项目经济测算案例项目经济测算资料文档.docx

资源描述

项目经济测算案例项目经济测算资料文档.docx

《项目经济测算案例项目经济测算资料文档.docx》由会员分享，可在线阅读，更多相关《项目经济测算案例项目经济测算资料文档.docx（15页珍藏版）》请在冰豆网上搜索。

项目经济测算案例项目经济测算资料文档.docx

项目经济测算案例项目经济测算资料文档

一、项目投资估算

1.1本项目主要经济技术指标

项目可建设用地面积约164473平方米。

容积率为2.3，建筑密度小于28%，绿地率大于30%,总建筑面积37.8万平米。

用地性质：

主要以住宅为主,约有2万平米商业配套。

具体物业指标设定如下：

序号

物业形态

建筑面积（平方米）

备注

高层住宅

180000

洋房

140000

商业

20000

联排别墅

30000

公建配套部分

6000

合计

378000

地下车位

1400个（56000平米）

车位按标准40平米/个计算，个数为估算

1.2项目建设进度计划

（1）20××年3月开始动工；

（2）20××年8月首次开盘；

（3）20××年底峻工。

1.3项目投资成本估算

根据规划设定，本项目总建筑面积为378000平方米，实际建筑面积（含车位）约425500平方米，可售面积为419500平方米。

以下投资成本根据常用标准，取中上值进行估算,设定地价为P。

序号

费用名称

金额（万元）

计费依据

一、开发成本

土地成本

1.04P

土地出让契税4%

前期工程费

3571

建安工程*5.8%（规划设计3%；可行性研究，水文、地质、勘察费，各0.15%；筹建开办费2.5%）

建安工程费

60900

以下小项合计

3.1高层住宅

28000

建安成本1600元/平方米

3.2洋房

8400

建安成本600元/平方米

3.3商业

4000

建安成本2000元/平方米

3.4联排别墅

9000

建安成本3000元/平方米

3.5公建配套部分

300

建安成本500元/平方米

3.6地下车位

11200

建安成本2500元/平方米

基础设施费

7560

200元/平方米，按总建计。

公建配套设施费

2646

70元/平方米，按总建计。

开发期间税费

6395

建安工程*10.5%

不可预见费

2240+0.0312P

一至五项之和的3%

二、开发费用

管理费用

2240+0.0312P

一至五项之和的3%

销售费用

13128

销售收入的4%

财务费用（贷款利息）

［0.5P+（54153+0.03P）*0.65］*0.07

=1902+0.03642P

贷款额按50%土地出让金与开发成本（二至七项）之和的65%计算，开发贷款利率按一年期7%计算，贷款周期为一年。

三、合计

100582+1.1076P

————

二、项目进度及销售测算

2.1项目开发进度及销售时期估算

项目建设期预计为5年，20××年3月高层住宅开始动工；20××年下半年洋房开工、20××年联排等陆续动工。

本项目经济技术指标中，普通住宅比例约占85%，因此如何快速实现销售收入，使销售资金再投入后期开发，是开工建设考虑的最主要方向。

住宅具有开发时间不长，回收资金快等特点，

根据项目自身情况，销售期初步估测如下：

序号

物业类型

20××年

高层住宅

25%

35%

25%

10%

洋房

40%

30%

20%

10%

商业

40%

50%

10%

联排别墅

20%

40%

地下车位

40%

60%

2.2销售收入测算

序号

物业类型

面积（平方米）

销售单价（元/m2）

销售额（万元）

高层住宅

180000

7000

126000

洋房

140000

9000

126000

商业

20000

10000

20000

联排别墅

30000

15000

45000

公建配套部分

6000

地下车位

1400个

80000/个

11200

合计

328200

2.3销售收入明细表

序号

物业类型

合计（万元）

20××年

销售收入

328200

31500

94500

86300

70280

45620

高层住宅

126000

31500

44100

31500

12600

6300

洋房

126000

50400

37800

25200

12600

商业

20000

8000

10000

2000

联排别墅

45000

9000

18000

公建配套部分

车位

11200

4480

6720

三、地价平衡点（利润率为15%的地价值）

单位：

万元

1、总开发成本费用

98680+1.0712P

（1）

土地成本

1.04P

（2）

