小区住宅楼项目.docx
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小区住宅楼项目
******开发有限公司
***花园住宅楼建设项目
项目申请报告
附件：
1、项目申请报告编制委托书
2、项目地理位置图
3、项目选址意见书
4、项目选址红线图
5、项目总平面意向图
6、项目建设用地使用权出让合同
7、建设项目规划条件通知书
8、项目环境影响报告表批复
9、项目招标情况表
10、项目节能登记表
11、建设用地批准书
12、土地成交确认书
13、企业法人营业执照
14、组织机构代码证
15、暂定资质证书（正本）
16、暂定资质证书（副本）
第一章申报单位及项目概况
1.1项目申报单位概况
******开发有限公司，成立于2012年1月，注册资金500万元，位于凤城路中段，是经***建设厅核准的具有叁级开发资质的房地产开发企业。
公司现有职工50余人，下设办公室、工程部、财务部、市场部等部门。
公司在董事会、管理层及全体员工的共同努力下，已经建立起一套较完整的内控体系，从公司治理层面到各流程层面均建立了系统的内部控制制度。
董事会负责内部控制的建立健全和有效实施，经理层负责组织领导企业内部控制的日常运行。
内部机构设置合理，管理制度完善。
公司自成立开始，秉承“以质为根、以诚为本、以德为先、以信为生”的企业精神，奉献社会，回报大众，以“诚信为本、赢得市场、建筑生活、无限美好”的经营理念，紧抓机遇、强化管理、积极开拓市场，强调以知识为倡导，科学地进行建筑开发，现已成为***房地产开发企业的中坚力量。
公司立志为***人民创建更加美好的生活家园，努力为***地方经济的发展和繁荣作出贡献。
1.2编制依据
1、《中华人民共和国城乡规划法》（2008年1月1日）
2、建设部《城市规划编制方法》（2006年4月1日）
3、《城市居住区规划设计规范》（GB50180-93）2002年版
4、《城市道路交通规划设计规范》（GB50220-95）
5、《住宅建筑规范》（GB500368-2005）
6、《住宅设计规范》（GB50096-1999）2003年版
7、《***城市总体规划》（2008-2020）
8、《***土地利用总体规划》（2008-2020）
9、《国务院办公厅关于进一步做好房地产市场调控工作有关问题的通知》（国办发〔2011〕1号）
10、《***人民政府办公厅关于进一步加强房地产市场调控促进房地产市场健康发展的通知》（晋政办发〔2011〕18号）
11、***国土资源局国有建设用地使用权公开出让合同（2012-22号宗地）
12、项目规划设计条件通知书（【2011】11号）
13、项目总平面意向图
14、项目单位提供的其他基础资料
1.3项目概况
1、项目名称：
***花园住宅楼建设项目
2、建设单位：
******开发有限公司
3、项目性质：
新建
4、法定代表人：
***
5、项目负责人：
********
6、建设年限：
2013年—2015年
7、建设规模：
总占地6371m2，总建筑面积20806m2，其中地上16306m2，地下4500m2。
详见表1-1主要经济技术指标
表1-1主要经济技术指标表
序号
指标名称
单位
数量
备注
一
总占地面积
m2
6371
1
净用地面积
m2
6058
2
代征城市道路面积
m2
313
二
总建筑面积
m2
20806
1
地上建筑面积
m2
16306
1#住宅楼建筑面积
m2
13122
18F
2#住宅楼建筑面积
m2
2352
6F
配套管理用房
m2
832
2
地下建筑面积
m2
4500
含人防736平方米
地下车库建筑面积
m2
4500
三
建筑占地面积
m2
1537
四
净用地绿地率
%
30
