楼盘踩盘报告样本.docx
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楼盘踩盘报告样本
楼盘踩盘报告样本（总9页）
楼盘调查表
一、基本资料
项目名称
天地之间广福郡（销售许可：
预许昆字2012008号）
项目地址
广福路和拥金路交汇处大商汇一侧
区位
南三环
开发商
云南金达房地产开发有限公司
楼层
17-19层
联系电话
规划物业形态
住宅、公寓、写字楼、商铺
物业结构
高层
规划设计公司
景观设计公司
策划销售代理公司
格瑞特地产行销机构
广告公司
观澜广告
开盘日期
2012年3月17日
交房日期
2013年年初
竣工日期
2012年年底
二、规划指标
占地面积
33333㎡
总建筑面积
99507㎡
住宅建筑面积
128632㎡
商业用地
容积率
总户数（户）
616户
居住用地
绿化率
%
停车泊位（个）
700个
商业用地
建筑密度
本次推出房源
4栋100套
产权
70年
备注
三、面积及户型
户型名称
户型面积（㎡）
户型结构
备注
A
㎡
2室2厅1卫2阳台
住宅
B
㎡
1室1厅1卫1阳台
住宅
C1
㎡
2室2厅1卫1阳台
住宅
C2
㎡
3室2厅2卫2阳台
住宅
主力户型
户型C，面积为㎡（2012年3月17日推出4栋AC1C2，3种户型）
四、配套设施
周边配套设施
周边环境
项目距市中心仅3公里，周边5条公交线路，十分顺利。
片区集中省级行政单位，因而成为省级政治，文化，经济的核心。
在规划和设计时致力于体现21实世纪绿色生态居住环境的小区，完全按照低密度，高绿地指标建设。
项目圆2公里内紧邻大商汇商业中心，沃尔玛，国美电器，多家医院等商业，医疗配套以及多所学校，生活便利。
教育
海贝双语幼儿园，海贝中英文小学、关二小、北大附中
医疗
儿童医院南市区分院，同仁医院
商业
沃尔玛，国美电器、百大家电
交通
南市区公交车站,181路，78路，24路等
银行
建行、工商银行、农行、招商银行、富滇银行
五、物业管理
物业管理公司
——
物业管理费（元/㎡）
——
配套费
——
物业管理内容
——
备注
六、装修标准
毛房
毛坯
初装修
——
全装修
——
备注
七、价格
单价区间
7900元-9120元/㎡
起价
7900元/㎡
均价
8500元/㎡
主力总价
住宅万
总价区间
住宅71万-119万
价格变化
6万-9万/套间
定价策略
毛坯低价
价格评估
参照同区域二手房价格在9500元/㎡
备注
八、销售信息
开盘时间
2012年3月17日
认购日期
本次为首次
2012年3月17日
销售率
%
客群定位
从本次营销平台以及户型和价格定位来看，本项目开盘主要针对市场刚性需求客户：
一方面是首次购房的年轻人，另外一方面是项目城中村改造项目附近的拆迁换房的家庭客户。
（年龄层为25岁-50岁）
营销活动
1.开盘当日举行“石林抗旱救灾行动”，开盘现场5辆满载饮用水的车辆从现场前往石林县长湖镇。
2.开盘当日，持卡会员一次性付款享受8%优惠，按揭享受5%。
促销方法
1.以网络，短信，报纸三个平台对项目进行宣传和推广；
2.首先以起价开盘吸引市场注意，之后逐批推出房源，控制销售进度；
3.开盘给予折扣；
4.借助“抗旱”送水，扩大知名度和宣传力度；
5.现场抽号，制造紧张度。
广告宣传
主要通过网络，短信，报纸三个平台
九、楼盘点评
优势
1.项目区域为城中村改造区域，许多到场客户都为拆迁位置的家庭客户，意向性较强；
2.项目容积率很低，绿化率非常高，是项目宣传亮点；
3.和就近同区域的中天融域项目在广告时打低价牌，广告以底价做宣传吸引注意力；
4.楼盘区位商圈配套成熟，属于南市区商业中心位置。
5.项目请云南省设计院进行设计，部分房源已由设计院进行提前订购。
劣势