前期工程费

3571

（3）

建安工程费

60900

（4）

基础设施费

7560

（5）

公建配套设施费

2646

（6）

开发期间税费

6395

（7）

不可预见费

2240+0.0312P

（8）

管理费用

2240+0.0312P

（9）

销售费用

13128

2、利息

8096+0.4231P

（1）

土地成本及前期工程费利息

（1.04P+3571）*［（1+7%）5-1］

（2）

建设期投资成本［本表1中（3）-（9）之和］利息

（95109+0.0624P）*7%

3、预期利润（利润率15%）

［0.5P+（54153+0.03P）*0.35］*15%=2843+0.0766P

自有资金利润率达到15%时的值

4、土地增值税

3282

规定预征销售收入的1%，328200*1%

5、企业所得税

［0.5P+（54153+0.03P）*0.35］*15%*25%=711+0.0192P

企业所得税率25%，即利润的25%

6、销售收入

328200

所有物业销售收入

测算地价P，根据假设开发法：

销售收入=总投资成本费用+利息+土地增值税+企业所得税+预期利润

即：

328200=（98680+1.0712P）+（8096+0.4231P）+（2843+0.0766P）+3282+（711+0.0192P）

求得：

地价平衡点P=134953万元

结论：

（1）本项目若按此建议，在自有资金投入8.78亿元时，以13.5亿元地价取得土地，能保障15%的自有资金利润率。

即在扣除开发成本费用、考虑自有资金和银行贷款利息、扣除相关税收等费用后，利润值为1.32亿元；

（2）项目（含地价）总开发成本费用为24.32亿元；

（3）自有资金需8.78亿元，用于50%地价款以及开发成本费用的35%。

（4）项目整个开发需贷款约10.53亿元，用于支付50%地价款以及开发成本费用的35%.

（5）上述为静态方式测算，若资金运用合适，销售收入快速再滚动投入，利润还将提升一定水平。

四、项目现金流量分析

现金流量表反映项目计算期内各年的现金流入与流出情况，用以计算各项动态评价指标，进行项目财务动态盈利能力分析。

本节根据全部投资现金流量进行分析，反应的是项目本身的获利能力，与筹资方式无关系，是从资金平衡出发的。

序号

项目

合计

20××年

资金流入（万元）

328200

31500

94500

86300

70280

45620

高层住宅

126000

31500

44100

31500

12600

6300

洋房

126000

50400

37800

25200

12600

商业

20000

8000

10000

2000

联排别墅

45000

9000

18000

地下车位

11200

4480

6720

资金流出（万元）

260854

81660

29919

43047

42719

35293

28216

土地成本

140351

72785

13514

13513

前期工程费

3571

2000

1571

建安工程费

60900

6090

18270

12180

6090

基础设施费

7560

1512

公建配套设施费

2646

529

530

529

开发期间税费

6395

1279

不可预见费

6451

1076

1075

管理费用

6451

1076

1075

销售费用

13128

1260

3780

3452

2811

1825

贷款利息

6817

4723

698

土地增值税

3282

656

657

企业所得税

3302

660

661

净现金流量

67346

-81660

1581

51453

43581

34987

17404

累计净现金流量

-81660

-80079

-28626

14955

49942

67346

计算指标（税后）：

内部收益率（IRR）

22%

净现值（NPV，10%）

27042.34

投资回收期（PBP）

2.66

小结：

（1）

内部收益率表明在不考虑项目经营本身的资金增值前提下，项目收支平衡时可接受的最大利息率，也是项目接受贷款利率的最高临界点。

因此，本项目22%的内部收益率在财务上完全可行。

（2）财务净现值远大于零，说明项目在保障10%基准收益率的前提下，还有较大利润空间；按此测算，约2.66年可回收成本。

五、资金来源与运用

资金来源与运用表反应项目在计算期内各年的资金盈余或短缺情况，以及项目的资金筹措方案和贷款偿还计划，是从投资角度出发的。

本表不宜反应项目结束时的资产回收,主要是看计算出的各年的赢余资金是否出现负值,如果出现负值,说明数据有错漏或项目资金安排不合理或项目本身不可行.

