之内完全能够完成销售任务。

第六部分、资源保障力分析

一、公司实力保障

XX·绿洲国际是由XXXX房地产开发有限公司投资开发的高档住宅小区项目。

XX房产创建于2001年3月，具有3级房地产开发资质。

近10年来，XX房产成功开发了绿园小区、XX小区、海泉大厦、高坝农贸市场、鑫源小区、红星花园、鱼塘农贸市场、枫林小区、太伏苑小区、华香苑小区、XX·金河春色等多个房地产项目，具有丰富的房地产开发经验。

多年来，企业坚持“诚实守信、脚踏实地”的企业原则，为XX购房者打造合理、安全、舒适的住宅，形成了务实、创新的企业风格。

2009年5月26日，XX房产以91万元/亩的地价拍得“XX·绿洲国际”地块，号称“2009年XX第一拍”，创造了龙马大道地价新高，也为2009年XX房地产市场走出2008年的寒冬，恢复购房者信心注入了一剂强心针。

XXXX房产期望通过“XX·绿洲国际”项