第三季度石家庄商品住宅市场分析报告.docx
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第三季度石家庄商品住宅市场分析报告
2011年第三季度石家庄商品住宅市场分析报告
研究机构：
中国不动产研究中心河北分中心
执笔：
杨文婷张欣雨回洁钰
免责条款
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引言：
市场陷入僵局石家庄楼市博弈持续升级
2011年第三季度，前期出台的各项房地产调控政策在石家庄进入了深化和发酵的阶段。
尽管政策层面相对平静，但政策的影响力已经深入到供应量、成交量和成交均价的走势之中。
今后，调控的常态化也将通过对楼市的各项指标施加影响实现。
整体上看，三季度石家庄商品住宅市场再次陷入了“供求平衡，量跌价涨”的状态。
由于二季度供应量相对过大，三季度市场亟需回调调整全年的供应总量，因此三季度商品住宅供应量再次呈现出波动态势，但波动的幅度比二季度有所收窄，显示开发企业推盘和供应的心态比较从容；在作为传统销售旺季的9月，开发企业的推盘动作再次活跃，推盘意愿也再次强烈。
尽管三季度整体的供求关系相对平衡，但各月供求比依然处在幅度较大的波动之中。
造成三季度各月供求关系大幅波动的另一个因素是成交量。
2011年三季度，石家庄商品住宅成交量没有能够延续二季度末的“翘尾”趋势，7月出现了一波快速下跌，虽然8月和9月重新回到了上升的轨道中，但回升的量能比较微弱。
从三季度的市场调查也可以发现，消费者的观望情绪比较浓厚，对房价和楼市走势的预计进入僵持状态；同时，限购和限贷政策也限制了消费者的购房空间，特别是房地产信贷紧缩的趋势更加强烈，刚性需求消费者的贷款难度增大，不仅抑制了消费者的购房需求，也对成交量产生了直接的影响。
石家庄商品住宅成交均价结束了二季度的波动态势，自2011年5月至8月出现了连续四个月的上涨，到9月虽然再次出现下跌，但跌幅较小，三季度商品住宅成交均价整体呈“涨多跌少”的态势。
一方面，高端住宅在三季度成交情况较好，拉动了商品住宅成交均价的上扬趋势；另一方面，楼市频繁的购房优惠动作并没有触及到成交均价的走势。
弱势的成交量难以支撑石家庄商品住宅成交均价的走势。
从对开发企业的市场调查可以看出，多数开发企业的资金链都出现了相对紧张的情况，在全年销售任务和并不明朗的政策前景面前，开发企业调价促量的可能性正在增大。
从目前来看，调整房价水平是打破市场僵局的重要手段，四季度开发企业应采取更为积极稳妥的推盘策略。
《2011年第三季度石家庄商品住宅市场分析报告》的推出，旨在总结市场主要表现，对消费者市场预期进行盘点和分析，为房地产开发企业制定和推行新的发展战略提供具有参考性和建设性的意见。
一、2011年第三季度商品住宅市场运行情况概述
（一）供应情况分析
1、商品住宅供应面积
提要：
2011年第三季度石家庄商品住宅供应面积环比下跌56.19%，同比下跌1.47%，各月供应面积波动幅度有所收窄，7月和9月为波峰，8
2011年第三季度石家庄商品房供应面积为148.2801万平方米，环比下跌33.20%，同比下跌7.29%；其中，商品住宅供应面积为90.9148万平方米，环比下跌56.19%，同比下跌1.47%。
与二季度相比，三季度石家庄商品房和商品住宅供应量都出现了非常明显的萎缩，商品住宅供应量的跌幅超过50%，这显示开发企业在供应力度和推盘意愿上都出现了收紧。
从各月走势上看，2011年第三季度石家庄商品房和商品住宅呈现出波动态势，如图1-1所示。
但与第二季度相比，涨跌幅度有所减弱，显示供应走势正趋于稳定。
其中，7月和8月商品房和商品住宅供应量连续出现下跌，进入9月，供应量又双双回升，并回到6月的水平。