序号

项目/年份

合计（万元）

20××年

资金来源

521356

155320

44112

107112

98912

70280

45620

（1）

自有资金

87848

（2）

银行贷款

105308

67472

12612

（3）

销售收入再投入

328200

31500

94500

86300

70280

45620

资金运用

366162

149132

42531

55659

55331

35293

28216

（1）

土地成本

140351

72785

13514

13513

（2）

前期工程费

3571

2000

1571

（3）

建安工程费

60900

6090

18270

12180

6090

（4）

基础设施费

7560

1512

（5）

公建配套设施费

2646

529

530

529

（6）

开发期间税费

6395

1279

（7）

不可预见费

6451

1076

1075

（8）

管理费用

6451

1076

1075

（9）

销售费用

13128

1260

3780

3452

2811

1825

（10）

贷款本金

105308

67472

12612

（11）

贷款利息

6817

4723

698

（12）

土地增值税

3282

656

657

（13）

企业所得税

3302

660

661

盈余资金

6188

1581

51453

43581

34987

17404

累计盈余资金

155194

6188

7769

59222

102803

137790

155194

小结：

项目累计盈余资金为155194万元，去除自有资金，仍有67346万元。

但仍需要注意，在20××-20××年，由于项目工程量大,销售收入需在工程到一定进度才能实现，因此，合理运用资金及制定还款计划是关键，否则容易出现投资中断。

六、损益表

序号

项目/年份

共计（万元）

20××年

销售收入

328200

31500

94500

86300

70280

45620

投资成本

257552

81660

29259

42387

42059

34632

27555

（1）

土地成本

140351

72785

13514

13513

（2）

前期工程费

3571

2000

1571

（3）

建安工程费

60900

6090

18270

12180

6090

（4）

基础设施费

7560

1512

（5）

公建配套设施费

2646

529

530

529

（6）

开发期间税费

6395

1279

（7）

不可预见费

6451

1076

1075

（8）

管理费用

6451

1076

1075

（9）

销售费用

13128

1260

3780

3452

2811

1825

（10）

资金利息

6817

4723

698

（11）

土地增值税

3282

656

657

利润总额

70648

-81660

2241

52113

44241

35648

18065

累计利润总额

-81660

-79419

-27306

16935

52583

70648

税前投资回报率

80.42%

税后利润（企业所得税25%）

52986

-61245

1680

39084

33180

26736

13548

累计税后利润

-61245

-59564

-20479

12701

39437

52986

税后投资回报率

60.32%

由项目损益表可以看出，本项目自有资金若以87848万元投入，收益相当可观，税前为80.42%，税后也高达60.32%，税后利润值约5.3亿元。

七、敏感性分析

在整个项目的开发中，除去自然和人为因素（如地震、安全事故等）外，开发成本和物业销售价格无疑是影响盈亏的最关键因素之一。

本节以13.5亿元地价，开发成本、价格上下浮动10%时的各项指标，计算内部收益率，以及10%折现率时的财务净现值。

价格成本

90%

95%

100%

105%

110%

90%

IRR

NPV

24338.1

NPV

14421.92

NPV

4505.73

NPV

-5410.45

NPV

-15326.63

95%

IRR

NPV

35606.4

NPV

25690.22

NPV

15774.04

NPV

5857.85

NPV

-4058.33

100%

IRR

NPV

46874.7

NPV

36958.52

NPV

27042.34

NPV

17126.15

NPV

7209.97

105%

IRR

NPV

58143.01

NPV

48226.82

NPV

38310.64

NPV

28394.45

NPV

18478.27

110%

IRR

NPV

69411.31

NPV

59495.12

NPV

49578.94

NPV

39662.75

NPV

29746.57

（1）由敏感性分析可以看出，若价格和成本按预设情况发展，项目在13.5亿元取得地块的条件下，仍能保证22%的内部收益率，财务净现值达27042.34万元。

（2）只有当成本增幅远大于价格涨幅时，项目才存在一定风险，而本地块在测算时已经将成本取中上值，因此，只要市场不出现大的波动，出现这种情况的可能性并不大。

（3）最坏的情况成本上升10%，价格下降10%，此时财务净现值为-15326.63万元，项目存在一定风险。

（4）在控制好成本和精准营销的情况下，项目的收益相当可观，若成本控制下降10%，销售价格上升10%，财务净现值则高达69411.31万元。

八、结论

以13.5亿元地价取得土地时，能保障15%的自有资金利润率。

在扣除自投资金时间成本、项目开发成本及费用、自有资金利息,银行贷款利息、以及相关税收等费用后，利润值仍有1.32亿元。

尽管项目对价格下降和成本大幅上升存在一定风险，但综合当前市场环境、安镇房地产市场现状及发展趋势，同时出现价格下降和成本大幅上升的可能性并不大；此外，本次测算根据常用标准取中上值，测算结果具备较强的抗风险能力。

如果合理利用好资金，使销售收入迅速再投入开发过程中，还能产生一定收益（约0.5-1亿元）；

因此：

在地价小于14亿元时，建议考虑购买。

展开阅读全文