目前工业园的开发模式和国家政策.docx
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目前工业园的开发模式和国家政策
目前工业园的开发模式和国家政策
一：
开发模式
1.1工业园区开发模式
此类工业地产开发都是在政府主导的前提下进行，通过创造相关产业政策支持、税收优惠等条件营造园区与其他工业地产项目所具备的独特优势，然后通过招商引资、土地出让等方式引进符合相关条件的工业发展项目。
1.2主体企业引导模式
指在某个产业领域具有强大综合实力的企业，通过获取大量的工业土地，以营建一个相对独立的工业园区；在自身企业入驻且占主导的前提下，通过土地出让、项目租售等方式引进其他同类企业的聚集，实现整个产业链的打造及完善。
1.3工业地产商模式
工业地产商模式是指房地产投资开发企业在工业园区内或其他地方获取工业土地项目，在进行项目的道路、绿化等基础设施建设乃至厂房、仓库、研发等房产项目的营建，然后以租赁、转让或合资、合作经营的方式进行项目相关设施的经营、管理，最后获取合利的地产开利润。
1.4综合运作模式
由于工业地产项目一般具有较大的建设规模和涉及经营范围较广的特点，既要求在土地、税收等政策上的有力支持，也需要在投资方面能跟上开发建设的步伐，还要求具备工业项目的经营运作能力的保证，因此，会对以上各种开发模式综合使用。
二河北省（福建）第一中小企业工业园项目开发模式建议
2.1现时转让。
从目前本工业园土地成交的价格来看，目前的成交价位在8万/亩左右。
如果现时能以这种价位成交，虽然不能实现利润最大化，但是可以减少政策的加紧而带来的风险。
2.2立项，做好规划后转让项目。
不过此方式的成功的可能性不大。
2.3两手准备。
分多期规划，前期做工业规划，在工业地产开发几年后，项目周边环境成熟，相关政策允许的情况下，把预留用地转为住宅用地，再进行房地产开发。
2.4立项、规划后再和政府合作招商。
这种方式是一种长期运作的模式，也是摆脱目前政府催促加快开工的方法。
先把整个地块立项规划为科技园，做好项目规划，在完成七通一平后，由红苹果公司作为进驻的龙头企业，利用红苹果公司和河北福建商会的影响力和自身资源对外招商。
同时，和政府招商部门合作，充分利用政府对外招商的资源和威信，引进企业。
通过引进企业来达到逐步把土地转让出去的目的。
这种方式实质是根据进驻企业的需求，划出一块地，由进驻公司自建工厂或者研发大楼工业物业。
（通过采用“一区多园”的开发模式，即拿地的公司，通过立项设立工业园区为途径，在完成规划、七通一平后把土地转让给进驻的企业，由进驻企业根据自身需要自建工业物业的一种模式。
）
三：
近年来国家对工业地产的相关政策
时间
政策
与工业地产相关内容
国土资源部《关于清理各类园区用地加强土地供应调控的紧急通知》
主要内容是清理违规设立的各类园区、严禁违法下放土地审批权、严禁任何单位和个人使用农民集体土地进行商品房开发。
国土资源部《进一步治理整顿土地市场秩序工作方案》通知
主要内容是针对各类园区内，工业用地违反土地利用总体规划和城市规划设立各种名目的园区（城、村）及园区用地中存在的非法占地、越权批地、违法供地等问题。
国务院办公厅《关于暂停各类开发区的紧急通知》
主要内容是暂停审批新设立和扩建各类开发区，包括经济技术开发区、高新技术开发区、旅游度假区、商贸开发区、工业园、创业园、软件园、环保产业园和物流产业园等各级各类开发区（园区）。
国家级开发区确需扩建的，需报国务院审批。
国务院办公厅《关于清理整顿各类开发区加强建设用地管理的通知》
主要内容是对各类开发区进行全面清查，并对清查内容进行了明确的规定；在检查清理的基础上进行整顿规范。
对不符合开发区标准的要坚决停办。
对已批准的开发区如有超过建设用地规模和范围的土地，依法处理，如确需扩建的，严格按照有关法定程序办理；加强对开发区建设用地的集中统一管理；今后要严格控制实力以成片土地开发为条件的开发区。