整体上看，尽管2011年第三季度石家庄商品房和商品住宅供应面积呈“V”字走势，但是与二季度相比，高点与低点之间的差距有所收窄。
我们认为，三季度没有出台大的调控政策，政策环境比较稳定，开发企业心态趋稳，供应节奏也正在恢复。
对于石家庄商品房和商品住宅在2011年三季度呈现出的上述情况，我们认为，这是二季度供应放量之后的合理回调。
2011年二季度石家庄商品房和商品住宅供应面积分别是2010年全年供应量的35.70%和50.40%，在二季度供应异常的基础上，市场需要一定幅度的回调来调整全年的供应量，否则开发商势必将承受库存和销售的双重压力。
从目前来看，2011年前三季度石家庄商品房供应面积为505.6884万平方米，商品住宅供应面积为395.7764万平方米，这一水平与2010年同期基本相当，三季度供应量的调整已经达到目的。
值得注意的是，隶属三季度的9月同时也是房地产传统销售旺季——“金九银十”的开端，当月的商品房和商品住宅供应面积分别是75.2809万平方米和59.6607万平方米，达到了2011年的第三高，同时环比分别上涨172.35%和415.85%。
这显示开发商进入9月都加大了供应的力度，并显示出强烈的推盘意愿。
我们认为，除了金九银十历来受开发企业重视的因素外，2011年以来较为低迷的成交量也促使开发企业必须抓住金九银十，为完成全年销售任务做好准备。
图1-12010年10月至2011年9月石家庄商品房供应面积走势
2、商品住宅供求比
提要：
2011年三季度石家庄商品住宅供求比为1.17：
1，供求基本平衡，但各月供求关系波动较大，7月和8月供小于求，9月迅速反转为供大于求，并拉平三季度整体供求关系。
开发企业三季度末突然加大供应力度并没有得到消费者的回应。
从整体上看，2011年第三季度石家庄商品住宅供求比为1.17：
1，呈现出供求基本平衡的局面。
然而，7月、8月和9月商品住宅供求比却呈现出截然不同的态势，如图1-2所示：
其中，7月和8月均为供小于求，供求比分别是0.87：
1和0.44：
1；9月则迅速反转，当月供求比达到了2.05：
1，并迅速拉平了三季度的供求比。
由此可见，尽管三季度供求基本平衡，但各月实际供求情况波动比较大。
纵观2010年10月至2011年9月，石家庄商品住宅供应总面积为471.8064万平方米，成交总面积为374.7832万平方米，供求比为1.25：
1，供微大于求，整体比较稳定。
二季度“整体平衡，各月波动”的供求关系，我们认为与商品住宅供应量的波动有着直接关系。
三季度各月商品住宅成交面积基本稳定在20万平方米至40万平方米之间，且稳步回升；反观三季度供应量，则出现了一定幅度的波动，这直接导致了7月和8月供小于求，9月迅速反转为供远大于求的局面；而9月的供求反转，也将三季度的供求比拉回到平衡状态。
尽管2011年第三季度石家庄商品住宅供求比保持了基本平衡的状态，但作为“金九银十”一部分的9月，石家庄商品住宅供求比为2.05:
1，供远大于求，体现出开发企业强烈的推盘意愿和放大的供应力度并没有获得消费者的积极回应。
尽管如此，我们认为，在全年销售任务的压力之下，开发企业的推盘意愿和供应力度在10月还将保持积极的态势；此外，除了在供应量上保持一定的节奏，开发企业还将通过一定的优惠促销动作，力图刺激和推动成交量加速回升。
不过，我们建议开发企业在保持供应节奏的同时，应密切关注市场整体的供应走势，避免出现整体供应量放大后对库存和销售产生太大的压力。
图1-22010年10月至2011年9月石家庄商品住宅供求比
（二）成交情况分析
1、商品住宅成交套数
提要：
2011年第三季度石家庄商品住宅累计成交6556套，环比下跌21.35%，同比下跌30.39%。
其中，期房成交6169套，占成交总套数的94.10%；现房成交387套，占5.90%。