1.项目在宣传方面针对性较弱，项目特点不明显，因此在市场观望氛围很浓的背景下，对准客户的吸引力不是很强，仅仅靠底价广告来吸引客户，力度不够，因此蓄水不深，在开盘当天据了解只办理了不到50张认筹卡，至中午12点售出17套，虽然由于合作单位内部认购的原因，首次开盘销售率达到%，但后期销售压力却不小；
2.项目绿化率虽然很高，但因为目前市场环境的原因，单位平均开发成本较高，在开盘单价上基本没有优势；
3.项目户型组成过于简单，仅4种而其中一种为经济适用房，可选商品房户型仅3种，主要户型为80-90平米2房，针对性虽然很强，但不免产品丰富度，而且很多拆迁户都为家庭为单位居住，需要3房甚至4房，因此产品在定位方面过于狭窄；
4.项目本省综合性不强，自身楼盘配套没有亮点。
楼盘平面图
楼盘区位图
开盘报告纲要
一、项目介绍
1、楼盘简介
项目由云南金达房地产开发有限公司开发建设，项目属于城中村拆迁改造项目。
位于广福路中段，拥金路与广福路交叉口东北侧，距市中心仅3公里，毗邻广福商业中心、香槟小镇、大商汇商业中心、南市区沃尔玛、国美电器、百大家电，并紧邻昆明市新儿童医院和南市区公交车站，因此配套完善，生活方便。
片区集中省级行政单位，已然成为省级政治、文化、经济的核心。
该项目是一个居住品质较高、设施先进、体现21世纪绿色生态居住环境的住宅小区，由综合楼、高层住宅及智能化配套服务设施等组成，总建筑面积10万多平方米，住宅总户数616户，完全按照低密度、高绿地指标建设。
700个地下停车位。
通过关注生态、休闲和人居舒适度的概念设计，展现项目独特的建筑风格。
将生态、休闲、景观、人文、建筑等要素和谐统一，做到“人—家—自然—科技—品位—生活”的高度融合。
2、户型概括
本次推出的首批房源共218套，总户数616户，占比35%。
由于项目已经封顶断水，本次推出的房源分布5栋住宅项目的其中4栋。
为A1、C1、C2三种户型，其中A户型位于第1栋朝为东西向LOFT，复式结构设计，为二室二厅一厨一卫双阳台，面积为平米；C1户型位于第3、4、5、6栋朝向为东北和西北两种，为二室二厅一厨一卫一阳台一入户花厅平层设计，面积为平米；C2户型位于第3、4、5、6栋，朝向为东南或西南，面积为三室二厅一厨二卫二阳台带储物间和一个入户花厅，面积为平米。
3、车位
停车位：
项目合计700个，附一层。
4、周边环境描述：
项目位于广福路与拥金路交汇处，位于城市成熟地段，距离一环不到1千米。
周边有10、23、61、67、3、71、K1、55、114、69、119、158、25等十多条公交线路，地铁1、4、5号线路经过本案。
5、本期开盘的是11栋共340套房源。
二、开盘概括
1、开盘现场氛围描述
开盘遇冷，到场客户不是很多
楼盘自2011年12月底开始进行宣传，并于2012年开始办理认筹卡5000元/张，办卡费用较大部分楼盘的1-5万/张为低，但由于定位开盘价在8000-10000元/㎡，而市场一直低迷，因此办卡率不高，而自去年底宣传开始，项目的宣传力度不大，更加上项目亮点不突出，因此至开盘当天据了解，办卡人数不满一百人，因此原定抽号5人一组，但实际抽号时变为1人1组，而且大部分到场客户，现场办卡率也非常低，至中午12点，买房客户陆续离开，仅有熟人咨询，成交量仅为17套。
2、开盘流程即操作情况描述
开盘认购流程开盘之后“抗旱送水”活动
项目已经封顶选房厅内销售人员进行讲解
三、推出房源情况
1、各户型房源单价和总价区间表、描述分析
A1户型，面积㎡
C1户型，面积㎡
C2户型，面积㎡
二室二厅一厨一卫二阳台
二室二厅一厨一卫一阳台
三室二厅一厨二卫二阳台
7900-8860元/㎡
8000-9120元/㎡
8000-9120元/㎡
剩余多套
剩余多套
剩余多套
合计销售量：
套，剩余套。
均价在8500元/㎡左右。
2、现场认购客户描述
早上9点开始选房，当天天气很好，但到场客户依然不多，此次推出房源218套，在现场了解到至开盘当天仅有不到50人办理了认筹卡。