鼓励工业项目向园区集中。
2003年
11月3日
国务院《关于加大工作力度进一步治理整顿土地市场秩序的紧急通知》
主要内容是坚决落实清理整顿开发区的规定。
严格落实7月30号发出的通知要求，加快对各类开发区的清理进度。
2004年
10月21日
《国务院关于深化改革严格土地管理的决定》
禁止非法压低地价招商。
省、自治区、直辖市人民政府要依照基准地价制定并公布协议出让土地最低价标准。
协议出让土地除必须严格执行规定程序外，出让价格不得低于最低价标准。
工业用地也要创造条件逐步实行招标、拍卖、挂牌出让。
2005年
3月21日
国务院办公厅转发商务部《关于促进国家级经济技术开发区进一步提高发展水平的若干意见》
该意见的主要内容是工业用地不得擅自改变土地用途，不得用于大规模的商业零售，不得用于房地产开发。
2006年
4月28日
国务院《国有土地使用权出让合同补充协议》
主要内容为：
一是属于工业建设项目的，受让宗地中用于企业内部行政办公及生活服务设施的用地不得超过受让宗地面积的一定比例，受让人不得在受让宗地范围内建造成套住宅、专家楼、宾馆、招待所和培训中心等非生产性设施。
二是约定了受让宗地的投资总额、单位用地面积投资强度、容积率和建筑系数等指标。
三是约定了建设项目的竣工时间，逾期不能竣工的，要交一定比例的违约金。
四是约定，受让人按照合同约定日期动工建设，但已开发建设面积占建设总面积比例不足三分之一或已投资额占总投资额不足25%，且未经批准中止开发建设连续满一年的，即视为土地闲置，出让人有权向受让人征收土地闲置费。
2006年
7月25日
国务院总理温家宝主持召开国务院常务会议
违法用地屡禁不止国务院决定提高征地成本。
1、调整利益机制。
提高征地成本，规范土地出让收支管理；
2、完善责任制度。
地方各级人民政府主要负责人要对本行政区域内的土地管理和耕地保护负总责。
坚决制止“以租代征”等违法违规用地行为。
2006年
8月1日
国土资源部《招标拍卖挂牌出让国有土地使用权规范》和《协议出让国有土地使用权规范》正式施行
六类情形必须纳入招标拍卖挂牌出让国有土地范围：
供应商业、旅游、娱乐和商品住宅等各类经营性用地以及有竞争要求的工业用地；依法应当招标拍卖挂牌出让的其他情形。
2006年
8月6日
国土资源部推出土地使用五大价格与税收措施
五大措施：
一是提高征地成本。
二是规范土地出让收支管理。
三是提高新增建设用地土地有偿使用费缴纳标准。
四是统一制订并公布各地工业用地出让最低价标准。
五是加大建设用地取得和保有环节的税收调节力度。
2006年
8月31日
《国务院关于加强土地调控有关问题的通知》
建立工业用地出让最低价标准统一公布制度，国家根据土地等级、区域土地利用政策等，统一制订并公布各地工业用地出让最低价标准。
工业用地出让最低价标准不得低于土地取得成本、土地前期开发成本和按规定收取的相关费用之和。
工业用地必须采用招标拍卖挂牌方式出让，其出让价格不得低于公布的最低价标准。
2006年
10月18日
《土地出让金收支管理办法》（草案）基本修订完成
初步规定是城镇土地使用税提高2倍，新增建设用地有偿使用费和耕地占用税各提高1倍。
至于地方政府对土地出让金的收支，将采取在财政部系统（即国库）中设立“国有土地有偿使用专账”的方式，按照国有土地出让金收入的一定比例，建立“国有土地收益基金”，并规定地方政府不得作为当期收入安排使用。
在这个过程中，土地出让金将全额纳入地方财政预算，实行“收支两条线”，并接受地方人大的监督。
并且，土地出让金总额的15%必须用于农地复垦和土地整理开发。
此前的做法，是要求土地出让金增值部分的15%作此用途。
2006年
11月22日
财政部、国土资源部、中国人民银行日前联合发出《关于调整新增建设用地土地有偿使用费政策等问题的通知》
从2007年1月1日起，新批准新增建设用地的土地有偿使用费征收标准在原有基础上提高1倍。