石家庄消费者在购房时仍以期房为主，但后市期房风险将增大。
2011年第三季度石家庄商品住宅累计成交6556套，环比下跌21.35%，同比下跌30.39%。
其中，期房成交6169套，环比下跌25.23%，同比下跌33.90%；现房成交387套。
此外，三季度期房成交套数占商品住宅成交总套数的94.10%，现房则占5.90%。
上述数据显示，石家庄消费者在购房时仍以期房为主。
图1-3反映了2010年10月至2011年9月石家庄商品住宅成交套数的走势情况。
从整体上看，三季度现房的成交量仍处于低位徘徊，整体走势比较稳定，但在9月出现了“翘尾”现象；期房成交量则出现了一定幅度的波动，在6月之后出现了一波快速杀跌，并在7月探底；尽管8月有所回升，但进入9月并没有恢复到二季度的水平。
此外，这一走势与三季度商品住宅成交面积截然相反。
结合市场反馈的信息，我们认为，三季度石家庄高端住宅销售和成交情况良好，这一类型的住宅产品以豪宅、别墅为主，居住面积比较大，户型比较宽松舒适，这直接导致成交套数和成交面积出现相反的态势。
根据长期跟踪调查的结果我们认为，石家庄商品住宅期房成交为主的局面在未来一段时间内很难改变，这与石家庄商品住宅供应结构、石家庄经济发展水平和居民收入水平有着密切的关系。
特别是近期石家庄房价倒挂现象日趋严重，石家庄消费者在现房市场的选择空间日趋紧张。
因此，期房仍是大部分石家庄消费者的选择。
我们预计，进入四季度和2012年，期房的购房风险要比以往有所增大。
首先，从期房到现房一般需要一到两年的周期，一部分项目的周期可能更长，购房风险也可能随着周期的拉长而增大，特别是周期内房价的波动可能会对房产价值产生影响。
其次，2011年以来房地产信贷持续收紧，三套房贷、二套房贷和首套房贷都陆续受到波及，开发贷款也在向实力雄厚的大型开发企业倾斜，这可能对开发企业的资金链安全产生影响。
从目前来看，部分开发企业能否完成全年销售任务，实现资金良性循环值得观察；若资金链出现紧张，那么期房的建设周期可能会受到影响。
有鉴于此，我们建议开发企业在销售时适当加大全款购房的优惠力度，鼓励消费者选择一次性付款买房；同时，根据市场变化在合理的范围内调整定价策略，以价促量促进成交，推动销售。
图1-32010年10月至2011年9月石家庄商品住宅成交套数走势
2、商品住宅成交面积
提要：
2011年第三季度石家庄商品住宅累计成交77.9518万平方米，环比下跌12.25%，同比下跌24.94%。
三季度各月呈现出小幅回升态势，但回升量能趋弱，显示消费者观望情绪仍比较浓厚。
2011年第三季度石家庄商品房累计成交112.5474万平方米，环比下跌4.25%，同比下跌10.74%；其中商品住宅累计成交77.9518万平方米，环比下跌12.25%，同比下跌24.94%。
从成交量走势来看，在延续6月至7月下跌趋势的基础上，石家庄商品房成交量在7月至9月呈现出“续跌再涨”的态势，其中7月至8月呈幅度较小的下跌，8月至9月止跌反弹；石家庄商品住宅则持续回升，各月回升幅度比较均衡。
二季度和三季度综合来看，我们认为，石家庄商品房和商品住宅成交量正处在上下波动之中，波动的范围在30万平方米至50万平方米之间，幅度相对较大。
由于三季度并没有出台影响较大的调控政策，政策环境比较稳定，我们认为，目前石家庄房地产市场仍处在前期政策的落地和深化过程中；三季度商品房和商品住宅成交量并没有能延续二季度末的“翘尾”态势，体现出消费者心态尚未明朗。
一方面，三季度自住型购房需求占84%，显示潜在购房需求仍然存在，市场并未失去赖以生存的基础；另一方面，国务院在7月12日出台的“新国五条”尽管对石家庄没有产生直接冲击，但从目前来看，限购政策退市可能性正在减小，消费者对调控仍抱有一定希望，这直接导致三季度消费者持续观望情绪再度抬头，并对成交量产生了抑制作用。