主推户型为C1户型㎡左右的二房。
但由于办卡人数很少，现场将5人一组抽号调整1人一组抽号。
但销售不是很理想，据了解，大部分办卡客户为该区域拆迁家庭，一方面都有回迁房，另外一方面预期理想价位都在8000元/㎡以内，因此销售进度较慢，大部分客户进场看房后都离开了，而且6楼至16楼的大部分房源都未在此次推出，楼层不是很理想。
至中午12点，仅17个客户成交。
客群主要为昆明本区域居住需求的较多。
但在此次开盘之前，有多位客户为云南省设计院员工，至下午17点开盘活动结束时，公布售出180套房源。
四、关键营销节点
1、营销优惠
开盘当日给予5%（按揭付款）-8%（一次性付款）的折扣优惠。
2、销售状况分析
当天公布上榜约218套，销售起价7900元/㎡，均价8500元/㎡，至上午12点仅售出17套套，至下午17点共售出180套，当天销售%。
五、开盘宣传包装情况
建筑大横幅广告，外场彩休息区，咨询区，内场销控区。
六、楼盘销售汇总
开盘时间
均价
推出套数
销售率
首开盘售出180套
3月17日
8500元/㎡
218套
%
合计
第一次开盘
8500元/㎡
218套
%
七、楼盘总结评论
项目位于三环附近，周边配套齐全。
项目配套有沃尔玛商业广场、大商汇商业中心、南市区公交站，多所幼儿园和小学、多家医院等。
今年首次开盘，总推出房源218余套，占总房源%，当日销售180套去化率为%。
项目营销分析：
项目本次开盘推出1、3、5、6栋的部分房源，共218套，共3种户型，两种为2房户型，一种为3房户型，其中3栋-5栋户型为平层设计，每栋两梯四户，北向两户为2房户型，南向两户为3房户型，而1栋为LOFT复式双层公寓设计，东西向。
依据其户型产品设计，此次主要消费客群主要定位于首次结婚的刚需客户，因此一半以上的产品为2房，而三房也仅设计一种户型。
项目位置配套齐全，区位优势也比较明显。
商业，学校，医院等都在项目方圆5公里内的范围，生活方便。
而且项目紧邻南市区公交车站，因此从项目出发到市中心也非常方便。
项目此次开盘价格在备案价格的基础上做了15%的下调，2011年年底原定开盘价格预计在8000元/㎡至10000元/㎡，而此次开盘实际最高售价为元/㎡。
开盘营销方面，采取了在开盘当天进行“石林抗旱救灾行动”活动，扩大活动宣传力度和项目知名度。
项目在设计和规划时引入了云南省设计院，并且在项目南面位置建设了省设计院办公楼，这也为项目争取到了部分合作单位的员工成为准客户。
优势：
1.项目区域为城中村改造区域，许多到场客户都为拆迁位置的家庭客户，意向性较强；
2.项目容积率很低，绿化率非常高，是项目宣传亮点；
3.和就近同区域的中天融域项目在广告时打低价牌，广告以底价做宣传吸引注意力；
4.楼盘区位商圈配套成熟，属于南市区商业中心位置。
5.项目由云南省设计院进行设计，部分房源已由设计单位进行提前订购。
劣势：
1.项目在宣传方面针对性较弱，项目特点不明显，因此在市场观望氛围很浓的背景下，对准客户的吸引力不是很强，仅仅靠底价广告来吸引客户，力度不够，因此蓄水不深，在开盘当天据了解只办理了不到50张认筹卡，至中午12点售出17套。
虽然由于合作单位内部认购的原因，首次开盘销售率达到%，但后期销售压力却不小；
2.项目绿化率虽然很高，但因为目前市场环境的原因，单位平均开发成本较高，在开盘单价上基本没有优势；
3.项目户型组成过于简单，仅4种而其中一种为经济适用房，可选商品房户型仅3种，主要户型为80-90平米2房，针对性虽然很强，但不免产品丰富度，而且很多拆迁户都为家庭为单位居住，需要3房甚至4房，因此产品在定位方面过于狭窄；
4.项目本省综合性不强，自身楼盘配套没有亮点。
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