通知强调，新增建设用地土地有偿使用费仍实行中央与地方30：
70分成体制。
同时，为加强对土地利用的调控，地方分成的新增建设用地土地有偿使用费，一律全额缴入省级国库。
2007年
4月9日
国土资源部监察部《关于落实工业用地招标拍卖挂牌出让制度有关问题的通知》
各区人民政府和市、区相关主管部门必须加强监管，确保已出让的工业用地用于原批准项目，不得用于建设标准厂房出租、变相搞工业房地产开发。
四：
目前工业地产的优惠政策
4.1、行政事业性收费全免。
4.2、生产性企业，从事生产经营所得和其他所得，经营期限在十年以上的，从获利年度起，两年内免缴企业所得税，第三年至第五年减半缴纳企业所得税，第六年至第八年按15%的税率缴纳企业所得税。
4.3、产品出口企业，按第2项规定减免企业所得税期满后，凡当年企业出口产值达到企业产品产值70%以上的，可按现行税率减半缴纳企业所得税，减半后的企业所得税税率低于10%的，按10%的税率缴纳企业所得税。
4．4、先进技术企业按第2项规定减免企业所得税期满后，仍为先进技术企业的，可延长三年减半收取企业所得税；减半后的企业所得税税率低于10%的，按10%的税率征收企业所得税。
4.5、免征地方所得税。
经批准免缴车船使用税和房产税。
4.6、任何单位不经县委、县政府同意，不得擅自进园检查。
相关参考
第一条总则
〈一〉为鼓励国内外客商到我市投资，加快东兴江平工业园（以前又称东兴边境经济合作区江平工业集中区，以下简称“工业园”）的建设，根据国家和自治区的有关规定，结合我市实际，特制定本优惠办法。
〈二〉凡投资工业园的国内外公司、经济组织和个人，在享受国家西部大开发政策和边境经济合作区政策的基本上，同时享受本优惠办法。
第二条财政扶持
〈一〉市财政每年安排适当资金用于扶持入园企业的扩建、技改为基础设施建设。
〈二〉入园企业自投产之日起，可享受5年的财政扶持金，每年扶持金的数额为企业当年缴纳税金属本市所得部分的50%。
〈三〉下列情况，每亩用地给予土地价格10%的财政补贴：
1、2年内固定资产投资总额在2000万以上且平均投资强度达到每亩30万元以上的（完成投入后总现）；
2、经自治区科技主管部门认定为高新科技企业的；
3、世界500强和国内500强企业。
第三条收费优惠
〈一〉入园企业的厂房及其他生产性配套设施建设，免征城市建设配套费。
〈二〉对入园企业，国家规定的收费项目有上下限标准的，一律按下限标准收取。
第四条用地优惠
〈一〉工业园工业项目,在统一完成“五通一平”（通路、通电、通水、通排污、通电信和土地平整）后，按成本价出让。
其成本价由土地取得费用和“五通一平”费用的平均值两部分构成。
〈二〉工业园基础设施实行政府主导、市场化运作方式进行建设。
鼓励客商对工业园基础设施投资建设。
允许入园企业在政府规划指导下，自主进行所属用地的基础设施，或委托江平工业集中区管理委会建设。
自主进行基础设施建设的，土地平整费用不计入土地出让价格。
〈三〉按现状供地，连片开发工业小区在1000亩以上的，将给予更大的优惠，具体由市政府按“特事特办”程序与投资商议定。
〈四〉投资商在工业园内连片开发1000亩以上工业小区，在符合集中区整体规划的前提下，享有以下权利：
1、小区的开发、建设、管理和收益权；
2、直接招商引资权；
3、允许小区内土地按有关规定转让、出租。
第五条用水用电优惠
工业园内的用水用电执行物价部批准的统一销售目录价格。
第六条税收优惠
〈一〉对入园国家鼓励类产业项目，减按15%的税率征收企业所得；
〈二〉入园企业，从生产经营之日起，前两年免企业所得税；属于国家鼓励类产业的企业，自生产经营之日，前三年免征、后两年减半征收企业所得税。
〈三〉经自治区科技主管部门认定为高新技术企业的，自生产经营之日起，前五年免征，后三年减半征收
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