值得注意的是，9月石家庄商品房和商品住宅成交量呈现回升态势，其中商品房回升幅度大于商品住宅，但同比仍分别下跌了14.51%和27.36%。
从目前来看，消费者的购房意向并没有明显的回潮迹象，我们预计，10月的成交量很难出现大幅回升，拉平甚至超过2010年同期水平的可能性已经很小。
我们认为，随着调控政策显露出常态化趋势，成交量的季节症候性效果将逐渐弱化，“金九银十”概念也有可能逐步淡出房地产市场。
图1-42010年10月至2011年9月石家庄商品房成交面积走势
（三）成交价格分析
提要：
2011年第三季度石家庄商品住宅成交均价为5336元/平方米，各月呈现出“先涨后跌，涨多跌少”的态势，最高成交均价与最低之间的价差为367元。
在成交量趋弱，观望态度浓厚的市场背景下，逆势上涨的成交均价有回调的可能性。
2011年三季度石家庄商品住宅成交均价为5336元/平方米，环比上涨15.06%，同比上涨2.34%。
7月至9月石家庄商品住宅成交均价呈现出“先涨后跌，涨多跌少”的态势，如图1-5所示，最高成交均价与最低之间的价差为367元。
而从2011年5月至9月，石家庄商品住宅成交均价已经连续4个月上涨，涨幅为27.94%；到9月才出现回调，跌幅为5.59%。
从整体上看，三季度石家庄商品住宅成交均价呈倒“V”字格局。
我们认为，造成三季度石家庄商品住宅成交均价整体上涨的原因有以下两点：
第一，根据石家庄商品住宅成交套数和成交面积走势，我们判断，以别墅、豪宅为代表的高端住宅在三季度的销售和成交情况，要优于普通住宅。
由于高端住宅的成交均价普遍较高，因此对三季度石家庄商品住宅成交均价产生了一定的推动作用。
第二，尽管到8月和9月，一些楼盘推出了幅度不同、力度不均的购房优惠活动，但这些活动一般围绕具体购房行为设计，涉及预付款折算、购房赠物等方面，对成交均价无法产生直接影响；一些楼盘推出的特价房数量极少，也无法对该项目的整体成交均价和全市的成交均价产生直接影响；而根据付款方式提供的房价打折优惠政策，力度也非常小，无法撬动成交均价的走势。
我们认为，目前开发企业尽管在调整均价时比较谨慎，但大多数项目仍处在上升通道之中，因此三季度石家庄商品住宅成交均价上升动能仍比较明显。
从目前来看，在商品住宅成交量出现下跌的背景下，三季度成交均价的上涨存在着根基不稳的隐患。
主导三季度成交均价的高端住宅在商品住宅市场仍是“小众”产品，这也折射出普通住宅在三季度成交遇冷的现实。
因此，我们认为，开发企业对石家庄商品住宅成交均价的后市走势仍不能掉以轻心。
预计到四季度和2012年初，石家庄商品住宅成交均价可能会出现一定幅度的波动，某些月份甚至会出现回调。
但从长远看，石家庄商品住宅成交还将保持整体缓慢上扬，局部波动调整的态势。
图1-52010年10月至2011年9月石家庄商品住宅成交均价走势
二、2011年石家庄商品住宅市场调查分析
（一）开发企业分析
1、开发企业销售情况分析
提要：
第三季度中，高端项目的开发企业销售状况多出现快速上涨；前期房价涨幅过快，房价水平相对较高的项目以及一些硬软件相对较差的项目，销售上出现一定幅度下跌。
企业对市场的观望和谨慎态度已经达到了前所未有的高度。
多数开发企业自述销售情况平稳高端住宅品质受认可
如图2-1所示，45%的受访开发企业表示，三季度其操盘的项目或观察到的商品住宅销售情况变化不大，33%的受访开发企业商品住宅销售量呈平稳上升态势；此外，分别有11%的受访开发企业商品住宅销售量分别呈现快速上升和一定幅度的下降。
深入分析受访开发企业自身或观察到的销售情况，我们发现，出现快速上涨的项目多为三季度上市的高端项目，或者前期赢得了良好市场口碑的高端项目。
这些项目吸引客群的方法并不相同，但从反馈信息看，消费者对这些项目的品质和质量比较认可，并认为这些项目还有保值增值的空间。