五
净用地建筑密度
%
25.4
六
净用地建筑容积率
2.7
七
居住总户数
户
160
八
建筑高度
m
≤56
九
机动车停车位
个
98
十
非机动车停车位
个
163
十一
总投资
万元
7377.41
1
建安工程费
万元
4584.49
2
设备购置费
万元
280
3
其他费用
万元
1966.45
4
基本预备费
万元
546.47
十二
财务分析
1
利润总额
万元
1241.35
2
所得税后利润
万元
931.01
3
投资利润率
%
16.03
4
投资利税率
%
23.48
1.4项目建设背景
随着改革开放的持续深入和人民生活水平的不断提高，***房地产开发业经过近十年的发展已经成为该市经济发展的支柱产业之一。
特别是近年来受国家房改政策影响，个人购房需求大幅度增长，该市住宅商品房销售市场进一步看好，成为启动内需，促进国民经济持续增长的重要拉动因素。
未来几年，房地产业仍然是***经济发展的主要趋势。
首先，加快房地产发展是建设宜居城市和全市经济社会发展的客观要求。
《***城市总体规划2008—2020》的批准实施，使***步入“六区联动”组团式结构发展的新阶段。
根据总体规划，市区人口将由现在的42.7万人达到70万人，建成区由现在的48.9平方公里增加到76.2平方公里。
不论从扩大城市规模，还是人口扩张，无疑为房地产业带来广阔的发展前景，加快发展已属必然。
其次，加快主城区城中村改造建设步伐，必然要加快房地产业的发展。
***主城区的城市规划用地内，涉及59个城中村，城中村居民生活环境和景观风貌与城市其他地区形成了强烈反差，远不适应宜居城市、园林城市建设的要求。
按照宜居城市、园林城市建设的要求，对城中村进行城市化改造已势在必行。
因此，***主城区改造、新片区建设，必将推动房地产业的迅速发展。
再次，要保持区域经济一定的增长速度，必须继续加大房地产投资。
同时，***工业化、城镇化的任务还很重，房地产的市场空间十分广阔。
还有一个原因是，加快保障性住房建设，鼓励住房合理消费，促进房地产市场健康发展等一系列配套政策的出台，为房地产业发展提供了政策保障，将促进房地产业步入快速发展轨道。
依据《***城市总体规划》（2008—2020）要求，全市5年内每年要有80万平方米的住房供应量，加上拆迁安置房的建设，每年要形成100万平方米住房供应量，到2020年累计完成约1200万平方米的住房面积。
由此可见，房地产开发前景看好。
1.5项目选址
本项目建设地点位于***，西侧是市消防中队***，东侧是空地。
项目总用地面积6371平方米，其中净用地面积6058平方米，代征城市道路用地313平方米。
1.6建设内容及规模
本项目主要建设内容为1栋18层住宅楼、1栋6层住宅楼、1栋2层配套管理用房及地下车库，建筑占地面积1537平方米，总建筑面积20806m2，包括地上建筑面积16306m2，地下车库面积4500m2（含人防736m2）。
同时配套场区绿化、硬化以及给排水、供暖、供电、供气等配套工程。
住宅建筑面积15474m2，住宅户型布置以三室一厅、两室一厅为主，规划户数160户，其中建筑面积90m2以下的户型占总套数的70%以上。
表1-2工程建设内容表
序号
用房名称
占地面积（m2）
建筑面积（m2）
备注
1
地上建筑
1537
16306
1.1
1#住宅楼
729
13122
1.2
2#住宅楼
392
2352
1.3
配套管理用房
416
832
2
地下建筑
4500
地下车库
4500
3
合计
1537
20806
1.7工程技术方案
1.7.1总体布局
该项目总用地面积0.6371hm2，净用地面积0.6058hm2，场地大致呈矩形。
按照《******开发有限公司住宅项目总平面意向图》，场区内设置一个出入口，位于项目区西北部。