选择高端项目的消费者一般具有比较雄厚的购房实力，因此对品质的要求要远远高于对房价的要求。
出现一定幅度下跌的项目多为前期房价涨幅过快，房价水平相对较高的项目，以及一些硬软件相对较差的项目。
不过，这些前期房价涨幅过快，房价水平较高项目的成交量并不会就此一蹶不振。
三季度一些项目采取了一定幅度购房优惠活动，并对成交产生了刺激作用。
我们认为，这些项目经过多轮开发，其硬软件水平无可挑剔，但经过多轮销售，房价上涨过快，一定程度上抑制了成交走势；若此类项目在房价上进行适当调整，可以出现调价促量的效果。
图2-1开发企业对商品住宅销售情况的判断
多数开发企业对市场研判谨慎
图2-2显示受访开发企业对目前商品住宅市场较为谨慎的判断。
其中，55%的受访开发企业表示石家庄商品住宅市场是否回暖尚需观察，明确表示没有出现回暖的受访开发企业占36%，表示出现回暖的受访开发企业仅占9%。
尽管对自身或观察到的销售情况相对乐观，但是对整体的成交情况，开发企业的观望和谨慎态度已经达到了前所未有的高度。
图2-2中表示回暖仍需观察的开发企业占50%以上，与目前商品住宅市场，特别是普通住宅市场尚不明朗有着直接关系，特别是对于新的调控政策的担忧，致使开发企业在推盘时显得左右为难。
我们认为，上述调查结果与2011年三季度石家庄商品住宅成交量趋弱的走势相吻合，身处销售第一线的开发企业已经感受到了市场的变化。
图2-2开发企业对商品住宅市场回暖趋势的判断
开发企业加大购房优惠力度资金链紧张是主因
进入三季度，特别是三季度末，一些开发企业明显加大了购房优惠的力度。
对此，73%的受访开发企业表示，促销优惠增多是由于资金链相对紧张，18%的受访开发企业认为是常规的营销手段，9%的受访开发企业认为是增加项目曝光度和关注度。
根据往常规律，进入第三季度房地产市场的营销活动和推广动作将渐趋活跃，但由于2011年房地产调控压力较大，开发企业全年销售情况不容乐观，再加上房地产信贷趋紧，进入下半年开发企业普遍出现了资金链紧张的状况。
上述调查结果也与这一状况相吻合。
从三季度的成交量走势来看，商品住宅成交量虽然呈现出稳步回升的态势，但是回升的力度并不大，与2010年三季度也很难相比。
我们建议，开发企业仍需调整购房优惠的政策，适当加大优惠吸引力，持续刺激成交量。
图2-3开发企业对近期购房优惠活动增多的判断
2、开发企业市场预期分析
提要：
开发企业普遍认为，进入四季度石家庄限购政策即将到期，届时延期的可能性比较大；四季度开发企业在开发端和销售端的资金链还将面临比较大的压力。
多数开发企业认为，在限购和限贷政策的影响下，石家庄商品住宅市场的整体成交量已经受到了抑制作用，投资性购房需求已经或正在从住宅市场中撤出，并有序转入商业地产或其它投资领域。
多数开发企业对后市走势谨慎研判
对于后市走势，开发企业普遍持谨慎态度：
图2-4中可以看出，73%的受访开发企业对后市持谨慎态度，18%的受访开发企业吃乐观态度，9%的受访开发企业持观望态度。
我们对受访开发企业进行了深度访谈，开发企业普遍认为，进入四季度石家庄限购政策即将到期，届时延期的可能性比较大；此外，房地产信贷紧缩在短期内很难扭转，开发贷款和房贷都面临着相对紧张的局面，由于限贷政策对刚性购房需求有着比较大的抑制作用，四季度开发企业在开发端和销售端的资金链还将面临比较大的压力。
我们建议开发企业通过扩宽融资渠道，保障资金链安全，同时适当加大购房优惠，特别是全款购房的优惠力度，增加有效回款。
图2-4开发企业对商品住宅市场的态度
投资性购房需求撤出房地产调控已达预期效果
如图2-5所示，对于本轮房地产调控政策，55%的受访开发企业表示已经达到预期效果，27%的受访开发企业表示尚未达到预期效果，18%的受访开发企业表示仍有待观察。