18层住宅楼布置在小区南侧，呈南北向布置，6层住宅楼位于小区中部，配套管理用房布置在小区北侧，地下停车库布置在小区中部地下。
楼前楼后进行相应的绿化及硬化。
并且要满足绿化率30%的要求。
场区内共设置3#化粪池一座、300m3消防水池一座，同时配套场区绿化、硬化以及给排水、供暖、供电、供气等配套工程。
（详见项目总平面意向图）
1.7.2建筑设计
1、设计依据
《高层民用建筑设计防火规范》GB50045—952005年版
《建筑设计防火规范》GB50016-2010
《人民防空工程设计防火规范》GB50098—2009
《人民防空地下室设计规范》GB50038—2005
《民用建筑设计通则》GBJ16-2005
《住宅建筑规范》GB500368-2005
《汽车库、修车库、停车场设计防火规范》GB50067-97
《汽车库建筑设计规范》JGJ100-98
2、建筑设计方案
本项目设计从功能入手，强调人性化设计，以实用为出发、重点突出、目的明确，努力营造一个环境舒适、造型美观的现代化城市休闲、居住空间。
本项目在建筑设计上设有70-120平方米的多种户型，为不同需要的家庭提供多元化的选择，其中90平米以下户型建筑面积占总建筑面积的70%以上，项目设计总户数160户，约可入住560人。
1#住宅楼占地面积729平方米，建筑面积13122平方米，地上18层，层高3.1米。
共设两个单元，一梯三户或四户，住宅楼采用普通装修，外墙采用酚醛泡沫保温板，刷外墙涂料；毛墙毛地；楼道和楼梯踏步采用水泥砂浆抹面；屋面采用钢筋混凝土现浇楼板，60mm厚1:
6水泥焦渣找坡2%，20mm厚1:
3水泥砂浆找平层，100mm厚膨胀珍珠岩棉保温层，SBS卷材防水；外门采用套装门，外窗选用PA断桥铝窗，玻璃采用双银Low—E中空玻璃，以楼梯及电梯作为垂直交通的方式。
2#住宅楼占地面积392平方米，建筑面积2352平方米，地上6层，层高3米。
共设两个单元，一梯两户。
住宅楼采用普通装修，外墙采用酚醛泡沫保温板，刷外墙涂料；内墙面刷普通涂料，室内地面为水泥地面；楼道和楼梯踏步采用水泥砂浆抹面；屋面采用现浇钢筋混凝土楼板，60mm厚1:
6白灰焦渣找坡2%，100mm厚岩棉板保温层，20mm厚1:
3水泥砂浆找平层，SBS卷材防水；外门采用防火、保温双功能门，户门为优质节能木门，外窗选用PA断桥塑钢铝窗，玻璃采用双银Low—E中空玻璃，以楼梯作为垂直交通的方式。
配套管理用房占地面积416平方米，建筑面积832平方米，地上2层，总建筑高度≤8m，建筑外墙外保温材料采用酚醛泡沫保温板，刷外墙涂料；内墙面刷乳胶漆；顶棚做吊顶处理；卫生间地面铺防滑地砖，其余楼地面铺设普通地板砖，楼道和楼梯踏步采用水泥砂浆抹面；屋面为钢筋混凝土楼板平屋面，做岩棉保温层，SBS卷材防水；外窗采用断桥铝窗，木门；以楼梯作为垂直交通的方式。
地下车库（含人防736平方米）总建筑面积4500平方米，地下2层，层高4.2米。
地下建筑采用水泥地面，内墙及顶棚为20mm厚1:
2水泥砂浆抹灰，刷内墙涂料，墙身及底板做钢筋混凝土结构自防水。
1.7.3结构设计
1、设计依据
《建筑结构荷载规范》（GB50009-2001）
《混凝土结构设计规范》（GB50010-2010）
《建筑抗震设计规范》（GB50011-2010）
《建筑地基基础设计规范》（GB50007-2002）
《砌体结构设计规范》（GB50003-2001）
《建筑结构可靠度设计统一标准》（GB50068-2001）
《高层建筑混凝土结构技术规程》（JGJ3-2010）
2、结构设计方案
1#住宅楼采用框架剪力墙结构，基础采用钢筋混凝土筏板基础，框架结构墙体采用加气混凝土砌块砌筑，砂浆采用M7.5混合砂浆，混凝土强度等级均为C30、C35、C40，钢筋采用HPB235和HRB335；建筑耐火等级为二级，抗震设计按6度设防，抗震设防类别为丙类，地下防水二级，设计使用年限50年，基础抗渗等级为S6，屋面防水等级为二级，采用两道SBS柔性防水。
2#住宅楼及配套管理服务用房采用砖混结构，基础为钢筋混凝土条形基础，现浇钢筋砼圈梁及楼板，墙体采用烧结煤矸石空心砖砌筑，外墙厚370mm、内墙厚240mm，砂浆采用M7.5混合砂浆，现浇混凝土等级为C25、C30，钢筋采用HRB400。
建筑设计使用年限50年，抗震设防烈度为6度，建筑结构安全等级为二级，屋面防水等级为二级。
地下车库采用框架结构，墙体采用C30钢筋混凝土，外墙厚300mm，内墙厚200mm；底板采用C30防水钢筋砼浇筑，100mm厚C10砼垫层，20mm厚1:
2水泥砂浆抹面，内墙和顶棚采用20mm厚1:
2防水砂浆抹面，顶板为抗渗钢筋砼浇筑。
1.7.4人防设计
依据《***人民防空工程建设条例》，本项目住宅楼部分应按照不少于地面首层建筑面积修建防空防护级别为6级以上的防空地下室。
本项目地下车库共4500m2，含736m2人防地下室，平时作为地下车库，战时作为人员掩体，人防地下室按六级人防要求设计。
1.7.5给排水设计
1、设计参数
①用水量
生活用水量120L/人·d
管理用房用水20L/人·d
道路冲洗2L/m2·d
绿化浇洒2.5L/m2·d
停车库地面冲洗用水3L/m2·次
未预见及管网漏失水量按上述用水量之和的10%计
年用水量为2.97万t。
②污水量
生活污水量按照生活用水的80%计算，则年综合生活污水量为2.38万t。
2、给水系统
给水由文昌西街城市供水管网接入，项目区内供水管网成环状布置，供水主管采用DN100mm的球磨铸管，支管采用DN80mm的PE管，埋深0.8-1.2m。
供水以环状与枝状相结合的方式供水。
室内给水系统采用分户计量式供水系统，采用下行上给枝状管网。
项目绿化、硬化和道路浇洒用水利用城市给水水压直接供给，其余用水设置生活给水加压系统，竖向分为中、低两个分区：
地下车库至地上6层为低区，由市政给水管网直接供水；住宅部分7层至18层为中区，由地下室变频泵供水。
3、排水系统
排水体制采用生活污水和雨水分流排放的方式。
建筑内的污水集中收集并经化粪池处理后，进入到城市市政污水管网，最终进入城市污水处理厂。
污水采用重力自流形式排放，采用DN400mm钢筋混凝土圆管。
室内排水系统为单立管伸顶，枝状管网布置；粪便污水经化粪池处理，排入污水管网，一般废水直接排入污水管网。
室外雨水排放：
屋面雨水采用内排水方式，经落水管流入排水管道排向室外，室外地面雨水顺坡流向排水沟，由排水沟排至小区雨水管网，最终进入雨水市政管网。
规划雨水管采用DN300mm钢筋混凝土圆管。
道路采用隐形排水，应用异形井盖完善细部处理。
1.7.6燃气工程
本项目规划人数为560人，***煤层气消耗指标取166.7m3/人，管网损耗按10%计，项目区居民年煤层气消耗量为10.27万m3。
小区燃气输配系统由中压管网、燃气中低压调压箱及庭院管、户内管组成。
燃气管道为中压——调压箱——低压配气管网，小区气源由文昌西街城市燃气管网以DN100碳素钢板卷管中压引至小区箱式调压站。
低压干管沿小区主路敷设，供给区内居民。
中压燃气管管材全部选用螺旋焊管。
应用自动收费系统，从起步开始就积极发展IC卡业务，不但方便用户的现代生活需要，同时使燃气经营单位的供应系统达到智能化、管理现代化。
1.7.7供热工程
1、设计参数
①室外计算参数
冬季采暖室外计算温度：
-8℃
②室内设计参数
卧室、起居室：
20℃
餐厅：
18℃
厨房：
15℃
卫生间：
25℃
楼梯间：
14℃