多数开发企业认为，在限购和限贷政策的影响下，石家庄商品住宅市场的整体成交量已经受到了抑制作用，投资性购房需求已经或正在从住宅市场中撤出，并有序转入商业地产或其它投资领域。
从目前来看，商品住宅市场的去投资化倾向比较明显，但限贷政策对刚性需求产生了抑制作用，在投资性购房需求撤出之后无法及时补充到成交之中，从而对整体的成交量产生影响。
尽管2011年以来石家庄商品住宅成交均价呈现出波动态势，但进入三季度仍保持了上涨态势，这与房地产调控政策力求控制房价过快上涨的初衷背道而驰。
持类似观点的开发企业不在少数。
我们认为，随着石家庄商品住宅市场陷入僵持，对于调控政策是否达到预期效果，开发企业呈现出的矛盾心理在短期内将很难扭转；这样的矛盾心理也将对开发企业的实际推盘和推广动作产生影响。
图2-5开发企业对本轮调控政策效果的判断
后续调控政策不明朗开发企业多数观望
对于政府年底是否还会推出新的调控政策，开发企业也持观望态度：
64%的受访开发企业表示，年底是否出台新的调控政策仍需观察，27%的受访开发企业表示不会出台，仅有9%的受访开发企业表示出台新的调控政策可能性大。
多数开发企业表示，限购、限贷和限价、一房一价等调控政策已经在2011年先后落地，目前没有落地石家庄的调控政策仅有房产税一项，但房产税试点工作仍在重庆和上海两地进行，短期内扩大到全国的可能性不大。
不过，限贷政策到2012年放宽的可能性也不大，2012年房地产全行业紧缩几成定局；限购政策到2011年12月31日到期，但从目前来看，延期执行的可能性也在不断增大。
有鉴于此，多数开发企业对四季度和2012年的政策环境仍保持了比较谨慎的态度。
我们建议，四季度开发企业仍需保持警觉态度，并对2012年的政策环境做好充分的心理准备。
图2-6开发企业对政府是否出台新调控政策的判断
（二）消费者分析
1、消费者置业目的分析
提要：
受调控政策政策叠加作用的影响，房地产市场整体低迷。
求依旧是市场主体，但受到银行信贷收紧及政策预期的影响，消费者观望情绪越发加重。
同时，首付不足和没有合适房源成为影响消费者进行置业的两大首要因素。
84%受访者为自住型购房投资性购房需求比重较小
如图2-7所示，调查数据显示46%的受访者表示购房主要是用于解决基本居住，38%的受访者是为了改善居住条件。
数据表明，自住型购房依旧占据市场主导地位。
在经过三个季度的数据调查后，石家庄消费者的购房目的基本保持平衡。
在第二季度的石家庄商品住宅市场分析报告中，10%的受访者选择用住宅来进行保值增值。
此次三季度的调查数据显示，11%的受访者选择用住宅来进行保值增值，比第二季度下降了1个百分点。
数据同时显示，有4%和1%的受访者分别将购房用于“出租获长期回报”和“短期倒手赚差价”。
在二季度的调查中，投资购房的比例占4%。
可见，住宅市场的投资性购房较二季度虽略微增加，但在所占比例仍较小。
受调控政策政策叠加作用的影响，房地产市场整体低迷。
投资性购房需求减少，自住性需求依旧是市场主体，但受到银行信贷收紧及政策预期的影响，消费者观望情绪加重。
图2-7消费者购房目的
房贷仍是制约消费者购房的最大障碍
如图2-8所示，在第三季度中，首付不足和没有合适房源成为影响消费者进行置业的两大首要因素，面临上述两项问题的受访者均占33%。
此外，20%的受访者表示因按揭压力过大在购房中遇到困难，14%的受访者在贷款时遇到问题。
限贷政策持续收紧，购买能力受到打击依旧是刚需消费者面临的头等问题。
同时，没有找到合适房源的消费者在三季度中的比例增加了3个百分点。
三季度新盘不断涌现，但我们仍需提醒开发企业在面对激烈的市场竞争时，找准市场需求才是关键。
图2-8消费者在购房时遇到的问题
2、消费者购房倾向分析
提要
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