2、采暖热负荷
本区供热用户主要为居住区，供热设计温度为85℃，回水温度为60℃。
建筑物的设计施工阶段均严格按照JGJ26-2010中寒冷地区A类标准的体形系数、窗墙比、维护结构的传热系数执行，根据《城镇供热管网设计规范》CJJ-34-2010，本项目1#住宅楼热负荷指标为25W/m2，2#住宅楼热负荷指标为29W/m2，配套管理用房建筑热负荷指标为32W/m2确定。
3、采暖设计
项目采暖系统分为室内系统和室外系统，项目室外供热管网拟从**接入。
区内二次热力管网呈环状布置，主要沿小区干道直埋有补偿敷设。
管道选用2*DN150-300mm焊接钢管，采用聚氨脂泡沫塑料保温，管道穿越机动车道、地质条件不稳定地段时需设保护套管，按设计规范要求设置支线井、调节井、放气井和排污井，补偿器可根据情况设在补偿器井内或直埋。
室内采暖系统为散热器采暖，采用上供下回双管制系统。
在地下室设换热机组，热供热媒为85-60℃低温水，高层住宅部分采用二次加压。
供热系统设置分户计量装置。
4、通风设计
卫生间预留通风器，厨房设置排油烟系统，油烟经净化处理后排放；地下车库设置诱导式通风换气系统，通风机采用低噪声离心式风机。
水泵房按换气次数8次/小时设置，配电室按换气次数15次/小时设置。
1.7.8供电工程
1、用电负荷及变压器选择
本工程主要为住宅用电、地下车库用地和设备用电，用电负荷指标表如下：
表1-3项目用电负荷一览表
名称
用电指标
建筑面积/户数
使用时间
需要系数
计算负荷
住宅
4Kw/户
160户
5h
0.4
256kw
配套管理用房
40W/m2
832m2
8h
0.7
23.3kw
地下车库
8W/m2
4500m2
16h
0.9
32.4kw
设备负荷
69.8kw
不可预见负荷
38.15kw
总用电负荷
419.65kw
该项目用电负荷为419.65KW，其中住宅用电负荷256KW，配套管理用房用电负荷23.3KW，地下车库用电负荷32.4KW，电梯、水泵、燃气调压设备、采暖加压设备等设备用电负荷69.8KW，路灯等不可预见负荷按住宅、配套管理用房、地下车库、设备用电总负荷的10%估算，小计38.15KW，项目总用电负荷为419.65KW，项目选用1套500KVA箱式变压器。
2、供电设计
本项目引入两路10KV供电线路，高压电缆穿低摩高强维纶线水泥电缆保护管直埋地敷设接入箱式变压器。
低压供电采用380/220V、50HZ三相五线制供电，项目配电系统为TN-C-S制式，住宅照明用电为三级负荷，采用多芯分支电缆供电，电表箱设在各层配电间内。
在楼内公共走道、门厅设置事故照明应急灯，以方便发生事故时人们按标志灯指示方向疏散；地下车库内的照明以日光灯为主，安装方式为吸顶式，并设事故应急照明灯和各种标志应急灯。
住宅楼电梯、生活泵、消防设备、事故照明等一、二级负荷皆采用双电源供电，末端切换的方式。
3、接地与防雷
（1）消防系统、供电照明系统均与防雷接地共用接地体，接地电阻小于1欧姆。
（2）防雷接地：
本项目建筑物按三类等级防雷设计。
屋顶采用Ф8镀锌钢筋避雷带，利用柱内主筋作为引下线，利用基础钢筋做接地装置，接地电阻不大于1欧姆，建筑物四角处的引下线在地面以上1.8米处做暗装测试卡，每根引下线在地面以下0.8米处焊接一段为40mm×4mm镀锌扁钢，伸出散水0.3米，以便人工接地用。
4、电视、电话系统
住宅楼每户在客厅及主卧室墙壁内暗装有线电视插座和电话插孔，以满足收视、通讯需要。
考虑计算机网络的发展，满足用户上网需求，每户设两个电话插孔。
通信电缆采用HYA型市话通信电缆，沿道路穿PE管埋地敷设至通信电缆交接箱，再由交接箱出线穿PE管敷设至各建筑物。
通过道路、建筑物、构筑物时均穿钢管保护。
有线电视主干电缆采用SYPFV-75-12，支线电缆采用SYPFV-75-9，沿道路穿PE管埋地敷设。
1.7.9消防设计
（1）设计依据
《建筑设计防火规范》GB50016-2006
《高层建筑设计防火规范》GB50045-95（2005年版）
《建筑灭火器配置设计规范》GB50140-2005
《汽车库、修车库、停车场设计防火规范》GB50067-97
《自动喷水灭火系统设计规范》GB50084-2001（2005年版）
《自动喷水灭火系统施工及验收规范》GB50261-2005
（2）设计范围
本建筑的室内消防给水系统及喷淋系统的设计。
（3）设计内容
室外消火栓系统按高层普通住宅二类民用建筑设防，室外消火栓的用水量应不小于20L/s，灭火时间2小时，一次用水量144m3。
室外消火栓应沿建筑均匀布置，消火栓距高层建筑外墙的距离不宜小于5.00m，并不宜大于40m；距路边的距离不宜大于2.00m。
设地下式消火栓，采用低压供水，管网环状布置。
室内消防用水量不小于15L/s，灭火时间2小时，一次用水量108m3，给水设一根竖管，采用双阀双出口型消火栓。
室内消火栓给水系统和自动喷水灭火系统应设水泵接合器，每个水泵接合器的流量应按10～15L/s计算，设在室外便于消防车使用的地点，距室外消火栓或消防水池的距离宜为15～40m，宜采用地上式（当采用地下式水泵接合器时，应有明显标志）。
高层建筑的各层均应设室内消火栓，设在走道、楼梯附近等明显易于取用的地点，消火栓的间距应保证同层任何部位有两个消火栓的水枪充实水柱同时到达。
消火栓的水枪充实水柱长度不小于10m。
室内外总用水量252m3。
***花园住宅小区内设300m3消防水池可满足本项目的使用。
1.8工程进度计划
******开发有限公司***花园住宅楼建设项目总工期24个月。
项目实施共分为四个阶段：
第一阶段为前期阶段，主要进行项目报批、立项等工作；第二阶段为工程设计、招标阶段；第三阶段为工程施工阶段；第四阶段为项目竣工验收阶段。
具体进度安排见下表。
表1-4工程实施进度表
工期
工程
月数
1-4
5-8
9-12
13-16
17-20
21-24
前期准备
设计、招标
建筑工程
竣工验收
1.9投资估算
1.9.1编制依据
1、2011年《***建筑工程计价依据》
2、2005年《***建筑工程消耗量定额》
3、2011年《***建筑安装工程概算定额》及相应调整文件
4、2009年《***建设工程其他费用标准》
1.9.2建设工程费用估算说明
1、建安工程费
（1）单项工程建安工程费
根据工程方案设计，参考估算指标结合市场价确定各项工程单方造价指标，其投资规模如下：
①1#住宅楼面积13122m2，框剪结构，包括土建、给排水、采暖、电气、弱电等，根据同类建筑结合***市场价取综合平均价格按2100元/m2估算，小计2755.62万元。
②2#住宅楼面积2352m2，砖混结构，平均价格按1600元/m2估算，小计376.32万元。
③配套管理用房832m2，砖混结构，平均价格按1600元/m2估算，小计133.12万元。
④地下车库面积4500m2，框架结构，按2500元/m2估算，小计1125万元。
（2）室外配套工程
绿化工程：
总面积1817m2，主要包括草皮铺种、栽植小叶黄杨、红叶小檗、金叶女贞等花灌木及种植雪松、桧柏、龙爪槐等树木和牡丹、月季等花卉，按120元/m2估算，绿化工程费用小计为21.8万元。
场区道路及硬化：
总面积2704m2，采用150mm厚C25混凝土面层，150mm厚3:
7灰土垫层，基层素土夯实，按150元/m2估算，小计40.56万元。
新建3#钢筋混凝土化
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